【正文】 1年全市將有超過(guò)200多個(gè)推貨樓盤， 明年全市預(yù)計(jì)推貨樓盤將達(dá)205個(gè)左右，其中且不乏大盤、名盤云集。(二) 房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)圖3長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)20072010年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖10年號(hào)稱最嚴(yán)厲的“”新政并未能引起長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的大幅下滑，相反從6月開(kāi)始便呈現(xiàn)一路上揚(yáng),九月份的限購(gòu)令出臺(tái)，對(duì)長(zhǎng)沙處于價(jià)格洼地的二線城市是個(gè)利好因素，加之長(zhǎng)沙仍以剛需為主，以及長(zhǎng)城市規(guī)劃的種種利好，2011年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)下降的可能性極小，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)仍將以平穩(wěn)上漲為主。其中雨花區(qū)雖然作為主要是供應(yīng)區(qū)域，但由于武廣高鐵、長(zhǎng)株潭一體化因素區(qū)域價(jià)值得到不斷提升，吸引眾多地級(jí)市和外省回鄉(xiāng)置業(yè)群體依舊供不應(yīng)求，而岳麓區(qū)雖受交通條件制約，但規(guī)劃和政府的支付，其需求量也相當(dāng)大。 長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)2010年各區(qū)域成交價(jià)走勢(shì)圖　　從各區(qū)2010年成交均價(jià)圖可看出，各區(qū)域均保持向上增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，價(jià)格差異逐步凸顯；從增速來(lái)看，芙蓉區(qū)、天心區(qū)由于本年度市中心板塊成交占比增大，成交均價(jià)增速最快；岳麓區(qū)成交均價(jià)增速較慢，這主要受到麓谷板塊和麓南板塊價(jià)格上漲幅度較小影響。(二) 定位難點(diǎn)1 本項(xiàng)目受新政影響，小戶型比例太大；2 項(xiàng)目地塊比較小，自身環(huán)境難以打造；3 萬(wàn)家麗路和三一路沿線未來(lái)將有大量小戶型產(chǎn)品入市；4 西湖樓停車場(chǎng)的調(diào)整對(duì)項(xiàng)目北面景觀視野的影響。(五) 住宅戶型定位1 戶型布局和設(shè)計(jì)a 90 ㎡ 以下一房和兩房，保證良好的通風(fēng)采光，兩梯四戶以上，低分?jǐn)?、全部朝南，但部分戶型布置在景觀較次的位置；b 舒適型三房和豪華四房分別布置在西北和東北向景觀最好的位置，以及中間的 18 層板樓；c 主臥采用凸窗，客廳落地窗，點(diǎn)式樓配置一定的入戶花園。充分考慮本案獨(dú)特的地理位置與周圍環(huán)境，最大限度地展現(xiàn)樓盤所在地段的景觀資源及人文價(jià)值，創(chuàng)造適宜人居的高檔精品樓盤；——以人為本、以市場(chǎng)為導(dǎo)向原則。本案物業(yè)建議要點(diǎn)即為今后營(yíng)銷推廣的賣點(diǎn)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段必須將這些要素體現(xiàn)在設(shè)計(jì)方案之中，使前期產(chǎn)品策劃與后期營(yíng)銷推廣更具系統(tǒng)性、可操作性。玄關(guān)設(shè)計(jì)：入口處可設(shè)置更衣、換鞋、擱置雨傘等過(guò)渡空間。避免干擾：點(diǎn)式住宅南北兩戶應(yīng)避免對(duì)視,。計(jì)劃部應(yīng)督促供應(yīng)單位按規(guī)定及時(shí)將上述文件資料提交工程部；凡需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)的，由工程部督促監(jiān)理單位、施工單位即時(shí)進(jìn)行取樣檢驗(yàn)，在未取得檢驗(yàn)結(jié)果以前，不得使用該材料設(shè)備，施工單位應(yīng)將試驗(yàn)報(bào)告提交監(jiān)理單位、工程部。三．項(xiàng)目建成投產(chǎn)后資源供應(yīng)條件項(xiàng)目水電都與城市供應(yīng)系統(tǒng)相連，能保障居民的日常生活用水用電，且每戶都安裝有煤氣的使用系統(tǒng)，寬帶入網(wǎng)保證居民的有一個(gè)通暢的信息交流平臺(tái)，小區(qū)內(nèi)設(shè)置東南西北四個(gè)大門，出行方便，靠近萬(wàn)家麗路設(shè)置有公交車站，交通便捷。聲環(huán)境質(zhì)量當(dāng)?shù)卦肼晛?lái)主要為道路交通類噪聲，基本上沒(méi)有形成噪聲公害。這種污染影響是暫時(shí)的，可逆的，工程一結(jié)束，污染影響也就隨之而停止?！獜U水污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有機(jī)物。對(duì)于施工期間產(chǎn)生的揚(yáng)塵，在不同的施工環(huán)節(jié)采取不同的措施，力爭(zhēng)使其對(duì)環(huán)境的污染降至最低。項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)種植凈化能力強(qiáng)的樹(shù)種，阻擋和吸滯粉塵。水污染防治污水排出均需經(jīng)過(guò)初級(jí)處理，再進(jìn)入市政管道。噪聲污染整治合理調(diào)整交通設(shè)施布局，科學(xué)組織路網(wǎng)系統(tǒng)，提高道路的質(zhì)量等級(jí)，解決車輛的疏散問(wèn)題，減低道路的車輛密度，有效地分流區(qū)內(nèi)、外部和過(guò)境交通，降低交通噪聲，對(duì)施工噪聲的管理要從嚴(yán)控制。第八章 項(xiàng)目組織管理與實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃一、建設(shè)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)為了加快項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目承辦單位應(yīng)成立項(xiàng)目管理辦公室，負(fù)責(zé)該區(qū)域規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的組織協(xié)調(diào)工作。應(yīng)由項(xiàng)目辦公室負(fù)責(zé)提供設(shè)備資料和外部協(xié)作條件，應(yīng)及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提供準(zhǔn)確的資料。（2）控制工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)工程質(zhì)量及設(shè)計(jì)文件質(zhì)量。四、建設(shè)項(xiàng)目合同與管理（一）建設(shè)項(xiàng)目合同根據(jù)起步區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和國(guó)家及所在地的有關(guān)法律和規(guī)范，制定建設(shè)工程施工合同審批流程圖。(2)編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)，組織合同談判和訂立合同。(6)分析和處理索賠，及時(shí)解決合同爭(zhēng)議，減少對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響。合同管理的主要措施(1)組建高素質(zhì)、分層次的合同管理團(tuán)隊(duì)1)要確立項(xiàng)目辦公室在項(xiàng)目管理中的主導(dǎo)地位，在建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主管理機(jī)構(gòu)中建立面向工程的最高決策機(jī)構(gòu)，直接對(duì)工程負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)及時(shí)就工程的重大問(wèn)題做出決策；2)應(yīng)給予工程監(jiān)理應(yīng)有的授權(quán)；3)聘請(qǐng)?jiān)诠芾?、合同?wèn)題處理和法律方面有經(jīng)驗(yàn)的專家，組成合同管理咨詢機(jī)構(gòu)，為項(xiàng)目辦公室和工程監(jiān)理隨時(shí)提供咨詢意見(jiàn)；4)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和需要，建立爭(zhēng)議調(diào)解機(jī)構(gòu)及時(shí)就合同爭(zhēng)議問(wèn)題進(jìn)行調(diào)解；5)合同管理人員應(yīng)具備組織管理和協(xié)調(diào)溝通能力、觀察分析和總結(jié)提高能力、判斷決策和應(yīng)急反應(yīng)能力，以及技術(shù)業(yè)務(wù)能力，要有誠(chéng)信熱情、嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)著、勤思機(jī)敏、好學(xué)上進(jìn)的基本素質(zhì)和嚴(yán)于自律的精神。定期地舉行專題會(huì)議是一種很好的方式，如：1)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師和承包商現(xiàn)場(chǎng)人員每天的碰頭會(huì)、周進(jìn)度會(huì)議、月進(jìn)度會(huì)議；2)關(guān)于變更和索賠處理的專題例會(huì)；3)項(xiàng)目辦公室、工程設(shè)計(jì)和工程監(jiān)理之間的會(huì)議；4)項(xiàng)目辦公室、工程監(jiān)理和各承包商之間的會(huì)議等。領(lǐng)導(dǎo)作用——領(lǐng)導(dǎo)的態(tài)度決定建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系的成敗?！I(lǐng)導(dǎo)為員工創(chuàng)造充分參與實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的工作環(huán)境?！嘤龍F(tuán)隊(duì)意識(shí)?！獞?yīng)當(dāng)將項(xiàng)目的全過(guò)程劃分為一系列子過(guò)程，再將子過(guò)程進(jìn)一步劃分為更小的過(guò)程。管理的系統(tǒng)方法——建設(shè)項(xiàng)目是多任務(wù)種和多任務(wù)序組成的復(fù)雜系統(tǒng)，應(yīng)當(dāng)“將相互聯(lián)系的過(guò)程作為系統(tǒng)加以識(shí)別、理解和管理”?！S著科學(xué)技術(shù)、市場(chǎng)以及社會(huì)的發(fā)展，需要持續(xù)改進(jìn)，以滿足顧客和相關(guān)方不斷增長(zhǎng)的需求?！鶕?jù)實(shí)時(shí)信息與計(jì)劃比較，及時(shí)做出準(zhǔn)確判斷。同時(shí)引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。項(xiàng)目銷售收入估算表序號(hào)物業(yè)類型建筑面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售金額（萬(wàn)元）1住宅6507055002商務(wù)公寓6410600038463商鋪53001000053004車位400個(gè)7萬(wàn)每個(gè)2800合計(jì)76780四、項(xiàng)目銷售費(fèi)用及稅金項(xiàng)目銷售稅費(fèi)主要包括銷售費(fèi)用、銷售稅金（含營(yíng)業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)稅以及印花稅）、 土地增值稅和企業(yè)所得稅。測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)下表：敏感性分析表建設(shè)成本銷售價(jià)格浮動(dòng)比例凈利潤(rùn)(萬(wàn)元)投資利潤(rùn)率浮動(dòng)比例凈利潤(rùn)(萬(wàn)元)投資利潤(rùn)率5%↑9711%5%↑10867%10%↑9384%10%↑11696%5%↓10365%5%↓9209%10%↓10693%10%↓8380%最悲觀情況最樂(lè)觀情況浮動(dòng)比例凈利潤(rùn)投資利潤(rùn)率浮動(dòng)比例凈利潤(rùn)投資利潤(rùn)率建設(shè)成本10%↑7725%建設(shè)成本10%↓12351%銷售價(jià)格10%↓銷售價(jià)格10%↑第十章 結(jié)論與建議一、主要結(jié)論項(xiàng)目所在地的宏觀環(huán)境穩(wěn)定，所在地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r良好，功能區(qū)劃和定位明晰，并且在地理位置、政策層面、功能設(shè)計(jì)和協(xié)同效應(yīng)方面具有優(yōu)勢(shì)，如果投資者在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中注意把握產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)情況，必能獲得很好的