【導讀】倉路稱東升路）的交匯處，東、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心區(qū)域。扼守板倉南路與向陽路的黃金旺角。項目由長沙金科房地產開發(fā)有限公司獨立開。資有限公司出資1500萬元，占比10%。2021年8月，湖南金科從湖南鐵建投資。有限公司手中將其10%的股權購回，長沙金科成為湖南金科全資子公司。湖南金科房地產開發(fā)有限公司注冊資本15000萬元，成立時間2021年1月。由金科集團股份有限公司全資控股。一方”、星沙“金科中心”等5個項目的區(qū)域公司。公司設置七個部門包括人事。現(xiàn)有員工189名，其中大專本科以上有188人，研究生17人。

　　

【正文】 業(yè)，在三年內完成房屋建設及配套設施的建設。并聘請相應等級的監(jiān)理單位對本項目進行全部門、全過程的控制，爭取將 金科中心 建設成為長沙最具特色的 高層 物業(yè)。 2．進度安排 金科中心 項目計劃于 2021 年 4 月開工， 2021 年 11 月開盤對外發(fā)售， 2021年 11 月全部竣工。 五、項目投資測算與資金籌措 （一）項目投資測算 項目 總投資約 萬元 。詳見下表： 表 16： 項目投資概算表 序號 投資預算項目 金額（萬元） 單價（元 /m2） 占總投資比例 (%) 備注 1 土地成本 % 按土地面積分攤 2 前期工程費用 % 勘查、設計、規(guī)劃、三通一平等費用 3 建安工程費 % 包括 土建，裝修、園林綠化 4 基礎設施配套 % 園林景觀、市政配套、道路管網、安防 智能化等。 5 配套設施費 % 物管、人防、設備房等 6 開發(fā)間接費用 % 利息資本化： 6 營銷費用 % 銷售收入的 ％ 7 管理費用 % 銷售收入的 ％ 8 財務費用 % 9 不可預見費 % 按建安成本的 4％預計 合 計 % 1． 土地成本 項目 一期分攤 土地 成本為 萬元， 已經取得國有土地使用權證 。 2．前期工程費 工程前期需要精心準備，以便為后期開工打好基礎。工程前期需要辦理各種許可證、進行建筑工程的招投標、進行可行性研究、勘探設計，政府行政收費、預計前期工程費為 萬 元。 3．建安工程費 包括土建工程費、安裝工程費、設施設 備工程費三大塊，其中土建工程包括地基基礎、結構、建筑、外墻、門窗、欄桿、公共區(qū)域裝飾等工程，安裝工程包括室內給排水、室內（強）電氣、消防系統(tǒng)、室內弱電、智能化系統(tǒng)等工程，設施設備工程包括電梯設備及安裝、發(fā)電機設備及安裝工程。 在本項目中，建安工程費以目前市場平均價格為基礎并考慮未來 2— 3 年原材料價格波動的因素分別計算，建安工程費用總計為 萬元，平均約為 元 /m2。 4．基礎設施成本費 按照規(guī)劃， 基礎設施配包括：供電、供水、煤氣、雨污水排放、電信、綠化、小區(qū)道路等城市市政配套設施與 小區(qū)內園林景觀工程、智能化工程、消防工程、管網工程等。城市基礎設施配套按照長沙市城市基礎設施配套費用標準來計算，城市基礎設施配套包括供水、供電、供氣、通訊寬帶、有線電視等基礎工程，預計成本為 萬元。 5． 配套設施費用 項目 要求建成一個包括小學、商貿、地下停車場、小區(qū)道路等配套完整的小區(qū)，在公共建筑配套上需要達到較高的標準。與工程配套的有商業(yè)街、游泳池、羽毛球場、健身廣場、地下車庫、垃圾站、發(fā)電房、配電房、水泵房、生化池、隔油池等。預計總費用為 萬元 。 6．間接費用 間接費用包括工程間 接費用與管理費用、營銷費用、財務費用與稅金。管理費用按照預計銷售總額的 %計算，預計總額為 萬元，營銷費用按照 銷售總額的 %計算，預計總額為 萬元， 開發(fā)間接 費用按照 50,000 萬元貸款， 總平均成本 8%，按照平均貸款 2 年計算 ,借款利息為 萬元，財務費用 主要為刷卡等手續(xù)費 。 開發(fā)建設投資成本合計為 ，平均可售成本為 元 /平方米。 （二）資金籌措計劃 項目總投資 萬元，根據項目投入及銀行融資計劃，自籌資金%， 32021萬元，銀行貸款 %，即 50000 萬元 ，期限 3年 ，其余資金來源為房屋預售款再投入。 表 17 資金投入計劃表 序號 金額 比例 1 自有資金投入 32,000 % 2 銀行借款 50,000 % 3 銷售收入再投入 8,097 % 總投資 90,097 % 六、項目投資分析 （一）項目銷售收入測算 銷售單價的確定 本項目處于長沙市 星沙經濟技術開發(fā)區(qū) 的核心區(qū)，是長沙市建設 “ 兩型社會 ” 和宜居城市的示范區(qū)，交通便捷、環(huán)境優(yōu)美， 具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢、山水景觀優(yōu)勢。根據成本估算及對市場研究分析的結果進行初步定位，確定本小區(qū)項目對外銷售住宅的單位平均價格為： 高層 均價約 5,838 元 /平方米；商業(yè) 街鋪 約20657 元 /平方米 ， 寫字樓約 6857 元 /平， 車位 80000 元 /個。 銷售收入分期比例的確定 本住宅小區(qū)建設周期為 3年，根據目前長沙市住宅市場的供需狀況預計，預計在 2021年 11月開盤預售，分 3年 半 銷售完畢， 2021 年實現(xiàn)銷售 萬元占全部收入的 %， 2021年實現(xiàn)銷售收入 萬元，占全部銷售收入的 %， 2021 年實現(xiàn)銷售收入 萬元，占全部銷售收入的 %， 2021 年實現(xiàn)銷售收入 萬元，占全部銷售收入的 %， 2021 年實現(xiàn)銷售收入 萬元，占全部銷售收入的 %。 表 18： 銷售收入測算 銷售收入測算表 項目 測算（元） 高層 銷售面積（㎡） 100, 平均售價（元 /㎡） 5,838 銷售收入（元） 585,185,474 商業(yè) 銷售面積（㎡） 18,898 平均售價（元 /㎡） 20,657 銷售收入（元） 390,368,963 寫字樓 銷售面積（㎡） 60,832 平均售價（元 /㎡） 6,857 銷售收入（元） 417,124,407 車位 銷售面積（個） 896 平均售價（元 /個） 80,000 銷售收入（元） 71,680,000 合 計 銷售收入（元） 1,464,358,844 總收入（萬元） （二）項目利潤測算 表 :19 投資測算表 單位：萬元 項目財務效益測算表 序號 項目名稱 計算程式 總額 (萬元） 1 銷售收入 1 2 相關開發(fā)成本 2 3 銷售稅金 6=1*% 4 財務費用 3 5 管理費用 4 6 銷售費用 5 7 利潤總額 7=1（ 2+3+4+5+6） 8 所得稅 8=7*25% 9 凈利潤 9=78 10 投資凈利 率 10=9/（ 2+4+5+6） *100% % 11 銷售毛利率 11=7/1 % 12 銷售凈利率 12=9/1 % 13 盈虧保本點 13 % 注：銷售稅金主要為 %的營業(yè)稅及城建稅附加、 2%的土地增值稅 （ 三）項目財務指標分析 1．財務內部收益率 財務內部收益率是項目在整個建設經營期內各年凈現(xiàn)金流量等于零時的折現(xiàn)率。內部收益率反映項目所用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標。當財務內部收益率大于基準收益率時，則認為其盈利能力已 滿足最低要求。 根據現(xiàn)金流量表（ 表 20）計算可得出本項目總投資的財務內部收益率為%，遠高于一般投資理財風險收益率。在現(xiàn)金流量表中，基準收益率為%(高于當前銀行貸款利息 )?；鶞适找媛手饕Q于銀行存貸款利率的高低、項目經營風險程度以及經營的目標和要求。在本項目中，內部投資收益率較高，因而風險較低。 2．財務凈現(xiàn)值 財務凈現(xiàn)值是按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率將計算期內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設初期的現(xiàn)值之和，是考察項目在建設經營期內盈利能力的動態(tài)評價指標。只有當項目的凈現(xiàn)值大于或等于零時，項目才可行 。 表 20 現(xiàn)金流量表： 現(xiàn)金流量簡表 % % % % % 序號 項 目 合計 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 回收固定資產余值 回收流動資金 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期費用 建安成本 基礎設施 配套設施 開發(fā)間接費用 財務費用 管理費用 營銷費用 其他費用 銷售稅金 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計現(xiàn)金流量 折現(xiàn)系數(shù) (I=10%) 5 財務凈現(xiàn)值 6 累計財務凈現(xiàn)值 7 內部收益率 % 8 靜 態(tài)投資回收期（年） 9 動態(tài)投資回收期（年） 本項目選取的基準折現(xiàn)率為 %，由此可計算出財務凈現(xiàn)值為 萬元 ， 內部收益率 %，遠遠大于銀行貸款利率，項目贏利能力很強。 （四）項目風險分析 影響本項目的不確定因素主要有以下幾方面：建造成本、售價、貸款利息等。這些因素受長沙市政治、經濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，從而影響本項目的經濟效益。 盈虧平衡分析 影響本項目稅前利潤的幾個主要因素分別是建筑工程投資、商品房銷售價格、商品房銷售率 等。這些因素受長沙市政治、經濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經濟效益。盈虧平衡點即上述因素往不利方向變動（其它因素不變），達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧平衡時的臨界點。 表 21： 項目敏感性分析表 敏感因素變化幅度 % 敏感性分析結果 銷售收入 項目開發(fā)成本 財務凈現(xiàn)值 內部收益率 基本方案 146436 85694 33192 % 銷售收入上升 5% 153758 85694 38440 % 銷售收入上升 10% 161079 85694 43687 % 銷售收入下降 5% 139114 85694 27945 % 銷售收入下降 10% 131792 85694 22698 % 項目開發(fā)成本下降 5% 146436 81409 36836 % 項目開發(fā)成本下降 10% 146436 77125 40474 % 項目開發(fā)成本上升 5% 146436 89979 29543 % 項目開發(fā)成本上升 10% 146436 94263 25887 % 七、經濟社會環(huán)境效益評價 （一）經濟效益評價 本房地產開發(fā)項目中，投資利潤較高，通過項目的財務分析，本項目的預期銷售總收入約 萬元，總投資約 萬元，項目稅前總利潤 萬元，扣除所得稅后的凈利潤為 萬元，投資收益率為 %，銷售凈利潤率為 %。財務凈現(xiàn)值為 萬元，內含報酬收益率為%，遠高于基準收益率 10%；因此，本房地產開發(fā)項目能夠帶來良好的開發(fā)經濟效益。 （二）社會 效益評價 本項目為 長沙縣 重點建設項目，能夠改善長沙市乃至長株潭地區(qū)居民的住宅環(huán)境和住宅條件，住上高檔住宅，改善居民生活；項目周圍也因本項目的開發(fā)而進行的市政配套建設，道路、綠化的改造，大大的改善周圍居民的生活環(huán)境；有利于迅速提升尖山、永安片城市化進程，提升該地區(qū)的人氣指數(shù)，有利于帶動周邊項目建設，促進城區(qū)提質擴容。同時，項目處于長株潭 “ 兩型社會 ” 建設核心區(qū)，本項目的開發(fā)建設也為長沙市建設 “ 兩型社會 ” 先導區(qū)起到了推動作用。因此，本項目具有良好的社會效益。 （三）環(huán)境效益評價 本項目 以基地獨特的地理環(huán)境、地形 、地貌為基礎， 打造人居與自然的和諧統(tǒng)一 。在戶型設計上充分體現(xiàn)多樣式、前瞻性和生態(tài)性。本項目要滿足居住生活環(huán)境和條件的舒適性、安全性的要求，為社會提供高檔次、多樣化、實用性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施的文明小區(qū)。為達到上述目標，本項目在規(guī)劃中堅持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理的進行綠化和交通體系安排，創(chuàng)造了一個良好的生態(tài)環(huán)境效益。