【正文】 、杭嘉湖、南京、上海和寧波物流圈為主的物流產(chǎn)業(yè)體系。 長三角地區(qū)物流園區(qū)概況長三角地區(qū)已成為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的地區(qū)之一，隨著長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，區(qū)域物流一體化已成為進(jìn)一步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、降低產(chǎn)品總成本、提升市場(chǎng)競(jìng)爭力的必由之路。中國物流園區(qū)的開發(fā)方式主要?jiǎng)澐譃檎?guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)模式；政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)模式以及政府政策支持、主體企業(yè)引導(dǎo)模式三種形式。出現(xiàn)了貨運(yùn)服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、商業(yè)服務(wù)型、國際貿(mào)易服務(wù)型和綜合服務(wù)型的物流園區(qū)，優(yōu)化城市交通、生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，努力提高城市的物流服務(wù)水平，帶動(dòng)周邊所輻射區(qū)域物流業(yè)的發(fā)展，形成全國性、區(qū)域性和地區(qū)性物流中心和三級(jí)物流節(jié)點(diǎn)城市網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)大中小城市物流業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，在該物流中心同步規(guī)劃建設(shè)為溧陽市及周邊地區(qū)提供金屬材料和生活生產(chǎn)資料的倉儲(chǔ)、加工及交易、信息服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等綜合物流服務(wù)功能，可改變溧陽當(dāng)前大型物流節(jié)點(diǎn)缺失的現(xiàn)狀，全面提升溧陽市的物流服務(wù)水平，可有力推進(jìn)蘇浙皖邊界地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、制造業(yè)及城市化建設(shè)的發(fā)展。江蘇蘇浙皖物流中心項(xiàng)目就是在這種大背景下應(yīng)運(yùn)而生。但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重不合理?！罹C合服務(wù)區(qū)：主要由商務(wù)信息化大廈（內(nèi)部設(shè)辦公區(qū)、信息服務(wù)中心、商務(wù)服務(wù)中心等）、綜合服務(wù)中心和商業(yè)服務(wù)區(qū)組成?！罱饘俨牧霞庸^(qū)：包括金屬材料和利用材加工區(qū)。具體位于104國道以北，蕪申運(yùn)河以南，溧戴河以東，溧陽市界以西。 江蘇蘇浙皖物流中心工程可行性研究報(bào)告江蘇蘇浙皖現(xiàn)代物流有限公司常州峰潤工程咨詢有限公司二〇〇九年十月目 錄一 項(xiàng)目建設(shè)單位及項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)的可能性三、市場(chǎng)調(diào)研四、項(xiàng)目發(fā)展定位 五、 項(xiàng)目建址及建設(shè)條件 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 自然地理?xiàng)l件 基礎(chǔ)設(shè)施條件六、項(xiàng)目建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 建筑設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)工程 給排水工程 電氣工程 暖通工程七、項(xiàng)目信息系統(tǒng)規(guī)劃八、節(jié)能方案分析 能源管理與保障九、環(huán)境和生態(tài)影響分析十、 投資估算與資金籌措十一 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)十二 、項(xiàng)目建設(shè)管理與招投標(biāo)十三 、 結(jié)論一、項(xiàng)目建設(shè)單位及項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 項(xiàng)目建設(shè)單位名稱：江蘇蘇浙皖現(xiàn)代物流有限公司 項(xiàng)目建設(shè)單位地址：溧陽市溧城鎮(zhèn)平陵東路388號(hào) 項(xiàng)目建設(shè)單位主營業(yè)務(wù)：許可經(jīng)營項(xiàng)目：搬運(yùn)裝卸 ，貨運(yùn)代理（代辦），貨物配載，普通貨運(yùn)，煤炭批發(fā)經(jīng)營。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模：江蘇蘇浙皖物流中心項(xiàng)目旨在通過對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的改造升級(jí)和擴(kuò)建打造蘇浙皖三省交界區(qū)的區(qū)域性專業(yè)物流集聚區(qū)，本次規(guī)劃蘇浙皖物流中心分為倉儲(chǔ)區(qū)（金屬倉儲(chǔ)、生產(chǎn)生活資料倉儲(chǔ)）、交易區(qū)（金屬交易區(qū)、生活生產(chǎn)資料交易區(qū)、綜合交易區(qū)）、綜合配套區(qū)及商務(wù)信息區(qū)4大區(qū)；具有交易、港口作業(yè)、信息化服務(wù)、倉儲(chǔ)、加工和配送（配載）六大功能。金屬材料加工區(qū)主要為入駐物流中心的金屬材料經(jīng)營企業(yè)提供材料檢驗(yàn)、加工以及其他相關(guān)加工服務(wù)。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地299999平方米，（其中商業(yè)服務(wù)區(qū)94765平方米、辦公交易區(qū)136272平方米、信息與商務(wù)區(qū)198135平方米、），及地下建筑面積58857平方米。國家多次提出鼓勵(lì)和扶持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。物流中心或物流園區(qū)是物流企業(yè)、物流基礎(chǔ)設(shè)施資源在空間上的積聚，有利于放大區(qū)位優(yōu)勢(shì)、承載現(xiàn)代流通、有機(jī)結(jié)合實(shí)物物流與信息物流。 中國物流園區(qū)發(fā)展概況面對(duì)中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展現(xiàn)狀，國家“十一五”規(guī)劃綱要明確提出“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”，中央和地方政府相繼建立了推進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，出臺(tái)了支持現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的規(guī)劃和政策及一系列發(fā)展文件：《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干建議》（）；《國家發(fā)展和改革委員會(huì)等9部委印發(fā)關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見和通知》（）；《物流園區(qū)分類與基本要求（GB/T213342008）》()《（國務(wù)院）物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》（）。加快發(fā)展物流企業(yè)，擴(kuò)大對(duì)外開放步伐，多渠道增加對(duì)物流業(yè)的投入。在上述三種模式中，前兩種模式是一種自上而下的模式，政府在園區(qū)建設(shè)中始終起著關(guān)鍵作用，往往由政府牽頭成立專門的園區(qū)經(jīng)營管理公司或委托專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作，在一些園區(qū)的股東結(jié)構(gòu)上國有資產(chǎn)往往占有很大比例。(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、外向型經(jīng)濟(jì)模式以及技術(shù)貿(mào)易的發(fā)展提升物流園區(qū)發(fā)展水平。根據(jù)市場(chǎng)需求、產(chǎn)業(yè)布局、商品流向、資源環(huán)境、交通條件、區(qū)域規(guī)劃等因素，國家重點(diǎn)發(fā)展九大物流區(qū)域，其中就包括以上海、南京、寧波為中心的長江三角洲物流區(qū)域。（3）布局選址與產(chǎn)業(yè)和綜合運(yùn)輸通道規(guī)劃基本一致，但鏈?zhǔn)姐暯雨P(guān)系還有待形成。 市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位252。 組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制252。 項(xiàng)目實(shí)施是常州及溧陽應(yīng)對(duì)區(qū)域競(jìng)爭，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展的客觀需要。作為常州地區(qū)的重要中心城市，溧陽乃至常州還缺乏現(xiàn)代意義上的物流中心，迫切需要建設(shè)一個(gè)集金屬及生活生產(chǎn)資料倉儲(chǔ)、加工、配載配送、信息服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等一體化的現(xiàn)代化物流中心。2005年，《溧陽市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)施綱要》提出“加大物流資源整合，推動(dòng)工業(yè)企業(yè)物流業(yè)務(wù)外包，培育第三方物流，有步驟、有重點(diǎn)地引進(jìn)國內(nèi)外知名現(xiàn)代物流企業(yè)，推動(dòng)本土物流企業(yè)與其開展多種形式的合作，催生一批具有先進(jìn)理念、掌握現(xiàn)代物流技術(shù)的本土現(xiàn)代物流企業(yè)”。制造業(yè)在溧陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一直處于主導(dǎo)地位，全市制造業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)份額達(dá)47. 0%，%。因此，江蘇蘇浙皖物流中心的規(guī)劃是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化和溧陽現(xiàn)代制造業(yè)基地建設(shè)的要求，符合政府規(guī)劃目標(biāo)，具有良好的區(qū)位、交通、土地、市場(chǎng)和政策優(yōu)勢(shì)。立足溧陽兼顧區(qū)域物流長遠(yuǎn)發(fā)展需要，緊密結(jié)合寧鎮(zhèn)揚(yáng)、蘇錫常、通鹽泰、徐連淮宿四大物流區(qū)域，南京、蘇州、無錫、常州、南通、徐州、連云港等7個(gè)各具特色的區(qū)域性物流樞紐城市，帶動(dòng)周邊及其他城市共同發(fā)展，逐步提高全省物流一體化水平。與國家50強(qiáng)綜合物流企業(yè)深圳市海格物流股份有限公司正式確立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，不僅給企業(yè)帶來了先進(jìn)服務(wù)理念，還帶來了開拓創(chuàng)新、頑強(qiáng)拼搏、爭創(chuàng)一流的創(chuàng)業(yè)精神和業(yè)務(wù)熟練、專業(yè)精湛、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人才，為共謀新發(fā)展提供了有力保障。目前公司正在與阿里巴巴、網(wǎng)盛科技等國內(nèi)知名電子商務(wù)公司洽談合作，力爭迅速成為電子商務(wù)與實(shí)體物流緊密結(jié)合的典型范例，并以此拓展園區(qū)物流業(yè)務(wù)，打響國內(nèi)品牌。三、市場(chǎng)調(diào)研為了獲得更廣的視角，調(diào)查了生產(chǎn)企業(yè)、批發(fā)零售企業(yè)、物流企業(yè)，同時(shí)還對(duì)政府部門和其它物流園區(qū)進(jìn)行了訪談，訪談樣本達(dá)40個(gè)。物流園區(qū)，共計(jì)8家：太倉保稅物流園區(qū)、蘇州綜合保稅物流園區(qū)、宜興長三角金屬物流園、南京農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、南京龍?zhí)段锪骰?、常州新陽光食品城、常州城西冷凍食品交易市?chǎng)、浙江傳化物流基地。目前溧陽出口企業(yè)大多通過上海等地的貨代企業(yè)在上?？诎冻隹趫?bào)關(guān)，但隨著溧陽海關(guān)服務(wù)功能的不斷完善提高，本地報(bào)關(guān)具有更大的靈活性和便利性，部分企業(yè)開始在溧陽本地海關(guān)報(bào)關(guān)出口。總的來看，政府各個(gè)部門對(duì)建設(shè)蘇浙皖物流中心都抱著積極支持的態(tài)度，這是蘇浙皖物流中心未來發(fā)展的一塊重要基石。生產(chǎn)企業(yè)是物流需求的源頭。值得注意的是，一部分企業(yè)反映，溧陽本地運(yùn)輸公司的服務(wù)能力和服務(wù)質(zhì)量都不能滿足企業(yè)的要求，因此不得不到常州、無錫等地調(diào)用車輛資源，或直接將運(yùn)輸外包給外地有規(guī)模的運(yùn)輸公司。被調(diào)查企業(yè)倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)情況與運(yùn)輸情況相反，大部分企業(yè)均在廠區(qū)設(shè)立自己的倉庫，自有設(shè)施基本能夠滿足需求，但部分企業(yè)在業(yè)務(wù)高峰期時(shí)，自有倉儲(chǔ)設(shè)施能力不足，需要在外面租用臨時(shí)倉庫，有些企業(yè)甚至直接將產(chǎn)品堆放在廠區(qū)附近道路上。本次調(diào)查了溧陽的四家批發(fā)零售企業(yè)，包括大統(tǒng)華超市、大潤發(fā)超市、華地百貨和溧陽煙酒糖公司。未來23年，大統(tǒng)華的門店數(shù)量會(huì)快速擴(kuò)張，物流中心可能需要擴(kuò)容。華帝百貨與大統(tǒng)華隸屬一個(gè)集團(tuán)，目前華地百貨沒有設(shè)立區(qū)域配送中心，這主要是因?yàn)榘儇浥c大賣場(chǎng)的運(yùn)營模式有所不同。而供應(yīng)商負(fù)責(zé)的采購端物流需求還有待物流服務(wù)企業(yè)大力發(fā)掘的。溧陽本地沒有真正的三方物流公司，也沒有大型倉儲(chǔ)和貨代公司，本地物流企業(yè)都是小規(guī)模的運(yùn)輸企業(yè)。通過以上市場(chǎng)調(diào)研，可以總結(jié)出如下幾點(diǎn)：a) 政府很支持無論是政府直接訪談，還是從物流園區(qū)側(cè)面了解，都感受到各級(jí)政府部門對(duì)發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的大力支持。d) 市場(chǎng)有空白溧陽在第三方物流、貨代等方面均呈現(xiàn)市場(chǎng)空白，而隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)管理水平的提升，都要求不斷填補(bǔ)這些市場(chǎng)空白。 經(jīng)濟(jì)合理性原則216。 協(xié)調(diào)統(tǒng)一原則216。蘇浙皖物流中心將建設(shè)成為大型的物流設(shè)施平臺(tái)、現(xiàn)代物流服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)物流信息平臺(tái)。期貨交易是在現(xiàn)貨交易基礎(chǔ)上發(fā)展起來的、通過在期貨交易所內(nèi)成交標(biāo)準(zhǔn)化期貨合約的一種新型交易方式。 物流服務(wù) 流通加工主要是鋼材的深加工，建立構(gòu)建成型車間、卷板平開車間、線材拉絲車間，實(shí)行原材料加工、構(gòu)建成型、倉儲(chǔ)、配送等“一條龍”運(yùn)作，逐步延伸鋼材的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，使江蘇蘇浙皖物流中心成為溧陽及周邊地區(qū)的加工配送中心。 配送主要分為金屬和生活生產(chǎn)資料配送。電子化交易并不可能取代現(xiàn)貨批發(fā)市場(chǎng)和傳統(tǒng)的鋼材貿(mào)易，相反，它在功能上對(duì)現(xiàn)貨市場(chǎng)市場(chǎng)應(yīng)該能夠起到積極的補(bǔ)充作用，可彌補(bǔ)現(xiàn)貨市場(chǎng)自身無法克服的缺陷。 商務(wù)服務(wù)設(shè)立法律、稅務(wù)、審計(jì)、財(cái)會(huì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，為客商提供全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)；為入駐經(jīng)營業(yè)主提供貨物運(yùn)輸險(xiǎn)、貨物險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的咨詢、代理等；為企業(yè)注冊(cè)、項(xiàng)目報(bào)批、融資經(jīng)營等實(shí)現(xiàn)“一條龍”高效、透明服務(wù)；為客戶提供產(chǎn)品認(rèn)證、品牌展覽、廣告宣傳等項(xiàng)目的服務(wù)。倉單質(zhì)押擔(dān)保信貸業(yè)務(wù)是指業(yè)務(wù)申請(qǐng)人以其自有或第三方持有的倉單作為質(zhì)押物向銀行申請(qǐng)信貸業(yè)務(wù)。五 項(xiàng)目建址及建設(shè)條件項(xiàng)目位于溧陽市溧城鎮(zhèn)新聯(lián)村。41′，東經(jīng)119176。 項(xiàng)目用地江蘇蘇浙皖物流中心位于溧陽市東部，地處蘇浙皖交界，與三省七縣市相毗鄰。2008年度全市可實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值360億元，財(cái)政總收入66億元。每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有移動(dòng)電話244 部，家用電腦52臺(tái)，家用汽車14輛。 工程地質(zhì)條件溧陽地區(qū)所發(fā)育的第四系有中更新統(tǒng)紅色粘土和網(wǎng)紋紅土，厚0～15m；上更新統(tǒng)下屬亞粘土層，底部為鐵錳質(zhì)結(jié)核，在上部位黃棕色粘土、亞粘土、粉砂，層中出土石斧、石鏟等新石器，厚13～50m，分布于北部和西部；全新統(tǒng)，主要為沖積與湖積粘土、亞粘土和亞砂土，層中出土穿孔石斧、石銖、黑陶、砂紅陶碎片、青銅器、鐵器等，厚0～60m，主要分布于淳溧河、丹金溧漕河、戴埠河、長蕩湖泛濫地區(qū)。航空：距上海浦東國際機(jī)場(chǎng)240km；距上海虹橋機(jī)場(chǎng)200km；距南京祿口國際機(jī)場(chǎng)60km；距常州奔牛機(jī)場(chǎng) 60km；距無錫碩放機(jī)場(chǎng)90km；距杭州蕭山國際機(jī)場(chǎng)160km。 供電采用雙電源、雙回路供電，全市建有35千伏以上變電所26座，其中110千伏變電所10座，220千伏變電所3座，形成了配套合理的高、中、低電壓等級(jí)的網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，縮短了供電半徑，提供了供電的可靠性。中國移動(dòng)、中國聯(lián)通、中國網(wǎng)通、中國鐵通等通訊營運(yùn)商已在溧陽開展業(yè)務(wù)。日處理垃圾能力達(dá)200t，實(shí)現(xiàn)“無害化處理”。（2）高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、滾動(dòng)式開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代物流是一個(gè)具有關(guān)聯(lián)性、整合性、集聚性和規(guī)模性的總體。本次規(guī)劃蘇浙皖物流中心分倉儲(chǔ)區(qū)、交易區(qū)、后勤區(qū)及辦公區(qū)；具有交易、港口作業(yè)、信息化服務(wù)、倉儲(chǔ)、加工和配送（配載）六大功能。 建筑設(shè)計(jì)商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)由2幢東西向7層、5層的商業(yè)綜合體和局部19層綜合樓構(gòu)成。耐火等級(jí)為一級(jí)。地下車庫停車位455個(gè)，設(shè)有1個(gè)出入口。1層層高為6m。地下面積約11615m2，局部兩層。信息與商務(wù)區(qū)信息與商務(wù)區(qū)南側(cè)由2幢15層的信息中心，1幢3層和1幢5層的商業(yè)樓；北側(cè)有8幢5層和12幢6層交易用房構(gòu)成。信息中心、商業(yè)樓形成獨(dú)立的防火分區(qū)，分層設(shè)置防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)面積控制在2000平方米以內(nèi)；本工程每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)2個(gè)疏散樓梯和一部以上消防電梯。車庫防火分區(qū)的面積均不大于4000平方米，安全出口不少于3個(gè)，人員疏散距離不大于60m，滿足《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。建筑剖面高度分布如下：1層層高為12m。⑦上部結(jié)構(gòu)本工程采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架或剪力墻結(jié)構(gòu)或鋼結(jié)構(gòu)體系。⑩結(jié)構(gòu)材料本工程梁、柱、樓板及地下室墻板的混凝土強(qiáng)度等級(jí)擬采用C30；鋼筋采用I級(jí)鋼筋（HPB235）和Ⅱ級(jí)鋼筋（HRB335）；鋼材采用Q235和Q345；墻體依據(jù)因地制宜原則采用當(dāng)?shù)貕w材料：內(nèi)隔墻采用輕質(zhì)隔墻，外墻墻體采用防漏抗?jié)B的墻體。②冷水給水系統(tǒng)：園區(qū)建筑群共用生活無負(fù)壓變頻加壓生活泵房。初期雨水和多余的雨水排入市政公共雨水管道?，F(xiàn)有d1000市政污水管進(jìn)溧陽污水處理廠。初期雨水和多余的雨水排入市政公共雨水管道。在該設(shè)備后設(shè)一個(gè)中水調(diào)節(jié)池，以調(diào)節(jié)高峰用水量。②自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水量：自動(dòng)噴灑用水量：地下車庫（中危二級(jí)）38升/秒；火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)；小時(shí)用水量137m3/h；一次火災(zāi)用水量137m3。：消火栓消防給水系統(tǒng)分為一個(gè)區(qū)。在室外設(shè)消防水泵接合器。屋頂設(shè)消防水箱儲(chǔ)存18立方米的消防用水（與消火栓系統(tǒng)合用）。報(bào)警閥、水流指示器、壓力開關(guān)、水泵等裝置的運(yùn)行情況都在消防控制室的顯示屏上顯示出來。 電氣工程 設(shè)計(jì)依據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045——95）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057——94）《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50343——2004）《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50314——2006）《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（GB50200——94）《綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50311——2007）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T1——92） 設(shè)計(jì)范圍10/（用戶變）；