【正文】 而可變成本的影響相對(duì)比較弱。表28：?jiǎn)我蛔兞縿?dòng)態(tài)敏感分析表序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）投資回收期（年）0基本方案10201銷售價(jià)格+1038561018162銷售面積+1011201018163可邊成本+101714103754從此表可以看出，銷售面積的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)沒(méi)有很大的影響，而銷售價(jià)格和可變成本的變動(dòng)則直接的影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，所以在后期操作過(guò)程中財(cái)務(wù)上應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投入成本的控制，在營(yíng)銷上采取有利的方式保證銷售價(jià)格的穩(wěn)定。從以上兩表分析中可以得知，銷售價(jià)格是將來(lái)營(yíng)銷售過(guò)程中最重要的因素，它決定了整個(gè)項(xiàng)目的盈利情況，只有制定了一個(gè)切實(shí)可行的市場(chǎng)銷售價(jià)格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟(jì)收益才能實(shí)現(xiàn)，成本投資則不會(huì)捉襟見肘。風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析從南昌市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過(guò)于求的情況，市場(chǎng)有效需求不足。本項(xiàng)目定位于中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民收入的3~6倍，而目前南昌市房?jī)r(jià)每平方米為2722元（一般市區(qū)住宅），一套90平方米的住宅總價(jià)在25萬(wàn)左右，相當(dāng)于家庭收入的8倍，難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前南昌市先富起來(lái)的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走高，銷售相當(dāng)不理想，但隨著國(guó)家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財(cái)政政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。做好方案規(guī)劃，項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值413萬(wàn)元，%；反之，利潤(rùn)減少，銷售收益下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。三、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成銀行按揭方式；④建筑分期付款＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。附 表附表1：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ項(xiàng)目設(shè)計(jì)參數(shù)1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米113780商品住宅銷售面積商業(yè)用房建筑面積車位銷售面積平方米平方米平方米103420436060004780㎡不計(jì)建筑面積Ⅱ經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1開發(fā)產(chǎn)品投資萬(wàn)元31723 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元12272單方成本元/平方米29103資金籌措萬(wàn)元31723其中：資本金借款預(yù)售房款自有資金萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元200080001328184424經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元397505經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元286596經(jīng)營(yíng)費(fèi)用萬(wàn)元30647應(yīng)交稅金萬(wàn)元4365其中：營(yíng)業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元216539718038利潤(rùn)總額萬(wàn)元54659稅后利潤(rùn)萬(wàn)元366210可分配利潤(rùn)萬(wàn)元3002Ⅲ財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤(rùn)率%2投資凈利潤(rùn)率%4投資利稅率%5資本金凈利潤(rùn)率%6全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%7全部投資投資回收期（所得稅前）年8全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%9全部投資投資回收期（所得稅后）年10房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款償還期年4建設(shè)期起注：整數(shù)位存在四舍五入產(chǎn)生+1的誤差附表2：項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2004200520062007一開發(fā)建設(shè)投資31723164421258722354591房地產(chǎn)開發(fā)成本286591581011428135368土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑工程安裝費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用1818035725183691347644256214544357251306423636718638222411836776276712房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用30646321159882391銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用9948431227465167432336391396404461662223二經(jīng)營(yíng)資金三項(xiàng)目總投資額3172316442125872235459123開發(fā)產(chǎn)品投資固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金3172316442125872235459附表3：銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081銷售收入3975017295158226633可銷售面積（平方米）平均售價(jià)（元/平方米）銷售比例（%）10900036471005824229705338672409136120865488112經(jīng)營(yíng)稅金及附加2165952870343營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加196813859865612679155243122293土地增值稅397173158664商品房銷售凈收入3718816170147946224注：銷售比例是各個(gè)產(chǎn)品銷售比例的加權(quán)平均附表4：土地增值稅估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081銷售收入39750172951582266332扣除項(xiàng)目開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用銷售稅金其他扣除額3增值額4增值比例（%）5增值稅率（%）1116速算扣除率（%）7土地增值稅39717315866附表5：投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081總投資3172316442125872235459經(jīng)營(yíng)資金開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用3172330496122716442162751671258712196391223517894464592362232資金籌措3172316442125872235459資本金預(yù)售收入租金收入其他收入自有資金借款開發(fā)產(chǎn)品投資長(zhǎng)期借款經(jīng)營(yíng)資金借款200013281844280008000200084426000600010587200020002235459附表6：損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081經(jīng)營(yíng)收入3975017295158226633銷售收入租金收入39750172951582266332總成本費(fèi)用3172315710118164197開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用28659306414209150110682113437684293經(jīng)營(yíng)稅金及附加21659528703434土地增值稅397173158665利潤(rùn)總額5465460297820276彌補(bǔ)前年度虧損7應(yīng)繳所得稅額5465460297820278所得稅18031529826699稅后利潤(rùn)33623081196135810盈余公積66055360245法定盈余公積金公益金任意盈余公積金3671831103115920010060136684111加：年初未分配利潤(rùn)253188912可供投資者分配利潤(rùn)2531636111313應(yīng)付利潤(rùn)A方B方C方14年末未分配利潤(rùn)25318893002注：成本費(fèi)用按銷售金額比例各期分?jǐn)偂８奖?：現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081現(xiàn)金流入3975015565148898396900銷售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入39750155651488983969002現(xiàn)金流出36088164421386442451537開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅317232165397180316442125879521731522235870158982459343666693凈現(xiàn)金流量3662164421701106446859900累計(jì)凈現(xiàn)金流量16442147414097276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量5465164421853116267528900累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量16442145892963456554655凈現(xiàn)值30014947140679974685559累計(jì)凈現(xiàn)值14947135415548593006所得稅前凈現(xiàn)值102014947153187355142559累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)值149471341646814611020計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）1020300