【正文】 二、操作步驟： 第一步：整體規(guī)劃與意向招商同步進行 確定大規(guī)劃與大思路，同各相關主力商家接洽，利用高標準定位，整合發(fā)展商和代理商資源優(yōu)勢，引入國內外知名商業(yè)機構進駐本項目，簽訂意向合同。 可行性： 最好兼顧日間和夜間雙重宣傳效 果，總體宣傳費用投入不高，發(fā)展商可以承受。 對開福區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的影響 （ 1）開福區(qū)商業(yè)不再是長沙商業(yè)的真空地帶，反過來將成為長沙商業(yè)的典范和驕傲。 三、具體執(zhí)行時間安排 時間 完成事項 備注 2021年 5月 總體規(guī)劃文字方案的論證、修改、確定 6月 整體規(guī)劃的初步設計，與政府溝通取得共識，爭取各方支持 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 30 7~8月 整體規(guī)劃設計稿的完善、修改、確定，沙盤模型制作 9~11月 國內外知名商業(yè)機構意向招商 ，簽訂協(xié)議 11~12 月 長沙新聞發(fā)布會、現(xiàn)場圍板包裝、戶外形象廣告、前期軟性炒作 ~ 溫州新聞發(fā)布會及招商會，主推溫州商城和臨街鋪位 長沙體驗式售樓中心完工 ~4 月 長沙銷售推廣正式開始，鋪墊期，主推女人街和臨街鋪位 長沙銷售推廣高潮期，主推女人街和臨街鋪位 ~8月 長沙銷售推廣持續(xù)期，主推女人街和臨街鋪位 ~年底 主推品牌特區(qū) ~8月 主推娛樂特區(qū) ~ 重點建設項目西邊的 林蔭道、三大涵洞出入口、溫州商城、 女人街以及中心主題廣場 溫州商城交樓 女人街交樓 品牌特區(qū)和娛樂特區(qū)交樓，所有公眾工程完工，進入項目 第二期開發(fā) 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 31 《項目效益篇》 本篇解決以下問題：本項目的社會效益有無上升到一個更高的層面，如何從對本項目經(jīng)濟效益的分析中得到投資與收益的客觀數(shù)據(jù)以及把握投資的比例，確保投資與收益的良性資金滾動。 通過對簽約主力商家和項目總體形象的現(xiàn)場展示，營造別具一格的現(xiàn)場宣傳和震撼性效果，形成對長沙零售商業(yè)買家的絕對吸引。 特別的物業(yè)管理服務： 規(guī)劃設計服務 ——在符合項目整體要求和風格的前提下，根據(jù)合作伙伴（租客和買客）的具體特殊要求，度身定造，令其滿意； 品牌服務 ——不遺余力地打造順天及順天中南明珠的品牌； 信息服務 ——建立網(wǎng)絡平臺 ,為合作伙伴（租客和買客）定期提供市場信息； 市場服務 ——開辟更多便利的交通手段（如免費專線巴士），不斷策劃各種季節(jié)、各種主題的消費者活動，進行廣告促銷宣傳； 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 27 后勤服務 ——提供良好的物業(yè)維護管理、安全管理，完善公共服務和商業(yè)服務設施； 商業(yè)資源共享受服務 ——順天集團投資開發(fā)了寫字樓 \酒店 \住宅等多個項目，而且將繼續(xù)發(fā)展新的項目。 沿撈刀河建設 “騎江觀光休閑長堤 ”，連通商業(yè)及住宅板塊，也給購物者和居住者提供一個極佳的休閑與浪漫之所。北邊的涵洞（ 1）直通溫州商城，再以溫州商城為起點通過互通式走道到達 各處；中間的涵洞（ 2）直通中心主題廣場，也可沿兩邊通往各主題商業(yè)區(qū)；南邊的涵洞（ 3）直通女人街，再以女人街為起點通過互通式走道到達各處。 三、 商業(yè)板塊功能分區(qū)與配置 中心點規(guī)劃為下沉式主題廣場，既是公共景觀休閑所在，又可作匯演、放映、活動的匯聚人流之地。 六、項目主題形象的演繹： 項目命名：星城國際 釋義： 星城為長沙簡稱，帶出項目所在；星城又取本項目為長沙商業(yè)衛(wèi)星城《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 21 之意。 （ 2）長沙市商圈的消費群憑什么來本項目消費？ 規(guī)模就是吸引力，特色就是消費力，人無我有，特色地位無可替代，綜合性多主力商家的業(yè)態(tài)在長沙絕無僅有。 一、項目商業(yè)定位的原則： 要從此改寫長沙商業(yè)現(xiàn)狀，不但要結束長沙北無大型商業(yè)中心的歷史，還要能填補長沙商業(yè)缺乏綜合商業(yè)航母和主力商家單薄難以形成群集效應的空白。 （ 3）省內高速公路的發(fā)展為跨區(qū)消費打開了便利之門：長沙與外界溝通的高速公路基本全線貫通，使得城市之間的距離大大縮短，除長（沙）、株（洲）、（湘）潭外，常德、邵陽、婁底、衡陽、益陽、郴洲等城市也通過高速公路與長沙密切聯(lián)系在一起， 2小時經(jīng)濟商圈初步形成。 娛樂經(jīng)濟和假日消費快速增長。 項目得益于金霞大道、芙蓉路與東二環(huán)為引入市區(qū)客流提供了保證。 十、項目威脅： 綜合項目優(yōu)劣勢，項目的威脅既來自市區(qū)眾多商業(yè)競爭對手，又來自自身區(qū)域商業(yè)的不成熟，必須找到一個超越以上兩大威脅的機會點，本項目才有可能成功。另一方面，我們可以將更多的資金用于增加服務的質量和內容，讓項目的附加值大幅提升，從而實現(xiàn)來此消費的消費者滿意，反過來支持商家的經(jīng)營。 休閑：區(qū)域休閑設施較少。 四、項目周邊環(huán)境情況 除項目北邊具備撈刀河景觀之外，其余三面均無良好景觀，這讓本項目單純做住宅區(qū)變 得困難，尤其是項目靠火車道的西邊，火車擾民成為做住宅的硬傷，而規(guī)劃為商業(yè)則受此影響不大。 交通情況 全方位繞城交通干線：二環(huán)路、三環(huán)路 周邊南北走向主干道：金霞大道、芙蓉路 周邊東西走向主干道：新世紀大道、麗臣路 可達公交線路：？ 水路交通：湘江、霞凝新港（長沙最大水路港口）、湘 江二橋從項目西南方向連接岳麓區(qū)，三汊磯大橋從項目西北方向接通二環(huán)路，月亮島大橋從經(jīng)濟開發(fā)區(qū)接通三環(huán)路。 項目北邊為撈刀河，但水位高過本項目較多，由于用來阻隔河水的河堤沒有經(jīng)過市政整修，黃泥、河草雜亂，需要花大力氣整治，但《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 6 規(guī)劃得好，則可為本項目帶來景觀方面的附加值。 五、項目周邊相關配套 市政：西邊為開福區(qū)政府及其它政府辦事機構所在地，北邊為開發(fā)區(qū)。 區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展預測及本項目在 該區(qū)域的地位 隨著開福區(qū)政府等辦事機構落戶金霞新區(qū)，該區(qū)域高素質人口將快速增長，同時本項目所在地因東二環(huán)和新世紀大道將成為長沙北開發(fā)的《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 8 熱土，加上開發(fā)區(qū)將規(guī)劃的大規(guī)模高消費力人口，在長沙北地區(qū)需要大的商業(yè)配套來支撐該區(qū)域人口的經(jīng)常性消費。 新世紀大道從旁經(jīng)過二環(huán)路開通將使本項目交通不便的局面得到徹底改觀。 要考慮本項目可以廣拓消費源，不僅著眼于吸引長沙還要著眼于吸引株洲、湘潭、汨羅等周邊地區(qū)的消費群，這就要求本項目不僅是一個購物的概念，還應具有旅游、休閑