【導讀】銀川市位于黃河上游寧夏平原中部。東與吳忠市鹽池縣接壤；西依賀蘭山與內(nèi)蒙古自。自治區(qū)鄂托克旗相鄰。其地域范圍在北緯37°29′～38°53′，東經(jīng)105°49′～106°53′。之間，總面積平方公里。20xx年城市建成區(qū)面積為107平方公里。鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、靈武市。20xx年，各縣（市）區(qū)共轄23個街道辦事處、21個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)和204個居委會、272個村民委員會。全市總?cè)丝谌f人，其中非農(nóng)。20xx年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，按可比價格計算，比上年增長%。三次產(chǎn)業(yè)比例為∶∶。20xx年，銀川市城市居民人均可支配收入12185元，比。上年增長21%；全年農(nóng)民人均純收入4302元，比上年增長%。始，后改稱興慶府為其首府。夏省城定名為銀川。中華人民共和國成立之初，仍為寧夏省會。銀川市為甘肅省銀川專署所在地。府，是自治區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心。銀川是全國101座歷史文化名城之一。銀川河東機場目前已開通了40多條航線，北塔湖總面積320公頃，而湖面和生態(tài)開發(fā)面積達200公頃，建成后的北塔湖生態(tài)公園

　　

【正文】 根據(jù) 銀川 市 賀蘭縣 建設(shè)委員會規(guī)定，本項目不設(shè)屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓 保 證 水壓和 水質(zhì)穩(wěn)定。 (二 ) 綠 化 生 態(tài)技術(shù) 綠 化 是 小區(qū)環(huán) 境建設(shè) 的核心，本項目采取的主要措施有： ? 小 區(qū) 地 面種植 耐候、耐踐踏性草種，無 露明土； ? 停 車 采 用混凝 土預制格柵鋪地的“硬草 坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提 供孩童安全活動場地； ? 東 西 山 墻培植 爬墻虎類植物進行垂直綠 化，加強墻面隔熱性能， 提高小區(qū)綠化率。 (三 ) 垃 圾 袋 裝化收 集 本項目實行 垃圾分類袋裝化，由保潔 員上門收集送至小區(qū)垃圾 中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃 圾處 理 場 處理。 (四 ) 生 活 污 水處理 本項目實行 “雨污分流”。雨水排入 路 DN600 雨水管，小區(qū) 產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生 物處理裝置進 行二級處理后，排入 虹橋 路 DN500 城市污 水管 進入開發(fā)區(qū)污水處理廠集 中處理。 16 第六章 實施進度 本項目 建設(shè) 實施 與銷 售同時 進行 。待 初步設(shè) 計方 案確 定后， 即可 開盤 銷售 。本項 目從 年 月開工之日 起開發(fā)期為 年 ，于 20xx 年 月竣工 。銷售從 200 年開始 ，計劃 年完成 。具 體 實 施進度 如下： 編 制 可研 報告、前期審批等 200 年 月 — 200 年 月 方 案 招標 、初步設(shè)計 200 年 月 施 工 圖設(shè) 計 200 年 月 — 200 年 月 建 筑 施工 及環(huán)境建設(shè) 200 年 月 — 200 年 月 竣 工 交付 200 年 月 銷售 200 年 月 — 200 年 月 第七章 工程投資與財務(wù)分析 一、 總 投 資 估算 銀川泰和 XX 居住小區(qū) 項目總投資 78000 萬元 ，由開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營 費用等兩部分組 17 成 。 其 中： （ 一）開 發(fā)建設(shè)投 資 178000 萬元，由 土地費 用、工 程費用 、其它費 用、開 發(fā)期稅 費、管理費 用 、財務(wù) 費用、銷售費用和預備費 組成。 (1)土地費用按 110 萬元 /畝計。 (2)工程費用 萬 元 。 其中： ? 普 通 公 寓以 3300 元 /平方米計 ； ? 躍 層 式 公寓以 4000 元 /平 方米計 ； ? 公 共 建 筑平均 以 4500 元 /平 方米 計； ? 電氣按 元 /平 方 米估算； ? 水衛(wèi)按 元 /平 方 米估算； ? 道 路 廣 場按 平 方 米面積， 元 /平 方米估算； ? 綠化按 平 方 米 面積， 元 /平 方 米估算。 (3)開發(fā)期稅 費 萬 元 。 其中： ? 勘 察 設(shè) 計費按 工程費用 %估算； ? 監(jiān) 理 費 按工程 費用 %估算； ? 市 政 基 礎(chǔ)設(shè)施 開發(fā)費按 元 /平方米 建筑面積估算； ? 供 電 貼 費按 元 /KVA 估算（電增容費由住戶繳納，項目單位代收）； ? 自 來 水 管網(wǎng)配 套費按住宅 元 /平 方米 估算； ? 結(jié) 建 人 防工程 費按 元 /平方米估算 ； ? 墻 改 基 金按有 關(guān)規(guī)定免收； ? 白 蟻 防 治費按 元 /平 方米估算； ? 教 育 附 加費按 元 /平 方米估算。 (3)預備費 萬 元 。其中不可預見費 按工程費用、其它費用 的 %估算。 (4)管理費用 按工程費用的 %估算。 (5)財務(wù)費用 計入銀行貸款利息。 (6)銷售費用 按銷售收入的 %估算。 (7)預備費用 按工程費用的 %估算。 （ 二 ） 經(jīng)營資 金。按開發(fā)建設(shè)投資的 %估算。 二、 資 金 籌 措及計 劃 18 （ 一 ） 資金籌 措 銀川泰和 XX 住 宅小 區(qū) 項目 總 投資 萬 元 ，其 中 泰和 公 司自 有 資金 萬 元 ，銀 行貸 款 萬 元 ， 其余為 商品房銷售回籠資金 萬元。 （ 二 ） 投資計 劃 本 項 目 預計二 年建成，三年完成全部商 品房銷售。 20xx— 20xx 年投資分 別為 萬元、 萬元。 詳見附表 1“總投資估算 表”、附表 2“投資計劃和借款償還估算表”。 三、 銷售收入 （ 一 ） 房價 普 通 公 寓：按 元 /平方米價格銷售 ； 躍 層 式 公寓： 按 元 /平方米價格銷 售； 公 共 建 筑：按 每平方米 元 /平方米 價格銷售。 （ 二 ） 銷售收 入 本 項 目 按三年 銷售計算。普通和躍層公 寓銷售率按 %， 公 共建 筑銷售率按 %。 第一年、第二年、第三年各 年的銷售比例依次為 %、 %、 %；銷售收 入分別為 萬元、 萬元、 萬元。 詳見附表 4“銷售收入估 算表”。 四、 財務(wù)評價 項 目 計算 期三年，基準收益率取現(xiàn) 行銀行貸款利率 %。 利潤 總額 利潤 總額為銷售 收入減經(jīng)營 成本、運 營費 用、銷 售稅金及附 加；其中營 業(yè)稅率為 %，城建稅 和 教 育費附 加合計為營業(yè)稅的 %。 所 得 稅 稅率按 %， 稅 后利潤為 萬元。 利潤 率 投 資 利 潤率＝ （利潤總額247?？偼顿Y） 100%= % 銷 售 利 潤率＝ （利潤總額247。銷售收入） 100%= % 詳見附表 5“損益表”。 財 務(wù)內(nèi)部 收益率 財務(wù) 內(nèi)部收益率 （ FIRR） 是反映項目 在設(shè)定計算 期內(nèi)全部 投資盈利能 力的指標。 經(jīng)計算，評 19 價 結(jié) 果 說明本 項目的財務(wù)效益較好，其 主要財務(wù)評價指標如下： 財 務(wù) 內(nèi)部 收益率（稅前） % 財 務(wù) 內(nèi)部 收益率（稅后） % 財 務(wù) 凈現(xiàn) 值（稅前） 萬元 財 務(wù) 凈現(xiàn) 值（稅后） 萬元 靜 態(tài) 投資 回收期（稅前） 年 靜 態(tài) 投資 回收期（稅后） 年 敏 感性分 析 經(jīng)敏感性分 析計算，若本項 目銷售收入下降 %時 ，稅前財務(wù)內(nèi)部收 益率（ FIRR）下降到 %，稅 后 財 務(wù)內(nèi)部 收益率下降到 ？ %（ 詳見附表 7“ 財務(wù)敏感性分析表”）。 臨界 點分析是測 算一個或 多個不確定 性因素變化 時，房地 產(chǎn)項目達到 允許的最低 經(jīng)濟效益時的極 限值，并以 不確定性因 素的臨界 值組合顯示 項目的風險 程度。按本 項目稅后利 潤為經(jīng)濟指 標進 行 單 因素臨 界值計算結(jié)果如下 項目臨界點分析計算表 項 目 數(shù) 量 單 位 項 目 數(shù) 量 單 位 最低售價 售價 普通公寓 元 /平 方米 普通公寓 元 /平 方米 躍 層 式 公寓 元 /平 方米 躍 層 式 公寓 元 /平 方米 公共建筑 元 /平 方米 公共建筑 元 /平 方米 最低銷量 銷量 普通公寓 平方米 普通公寓 平方米 躍 層 式 公寓 平方米 躍 層 式 公寓 平方米 公共建筑 平方米 公共建筑 平方米 最 高 土 地價格 萬元 /畝 土地價格 萬元 /畝 最 高 工 程費用 萬元 工程費用 萬元 綜 上 評 價可知 ，本項目在財務(wù)上可行， 且有一定的抗風險能力。 20 第八章 結(jié)論與建議 房 地產(chǎn)是 銀川 市 第三產(chǎn) 業(yè)的核 心產(chǎn)業(yè) 之一， 房地產(chǎn) 的發(fā)展 一直受 到市委、 市政府 的高度 重視。 本項目建設(shè) 符合地方產(chǎn) 業(yè)政策及 城市規(guī)劃， 項目總體籌 劃合理，市 場前景良好 ，能夠滿足 人們對 高品質(zhì)中高 檔住宅的需 求，將對 營造 德勝工 業(yè)園 區(qū)的良 好投資環(huán)境 、提高 人們 生活質(zhì)量、 拉動 地 區(qū) 經(jīng)濟將 起到積極作用。經(jīng)初步測 算分析，項目經(jīng)濟效益較 好，在財務(wù)上總體可行。 建 議 項 目單位 ： 加快 辦理有關(guān)前期手續(xù)，申辦 市、區(qū)部分規(guī)費的減免， 爭取早日開工建設(shè)。 研究 采用社會融資等其它方案 解決項目資金來源的可能 性。 周密 策劃項目的營銷方案，以準 確的市場定位、成功的廣告 宣傳來贏得客戶。同時盡量 擴大期 房銷售量， 以減輕項目 單位的現(xiàn) 金占用量， 降低現(xiàn)金支 付風險，并 可減少貸款 額，以進一 步減 輕 項 目的財 務(wù)風險。 在 項目營銷中要加強廣告宣 傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的 角度策劃 銀川泰和 XX 的宣傳，讓 本項目先進的 建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人 為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠 融合利源公司的良好品牌 ，為 社 會 廣泛認 知，形成品牌營銷優(yōu)勢。