【正文】 、資金流的集散作用，盤活整個(gè)地塊住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在玉林市形成新的城市商業(yè)與生活集群和重要的商貿(mào)物流集散地。項(xiàng)目地塊分期進(jìn)行開發(fā)，首期開發(fā)小商品專業(yè)市場，建設(shè)專業(yè)性小商品批發(fā)市場，以及物流、商務(wù)、金融、郵政、電信、酒店、餐飲食街、娛樂場館等配套設(shè)施，占地面積 300—500 畝之間。項(xiàng)目一期以后，依托專業(yè)市場，帶動地塊的商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，地塊分割打包分期進(jìn)行開發(fā)。 項(xiàng)目功能規(guī)劃1．專業(yè)市場主體功能專業(yè)市場設(shè)有展銷中心、商務(wù)辦公中心、經(jīng)營發(fā)展中心、會議展覽中心、餐飲中心、娛樂中心、信息網(wǎng)絡(luò)中心、電子商務(wù)中心、科研設(shè)計(jì)中心、物流中心等一系列的功能配套。2．項(xiàng)目功能布局在空間形態(tài)上分為：主體市場交易區(qū)、倉儲物流區(qū)、商務(wù)公共配套設(shè)施區(qū)、生活配套區(qū)和中心道路與綠化區(qū)。交易區(qū)：商鋪分別設(shè)置紡織服裝交易區(qū)、皮革皮具交易區(qū)、電子工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)、五金化工交易區(qū)、紙品包裝印刷交易區(qū)等，每套商鋪都配有倉庫。倉儲物流區(qū)：為小商品市場提供運(yùn)輸(配送) 、倉儲、裝卸搬運(yùn)、包裝加工、物流信息處理服務(wù)。商務(wù)公共配套區(qū)：該區(qū)是為小商品專業(yè)市場提供各種配套服務(wù)的功能區(qū)，內(nèi)擬設(shè)有市場管理辦公室、園區(qū)信息管理系統(tǒng)、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部、銀行、保險(xiǎn)、電信、貨代公司、運(yùn)輸公司、餐飲、賓館中心等配套設(shè)施。生活配套區(qū)：專業(yè)市場的居住生活區(qū)，并提供有餐飲、超市、娛樂、電信、郵政等各種生活配套設(shè)施。生活配套區(qū)將作為二期及其以后房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主要功能區(qū)域。中心道路、廣場、停車場、綠化區(qū)。3．玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目概念性規(guī)劃效果圖圖 7—1 主體建筑規(guī)劃效果圖 7—2 專業(yè)市場規(guī)劃鳥瞰圖圖 7—3 專業(yè)市場規(guī)劃立面圖第八部分 項(xiàng)目投資預(yù)算分析 評估方法說明本項(xiàng)目地塊的評估辦法，綜合使用成本法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法等土地評估方法，再結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)狀況，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行價(jià)值評估，并用價(jià)值評估結(jié)果為參考對土地出讓價(jià)格與土地的未來發(fā)展方向做出定位，對地塊進(jìn)行價(jià)值分析，具體步驟如下：1．項(xiàng)目地塊評分：將影響地塊價(jià)格的各項(xiàng)因素進(jìn)行兩次權(quán)重計(jì)算，權(quán)重評分中，單項(xiàng)因素滿分 10 分，及格分為 6 分，以此可計(jì)算得出各項(xiàng)目最終項(xiàng)目權(quán)重分。接著，將對項(xiàng)目現(xiàn)有情況進(jìn)行評分，并結(jié)合最終項(xiàng)目權(quán)重分與投資者對地塊的實(shí)際評分進(jìn)行綜合計(jì)算，得出本地塊的綜合評分，綜合評分滿分為 1 分。2．結(jié)合本地塊的綜合評分與玉林市地塊的土地出讓均價(jià)，結(jié)過計(jì)算，得出項(xiàng)目地塊目前的價(jià)值。3．結(jié)合玉林市土地價(jià)格增長率，計(jì)算出 5 年后，在不考慮其他影響因素的情況下，本地塊的價(jià)值。 項(xiàng)目地塊評分 權(quán)重分計(jì)算方法? 得分的總分為 10 分， 6 分為及格分? 一次權(quán)重=項(xiàng)目得分/∑ 每項(xiàng)項(xiàng)目得分? 最終權(quán)重分=二次權(quán)重 一次權(quán)重表 8—1 地塊評分權(quán)重表地塊自身規(guī)劃（二次權(quán)重 40%）項(xiàng)目 評述 得分 一次權(quán)重最終項(xiàng)目權(quán)重分地塊大小地塊大小直接影響到資本總投入，以及最終的規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位。 8 30% 12%容積率容積率越高項(xiàng)目的收益越高，但過高的容積率將影響項(xiàng)目品質(zhì)。7 26% 10%工整程度項(xiàng)目工整度對規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定影響。4 15% 6%商業(yè)面積比例商業(yè)物業(yè)收益高于住宅物業(yè)，但是當(dāng)市場商業(yè)達(dá)到飽和時(shí)，商業(yè)部分的量應(yīng)該做適當(dāng)調(diào)整。5 19% 8%公共設(shè)施配建公共設(shè)施配建將增加建設(shè)成本，但是對于項(xiàng)目品質(zhì)的提升有較大幫助。3 11% 4%地段環(huán)境要素（二次權(quán)重 40%）項(xiàng)目 評述 得分 一次權(quán)重最終項(xiàng)目權(quán)重分所處地段價(jià)值地塊所處地段對于入市價(jià)格起決定性作用。8 17% 7%居住氛圍 居住氛圍影響項(xiàng)目品質(zhì) 6 13% 5%交通便利程度主要包括附近街道的擁擠程度，到商業(yè)中心和商務(wù)中心的時(shí)間距離等。7 15% 6%生活配套學(xué)校、市場、醫(yī)院、娛樂運(yùn)動等生活配套。5 10% 4%景觀資源 包括自然景觀及人文景觀 5 10% 4%購房人群需求周邊居民的購房能力及對購房環(huán)境造成的影響。4 8% 3%地塊商業(yè)價(jià)值周邊居民的消費(fèi)水平，商業(yè)氛圍，已有商業(yè)飽和程度等等5 10% 4%城市規(guī)劃地段升值潛力影響升值潛力。 8 17% 7%時(shí)間修正（二次權(quán)重 20%）項(xiàng)目 評述 得分 一次權(quán)重最終項(xiàng)目權(quán)重分時(shí)間因素 時(shí)間因素對土地價(jià)格有重要影響 10 100% 20% 地塊評分? 總分值為 10 分? 假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分值為 5 分，項(xiàng)目優(yōu)勢與周邊項(xiàng)目相當(dāng)? 分值＞5 分，項(xiàng)目優(yōu)勢大于周邊其它項(xiàng)目? 分值＜5 分，項(xiàng)目優(yōu)勢小于周邊其它項(xiàng)目? 本項(xiàng)目為未開發(fā)片區(qū)，因此周邊參考項(xiàng)目為相鄰的江南板塊中各項(xiàng)目。表 8—2 項(xiàng)目地塊評分表地塊自身規(guī)劃項(xiàng)目 評價(jià)本項(xiàng)目得分項(xiàng)目權(quán)重分地塊大小玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型專業(yè)市場或房地產(chǎn)項(xiàng)目8 12%容積率 容積率一般，收益適中 5 10%工整程度 土地未經(jīng)過平整，界限也還未劃定 2 6%商業(yè)面積比例商貿(mào)物流為主，配合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，房地產(chǎn)物業(yè)占比例較大5 8%公共設(shè)施配建有公共設(shè)施配建要求，且周邊有相關(guān)生活配套正在建設(shè)3 4%地段環(huán)境要素項(xiàng)目 評述本項(xiàng)目得分項(xiàng)目權(quán)重分地段價(jià)值地塊位于玉林市江南區(qū)，價(jià)值未體現(xiàn)，但隨著外環(huán)道路通車，將有一定的價(jià)值體現(xiàn)3 7%居住氛圍 周邊地塊未開發(fā) 3 5%交通便利程度交通便利，有外環(huán)路、高速路，臨近洛湛鐵路3 6%生活配套 生活配套正日益完善 3 4%景觀資源 周邊為水田，景觀一般 2 4%購房人群需求 有較大的市場需求 4 3%地塊商業(yè)價(jià)值周邊配套有待建成，商業(yè)價(jià)值尚未體現(xiàn)3 4%城市規(guī)劃地段升值潛力城市未來規(guī)劃較好，有一定的升值潛力3 7%時(shí)間修正項(xiàng)目 評述本項(xiàng)目得分項(xiàng)目權(quán)重分時(shí)間因素本項(xiàng)目入市尚有一段時(shí)間，且建設(shè)時(shí)間長，預(yù)計(jì)項(xiàng)目入市時(shí)周邊環(huán)境已經(jīng)有所改善。6 20% 項(xiàng)目地塊得分計(jì)算項(xiàng)目得分=∑（目前得分值項(xiàng)目對應(yīng)權(quán)重得分值）=項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分=項(xiàng)目得分/標(biāo)準(zhǔn)分值= 247。5= 目前地塊的價(jià)格預(yù)測根據(jù)相關(guān)調(diào)查及有關(guān)渠道得出，玉林市近四年住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)格如下表所示，2022 年土地均價(jià) 萬元/畝，較 07 年 萬元/ 畝有所回落，隨著 2022 年經(jīng)濟(jì)形式的好轉(zhuǎn)，16 月份土地出讓價(jià)格有所回升，已超過 2022 年平均價(jià)格，回升趨勢平穩(wěn)，因此，結(jié)合 2022年的玉林市土地出讓價(jià)格對項(xiàng)目地塊進(jìn)行價(jià)格測算。年份出讓量（宗）出讓面積（畝）出讓金額（萬元） 平均出讓單價(jià)（萬元/畝）2022 8 2022 25 2022 25 106770 2022 5 目前地塊所地區(qū)均價(jià)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分=目前可售價(jià)格項(xiàng)目目前地價(jià)預(yù)測：=60（萬元/畝） 項(xiàng)目地塊指標(biāo)建議根據(jù)對玉林市場的了解，地理位置分析，地塊對于城市來說是功能強(qiáng)的地塊，專業(yè)市場為主，居住為輔的，主要指標(biāo)如下：規(guī)劃指標(biāo)要求土地位置土地面積土地用途出讓年限容積率建筑密度綠地率限高各用途建筑面積占總建筑面積的比例玉林市江南區(qū)石子嶺與楊子嶺組團(tuán)附近2000畝城鎮(zhèn)住宅及批發(fā)零售城鎮(zhèn)住宅：70 年批發(fā)零售：40 年＞0.5 且≤＞28%且≤35%＞30%且≤32%40 米住宅≥70%，商業(yè)20%30%相關(guān)指標(biāo)說明： 的容積率，考慮本項(xiàng)目地塊面積及項(xiàng)目定位，出于謹(jǐn)慎考慮，容積率預(yù)測為 ；，限高為 40 米；，商業(yè)部分占項(xiàng)目建筑面積的 20%30%； 項(xiàng)目地塊價(jià)值預(yù)測 經(jīng)過調(diào)查，得出 2022 年至 2022 年玉林市土地出讓單價(jià)及土地出讓價(jià)格增長率，具體如下表所示：年份 2022 年 2022 年 2022 年 2022平均出讓單價(jià)（萬元 /畝）增長率 % % % %結(jié)合近兩年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及房地產(chǎn)市場的波動情況，將 2022 年上半年的土地出讓單價(jià)與 2022 年的土地出讓單價(jià)進(jìn)行對比，得出年增長率為 %，并將此增長率做為未來幾年內(nèi)玉林市的土地增長率。結(jié)合土地價(jià)格預(yù)測結(jié)果，5 年后本項(xiàng)目地塊價(jià)格為：60(1+%)^5≈93 萬元小結(jié)：通過對以上玉林土地市場以及對項(xiàng)目地塊周邊的土地價(jià)格的分析，認(rèn)為目前地塊如果以掛牌形式進(jìn)行出讓，價(jià)格會在約 60 萬/畝，如果以玉林土地市場每年 %的價(jià)格增長率計(jì)算，五年后地塊的價(jià)格將會上升到約 93 萬/畝，可見地塊的升值潛力非常巨大，如果集團(tuán)公司與玉林市政府的合作，以較低的價(jià)格獲得該地塊，則單是計(jì)算土地價(jià)值的收益，5 年后的收益將會成倍增長，土地收益率較高。因此，建議盡快與玉林市政府達(dá)成合作協(xié)議，取得土地的所有權(quán)。第九部分 項(xiàng)目地塊運(yùn)作方案 經(jīng)過與玉林市政府溝通后，項(xiàng)目通過運(yùn)作，以低于市場的價(jià)格拿到本地塊，之后進(jìn)入到地塊運(yùn)作階段，對運(yùn)作方式，有如下三種建議： 方案一：自行投資開發(fā)運(yùn)作（1）運(yùn)作方式。由集體公司出資，購買土地所有權(quán)，并由集團(tuán)下屬地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。（2）優(yōu)勢。項(xiàng)目的所有收益歸集團(tuán)所有，并且能讓集團(tuán)下屬地產(chǎn)公司積累豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為集團(tuán)未來更好的介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（3）劣勢。集團(tuán)下屬開發(fā)公司缺乏大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并且集團(tuán)需要投入大量的資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目周期長，不可預(yù)見因素復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)大。 方案二：獨(dú)立進(jìn)行土地運(yùn)作（1）運(yùn)作方式。由集體公司出資，在完全獲得土地所有權(quán)后，將土地進(jìn)行打包分割出讓，讓不同的開發(fā)企業(yè)對地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，獲取土地項(xiàng)目出讓收益。（2）優(yōu)勢。項(xiàng)目運(yùn)作期短，運(yùn)作方式簡單，能在短期內(nèi)獲得較高投資回報(bào)。（3）劣勢。地塊不再是集團(tuán)下屬的產(chǎn)業(yè)，地塊的項(xiàng)目戰(zhàn)略定位及開發(fā)節(jié)奏將不再由集團(tuán)掌控。該地塊具有很好的開發(fā)潛力，僅僅土地運(yùn)作，無法享受物業(yè)開發(fā)帶來的價(jià)值，且與集團(tuán)戰(zhàn)略不符。 方案三：合作開發(fā)（1）運(yùn)作方式。通過與玉林市政府協(xié)商，把項(xiàng)目地塊分割為若干份，分期進(jìn)行購買。獲得第一塊土地后，通過對地塊進(jìn)行評估，以地塊價(jià)值評估獲得的溢價(jià)與第三方企業(yè)合作開發(fā)，由第三方合作企業(yè)承擔(dān)溢價(jià)成本，共同開發(fā)該地塊。集團(tuán)公司獲得土地溢價(jià)資金后，繼續(xù)投入下一地塊的開發(fā)，按以上模式開發(fā)剩余全部地塊。項(xiàng)目建設(shè)以集團(tuán)公司為龍頭，多個(gè)有實(shí)力的合作企業(yè)共同建設(shè)。合作企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投入與運(yùn)營，公司以土地投入獲取項(xiàng)目合作分成收益。（2）優(yōu)勢。開發(fā)企業(yè)擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可有效的協(xié)助集團(tuán)成功開發(fā)本項(xiàng)目，以較少的資金投入撬動項(xiàng)目的整體開發(fā)，實(shí)現(xiàn)投資效益最大化，且可以自行掌控項(xiàng)目定位與開發(fā)節(jié)奏。（3）劣勢。集團(tuán)公司對于整體項(xiàng)目的把控受到開發(fā)企業(yè)的制約，運(yùn)作收益與開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作方式直接掛鉤，且前期收益與上兩種運(yùn)作方案相對較低。第十部分 項(xiàng)目地塊項(xiàng)目投資測算及資金籌措 方案一投資成本測算根據(jù)與玉林市政府的初步溝通，土地購買費(fèi)用暫定為 18 萬元/畝，該土地購買費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)及土地開發(fā)成本。土地使用權(quán)出讓金為交給國家的土地使用權(quán)費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)為大市政費(fèi)和四源費(fèi)，土地開發(fā)成本為征地及拆遷補(bǔ)償、七通一平費(fèi)等費(fèi)用。其中，征地費(fèi)用是指征用農(nóng)民集體所有的土地所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)、菜田基金、耕地占用稅等；拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是指城市土地的舊城改造費(fèi)用，分居民拆遷和單位拆遷，居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要為被拆遷居民房屋的補(bǔ)償及安置費(fèi)，單位拆遷補(bǔ)償為被拆遷單位房屋的補(bǔ)償、安置及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。土地總購置費(fèi)用為：182022=36000 萬元= 億元房地產(chǎn)項(xiàng)目投資測算中的政府報(bào)建費(fèi)的收取按照玉林市建設(shè)局的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其余收費(fèi)項(xiàng)目按照同類項(xiàng)目的成本概預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)收取。各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下（見下表）：序號 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一 前期費(fèi)用 ～ 之和 前期顧問咨詢費(fèi) 實(shí)際發(fā)生的金額 水文、地勘費(fèi) 工程費(fèi)用的 % 設(shè)計(jì)費(fèi) 26 元/㎡ 政府報(bào)建費(fèi) ～ 之和 城市配套費(fèi) 建安工程費(fèi)用的 3% 勞保費(fèi) 建安工程費(fèi)用的 2% 質(zhì)檢費(fèi) 建安工程費(fèi)用的 % 農(nóng)工保證金 建安工程費(fèi)用的 2% 噪聲超標(biāo)排污 880 元/月，按工程時(shí)長計(jì)算 白蟻防治費(fèi) 2 元/㎡城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)2 元/㎡ 墻改費(fèi) 元 /㎡ 散裝水泥保證金 元/㎡ 元/㎡ 元 /㎡ 地下室已做人防設(shè)施，免交人防費(fèi)二 工程費(fèi)用 ～ 之和 市政工程及環(huán)境 ～ 之和 硬地工程150 元/㎡，以總占地面積扣除基底面積、綠化面積后的面積計(jì)算 （道路、廣場） 綠化工程 80 元/㎡ ，按綠地面積計(jì)算，含水體 室外工程50 元/㎡ ，按總用地面積計(jì)算（給排水、氣管道、供電等） 建安工程費(fèi)用 ～ 之和 地上建筑項(xiàng)目部分為多層建筑，均安裝電梯，層數(shù)相差不大，地上建筑均按同一標(biāo)準(zhǔn)收取建安工程費(fèi)用，.1土建費(fèi)用 840 元/㎡.2安