【正文】 運營模式泉州***物流中心采用的企業(yè)主導(dǎo)型市場化管理運作模式，擬由福建省***投資有限公司負(fù)責(zé)物流中心項目的建設(shè)。南安***物流有限公司負(fù)責(zé)該中心的建設(shè)運營和管理。因此，在物流中心的運營與管理上，泉州***物流中心采用自建自營相結(jié)合的運營模式。依據(jù)泉州市促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的相關(guān)規(guī)定，政府通過給予物流中心開發(fā)者適宜的優(yōu)惠政策，由福建省***投資有限公司進(jìn)行物流中心道路、倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資。然后，南安***物流有限公司進(jìn)行運營管理，負(fù)責(zé)物流中心的招商、融資、運營服務(wù)和日常管理工作。因此，南安***物流有限公司既是物流中心投資建設(shè)者，又是運營者，也是第三方物流公司的經(jīng)營者。　項目實施方案明確以“政府引導(dǎo)、企業(yè)運作”的原則，以新***集團(tuán)有限公司發(fā)起設(shè)立項目運作公司，對項目進(jìn)行運營和管理；通過與政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建立物流中心入駐企業(yè)的快速通道，為項目招商建立基礎(chǔ)條件；為適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展的需要，項目的建設(shè)遵循“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代物流企業(yè)集聚高地；嘗試以多種方式進(jìn)行融資，為項目的資金支持尋找最佳支撐；嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進(jìn)創(chuàng)造良好的條件；堅持“信譽和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨特、忠誠”的物流服務(wù)品牌。　收益分析根據(jù)國外物流中心發(fā)展經(jīng)驗，其投資回收期比較長，總的來說，物流中心的收益主要來自四個方面，即出租收入、服務(wù)費用、第三方物流經(jīng)營收入及其他收益，下面就贏利模式進(jìn)行概括性的分析：第三方物流經(jīng)營收入對于南安***物流有限公司來說，同時也是物流中心中的第三方物流企業(yè)之一，參與競爭并獲得盈利。另外，在不影響公平競爭的前提下，還可以對自己看好的物流項目如加工項目、配送業(yè)務(wù)等進(jìn)行投資，從中獲取收益。服務(wù)費用（1）信息服務(wù)費用。這是最主要的服務(wù)費用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的裝載率而降低成本，并按比例收取一定的服務(wù)費。二是提供商品供求信息，可以為物流中心內(nèi)的商家服務(wù)，從本地和周邊地市配送他們所需要的各種商品，以降低他們的經(jīng)營成本。同時可以專門為社會上大的商場、批發(fā)市場和廣大客戶服務(wù)，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費方式上采取按成交額提取一定比例中介費的方式。（2）融資中介費用。物流中心運營商通過介紹投資者進(jìn)駐，從中收取中介費用。（3）其他服務(wù)費用。包括技術(shù)服務(wù)、系統(tǒng)設(shè)計等服務(wù)費用。***物流中心投入運營后，據(jù)測算公司自營部分營業(yè)收入約50000萬元，聯(lián)營部分營業(yè)收入約100000萬元；將實現(xiàn)利潤20000萬元，上繳稅收5000萬元，安排就業(yè)約800人，項目具有良好的經(jīng)濟效益。第六章 投資成本分析固定資產(chǎn)投資（1）前期投資：據(jù)測算，綜合投入每平方米約3100～3300元。（2）固定資產(chǎn)折舊稅金（1）土地稅。（2）營業(yè)稅金。（3）城市維護(hù)建設(shè)稅。（4）所得稅率 其它（1）員工工資、福利和其他管理費用。（2）材料及燃料，包括水、電、材料（主要是包裝物）及其他燃料（主要是柴油）等的消耗。（3）維修費，維修費費按固定資產(chǎn)投資的1%計列。僅就建設(shè)與維護(hù)及服務(wù)收入而言，同國內(nèi)其他物流中心項目對比，該物流中心建設(shè)的財務(wù)效益相當(dāng)理想，而且由于物流中心項目建設(shè)本身是一項公益性很強的工程，其建設(shè)意義主要反映為支持和促進(jìn)泉州市經(jīng)濟發(fā)展的社會效益上，特別是直接反映為進(jìn)入中心的物流企業(yè)服務(wù)效果上。根據(jù)目前國內(nèi)物流企業(yè)的運作經(jīng)驗與實例，成功的物流服務(wù)企業(yè)平均投資利潤率可維持在10%以上（實際上目前國內(nèi)較為成功的物流服務(wù)因其先期進(jìn)入所產(chǎn)生的市場壟斷地位，其實際投資利潤率已超過20%），按照物流園中心目前測算的規(guī)模計算。這其中尚不包括由于物流服務(wù)帶來的目標(biāo)企業(yè)效率提高所產(chǎn)生的企業(yè)經(jīng)濟效益。同時，物流建設(shè)發(fā)展公司在上述狀態(tài)下，也完全能夠保證投入資產(chǎn)的保值增值。第七章 社會效益分析泉州***物流中心的建設(shè)，將大大改善以泉州為中心的經(jīng)濟區(qū)域的社會物流環(huán)境，并通過物流中心為物流管理技術(shù)的廣泛應(yīng)用創(chuàng)造依托條件的方式，提高社會物流運作的整體效率，從而促進(jìn)社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，提高經(jīng)濟增長質(zhì)量；物流中心的建設(shè)和發(fā)展將為社會物流服務(wù)與管理組織的專業(yè)化分工創(chuàng)造條件，專業(yè)化的物流企業(yè)將從中受益，從而提高物流企業(yè)的經(jīng)濟效益，為其不斷發(fā)展提供支持。物流中心建設(shè)是一項直接服務(wù)于物流企業(yè)、間接服務(wù)于工商企業(yè)的系統(tǒng)建設(shè)，因此企業(yè)投入勢在必行。作為常見的中心建設(shè)方式，企業(yè)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是一種值得推廣和鼓勵的投入方式，既可以在一定程度上緩解開發(fā)資金緊張的局面，也可使企業(yè)因直接介入物流中心建設(shè)，從而得到在泉州物流中心優(yōu)惠的建設(shè)政策與發(fā)展政策上保證的投資建設(shè)和未來運行上的相關(guān)政策優(yōu)惠。企業(yè)投入的主要方向?qū)⑹俏锪髟O(shè)施建設(shè)?，F(xiàn)代物流業(yè)是一項具有光明發(fā)展前景的朝陽產(chǎn)業(yè)，這己被先進(jìn)國家的實踐所證實，也逐步為國內(nèi)經(jīng)濟界所接受。因此，在物流中心建設(shè)進(jìn)程中吸引全社會資金和風(fēng)險投資進(jìn)入，將能夠有效地加強和支持泉州物流中心的投資強度，緩解中心主投資方的資金壓力，在利益共享的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)可能出現(xiàn)風(fēng)險的適當(dāng)分?jǐn)?，有利于保護(hù)各方投入的積極性，使中心建設(shè)與運行走上健康穩(wěn)妥的發(fā)展軌道。社會投入的主要使用方向較為寬泛，可從建設(shè)。運作、保障。輔助多方位、多角度介入，介入方式也較為靈活，應(yīng)被作為一種值得重視的投入方式。泉州***物流中心項目的開發(fā)與建設(shè)將成為閩南地區(qū)重要的物流節(jié)點，作為海峽兩岸商貿(mào)物通的中心之一，作為綜合物流服務(wù)和國際物流服務(wù)等增值服務(wù)的中心，推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展與完善，融合物流地產(chǎn)、物流金融、物流服務(wù)多種功能。該***物流中心將成為海峽兩岸商貿(mào)物通的中心，以建設(shè)區(qū)域性物流為基礎(chǔ)，國際物流為重點，城市配送物流為支撐的現(xiàn)代化物流中心。物流中心建設(shè)配套的倉儲、聯(lián)運、增值服務(wù)、出口加工、配送服務(wù)，形成區(qū)域物流中心；開發(fā)制造、農(nóng)業(yè)、木材等專業(yè)市場，作為閩臺商貿(mào)交流的綜合集散地之一。附圖福廈高速鐵路泉三高速公路本案占地約500畝火車站高速出口高速出口圖1 項目選址泉三高速沈海高速漳泉肖鐵路324國道福廈鐵路圖2 項目區(qū)位31