【正文】 低，蘇北地區(qū)企業(yè)可以借助第三方物流的操作，充分整合供應鏈，實現(xiàn)國際化的發(fā)展。其他的經(jīng)銷、物流業(yè)務都開始轉而由其他的獨立部門完成。 第五，根據(jù)中心規(guī)劃及本地塊控制性詳規(guī)的具體要求，結合入駐企業(yè)的需求，把握市場行情變化的趨勢與產(chǎn)業(yè)集聚的情況，可以對土地規(guī)劃與利用進行進一步研究與完善。對中心開發(fā)產(chǎn)生新增稅收，建議由稅務部門按比例返還，建立中心發(fā)展基金，用于發(fā)展中心的硬件及軟件設施，改善中心內(nèi)的環(huán)境，吸引更多的企業(yè)入駐，形成良性循環(huán)，進一步促進中心的發(fā)展。 3) 管理風險，主要是物流中心經(jīng)營管理的專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)人才不足。本項目投資收益較好，符合物流園區(qū)項目投資收益平均水準、收益會比較穩(wěn)定。項目啟動物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告15后，從2022年開始產(chǎn)生現(xiàn)金流入，2022年將獲得稅后利潤1,159萬元，以后各年稅后利潤將保持較好的增長態(tài)勢。建設貨運配載區(qū)，建設 2 棟樓可容納 50 個物流企業(yè)，采取招商引進社會第三方物流企業(yè)，以滿足物流中心內(nèi)的相關物流需求。提供綜合辦公、園區(qū)管理、餐飲、銀行、郵政等服務。1) 綜合服務區(qū)經(jīng)營模式公共物流信息平臺由物流有限公司負責經(jīng)營和管理。 物流有限公司成立專門的中心管理機構對中心企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并提供相應的配套服務。物流中心占地400畝，提供倉儲、運輸、配送、交易和信息等全方位服務。2) 物流設施、裝卸設備中心堆場配有大型龍門吊，方便鋼材等大型物資裝卸；綜合倉庫內(nèi)配有叉車便于開展物流作業(yè)。(4) 堆場區(qū)功能向短期存放周轉或貨值較低貨物提供運輸配送、堆放、加工、裝卸搬運等系列服務。功能分區(qū) 位置 占地面積（畝） 功能組合 建筑面積（ ㎡ ） 層數(shù) 項目內(nèi)容商務辦公 園區(qū)管理、商務辦公、物流信息中心、金融服務等綜合服務商業(yè)配套 5,000 4 餐飲、便利店、零售等社會配套A 10休閑綠地 配套綠地公園綜合服務區(qū)小計 10 建筑密度 19% 容積率 5,000 物流中心綜合管理及商業(yè)配套服務區(qū)B1 60 貨運配載 10,000 1 2棟，可以容納 50個小型物流公司B2 30 停車場 300個停車位B3 180 物流倉庫 70,000 1 7個專業(yè)物流倉庫BB4 120 堆場 集裝箱及散雜件堆場倉儲物流區(qū)小計 390 建筑密度 30% 容積率 80,000 專業(yè)物流園區(qū)總計 400 建筑密度 30% 容積率 85,000 輻射 **及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)(1) 綜合服務區(qū)功能此區(qū)域占地 10 畝，包含有商務辦公樓和相關配套設施。**市第三方物流企業(yè)處于“多、小、散、弱”的格局，擁有一體化服務的物流企業(yè)較少，物流資源有待整合。物流中心（即物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務物流、航空快遞為主要業(yè)務領域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。 項目概況物流**物流中心項目（以下簡稱：物流中心）位于長江下游江蘇省**市轄區(qū)的章春港，即江蘇省**市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)新港園區(qū)內(nèi)，計劃用地 400 畝。物流是國內(nèi)首家致力于打造海、陸、空立體化物流產(chǎn)業(yè)形態(tài)的新銳企業(yè)，依托海航集團強有力的戰(zhàn)略支持和豐富的航空運輸資源，走自主發(fā)展與資本運作相結合的道路，整合國際、國內(nèi)的海陸空物流產(chǎn)業(yè)資源，立足海上、空中、地面運輸“三網(wǎng)合一”的產(chǎn)業(yè)制高點，培育發(fā)展包括快遞與港口管理等利潤和資產(chǎn)增長點在內(nèi)的全物流產(chǎn)業(yè)模式。物流**物流中心（即物流蘇北運營中心）是以散雜件、集裝箱、電子商務物流、航空快遞為主要業(yè)務領域，集倉儲、運輸、配送、交易、融資和信息功能于一體的，輻射**市及蘇北地區(qū)的專業(yè)第三方物流園區(qū)。近年來，**市經(jīng)濟發(fā)展步伐加快，特別是對外貿(mào)易的高速增長，現(xiàn)代物流業(yè)務在數(shù)量上急速增加。隨著**市沿江開發(fā)戰(zhàn)略的實施，特別是兩岸聯(lián)動開發(fā)，為**加快發(fā)展帶來了重大歷史機遇。近年來，隨著長三角一體化進程的不斷推進，產(chǎn)業(yè)梯度的轉移加快，**已經(jīng)進入了工業(yè)化、城市化和國際化加速發(fā)展的重要階段，經(jīng)濟增長的基礎和內(nèi)在動力進一步增強。近年來 GDP、出口創(chuàng)匯額、利稅總額等各項指標均以高速度持續(xù)增長。為了完善**經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的功能，進一步改善**經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境，為區(qū)內(nèi)企業(yè)國際化運作節(jié)省物流成本，提高他們的國際競爭能力，物流有限公司計劃在**經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)新港工業(yè)園內(nèi)建設物流中心。物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告2目 錄前 言 ...........................................................................1第 1 章 項目概述 .................................................................10 物流有限公司 ................................................................10 項目概況 ....................................................................10 項目投資機遇 ................................................................11 項目功能定位與布局規(guī)劃 ......................................................11 總體定位 ..................................................................11 功能定位 ..................................................................11 布局規(guī)劃 ..................................................................12 配套設施 ..................................................................12 項目發(fā)展目標 ................................................................13 項目開發(fā)模式 ................................................................13 項目經(jīng)營模式 ................................................................13 項目投資與資金運作 ..........................................................14 項目財務測評 ................................................................14 項目投資風險 ...............................................................15 項目成功核心要素 ...........................................................15 編制依據(jù) ...................................................................16第 2 章 項目建設的必要性 ........................................................17 發(fā)展蘇北地區(qū)專業(yè)第三方物流服務的需要 ........................................17 發(fā)展蘇北地區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的需要 ..............................................17 促進蘇北地區(qū)經(jīng)濟結構優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)升級的需要 ....................................17 為蘇北地區(qū)電子商務提供物流配送的需要 ........................................18 為蘇北地區(qū)快遞市場提供配套的需要 ............................................18 發(fā)展**地區(qū)長江航運業(yè)務需要 ..................................................18 發(fā)揮新華港務碼頭優(yōu)勢、做好物流配套服務的需要 ................................18 促進**產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的需要 ....................................................19第 3 章 **市、**市整體經(jīng)濟環(huán)境及發(fā)展前景研究 ....................................20 **市經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展前景 ......................................................20 **市經(jīng)濟規(guī)模與經(jīng)濟結構 ....................................................20 經(jīng)濟規(guī)模 ................................................................20 經(jīng)濟結構 ................................................................21物流中心項目（物流蘇北運營中心）可行性研究報告3 **市人口規(guī)模與消費結構 ....................................................23 人口規(guī)模 .................................................................23 消費結構 ................................................................23 **市主導產(chǎn)業(yè)與特色經(jīng)濟 ....................................................23 **市經(jīng)濟發(fā)展研究結論 ......................................................24 **市整體經(jīng)濟環(huán)境及發(fā)展前景 ..................................................24 **市經(jīng)濟規(guī)模與經(jīng)濟結構 ....................................................24 經(jīng)濟規(guī)模 ................................................................24 經(jīng)濟結構 ................................................................25 **市人口規(guī)模與消費結構 ....................................................27 人口規(guī)模 ................................................................27 消費結構 ................................................................28 **市主導產(chǎn)業(yè)與特色經(jīng)濟 ....................................................28 **市發(fā)展前景研究結論 ......................................................29第 4 章 **市、**市交通運輸情況研究 ..............................................30 **市水運市場現(xiàn)狀及發(fā)展前景 ..................................................30 **市水系現(xiàn)狀 ..............................................................30 **市干線航道概況 ..........................................................31 **市域過江設施 ............................................................34 **市內(nèi)河運輸概況 ..........................................................34 **市水運發(fā)展前景 ..........................................................34 **市沿江港口概況 ..........................................................35 基本概況 ..............................................................