【正文】 劃分為一系列子過程，再將子過程進一步劃分為更小的過程。如將建設項目劃分為若干個包括多任務種的單位工程、分部工程、分項工程等。——明確全過程以至各道工序的輸入、實施和輸出，明確各道工序之間的接口(界面)，按照PDCA循環(huán)原理，實施各道工序以及全過程的控制?！獓栏癜押酶鞯拦ば虻妮斎?、實施和輸出質量，使每一道工序成為防止不合格的一道屏障，是保證建設項目質量的基本功。管理的系統(tǒng)方法——建設項目是多任務種和多任務序組成的復雜系統(tǒng)，應當“將相互聯(lián)系的過程作為系統(tǒng)加以識別、理解和管理”?！泄しN和工序都應服從系統(tǒng)的整體目標?！鞴しN和各工序之間的接口(界面)，往往是制約管理體系的有效性和效率的瓶頸，應予特別關注。 持續(xù)改進——在項目建設過程中，及時反饋質量管理經驗，制定相應的糾正和預防措施，是實現建設項目質量總目標的有力保證?！S著科學技術、市場以及社會的發(fā)展，需要持續(xù)改進，以滿足顧客和相關方不斷增長的需求?！掷m(xù)改進產品質量，才能在市場競爭中立于不敗之地，這是項目業(yè)主永恒的目標。 基于事實的決策方法——數據和信息分析是有效決策的基礎?！仨氃陧椖拷ㄔO全過程中，重視收集準確、及時和完整的數據?！鶕崟r信息與計劃比較，及時做出準確判斷。與供方互利的關系——項目建設的“供方”即“承包方”，包括設計、材料設備供應和施工承包方等?！┓绞墙ㄔO項目質量管理至關重要的環(huán)節(jié)，直接關系到項目的最終質量。——項目辦公室與供方是相互依存的關系，需要建立互利關系 （二）建設項目質量管理的三全管理全過程管理全員管理全面管理：空間范圍上，項目建設是各參與方大團隊運作第九章 項目經濟及社會效益分析一、項目總投資估算序號項目金額（萬元）估算說明一開發(fā)建設投資169511+2+3+41土地費用2760地價按 100 萬/畝計2前期費用2867其中：勘察設計費384根據相關標準測算前期工程費23030 元/m2擬建費2253商業(yè) 325，住宅 240 元/m23建安成本10273單體建安工程費用9160根據修建性詳細規(guī)劃估算附屬工程費（基礎設施）42255 元/ m2室外工程費499根據修建性詳細規(guī)劃估算(65 元/ m2)消防工程費11515 元/ m2返工返修費7710 元/ m24管理費用394（2+3）3％5不可預見費657（2+3）5％二財務費用810貸款額 12000 萬元％三項目總成本17761一+二二、項目投資來源，籌措方式的確定（一）籌措自有資金充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項目基礎建設。同時引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。（二）爭取優(yōu)惠信貸積極爭取銀行信貸資金。由于開發(fā)周期長，貸款利息負擔重，因此應積極爭取優(yōu)惠的信貸資金，減少純商業(yè)貸款。三、項目收入估算根 據 項 目 規(guī) 劃 指 標 及 前 述 項 目 及 市 場 分 析 ，銷 售 價 格 住 宅 均 價 取 值 5500元 /㎡ ，商 務 公 寓 6000 元 /㎡ ，商 鋪10000元 /㎡ ， 則 預 計 項 目 的 銷 售 收 入 元 。項目銷售收入估算表序號物業(yè)類型建筑面積（㎡）銷售均價（元/㎡）銷售金額（萬元）1住宅6507055002商務公寓6410600038463商鋪53001000053004車位400個7萬每個2800合計76780四、項目銷售費用及稅金項目銷售稅費主要包括銷售費用、銷售稅金（含營業(yè)稅和城市建設維護稅以及印花稅）、 土地增值稅和企業(yè)所得稅。 銷售費用：含代理費，廣告費以及其他推廣費用，按照常規(guī)銷售收入的3%計算，銷售費用值為1432萬銷售稅金：營業(yè)稅（銷售額的5%），城市建設維護稅，其他（%），%，銷售稅金為2458萬土地增值稅：按土地增值稅計算標準，為11101萬；土地增值稅計算方法：土地增值稅=土地增值額（項目總收入－項目總成本）－項目總成本企業(yè)所得稅：總利潤的33%，為4944萬項目銷售收入與經營稅金估算表稅費種類計算方法稅費金額（萬元）銷售費用按項目總收入 3%計1432營業(yè)稅及附加按項目總收 %計2458土地增值稅按政策標準計算11101企業(yè)所得稅按總利潤 33%計4944合計19935五、項目銷售利潤計算項目銷售利潤表總成本17761萬元總投資32752萬元銷售收入萬元利潤總額萬元凈利潤萬元六、項目盈利能力分析經測算項目的投資方利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、成本利潤率等指標詳見下表：項目投資經濟指標估算表各項指標計算方法計算值總成本建造期間各項費用之和17761總投資總成本+銷售費用、稅金32752總收入總利潤項目收入總投資凈利潤總利潤企業(yè)所得稅成本利潤率（稅前）總利潤/總成本*100％%投資利潤率（稅前）總利潤/總投資*100％%成本利潤率（稅后）凈利潤/總成本*100％%投資利潤率（稅后）凈利潤/總投資*100％%評價：項目總投資32752萬元，，%，靜態(tài)經濟指標表現優(yōu)秀。在房地產企業(yè)中屬于利潤很高的項目。七、敏感性分析我們對銷售價格、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。測算過程詳見下表：敏感性分析表建設成本銷售價格浮動比例凈利潤(萬元)投資利潤率浮動比例凈利潤(萬元)投資利潤率5%↑9711%5%↑10867%10%↑9384%10%↑11696%5%↓10365%5%↓9209%10%↓10693%10%↓8380%最悲觀情況最樂觀情況浮動比例凈利潤投資利潤率浮動比例凈利潤投資利潤率建設成本10%↑7725%建設成本10%↓12351%銷售價格10%↓銷售價格10%↑第十章 結論與建議一、主要結論項目所在地的宏觀環(huán)境穩(wěn)定，所在地的經濟、社會發(fā)展狀況良好，功能區(qū)劃和定位明晰，并且在地理位置、政策層面、功能設計和協(xié)同效應方面具有優(yōu)勢，如果投資者在開發(fā)和運營過程中注意把握產業(yè)政策和經濟的變動情況，必能獲得很好的收益。 二、問題和建議建議項目單位做好項目前期的規(guī)劃和方案設計論證工作，做到規(guī)劃合理、方案可行，以達到簡約、實用的目的。工程建設應嚴格按照國家《工程建設招投標法》的有關規(guī)定，通過公開招標的方式，選擇具有資質、業(yè)績良的設計、施工、監(jiān)理企業(yè)進行工程建設，以保證項目的工程質量。項目實施過程中應符合國家環(huán)保部門