【正文】 益評(píng)價(jià) 本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，投資利潤(rùn)較高，通過項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目的預(yù)期銷售總收入約 萬(wàn)元，總投資約 萬(wàn)元，項(xiàng)目稅前總利潤(rùn) 萬(wàn)元，扣除所得稅后的凈利潤(rùn)為 萬(wàn)元，投資收益率為 %，銷售凈利潤(rùn)率為 %。 2．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率將計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，是考察項(xiàng)目在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 銷售收入分期比例的確定 本住宅小區(qū)建設(shè)周期為 3年，根據(jù)目前長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)的供需狀況預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2021年 11月開盤預(yù)售，分 3年 半 銷售完畢， 2021 年實(shí)現(xiàn)銷售 萬(wàn)元占全部收入的 %， 2021年實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元，占全部銷售收入的 %， 2021 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元，占全部銷售收入的 %， 2021 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元，占全部銷售收入的 %， 2021 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元，占全部銷售收入的 %。與工程配套的有商業(yè)街、游泳池、羽毛球場(chǎng)、健身廣場(chǎng)、地下車庫(kù)、垃圾站、發(fā)電房、配電房、水泵房、生化池、隔油池等。 5 配套設(shè)施費(fèi) % 物管、人防、設(shè)備房等 6 開發(fā)間接費(fèi)用 % 利息資本化： 6 營(yíng)銷費(fèi)用 % 銷售收入的 ％ 7 管理費(fèi)用 % 銷售收入的 ％ 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 9 不可預(yù)見費(fèi) % 按建安成本的 4％預(yù)計(jì) 合 計(jì) % 1． 土地成本 項(xiàng)目 一期分?jǐn)?土地 成本為 萬(wàn)元， 已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證 。 作為金科集團(tuán)在 長(zhǎng)沙市區(qū)第 五 個(gè)精品 項(xiàng)目， 金科中心 項(xiàng)目 本身的形象、品質(zhì)對(duì)我集團(tuán)品牌印象的 提升 以及今后在華中地區(qū)的的開發(fā)有著重要影響。 從 長(zhǎng)沙縣 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，有眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)落戶于此，企業(yè)主和企業(yè)中高層管理人員將成為項(xiàng)目提供較多的住房需求。公司堅(jiān)持 “ 客戶至上、服務(wù)第一 ” 為宗旨，主要管理范圍涉及酒店、寫字樓、商場(chǎng)、住宅小區(qū)、學(xué)校等大型物業(yè)，綜合管理超過 300 萬(wàn)平方米，現(xiàn)管理的項(xiàng)目有：金科花園、金科麗苑、金砂水岸、天籟城美社、中華坊、天籟城紫園、天湖美鎮(zhèn)、東方王榭、綠韻康城、廊橋水岸、云湖天都、螞蟻 SOHO、涪陵廊橋水岸、重慶文理學(xué)院、重慶市委組織部、宣傳部辦公樓、重慶市人和政府辦公樓，是重慶市最具活力和競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè) 之一。隨著 星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開區(qū)的進(jìn)一步建設(shè)，該區(qū)域 房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)一步提速。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)控時(shí)期，在全球通漲預(yù)期壓力日益嚴(yán)峻的背景下，我國(guó)社會(huì)整體風(fēng)險(xiǎn)承受能力將受到一定影響。從供銷對(duì)比來(lái)看， 13月新增供應(yīng)量?jī)H為其同期備案量的六成左右，特別是 60 m2 以下小戶型，新增供應(yīng)套數(shù)僅為其同期備案量的 36%，商品房去化速度加快；分套型來(lái)看， 90120 m 6090 m2 是今年前三月新增供銷的主力套型。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)成交備案 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %，其中住宅成交備案 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %。 其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌 41宗，土地面積 萬(wàn) ；住宅用地掛牌 8宗，土地面積 萬(wàn) m2；工業(yè)用地 31宗，土地面積 萬(wàn) m2。 表 7 2021 年長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)和交易 情況 區(qū)域 芙蓉 區(qū) 天心 區(qū) 岳麓區(qū) 開福 區(qū) 雨花 區(qū) 望城 區(qū) 內(nèi)六區(qū) 掛牌情況 宗數(shù) 6 6 39 8 13 80 152 面積（萬(wàn) m2） 成交情況 宗數(shù) 6 5 32 11 10 54 118 面積（萬(wàn) m2） 金額（億元） 綜合地 價(jià)水平 30017 7346 3840 5227 1284 1099 3299 值（元 /m2） 表 8 2021 年 13月長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)和交易情況 區(qū)域 芙蓉 區(qū) 天心 區(qū) 岳麓 區(qū) 開福區(qū) 雨花 區(qū) 望城 區(qū) 內(nèi)六區(qū) 掛牌情況 宗數(shù) 1 0 0 0 0 0 1 面積（ m2） 0 0 0 0 0 成交情況 宗數(shù) 0 0 1 2 2 3 8 面積（萬(wàn) m2） 0 0 金額（萬(wàn)元） 0 0 84688 4139 39671 31168 159666 綜合地價(jià)水平值（元 /m2） 10178 697 2519 2279 3655 表 9 2021 年長(zhǎng)沙市各用途土地成交情況 用途 內(nèi)六區(qū) 其中 商業(yè)（綜合） 住宅 工業(yè) 成交宗數(shù) 118 52 17 49 成交面積（萬(wàn) m2） 成交金額（億元） 綜合 地價(jià)水平值（元 /m2) 3299 7201 3418 499 表 10 2021 年 13月長(zhǎng)沙市各用途土地成交情況 用途 全市 其中 商業(yè)（綜合） 住宅 工業(yè) 成交宗數(shù) 16 9 2 5 成交面積（ m2） 成交金額（萬(wàn)元） 180934 49611 118371 12952 綜合地價(jià)水平值（元 /m2) 3094 1984 9566 614 自 2021 年春節(jié)以來(lái)，湖南省乃至全國(guó)的土地市場(chǎng)都呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，根據(jù)湖南省國(guó)土廳地產(chǎn)處發(fā)布的 2021 年全省供地計(jì)劃的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙市本級(jí)的住宅用地供應(yīng)規(guī)模今年為 公頃，相比 2021 年供地計(jì)劃的 公頃，基本持平。 表 5 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)數(shù)據(jù) 統(tǒng)計(jì)表 2 單位：萬(wàn) /平方米 。全年農(nóng)村居民人均可支配收入 15057 元，比上年增加 2339 元，增長(zhǎng) % 表 3 2021 年 2021 年長(zhǎng)沙市綜合經(jīng)濟(jì)狀況 1 指標(biāo)名稱 2021年 2021年 2021年 2021年 全市 GDP（億元） 人均 GDP（元） 56620 71170 79773 89903 城鎮(zhèn)人均可支配收入 20238 22814 26451 30288 1 數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)及網(wǎng)上查詢的《 2021 年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《 2021 年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 、 《 2021 年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì) 和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《 2021 年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》?？梢灶A(yù)見，長(zhǎng)沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)將保持新的繁榮，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理。 2021 年，受全球性金融風(fēng)暴影響，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整。房地產(chǎn)投資環(huán)境也因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及一系列利好因素的刺激而日漸改善。城市居民年末每百戶家庭擁有家用汽車 輛，家用電腦 臺(tái)，接入互聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī) 59 臺(tái)。 （二）常住人口 長(zhǎng)沙全市 常住總?cè)丝诔?700 萬(wàn)人。在中部 6個(gè)省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入居第 1 位。 GDP 總量居長(zhǎng)沙之前的 6個(gè)城市財(cái)政一般預(yù)算 收入均超過 600 億元，其中廣州為 億元、杭州為 億元、成都為 781.02億元，長(zhǎng)沙相差 200 億元以上。其中，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)投資 1032 億元，居第 8位；工業(yè)投資 億元，居第 10 位。從比較來(lái)看，長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè)增加值與杭州、成都、武漢、南京比較，差距還比較大，均相差 1000 億元以上，比沈陽(yáng)少367 億元。增加值超 400 億元的城市僅有兩個(gè)，分別是哈爾濱市（ 億元）、石家莊市（ 億元）。 （四）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 按照 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)， 長(zhǎng)沙 金科中心 規(guī)劃建 設(shè)用地總面積 141畝， 一期占地面積 平方米， 總建筑面積 199842 平方米，容積率 ，綠化率達(dá) 30%，車庫(kù)面積 19000 平方米， 主要建筑為 34 層的高層住宅，以及 高層商業(yè) 辦公 寫字樓 等。 土地獲取及 價(jià)款 支付情況： 本項(xiàng)目土地出讓總價(jià)為 億元，土地款已繳納 億元。被國(guó)家和地方政府評(píng)為“重合同、守信用企業(yè)”、“ AAA 誠(chéng)信開發(fā)企業(yè)“。在已進(jìn)入北京、重慶、四川、江蘇、湖南 、貴州、陜西、新疆等?。ㄊ校┑?20多 個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，全國(guó)目前在建項(xiàng)目超過 50 個(gè)。 2021 年 8月，湖南金科從湖南鐵建投資有限公司手中將其 10%的股權(quán)購(gòu)回，長(zhǎng)沙金科成為湖南金科全資子公司。 長(zhǎng)沙金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2021 年 1 月 8 日，注冊(cè)資本 15000 萬(wàn)元，其中湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資 13500 萬(wàn)元，占比 90%，湖南鐵建投資有限公司出資 1500 萬(wàn)元，占比 10%。 金科集團(tuán)股份有限公司成立于 1998 年，歷經(jīng) 16年發(fā)展，已經(jīng)成為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以五星級(jí)酒店、園林、門窗及物業(yè)管理等為輔業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，具有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)， 2021 年 半年度 報(bào) 告 公布，金科 集團(tuán) 總資產(chǎn)達(dá) 億元。此外，金科被評(píng)定為“中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)”、“ 中國(guó)慈善突出貢獻(xiàn)企業(yè)”、“中國(guó)房地產(chǎn)穩(wěn)健性企業(yè)全國(guó)第三”、“影響世界的中國(guó)力量品牌 500 強(qiáng)”等世界和國(guó)家級(jí)至高榮譽(yù)。目前 ， 項(xiàng)目 正在長(zhǎng)沙市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理相關(guān)立項(xiàng)手續(xù)。 圖表 1 項(xiàng)目所在位置 圖表 2 項(xiàng)目所在區(qū)域衛(wèi)星圖 圖表 3 交通配套極其完善，地鐵、高速、機(jī)場(chǎng)、城市干道一應(yīng)俱全。從總體上看，各城市之間第一產(chǎn)業(yè)增加值差距不大?？偭课痪尤珖?guó)26個(gè)省會(huì)城市第 8 位，增速居第 7位。總量居前三位的依次是成都（ 5 億元）、沈陽(yáng)（ 億元）和武漢（ 億元）。 （ 6）財(cái)政收支 2021 年，長(zhǎng)沙財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長(zhǎng) %，總量居全國(guó) 26 個(gè)省會(huì)城市第 8位。人均收入居前三位的依次是廣州（ 38054 元）、杭州（ 37511 元）、南京（ 36322 元）。改革開放 20 多年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異，人民生活不斷改善。在城鎮(zhèn)居民消費(fèi)分類中，食品消費(fèi)增長(zhǎng) %；衣著消費(fèi)增長(zhǎng) %；設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)減少 %；醫(yī)療保健消費(fèi)減少 %；交通和通訊消費(fèi)增長(zhǎng) %；居住消費(fèi)增長(zhǎng) %；教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng) %；雜項(xiàng)商品和服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng) %。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)政策的敏感性使其成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。全市商品房銷售額 億元，其中住宅銷售額 億元，增長(zhǎng) %。 兩型社會(huì)和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，無(wú)疑對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無(wú)限的想象空 間，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。 2021 年 GDP總量為 億元，同比增長(zhǎng) 13%， 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 30288 元，比上年增加 3837 元，比上年增長(zhǎng) %。商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn) m2，同比減少 %；實(shí)現(xiàn)商品房成交 萬(wàn) m2，成交金額 億元，同比分別減少 %、 %。 2021 年 13月招拍掛出讓土地掛牌 15 宗，市內(nèi)六區(qū)土地實(shí)際成交 34宗，成交面積 萬(wàn)㎡，成交總金額 400509 萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值 2375 元 /㎡。 2021 年 13月，全市招拍掛出讓土地掛牌 80宗，土地面積 萬(wàn) m2。 表 11 2021 年 13月長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅供應(yīng)情況 區(qū)域 新建商品房 其中：住宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡ ） 同比（ %） 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡ ） 同比（ %） 全市 其中 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 望城區(qū) 長(zhǎng)沙縣 瀏陽(yáng)市 寧鄉(xiāng)縣 （ 5） 2021 年一季度長(zhǎng)沙 房地產(chǎn) 新建商品房銷售備案情況分析 2021年 13月全市新建商品房累計(jì)成交備案 m2，同比減少 %，其中住宅成交備案 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %。 表 14 2021 年 13 月長(zhǎng)沙市房屋抵押情況 區(qū)域 累計(jì) 本月 全市 同比（ %） 其中：內(nèi)