房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本的扣除變化分析(存儲版)
【正文】 報告。提示：1，盡量多找票據(jù)?！掇k法》第三十二條第三款規(guī)定企業(yè)可以預提報批報建費用、物業(yè)完善費用，企業(yè)提取該項費用應以政府相關部門出具的繳費通知單或收費部門的文件為依據(jù)。（十）計稅成本的結(jié)算期限（第三十五條）開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前（5月31日）選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。就是核定征收的傾向性選擇。年度中間終止經(jīng)營活動的，自實際經(jīng)營終止之日起六十日內(nèi)，向稅務機關辦理匯算清繳。稅務機關批復、備案事項的確認通知書；中介機構涉稅鑒證報告；稅務機關要求報送的其他資料（其他納稅調(diào)整項目明細表紙質(zhì)報送）。由于31號文規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定，有的稅務機關規(guī)定了未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，就按收入的85%計算成本（15%是成本利潤率）“如參照：遼寧省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（遼地稅發(fā)〔2009〕51號）”。火炬大廈（九）結(jié)算計稅成本的憑證要求（第三十四條）實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 （蘇地稅發(fā)【2009】53號）《辦法》第三十二條第二款規(guī)定公共配套設施可按預算造價合理預提建造費用。《辦法》第三十二條第一款規(guī)定出包工程未辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，其發(fā)票不足金額可以預提，但應提供工程預（決）算書、工程施工合同、建設工程結(jié)算書等證明資料，否則不得預提該項費用。（六）以非貨幣交易方式取得土地使用權成本的確定（第三十一條）以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資企業(yè)以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)（七）預提費用的處理（第三十二條）出包工程結(jié)算款公共配套設施成本報批報建費、物業(yè)完善費預提費用的申報結(jié)算要求首次規(guī)范，與原規(guī)定有突破原規(guī)定：內(nèi)資不得預提，外資可預提綠化、道路等配套設施費出包工程結(jié)算款的預提（1）預提條件（同時符合）：（預提時點：完工年度）；；；。期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本）本期借款總費用。◇定義：指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。按開發(fā)方式分別計算：某一成本對象應分攤土地成本=（某一成本對象占地面積247。未完工和尚未建造的成本對象通過分配對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。對于房地產(chǎn)企業(yè)預提稅前扣除的報批報建費用，主管稅務機關應納入跟蹤管理，對于按規(guī)定應繳納但是超過3年仍未上交的，應計入當期應納稅所得額，以后年度實際支付時再準予稅前扣除。(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。關注甲供材料問題，防止重復扣除指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、等”所以，根據(jù)上述規(guī)定，你企業(yè)繳納的土地使用稅應計入開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。計稅成本對象與成本核算對象的定義是不同的，兩者的確認原則是有差異的（2）計稅成本對象確定原則☆（三）、計稅成本項目（第二十七條）（1）土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)交的土地使用稅是計入成本應是合理的。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》（93）財會字第02號中對房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用稅是這樣規(guī)定的：月份終了，企業(yè)計算出當月應交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅和土地使用稅，借記“管理費用”科目，新的企業(yè)會計準則在應用指南中也是規(guī)定直接計入當年損益的。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。對已經(jīng)歸集的已完工成本對
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