資產(chǎn)評估考試重點名詞解釋部分-資料下載頁
2025-07-20 06:07本頁面
【正文】 類型選擇等。：特定目的決定資產(chǎn)評估假設，資產(chǎn)評估假設決定價值類型，價值類型決定評估方法，評估方法決定具體參數(shù)，評估方法和具體參數(shù)決定評估結(jié)果， ⑴兩條主線：業(yè)務準則和職業(yè)道德準則⑵四個層次：①資產(chǎn)評估的基本準則準則；②資產(chǎn)評估的具體準則；③資產(chǎn)評估指南；④資產(chǎn)評估指導意見⑴已知條件中給出基準點的，以基準點的狀況為100⑵已知條件中未給出基準點的，以計算最方便的為100⑶已知條件中未給出基準點的，計算方便程度相同，以被評估對象的狀況為100：P=Ar 和 P=Ar+Br2：P=Ar111+rn 和 P=Ars15.⑴建造成本構(gòu)成：材料成本、人工成本、制造費用、資金成本、合理利潤；⑵取得成本構(gòu)成第五章⑴土地的自然特性：①土地位置的固定性；②土地質(zhì)量的差異性；③土地資源的不可再生性；④土地效用的永續(xù)性⑵土地的經(jīng)濟特性：①土地經(jīng)濟供給的稀缺性；②土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性；③土地利用的多方向性；④土地效益的級差性：①位置固定性；②供求區(qū)域性；③使用長期性；④投資大量性；⑤保值與增值性；⑥投資風險性；⑦難以變現(xiàn)行；⑧政策限制性：⑴最有效使用原則；⑵合法原則⑴根據(jù)權(quán)益的不同可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)利價格⑵按價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格⑶按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格⑷按房地產(chǎn)價格的表示范圍可劃分為總價格、單位價格和樓面地價⑴每一建筑平方米價值中所包含的土地價值⑵計算公式：樓面地價=土地總價格建筑總面積 或 樓面地價=土地單價容積率：⑴房地產(chǎn)價格是權(quán)宜價格；⑵房地產(chǎn)價格與用途有關(guān)；⑶房地產(chǎn)價格具有個別性；⑷房地產(chǎn)價格具有可比性⑴一般因素:[1]經(jīng)濟因素：①經(jīng)濟發(fā)展因素；②財政金融因素；③產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素；[2]社會因素：①人口因素；②家庭規(guī)模因素；房地產(chǎn)投機因素；③教育科研水平和治安因素；④社會福利因素；[3]行政因素；[3]行政因素；[4]心理因素⑵區(qū)域因素：[1]商服繁華因素；[2]道路通達因素；[3]交通便捷因素；[4]城市設施狀況因素；[5]環(huán)境狀況因素⑶個別因素：[1]土地的個別因素；[2]：經(jīng)容積率修正后價格=可比實例價格待估宗地容積率對應系數(shù)可比實例容積率對應系數(shù)：k=11(1+r)m11(1+r)n（單位造價調(diào)整法）：建筑面積、結(jié)構(gòu)等已知，假設有一新蓋樓，據(jù)其預算的單位方定額造價，乘以待評估建筑物的工程量，對出現(xiàn)的差異項修正：重新做一個預算，掌握房子造價，根據(jù)圖紙計算工程量，單位m3，所消耗的人工費、材料費、機電設備費用等定額，計算出其重編的房屋價值、利潤和稅費等。：①重編預算法；②預決算調(diào)整法；③單方造價類比法：用以前預算的工程量來套用現(xiàn)在的定額。量是穩(wěn)定的，價是波動的。⑴公式：一般的評估值=出場售價－消費稅金－銷售費用－所得稅－部分利潤⑵①對于十分暢銷的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價格減去銷售費用和全部稅金確定評估值；②對于正常銷售的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數(shù)額的稅后凈利潤確定評估值；③歸于勉強能銷售出去的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和稅后凈利潤確定評估值；④對于滯銷、積壓、降價銷售產(chǎn)品，應根據(jù)其可收回凈收益確定評估值=賬面余額－已確定的壞賬損失－預計可能發(fā)生的損失與費用：壞賬比例法、賬齡分析法8
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