【正文】 培訓(xùn)種類主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)進修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構(gòu)。6. 培訓(xùn)積分制度。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。不同類別的職員積分要求有所不同。7. 培訓(xùn)信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。九、項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本項目工程計劃自2003年7月開工，至2005年6月竣工，總工期2年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進度計劃安排，如下表所示— 項目實施進度計劃表時 間任務(wù)2003年4月至12月2004年1月至12月2005年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批規(guī)劃設(shè)計主體工程一期主體工程二期綠化工程十、投資估算一．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量本建設(shè)項目總占地面積約10萬平方米，總建筑面積接近13萬平方米（），總戶數(shù)996戶，。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。b. 房屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米共計56萬人民幣。c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算。（2）土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由XX宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。電信：本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得項目的主要經(jīng)濟指標如下：項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45主要經(jīng)濟指標二．根據(jù)概算定額指標，確定單位工程造價根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費2建筑工程費3安裝工程費4其他投資費5項目管理費6不可遇見費7建設(shè)期利息8總投資開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表序號項目費用名稱 金額（萬元）1土地開發(fā)費2建設(shè)工程費建筑工程費安裝工程費3其他投資費4項目管理費5不可預(yù)見費6建設(shè)期利息7項目投資總額十一、融資方案現(xiàn)代住宅小區(qū)的建設(shè)項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。隨著建設(shè)項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2．：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于現(xiàn)代住宅小區(qū)處在大學(xué)集中地區(qū)，估計將會有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額序號項目建 設(shè) 期2003200420052006小計1投資分年計劃35%35%30%100%建設(shè)投資建設(shè)期利息小計2資金籌措自有資金30003000貸款銷售款收入三．資金的任用和管理隨著施工準備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。d．銀行借款的成本率。風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序 號風(fēng)險因素名稱風(fēng) 險 程 度災(zāi)難性嚴重性較 大一 般1市場風(fēng)險▲2資源▲3技術(shù)▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲：具體優(yōu)化方法如下：。，可以緩和資金矛盾。，有選擇地租賃施工用機械設(shè)備。，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。十二、財務(wù)評價一．設(shè)項目法人項目財