【正文】 其中 商務(wù)辦公 ㎡ Loft 辦公 ㎡ 公共服務(wù)設(shè)施建筑面積 ㎡ 其中 醫(yī)療衛(wèi)生建筑面積 ㎡ 文體娛樂建筑面積 ㎡ 物管用房建筑面積 ㎡ 金融郵電建筑面積 ㎡ 市政公用建筑面積 ㎡ 幼兒園 班 消防控制室 ㎡ 垃圾房 ㎡ 不計容 其中 社區(qū)服務(wù)建筑面積 ㎡ 屋頂機(jī)房 ㎡ 架空綠化面積 ㎡ 地下建筑面積（不計容） ㎡ 地下車庫建筑面積 ㎡ 設(shè)備用房建筑面積 ㎡ 計算容積率建筑面積 容積率 ㎡ 建筑基底面積 ㎡ 建筑密度 ％ % 綠地率 ％ % 綠地面積 ㎡ 道路廣場面積 ㎡ 居住戶數(shù) 人 969 居住人數(shù) 個 3101 小車停車位 個 896 其中 地上停車位 (小于 ) 個 179 地下停車位 (大于 ) 個 717 出租車位 個 67 其中 辦公出租車位 個 9 住宅出租車位 個 12 商業(yè)出租車位 個 46 表 2 可售面積分解表： 產(chǎn)品形態(tài) 可售面積（平方米） 長沙金科中心 高層 商業(yè) 辦公 寫字樓 車位 合計 二、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 （一） 2021年長沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 （ 1）地區(qū)生產(chǎn)總值 2021 年，長沙實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，在全國 26個省會城市中排第 7 位， GDP 總量擠進(jìn) 5000 億元方陣，總量居前三位的是廣州市 億元、成都市 、 武漢 市 億元億元。 圖表 1 項(xiàng)目所在位置 圖表 2 項(xiàng)目所在區(qū)域衛(wèi)星圖 圖表 3 交通配套極其完善，地鐵、高速、機(jī)場、城市干道一應(yīng)俱全。項(xiàng)目總占地面積 平方米。目前 ， 項(xiàng)目 正在長沙市發(fā)展和改革委員會辦理相關(guān)立項(xiàng)手續(xù)。金科素以產(chǎn)品創(chuàng)新著稱，獲得國家知識產(chǎn)權(quán)局 授予的 “原創(chuàng)中國洋房”、“空中院館”、“ X+1 夾層住宅”、“別墅級洋房”四項(xiàng)專利。此外，金科被評定為“中國藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)”、“ 中國慈善突出貢獻(xiàn)企業(yè)”、“中國房地產(chǎn)穩(wěn)健性企業(yè)全國第三”、“影響世界的中國力量品牌 500 強(qiáng)”等世界和國家級至高榮譽(yù)。股票代碼（ 000656） 。 金科集團(tuán)股份有限公司成立于 1998 年，歷經(jīng) 16年發(fā)展，已經(jīng)成為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以五星級酒店、園林、門窗及物業(yè)管理等為輔業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)， 2021 年 半年度 報 告 公布，金科 集團(tuán) 總資產(chǎn)達(dá) 億元。湖南金科房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為金科股份在湖南成立的第一家房地產(chǎn)公司，公司成立之初目標(biāo)就是立足長沙，輻射湖南周邊、武漢等中部城市，從公司成立之初的一個項(xiàng)目“東方大院”項(xiàng)目發(fā)展成為現(xiàn)在控制“東方大院”、瀏陽“天湖新城”、雷鋒大道“ 金科世界城 ”、郴州“在水一方”、星沙“金科中心”等 5 個項(xiàng)目的區(qū)域公司。 長沙金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2021 年 1 月 8 日，注冊資本 15000 萬元，其中湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資 13500 萬元，占比 90%，湖南鐵建投資有限公司出資 1500 萬元，占比 10%。 長沙金科中心 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報告 長沙金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2021年 8 月 8 日 2 目 錄 一、項(xiàng)目概況 ........................................................................... 3 （一）開發(fā)單位 ...................................................................... 3 （三）地理位置及用地現(xiàn)狀 ............................................................ 5 （四）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 .................................................................. 7 （五）配套市政設(shè)施情況 .............................................................. 7 （六）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .......................................................... 8 二、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 .................................................................... 9 （一） 2021年長沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 ........................................................ 9 （二）常住人口 ...................................................................... 9 三、投資環(huán)境及市場分析 ................................................................. 13 （一）投資環(huán)境分析 ................................................................. 13 （二）市場分析 ..................................................................... 16 （三 ）小結(jié) ......................................................................... 28 四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排 ............................................................. 29 （一）建設(shè)方案及規(guī)劃目標(biāo) ............................................................ 29 (二 )建設(shè)方式及進(jìn)度安排 ............................................................. 30 五、項(xiàng)目投資測算與資金籌措 ............................................................. 30 （一）項(xiàng)目投資測算 ................................................................. 30 （二）資金籌措計劃 ................................................................. 32 六、項(xiàng)目投資分析 ....................................................................... 32 （一）項(xiàng)目銷售收入測算 ............................................................. 32 （二）項(xiàng)目利潤測算 ................................................................. 33 （三）項(xiàng)目財務(wù)指標(biāo)分析 ............................................................. 34 （四）項(xiàng)目風(fēng)險分析 ................................................................. 35 七、經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境效益評價 ............................................................... 36 （一）經(jīng)濟(jì)效益評價 ................................................................. 36 （二）社會效益評價 ................................................................. 36 （三）環(huán)境效益評價 ................................................................. 37 一、項(xiàng)目概況 （一）開發(fā)單位 長沙金科中心項(xiàng)目為城市綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目以中高檔住宅、商業(yè)、辦公寫字樓為主，位于 星沙 CBD 的核心圈 — 星沙商業(yè)老街板倉路與向陽路、南山路（過板倉路稱東升路）的交匯處，東、南、西、北皆在交通 要道上，雄踞星沙核心區(qū)域 。 2021 年 8月，湖南金科從湖南鐵建投資有限公司手中將其 10%的股權(quán)購回，長沙金科成為湖南金科全資子公司。公司設(shè)置七個部門包括人事行政部、工程管理部、營銷管理部、投資開發(fā)部、財務(wù)管理部、成本控制部、運(yùn)營管理部。在已進(jìn)入北京、重慶、四川、江蘇、湖南 、貴州、陜西、新疆等?。ㄊ校┑?20多 個城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，全國目前在建項(xiàng)目超過 50 個。 肩負(fù)“建筑人居夢想”的崇高使命，秉承“做好每個細(xì)節(jié)”的公司理念，經(jīng)過 15 年持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展，金科已進(jìn)入中國房地產(chǎn)企業(yè)第一陣營， 2021 年被國務(wù)院發(fā)展研究中心等權(quán)威機(jī)構(gòu)評選為“中國地產(chǎn)品牌 10 強(qiáng)”， 2021 年，排名中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力第 16 位，運(yùn)營效率、社會責(zé)任感均列第三。被國家和地方政府評為“重合同、守信用企業(yè)”、“ AAA 誠信開發(fā)企業(yè)“。擁有“花園洋房之父”、“中國民居文化旗手”、“中國住宅產(chǎn)品專家”的業(yè)界美譽(yù)。 土地獲取及 價款 支付情況： 本項(xiàng)目土地出讓總價為 億元，土地款已繳納 億元。 交通配套極其完善，地鐵、高速、機(jī)場、城市干道一應(yīng)俱全。 （四）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 按照 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計， 長沙 金科中心 規(guī)劃建 設(shè)用地總面積 141畝， 一期占地面積 平方米， 總建筑面積 199842 平方米，容積率 ，綠化率達(dá) 30%，車庫面積 19000 平方米， 主要建筑為 34 層的高層住宅，以及 高層商業(yè) 辦公 寫字樓 等?？偭烤娱L沙前一位的是沈陽市， 比長沙多 億元。增加值超 400 億元的城市僅有兩個，分別是哈爾濱市（ 億元）、石家莊市（ 億元）。居長沙之前的廣州市、武漢市 、成都、杭州 ，分別比長沙多 億元、 億元和 億元 和 元 。從比較來看，長沙第三產(chǎn)業(yè)增加值與杭州、成都、武漢、南京比較，差距還比較大，均相差 1000 億元以上，比沈陽少367 億元。居前三位的依次是廣州（ 7億元）、沈陽（ 億元）、武漢（ 億元）。其中，長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資 1032 億元，居第 8位；工業(yè)投資 億元，居第 10 位。 （ 5）進(jìn)出口總額 2021 年，長沙海關(guān)進(jìn)出口總額 億美元，比上年增長 %，總量居全國 26 個省會城市第 16 位。 GDP 總量居長沙之前的 6個城市財政一般預(yù)算 收入均超過 600 億元，其中廣州為 億元、杭州為 億元、成都為 781.02億元，長沙相差 200 億元以上。 長沙金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額 億元，居全國 26 個省會城市第 8位，GDP 總量居長沙之前的 6個城市除沈陽（ 億元）之外，其余城市均超過 10000 億元。在中部 6個省會城市中，長沙城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入居第 1 位。長沙正在加速創(chuàng)建 “ 一小時經(jīng)濟(jì)圈 ” ，同時長沙也加入了武漢經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，與各個中部城市進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作。 （二）常住人口 長沙全市 常住總?cè)丝诔?700 萬人。其中 ，人均工資性收入 14069 元，增長 %；人均經(jīng)營性收入 3479 元，增長 %。城市居民年末每百戶家庭擁有家用