【正文】 未建：辦理交易之前補(bǔ)建 ? 樓盤表建立機(jī)制 ? （ 1）按房屋基本單元建立編碼 ? （ 2）項(xiàng)目、樓幢和套（間）進(jìn)行層級(jí)管理 ? （ 3）采集土地、規(guī)劃、建設(shè)、測(cè)繪等信息及電子圖表 ? （ 4）實(shí)現(xiàn)信息關(guān)聯(lián) ? （三）實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié) ? 樓盤表管理建議采用管、用分離的運(yùn)行機(jī)制。 ? 二、房地產(chǎn)交易客體分析 ? （一）預(yù)售客體分析 ? 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 明確預(yù)售客體是正在建設(shè)中的房屋。 ? 《 房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn) 》 (3GJ／ T30— 2022)明確，商品房是以建成后出售或出租為目的建設(shè)的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 ? 預(yù)售客體：正在建設(shè)的具有開發(fā)經(jīng)營屬性的房屋。 ? 實(shí)踐中不能納入預(yù)售許可范圍的房屋實(shí)例 ? A業(yè)主共有部分 ? （ 1）法定的業(yè)主共有部分，如物業(yè)服務(wù) (管理 )用房； ? （ 2）根據(jù)房屋建筑的自然屬性，屬于業(yè)主共有的部分，如建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分； ? （ 3）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施。 ? 實(shí)踐中常見問題：會(huì)所的權(quán)利歸屬。 ? B公建配套 ? 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 (GB50180— 93， 2022修訂 )關(guān)于公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)定，居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施 (也稱配套公建 )包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類設(shè)施。 ? C建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施 ? 實(shí)踐中疑難問題：架空層能否納入預(yù)售 ? 土地、在建工程已設(shè)定抵押的房屋預(yù)售 ? （ 1） 《 物權(quán)法 》 第 191條第 2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外” . ? 該類房屋辦理預(yù)售許可在滿足其他法定條件的前提下，還應(yīng)強(qiáng)調(diào)抵押權(quán)人同意。但抵押權(quán)人同意預(yù)售是否等同于抵押權(quán)消滅存在兩種觀點(diǎn)的爭議。 ? （ 2）抵押權(quán)人同意預(yù)售，如何處理與購房人之間的權(quán)利沖突。 ? 最高人民法院 《 關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù) 》 (法釋 [2022]16號(hào) )的意見是，“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照 《 合同法 》第 286條規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和債權(quán)”。且按照最高人民法院法釋 [2022]16號(hào)批復(fù)第 2款的規(guī)定，“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程款受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”。 ? 預(yù)售許可最小單元解析 ? 住建部 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 》 (建房 [2022]53號(hào) )中明確：各地要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模和工程形象進(jìn)度要求，預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。 ? （ 1）涉及多種用途的住宅項(xiàng)目如何確定預(yù)售許可的最小單元 ? 只要規(guī)劃設(shè)計(jì)的樓棟中有住宅 (含別墅、公寓 )這一用途，即應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行 53號(hào)文件規(guī)定，不予分層、分單元辦理預(yù)售許可，不能要求整棟房屋僅為商品住宅這一唯一用途。 ? （ 2）整體地下室能否分割預(yù)售 地下室的房屋設(shè)計(jì)用途不屬于商品住宅項(xiàng)目，就不應(yīng)受住宅項(xiàng)目最小預(yù)售許可規(guī)模為棟的限制。 ? 實(shí)踐實(shí)例： ? 分割預(yù)售，分期測(cè)量導(dǎo)致預(yù)售房屋無法滿足獨(dú)立使用案例。 ?（ 3）酒店能否分割預(yù)售 ?《 旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 》 （ JGJ622022） ，旅館通常由客房部分、公共部分、輔助部分組成，為客人提供住宿及餐飲、會(huì)議、健身和娛樂等全部或部分服務(wù)的公共建筑。也稱為酒店、飯店、賓館、度假村。 ?從滿足其功能齊備的角度考慮，酒店不宜分割預(yù)售。 ? （ 4）裙樓帶塔樓的房屋建筑，各塔樓能否單獨(dú)預(yù)售 ? A各塔樓及其相應(yīng)裙樓之間是否有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻為明顯界線 ? B各部分之間有無共有面積 ? 滿足建筑和設(shè)計(jì)上的特定要求，已售和未售部分不會(huì)產(chǎn)生面積糾紛，各塔樓可以成為獨(dú)立棟單獨(dú)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可。 ? 預(yù)售許可工程的最低規(guī)模和形象進(jìn)度要求 ? 現(xiàn)有立法對(duì)于“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上”的把握較為困難。 ? 《 導(dǎo)則 》 要求各地結(jié)合本地實(shí)際，合理確定商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模和工程形象進(jìn)度要求。 ? （二）存量房交易客體 ? 房屋滿足基本單元條件 ? 幾類特殊交易客體 ? 商鋪的分割交易 ? 地下車庫交易 ? 機(jī)械式車位交易 ? 三、網(wǎng)簽和合同備案 ? （一）網(wǎng)簽合同的法律效力 ? 示范文本的適用 ? （ 1）示范文本的適用具有一定的強(qiáng)制性。 ? 區(qū)分兩個(gè)層面：其一是否必須適用示范文本？目前立法對(duì)此并沒有強(qiáng)制性規(guī)定，只能提倡和引導(dǎo)。其二選擇適用文本后，則受文本條款拘束，不能隨意排除或廢止。 ? （ 2）格式合同 ? 格式條款也稱格式合同。依據(jù) 《 合同法 》 第 39條，格式條款是指由乙方當(dāng)事人為了反復(fù)使用而預(yù)先制定的，并由不特定的第三人接受的，在訂立合同時(shí)無須與對(duì)方協(xié)商的條款。 ? （ 3）格式條款與示范合同的區(qū)別。 ? 所謂示范合同，是指根據(jù)法規(guī)和慣例而確定的具有示范作用的文件。在我國，房屋的買賣、租賃、建筑等許多行業(yè)正在逐漸推行各類示范合同。示范合同的推廣對(duì)于完善合同條款、明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、減少因當(dāng)事人欠缺合同法律知識(shí)而產(chǎn)生各類糾紛具有一定作用。但由于示范合同只是當(dāng)事人雙方簽約時(shí)的參考文件，對(duì)當(dāng)事人無強(qiáng)制約束力，雙方可以修改其條款形式和格式，也可以增減條款，因此它不是格式條款。格式條款是固定的、不能修改的，而示范合同只是訂約的參考，因此是可以協(xié)商修改的。當(dāng)然，一個(gè)合同中可能存在兩種條款，即格式條款和一般合同條款，確定合同條款是否屬于格式條款關(guān)鍵是看這些條款是否定型化、是否不能與對(duì)方協(xié)商。 ? 網(wǎng)簽的法律效力分析 ? 《 電子簽名法 》 關(guān)于涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益處分的排除性規(guī)定在司法實(shí)踐中的應(yīng)用。 ? 《 電子簽名法 》 第 3條規(guī)定：“民事活動(dòng)中的合同或者其他文件、單證等文書，當(dāng)事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文。當(dāng)事人約定使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的文書，不得僅因?yàn)槠洳捎秒娮雍灻?、?shù)據(jù)電文的形式而否定其法律效力。前款規(guī)定不適用下列文書： （一）涉及婚姻、收養(yǎng)、繼承等人身關(guān)系的； （二）涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的； （三）涉及停止供水、供熱、供氣、供電等公用事業(yè)服務(wù)的； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的不適用電子文書的其他情形?！? ? 四、資金監(jiān)管 ? 由房地產(chǎn)主管部門或設(shè)立專門的主管機(jī)構(gòu)集中監(jiān)管。 ? 通過引入擔(dān)保單位全程擔(dān)保的形式，進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。 ? 商業(yè)銀行與項(xiàng)目監(jiān)理單位聯(lián)合監(jiān)管模式，各司其職。 ? 商業(yè)銀行直接監(jiān)管，主管部門監(jiān)督檢查。 ? 五、構(gòu)建交易服務(wù)平臺(tái) ? 真實(shí)房源、唯一房屋編碼，避免虛假房源信息 ? 應(yīng)用示范文本，全程平臺(tái)簽訂委托合同、經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、網(wǎng)簽合同 ? 個(gè)人可以直接發(fā)布購房、賣房需求，平臺(tái)根據(jù)需求自動(dòng)篩選符合要求房源。 ? 交易相關(guān)業(yè)務(wù)查詢。包括找中介機(jī)構(gòu)、找中介人、查看中介機(jī)構(gòu)相關(guān)信息的公示、中介機(jī)構(gòu)業(yè)績展示、交易進(jìn)度查詢、查看信用檔案。 ? 提供中介分布地圖 ? 支持買賣雙方對(duì)交易服務(wù)評(píng)價(jià)。 ? 六、抵押實(shí)踐操作中常見問題分析 企業(yè)之間資金借貸問題 ? 《 最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定 》 第十一條，法人之間、其他組織之間以及它們相互之間為生產(chǎn)、經(jīng)營需要訂立的民間借貸合同，除存在合同法第五十二條、本規(guī)定第十四條規(guī)定的情形外，當(dāng)事人主張民間借貸合同有效的，人民法院應(yīng)予支持。 （ 2）幾類特殊涉及抵押權(quán)登記的主體：融資性擔(dān)保公司、資產(chǎn)管理公司、小額貸款公司 融資性擔(dān)保是指擔(dān)保人與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人形成的擔(dān)保業(yè)務(wù)。融資性擔(dān)保公司是指依法設(shè)立，經(jīng)營融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)的有限責(zé)任公司和股份有限公司。 ? （ 3）民間借貸高利率問題 ? 法定禁止抵押情形：如用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)抵押問題 ? 債務(wù)履行期限屆滿對(duì)抵押權(quán)的影響 ? 超額抵押問題 ? 委托貸款如何確定抵押權(quán)人問題 ? 商業(yè)銀行委托貸款管理辦法（征求意見稿）的觀點(diǎn) ? 七、培育租賃市場 ? （一）渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理 ? 存量房房屋租賃 ? 培育經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu)，由其購買社會(huì)房源出租 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有房源出租 ? （二）服務(wù)規(guī)范 ? 建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)： ? 提供租賃房源信息、租賃需求信息； ? 提供租賃示范文本； ? 公布備案中介機(jī)構(gòu)名單； ? 公布房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用檔案 ? （三）制度健全 ? 加強(qiáng)對(duì)房屋租賃中介行為監(jiān)管