【正文】 部收益率（FIRR）=%財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=1160 萬元年利潤＝636 萬元開發(fā)成本利潤=13％年利潤率=29% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。17第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析一、中國老年公寓住宅的需求與發(fā)展我國自 1999 年以來已經(jīng)進入老年型國家。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點和需求設(shè)計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90 年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。中國人口老齡化的發(fā)展我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到 10％以上（60 歲以上人口）或 7％（65 歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998 年版） 。目前我國 60 歲以上老年人口已達 億，占全國總?cè)丝诘?10％以上，到 21 世紀(jì)中葉將超過 4 億，占全國總?cè)丝诘?28％，即每 4 個人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測我國 65 歲以上老人數(shù)將從 2022 年的 億（占總?cè)丝诘?％） ，增加到 2050 年的 億（占總?cè)丝诘?％） （北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供） 。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。 觀念的變化中國“養(yǎng)兒防老” 、 “三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭” 、 “三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。18中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所” 。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。 社會上的“空巢家庭”逐漸增多特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市 60 歲以上 180 多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近 30％，未來 10 年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到 90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的 ％，其中獨居老人為 13％，偶居的占 ％（《老看住房專題會議論文集》2022 年） 。可見，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。 現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25 歲）僅有 ％，中年人（40－50 歲）有％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2022 年 3 期） 。當(dāng)他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。 老年公寓的發(fā)展空間據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市 2022 年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為 4－5％） 。按此比例，到 2022 年上海市老年公寓市場需求總量將達到 187 萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2022 年 18 期） 。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。 同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。二、發(fā)展前景分析市場發(fā)展趨勢(1)制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠規(guī)劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。19在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。(2)大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓。老年公寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以及價位的高低，都要從我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的實際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。(3)要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。 (4)建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經(jīng)驗，從我國的實際情況出發(fā)認真搞好。我們要發(fā)動和鼓勵單位和個人積極投保，擴大養(yǎng)老保險范圍；同時要按國家規(guī)定按時發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。(5)建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，1994 年實行了《中心建筑法》 ，2022 年起公布實行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國有《老年福利法》 、 《住宅建設(shè)促進法》 。為了推進老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認真執(zhí)行?？傊?，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮蟆５撬某掷m(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會的大力支持，法律法規(guī)的立和完善。２、產(chǎn)品發(fā)展趨勢隨著老年住宅市場的日益成熟完善，老年住宅產(chǎn)品將會呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。20（1）規(guī)?；S著我國社會老年化程度的加深，人們將對老年住宅產(chǎn)品有重新的認識，老年住宅的市場需求也將日益增大，未來的住宅市場將會把老年人的因素考慮進去，甚至?xí)蔀槲磥順鞘懈偁幍臒狳c。市場的發(fā)展一般會遵循這樣一條發(fā)展軌跡：大量“老人公寓” 、 “老少居”等住宅的出現(xiàn)，將使老年住宅產(chǎn)品走向數(shù)量化；而后，隨著市場的進一步發(fā)展，需求的進一步加大，專業(yè)化程度更高、居住質(zhì)量更好、價格更適宜的大型老年社區(qū)應(yīng)運而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)模化；（2）郊區(qū)化為了滿足老年住宅對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會遠離城市，選擇在郊外風(fēng)景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，但是同時會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪；（3）建筑的多樣化隨著老年住宅產(chǎn)品的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點；（4）功能豐富化未來的老年住宅將與現(xiàn)在所倡導(dǎo)的“5+2”生活模式結(jié)合起來，住宅不再是單一的養(yǎng)老功能，而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體。老年住宅社區(qū)內(nèi)蘊藏有豐富的旅游度假資源，不但為老年人的日常生活提供良好的居住環(huán)境，而且為親友提供節(jié)假日悠閑度假的，更是藉此創(chuàng)造了“合家歡”的親情時光。（5）科技化以科技為依托的老年人專用設(shè)計是未來老年住宅產(chǎn)品發(fā)展中最活躍的一環(huán)。日新月異的科學(xué)發(fā)展，為老年人專用設(shè)計提供了基礎(chǔ)和注入活力，基于老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細致的照顧；智能化的應(yīng)用，將為老年人帶來更方便、安全的全方位保障；網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，將使遠程交互成為可能，老人與子女的溝通無處不在。（6）社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化作為老年住宅產(chǎn)品的重要組成部分，老年住宅的社區(qū)服務(wù)在不斷細化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化包括：社區(qū)服務(wù)設(shè)置的細化與個性化，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的專業(yè)化，服務(wù)質(zhì)量控制管理的規(guī)范化等等。消費發(fā)展趨勢老年住宅的消費發(fā)展趨勢預(yù)測可以從消費力和消費觀念兩個層面上展開。在消費力上，由于未來老年住宅的規(guī)?；徒紖^(qū)化發(fā)展，降低了購置成本，實際上相 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。21當(dāng)于提高人們對老年住宅的消費能力。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，福利制度的完善與福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配資金增加，使老年人自購房安度晚年成為了可能；另一方面，高收入人群的低齡化，年輕一輩收入的增加，為給長輩購房提供的物質(zhì)基礎(chǔ)。在消費觀念上，傳統(tǒng)觀念的影響將隨著時代的發(fā)展而弱化，老年人對子女的依賴性減弱、獨立性增強，對老年住宅的認同會增加，不會再盲目地和子女?dāng)D在一起，而去尋找適合自己居住的空間，這種觀念上的改變就為老年住宅市場的發(fā)展掃除了障礙。三、中國老年公寓的特點 老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)。同時中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。 地點的選擇依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。 老年公寓的模式國外老年公寓的模式，依據(jù) 1986 年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為 7 類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅） ；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性） 。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助） 。 設(shè)計與配套設(shè)施老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范” ，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。22筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、