【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 21 年一系列政府調(diào)控， 全國(guó) 70個(gè)大、中城市房?jī)r(jià) 上升的勢(shì)頭 仍 未被明顯抑制。進(jìn)入 2021 年后 ， 從中央到地方，各職能部門又一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控以 組合拳 的方式逐步展開(kāi) ，如取消住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、提高第二套住房貸款的首付款比例和利率 、提高存款準(zhǔn)備金 緊縮金融房貸 、“國(guó)八條”以及 2021 年 1月 26 日國(guó)務(wù)院再一次下發(fā)的《 關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通 知 》等，均顯示出中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的決心，同時(shí)也主要是為完善房地產(chǎn) 宏觀 調(diào)控政策 ,抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房，有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。 長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)情況分析 20212021 年以來(lái)長(zhǎng)沙市的 GDP 穩(wěn)步增長(zhǎng)，雖然經(jīng)歷了全球性金融危機(jī)影響，仍保持較快增長(zhǎng)， 2021 年 GDP 總量為 億元，較上年增長(zhǎng) %；人均 GDP79773 元，比上年增加 14550 元；居民收入增長(zhǎng)明顯，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 26451 元，同比增長(zhǎng) %。 2021 年 GDP總量為 億元，同比增長(zhǎng) 13%， 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 30288 元，比上年增加 3837 元，比上年增長(zhǎng) %。全年農(nóng)村居民人均可支配收入 15057 元，比上年增加 2339 元，增長(zhǎng) % 表 3 2021 年 2021 年長(zhǎng)沙市綜合經(jīng)濟(jì)狀況 1 指標(biāo)名稱 2021年 2021年 2021年 2021年 全市 GDP（億元） 人均 GDP（元） 56620 71170 79773 89903 城鎮(zhèn)人均可支配收入 20238 22814 26451 30288 1 數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)及網(wǎng)上查詢的《 2021 年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《 2021 年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 、 《 2021 年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì) 和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《 2021 年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。 （元） 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2021 年在以“限貸”、“限購(gòu)”為核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控下，長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)供銷雙降，二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)。總體分析：調(diào)整、回歸是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要特征。 （ 1） 2021 年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)基本情況： 全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。全市商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。全市商品房銷售額 億元，其中住宅銷售額 億元，增長(zhǎng) %。 商品房施工面積 萬(wàn) m2，其中新開(kāi)工面積 萬(wàn) m2，同比 減少 %、 %；竣工面積 萬(wàn) m2，同比減少 %。商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn) m2，同比減少 %；實(shí)現(xiàn)商品房成交 萬(wàn) m2，成交金額 億元，同比分別減少 %、 %。 表 5 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)數(shù)據(jù) 統(tǒng)計(jì)表 2 單位：萬(wàn) /平方米 。 內(nèi) 容 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 商品房施工面積 4106． 41 4447 6633 7670 商品房竣工面積 1178． 7 687 1315 755 1570 商品房銷售面積 1166． 03 950 1716 房屋空置面積 230． 1 623 房屋 空置率 30 商品住宅均價(jià) 3372 3906 4357 5182 5989 5776 （ 2）長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)居民可支配收入分析 表 6 長(zhǎng)沙市近幾年房?jī)r(jià)收入比與月供收入比 3 單位：萬(wàn)元、 % 年份 人均支配收入 三口之家 年收入 商品住 宅均價(jià) 100平米總價(jià) 房?jī)r(jià)收 入比 最新按揭利率 貸款期限 家庭月 供支出 月供收入比 2 數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心： 2021 年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)、 2021 年長(zhǎng)沙一季度房地產(chǎn)研究報(bào)告、0731 房產(chǎn)網(wǎng)。 3 數(shù)據(jù)來(lái)源： 2021 年 112月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行月報(bào) 獲取、 0731 房產(chǎn)網(wǎng)。 2007 16153 48459 3372 337200 15年 1949 2008 18282 54846 3906 390600 15年 1949 2009 20650 61950 4357 435700 15年 1782 2010 22814 68442 5182 518200 15年 2093 2011 26451 79353 5989 598900 15年 2255 上表顯示 , 2021 年長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)收入比有所下降，主要是由于 2021 年長(zhǎng) 沙市人均可支配收入較 2021 年上漲的幅度大于房?jī)r(jià)上漲的速度；長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)收入比低于全國(guó)水平，在全國(guó)大中城市中長(zhǎng)沙市住宅均價(jià)仍然偏低；長(zhǎng)沙市月供收入比近三年保持在 左右，說(shuō)明購(gòu)房月供支出占家庭月收入的比率較低且相對(duì)穩(wěn)定。 （ 3） 20212021 年 3月長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)基本情況 2021 年，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)招拍掛出讓土地掛牌 152 宗，土地面積 萬(wàn)㎡。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌 76 宗，土地面積 萬(wàn)㎡；住宅用地掛牌 20宗，土地面積 萬(wàn)㎡；工業(yè)用地掛牌 56宗，土地面積 萬(wàn)㎡。市內(nèi)六區(qū)土地實(shí)際成交 118 宗，成交面積 萬(wàn)㎡，成交總金額 億元，綜合地價(jià)水平值 3299 元 /㎡，其中，商業(yè)用地成交面積 萬(wàn)㎡，成交金額 億元；住宅用地成交面積 萬(wàn)㎡，成交金額 億元；工業(yè)用地成交面積 萬(wàn)㎡，成交金額 億元。 2021 年 13月招拍掛出讓土地掛牌 15 宗，市內(nèi)六區(qū)土地實(shí)際成交 34宗，成交面積 萬(wàn)㎡，成交總金額 400509 萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值 2375 元 /㎡。 表 7 2021 年長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)和交易 情況 區(qū)域 芙蓉 區(qū) 天心 區(qū) 岳麓區(qū) 開(kāi)福 區(qū) 雨花 區(qū) 望城 區(qū) 內(nèi)六區(qū) 掛牌情況 宗數(shù) 6 6 39 8 13 80 152 面積（萬(wàn) m2） 成交情況 宗數(shù) 6 5 32 11 10 54 118 面積（萬(wàn) m2） 金額（億元） 綜合地 價(jià)水平 30017 7346 3840 5227 1284 1099 3299 值（元 /m2） 表 8 2021 年 13月長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)和交易情況 區(qū)域 芙蓉 區(qū) 天心 區(qū) 岳麓 區(qū) 開(kāi)福區(qū) 雨花 區(qū) 望城 區(qū) 內(nèi)六區(qū) 掛牌情況 宗數(shù) 1 0 0 0 0 0 1 面積（ m2） 0 0 0 0 0 成交情況 宗數(shù) 0 0 1 2 2 3 8 面積（萬(wàn) m2） 0 0 金額（萬(wàn)元） 0 0 84688 4139 39671 31168 159666 綜合地價(jià)水平值（元 /m2） 10178 697 2519 2279 3655 表 9 2021 年長(zhǎng)沙市各用途土地成交情況 用途 內(nèi)六區(qū) 其中 商業(yè)（綜合） 住宅 工業(yè) 成交宗數(shù) 118 52 17 49 成交面積（萬(wàn) m2） 成交金額（億元） 綜合 地價(jià)水平值（元 /m2) 3299 7201 3418 499 表 10 2021 年 13月長(zhǎng)沙市各用途土地成交情況 用途 全市 其中 商業(yè)（綜合） 住宅 工業(yè) 成交宗數(shù) 16 9 2 5 成交面積（ m2） 成交金額（萬(wàn)元） 180934 49611 118371 12952 綜合地價(jià)水平值（元 /m2) 3094 1984 9566 614 自 2021 年春節(jié)以來(lái)，湖南省乃至全國(guó)的土地市場(chǎng)都呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，根據(jù)湖南省國(guó)土廳地產(chǎn)處發(fā)布的 2021 年全省供地計(jì)劃的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙市本級(jí)的住宅用地供應(yīng)規(guī)模今年為 公頃，相比 2021 年供地計(jì)劃的 公頃，基本持平。長(zhǎng)沙市（包括三縣（市）和望城區(qū)） 2021 年度住宅用地供應(yīng)規(guī)模將在 公頃，相比 2021 年 公頃的供地計(jì)劃略有縮減。因?yàn)槟壳叭珖?guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策依然從緊， 2021 年 1 季度長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)土地供應(yīng)總量呈現(xiàn)下降。不過(guò)，綜合歷年情況分析， 2021 年一季度各地土地供應(yīng)普遍偏低， 在年度計(jì)劃編制完成后將逐步回升，年度土地供應(yīng)的回升也將到來(lái)。 2021 年，大河西的土地供應(yīng)量占到了長(zhǎng)沙市的 1/3 以上，作為長(zhǎng)沙城市建 設(shè)的開(kāi)發(fā)熱土， 2021 年大河西的土地供應(yīng)仍然將占到較重的比例。近期來(lái)自湖南省深圳商會(huì)的 30 余家 房地產(chǎn) 行業(yè)企業(yè)代表們先后考察了長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股有限公司旗下的洋湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、濱江新城等主要建設(shè)片區(qū)，根據(jù)長(zhǎng)沙市先導(dǎo)投資控股公司的消息稱，包括恒大、萬(wàn)科、河南楷林、金地等多 家資金實(shí)力雄厚的房產(chǎn)公司均對(duì)該區(qū)域土地表示了強(qiáng)烈興趣。大河西將在近年來(lái)成為長(zhǎng)沙樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)。 2021 年 13月，全市招拍掛出讓土地掛牌 80宗，土地面積 萬(wàn) m2。 其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌 41宗，土地面積 萬(wàn) ；住宅用地掛牌 8宗，土地面積 萬(wàn) m2；工業(yè)用地 31宗，土地面積 萬(wàn) m2。全市土地實(shí)際成交 103 宗，成交面積 萬(wàn) m2，總金額 893292 萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值 2222元 / ，商業(yè)用地成交面積 萬(wàn) m2，成交金額 615954 萬(wàn)元；住宅用地成 交面積 萬(wàn) m2，成交金額 199473 萬(wàn)元；工業(yè)用地成交面積 萬(wàn)m2，成交金額 77865 萬(wàn)元。 3月份，長(zhǎng)沙縣有 1宗地流拍。 （ 4） 2021 年一季度長(zhǎng)沙 房地產(chǎn) 批準(zhǔn)預(yù)售情況分析 2021年 13月全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 m2，同比增長(zhǎng) %，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %。從走勢(shì)來(lái)看，一季度長(zhǎng)沙市商品房新增批準(zhǔn) 預(yù)售量同比大幅增長(zhǎng)，除 2 月外， 1 月、 3月新增批準(zhǔn)預(yù)售量均達(dá) 130 萬(wàn) m2以上。從各區(qū)縣情況來(lái)看，天心區(qū)、雨花區(qū)、瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)縣同比仍為負(fù)增長(zhǎng)；其余五區(qū)縣中，開(kāi)福區(qū)同比增幅最大，批準(zhǔn)預(yù)售量接近去年同期的 倍。 表 11 2021 年 13月長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅供應(yīng)情況 區(qū)域 新建商品房 其中：住宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡ ） 同比（ %） 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡ ） 同比（ %） 全市 其中 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開(kāi)福區(qū) 雨花區(qū) 望城區(qū) 長(zhǎng)沙縣 瀏陽(yáng)市 寧鄉(xiāng)縣 （ 5） 2021 年一季度長(zhǎng)沙 房地產(chǎn) 新建商品房銷售備案情況分析 2021年 13月全市新建商品房累計(jì)成交備案 m2，同比減少 %，其中住宅成交備案 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)成交備案 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %，其中住宅成交備案 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %。從走勢(shì)來(lái)看，一季度長(zhǎng)沙市商品房成交備案量猛增，除 2 月外， 1月、 3月備案量均超過(guò) 170 萬(wàn) m2,季度走勢(shì)延續(xù)了去年來(lái)的回升趨勢(shì)：從各區(qū)情況來(lái) 看，各區(qū)商品房備案量同比增幅均為正值，除瀏陽(yáng)市外，其余各縣市同比增幅均超過(guò) 30%，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)相對(duì)較高，同比增幅超過(guò) 100%。 表 12 （ 6） 2021 一季度年長(zhǎng)沙 房地產(chǎn) 備案均價(jià)情況分析 2021 年 13月全市新建商品住宅（含單位集