【導(dǎo)讀】倉路稱東升路）的交匯處，東、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心區(qū)域。扼守板倉南路與向陽路的黃金旺角。項(xiàng)目由長(zhǎng)沙金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨(dú)立開。資有限公司出資1500萬元，占比10%。2021年8月，湖南金科從湖南鐵建投資。有限公司手中將其10%的股權(quán)購回，長(zhǎng)沙金科成為湖南金科全資子公司。湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)資本15000萬元，成立時(shí)間2021年1月。由金科集團(tuán)股份有限公司全資控股。一方”、星沙“金科中心”等5個(gè)項(xiàng)目的區(qū)域公司。公司設(shè)置七個(gè)部門包括人事?，F(xiàn)有員工189名，其中大專本科以上有188人，研究生17人。

　　

【正文】 業(yè)，在三年內(nèi)完成房屋建設(shè)及配套設(shè)施的建設(shè)。并聘請(qǐng)相應(yīng)等級(jí)的監(jiān)理單位對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全部門、全過程的控制，爭(zhēng)取將 金科中心 建設(shè)成為長(zhǎng)沙最具特色的 高層 物業(yè)。 2．進(jìn)度安排 金科中心 項(xiàng)目計(jì)劃于 2021 年 4 月開工， 2021 年 11 月開盤對(duì)外發(fā)售， 2021年 11 月全部竣工。 五、項(xiàng)目投資測(cè)算與資金籌措 （一）項(xiàng)目投資測(cè)算 項(xiàng)目 總投資約 萬元 。詳見下表： 表 16： 項(xiàng)目投資概算表 序號(hào) 投資預(yù)算項(xiàng)目 金額（萬元） 單價(jià)（元 /m2） 占總投資比例 (%) 備注 1 土地成本 % 按土地面積分?jǐn)? 2 前期工程費(fèi)用 % 勘查、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、三通一平等費(fèi)用 3 建安工程費(fèi) % 包括 土建，裝修、園林綠化 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套 % 園林景觀、市政配套、道路管網(wǎng)、安防 智能化等。 5 配套設(shè)施費(fèi) % 物管、人防、設(shè)備房等 6 開發(fā)間接費(fèi)用 % 利息資本化： 6 營(yíng)銷費(fèi)用 % 銷售收入的 ％ 7 管理費(fèi)用 % 銷售收入的 ％ 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 9 不可預(yù)見費(fèi) % 按建安成本的 4％預(yù)計(jì) 合 計(jì) % 1． 土地成本 項(xiàng)目 一期分?jǐn)?土地 成本為 萬元， 已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證 。 2．前期工程費(fèi) 工程前期需要精心準(zhǔn)備，以便為后期開工打好基礎(chǔ)。工程前期需要辦理各種許可證、進(jìn)行建筑工程的招投標(biāo)、進(jìn)行可行性研究、勘探設(shè)計(jì)，政府行政收費(fèi)、預(yù)計(jì)前期工程費(fèi)為 萬 元。 3．建安工程費(fèi) 包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)施設(shè) 備工程費(fèi)三大塊，其中土建工程包括地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、建筑、外墻、門窗、欄桿、公共區(qū)域裝飾等工程，安裝工程包括室內(nèi)給排水、室內(nèi)（強(qiáng)）電氣、消防系統(tǒng)、室內(nèi)弱電、智能化系統(tǒng)等工程，設(shè)施設(shè)備工程包括電梯設(shè)備及安裝、發(fā)電機(jī)設(shè)備及安裝工程。 在本項(xiàng)目中，建安工程費(fèi)以目前市場(chǎng)平均價(jià)格為基礎(chǔ)并考慮未來 2— 3 年原材料價(jià)格波動(dòng)的因素分別計(jì)算，建安工程費(fèi)用總計(jì)為 萬元，平均約為 元 /m2。 4．基礎(chǔ)設(shè)施成本費(fèi) 按照規(guī)劃， 基礎(chǔ)設(shè)施配包括：供電、供水、煤氣、雨污水排放、電信、綠化、小區(qū)道路等城市市政配套設(shè)施與 小區(qū)內(nèi)園林景觀工程、智能化工程、消防工程、管網(wǎng)工程等。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套按照長(zhǎng)沙市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套包括供水、供電、供氣、通訊寬帶、有線電視等基礎(chǔ)工程，預(yù)計(jì)成本為 萬元。 5． 配套設(shè)施費(fèi)用 項(xiàng)目 要求建成一個(gè)包括小學(xué)、商貿(mào)、地下停車場(chǎng)、小區(qū)道路等配套完整的小區(qū)，在公共建筑配套上需要達(dá)到較高的標(biāo)準(zhǔn)。與工程配套的有商業(yè)街、游泳池、羽毛球場(chǎng)、健身廣場(chǎng)、地下車庫、垃圾站、發(fā)電房、配電房、水泵房、生化池、隔油池等。預(yù)計(jì)總費(fèi)用為 萬元 。 6．間接費(fèi)用 間接費(fèi)用包括工程間 接費(fèi)用與管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用與稅金。管理費(fèi)用按照預(yù)計(jì)銷售總額的 %計(jì)算，預(yù)計(jì)總額為 萬元，營(yíng)銷費(fèi)用按照 銷售總額的 %計(jì)算，預(yù)計(jì)總額為 萬元， 開發(fā)間接 費(fèi)用按照 50,000 萬元貸款， 總平均成本 8%，按照平均貸款 2 年計(jì)算 ,借款利息為 萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 主要為刷卡等手續(xù)費(fèi) 。 開發(fā)建設(shè)投資成本合計(jì)為 ，平均可售成本為 元 /平方米。 （二）資金籌措計(jì)劃 項(xiàng)目總投資 萬元，根據(jù)項(xiàng)目投入及銀行融資計(jì)劃，自籌資金%， 32021萬元，銀行貸款 %，即 50000 萬元 ，期限 3年 ，其余資金來源為房屋預(yù)售款再投入。 表 17 資金投入計(jì)劃表 序號(hào) 金額 比例 1 自有資金投入 32,000 % 2 銀行借款 50,000 % 3 銷售收入再投入 8,097 % 總投資 90,097 % 六、項(xiàng)目投資分析 （一）項(xiàng)目銷售收入測(cè)算 銷售單價(jià)的確定 本項(xiàng)目處于長(zhǎng)沙市 星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 的核心區(qū)，是長(zhǎng)沙市建設(shè) “ 兩型社會(huì) ” 和宜居城市的示范區(qū)，交通便捷、環(huán)境優(yōu)美， 具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、山水景觀優(yōu)勢(shì)。根據(jù)成本估算及對(duì)市場(chǎng)研究分析的結(jié)果進(jìn)行初步定位，確定本小區(qū)項(xiàng)目對(duì)外銷售住宅的單位平均價(jià)格為： 高層 均價(jià)約 5,838 元 /平方米；商業(yè) 街鋪 約20657 元 /平方米 ， 寫字樓約 6857 元 /平， 車位 80000 元 /個(gè)。 銷售收入分期比例的確定 本住宅小區(qū)建設(shè)周期為 3年，根據(jù)目前長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)的供需狀況預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2021年 11月開盤預(yù)售，分 3年 半 銷售完畢， 2021 年實(shí)現(xiàn)銷售 萬元占全部收入的 %， 2021年實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元，占全部銷售收入的 %， 2021 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元，占全部銷售收入的 %， 2021 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元，占全部銷售收入的 %， 2021 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元，占全部銷售收入的 %。 表 18： 銷售收入測(cè)算 銷售收入測(cè)算表 項(xiàng)目 測(cè)算（元） 高層 銷售面積（㎡） 100, 平均售價(jià)（元 /㎡） 5,838 銷售收入（元） 585,185,474 商業(yè) 銷售面積（㎡） 18,898 平均售價(jià)（元 /㎡） 20,657 銷售收入（元） 390,368,963 寫字樓 銷售面積（㎡） 60,832 平均售價(jià)（元 /㎡） 6,857 銷售收入（元） 417,124,407 車位 銷售面積（個(gè)） 896 平均售價(jià)（元 /個(gè)） 80,000 銷售收入（元） 71,680,000 合 計(jì) 銷售收入（元） 1,464,358,844 總收入（萬元） （二）項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 表 :19 投資測(cè)算表 單位：萬元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 總額 (萬元） 1 銷售收入 1 2 相關(guān)開發(fā)成本 2 3 銷售稅金 6=1*% 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3 5 管理費(fèi)用 4 6 銷售費(fèi)用 5 7 利潤(rùn)總額 7=1（ 2+3+4+5+6） 8 所得稅 8=7*25% 9 凈利潤(rùn) 9=78 10 投資凈利 率 10=9/（ 2+4+5+6） *100% % 11 銷售毛利率 11=7/1 % 12 銷售凈利率 12=9/1 % 13 盈虧保本點(diǎn) 13 % 注：銷售稅金主要為 %的營(yíng)業(yè)稅及城建稅附加、 2%的土地增值稅 （ 三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 1．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目在整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已 滿足最低要求。 根據(jù)現(xiàn)金流量表（ 表 20）計(jì)算可得出本項(xiàng)目總投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%，遠(yuǎn)高于一般投資理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)收益率。在現(xiàn)金流量表中，基準(zhǔn)收益率為%(高于當(dāng)前銀行貸款利息 )?；鶞?zhǔn)收益率主要取決于銀行存貸款利率的高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求。在本項(xiàng)目中，內(nèi)部投資收益率較高，因而風(fēng)險(xiǎn)較低。 2．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率將計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，是考察項(xiàng)目在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。只有當(dāng)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)，項(xiàng)目才可行 。 表 20 現(xiàn)金流量表： 現(xiàn)金流量簡(jiǎn)表 % % % % % 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1 現(xiàn)金流入 營(yíng)業(yè)收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期費(fèi)用 建安成本 基礎(chǔ)設(shè)施 配套設(shè)施 開發(fā)間接費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用 其他費(fèi)用 銷售稅金 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)現(xiàn)金流量 折現(xiàn)系數(shù) (I=10%) 5 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 6 累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 7 內(nèi)部收益率 % 8 靜 態(tài)投資回收期（年） 9 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 %，由此可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元 ， 內(nèi)部收益率 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行貸款利率，項(xiàng)目贏利能力很強(qiáng)。 （四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 影響本項(xiàng)目的不確定因素主要有以下幾方面：建造成本、售價(jià)、貸款利息等。這些因素受長(zhǎng)沙市政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，從而影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 盈虧平衡分析 影響本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)的幾個(gè)主要因素分別是建筑工程投資、商品房銷售價(jià)格、商品房銷售率 等。這些因素受長(zhǎng)沙市政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素往不利方向變動(dòng)（其它因素不變），達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零，即項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的臨界點(diǎn)。 表 21： 項(xiàng)目敏感性分析表 敏感因素變化幅度 % 敏感性分析結(jié)果 銷售收入 項(xiàng)目開發(fā)成本 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 基本方案 146436 85694 33192 % 銷售收入上升 5% 153758 85694 38440 % 銷售收入上升 10% 161079 85694 43687 % 銷售收入下降 5% 139114 85694 27945 % 銷售收入下降 10% 131792 85694 22698 % 項(xiàng)目開發(fā)成本下降 5% 146436 81409 36836 % 項(xiàng)目開發(fā)成本下降 10% 146436 77125 40474 % 項(xiàng)目開發(fā)成本上升 5% 146436 89979 29543 % 項(xiàng)目開發(fā)成本上升 10% 146436 94263 25887 % 七、經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境效益評(píng)價(jià) （一）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，投資利潤(rùn)較高，通過項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目的預(yù)期銷售總收入約 萬元，總投資約 萬元，項(xiàng)目稅前總利潤(rùn) 萬元，扣除所得稅后的凈利潤(rùn)為 萬元，投資收益率為 %，銷售凈利潤(rùn)率為 %。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)含報(bào)酬收益率為%，遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)收益率 10%；因此，本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠帶來良好的開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益。 （二）社會(huì) 效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目為 長(zhǎng)沙縣 重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，能夠改善長(zhǎng)沙市乃至長(zhǎng)株潭地區(qū)居民的住宅環(huán)境和住宅條件，住上高檔住宅，改善居民生活；項(xiàng)目周圍也因本項(xiàng)目的開發(fā)而進(jìn)行的市政配套建設(shè)，道路、綠化的改造，大大的改善周圍居民的生活環(huán)境；有利于迅速提升尖山、永安片城市化進(jìn)程，提升該地區(qū)的人氣指數(shù)，有利于帶動(dòng)周邊項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)城區(qū)提質(zhì)擴(kuò)容。同時(shí)，項(xiàng)目處于長(zhǎng)株潭 “ 兩型社會(huì) ” 建設(shè)核心區(qū)，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)也為長(zhǎng)沙市建設(shè) “ 兩型社會(huì) ” 先導(dǎo)區(qū)起到了推動(dòng)作用。因此，本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益。 （三）環(huán)境效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目 以基地獨(dú)特的地理環(huán)境、地形 、地貌為基礎(chǔ)， 打造人居與自然的和諧統(tǒng)一 。在戶型設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)多樣式、前瞻性和生態(tài)性。本項(xiàng)目要滿足居住生活環(huán)境和條件的舒適性、安全性的要求，為社會(huì)提供高檔次、多樣化、實(shí)用性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明小區(qū)。為達(dá)到上述目標(biāo)，本項(xiàng)目在規(guī)劃中堅(jiān)持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理的進(jìn)行綠化和交通體系安排，創(chuàng)造了一個(gè)良好的生態(tài)環(huán)境效益。