【正文】 益，5 年后的收益將會成倍增長，土地收益率較高。7 15% 6%生活配套學(xué)校、市場、醫(yī)院、娛樂運動等生活配套。3．結(jié)合玉林市土地價格增長率，計算出 5 年后，在不考慮其他影響因素的情況下，本地塊的價值。倉儲物流區(qū)：為小商品市場提供運輸(配送) 、倉儲、裝卸搬運、包裝加工、物流信息處理服務(wù)。城市性質(zhì) 交通區(qū)位產(chǎn)業(yè)政策 企業(yè)戰(zhàn)略市場需求 借鑒模式項目定位城市性質(zhì)機械制造和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市、以先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)市場需求當(dāng)?shù)鼐用駥σ松桃司拥奈飿I(yè)需求大產(chǎn)業(yè)政策玉林著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心、北部灣經(jīng)濟區(qū)重要物流節(jié)點城市，大力支持商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展企業(yè)戰(zhàn)略集團進駐房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要借鑒模式本項目建設(shè)規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其開發(fā)模式可適當(dāng)借鑒交通區(qū)位緊靠玉林南二環(huán)路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級公路，區(qū)位優(yōu)勢獨特項目定位：根據(jù)以上分析，項目需要這樣一個具備城市運營概念的定位：依托玉港高速公路、洛湛鐵路、玉林二環(huán)路交通合圍優(yōu)勢，以洛湛鐵路、玉港高速公路、南廣高速公路“通江達?！?交通網(wǎng)絡(luò)，輻射桂東、粵西南和海南、西南和東盟，以小商品交易市場為核心，集專業(yè)市場、倉儲物流、住宅、商業(yè)房地產(chǎn)為一體的玉林大型交通商貿(mào)物流綜合地產(chǎn)項目特別建議：玉林市政府 2022 年重點推出的項目 “玉林義烏小商品城”，因選址不能落實的問題，項目暫時被擱置。? 項目交通區(qū)位條件 良好的交通區(qū)位條件成為項目的優(yōu)勢條件，有效地集散人流、物流、資金、信息流。 項目定位市場定位研究定位就是利用外部環(huán)境因素，結(jié)合自身條件，在市場競爭中取得優(yōu)勢地位。玉林銀豐國際中藥港內(nèi)玉林市中藥材專業(yè)市場已是車水馬龍 玉林奧園——體育地產(chǎn)模式玉林奧園康城是奧園集團于廣西玉林市開發(fā)的高檔住宅項目，項目位于玉林市城東新區(qū)，是玉林市新的行政、文化、教育中心，目前市政府、海關(guān)、公安等一批政府行政機關(guān)已經(jīng)遷入新區(qū)。首期建成的溫泉休閑中心占地 600 畝，嘉和城溫泉谷已被列為南寧市重點推進旅游項目，國際“AAAA”風(fēng)景區(qū)。3．玉林“ 東擴南拓”城市發(fā)展方向確立，項目所在片區(qū)發(fā)展趨勢良好。? S—優(yōu)勢1．二環(huán)南路、洛湛鐵路、玉港高速公路等重點交通要道在此匯集，項目具有良好的交通條件。城區(qū)開發(fā)的主要策略是依托舊城區(qū)進行居住新區(qū)開發(fā)，緩解舊城居住壓力，結(jié)合云天文化城建設(shè)旅游服務(wù)中心。其次，政府政策的大力支持。玉林市上半年實施“強柴興玉”戰(zhàn)略，積極打造大企業(yè)大產(chǎn)業(yè)大集群。創(chuàng)新商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)、體制和經(jīng)營方式，引進培育一批大型現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)，全面提升商貿(mào)業(yè)檔次和水平，打造連接“兩廣”、輻射東南亞的桂東南區(qū)域性商貿(mào)物流樞紐。市場占地 70 畝，建筑面積 10000 平方米，投資 760 萬元，市場有固定門店 220 間，固定攤位 150 多個，周邊商住式鋪面 500 多間。（四）玉林市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場玉林市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場于 1995 年 12 月 31 日竣工開業(yè)。中藥材專業(yè)市場是我國西南地區(qū)傳統(tǒng)的中藥材集散地市場，市場與國內(nèi) 24 個?。▍^(qū)） 、32 個市建立了經(jīng)濟信息聯(lián)系，藥材購銷輻射全國，轉(zhuǎn)口遠(yuǎn)銷港澳并與東南亞地區(qū)藥材市場形成購銷網(wǎng)絡(luò)。經(jīng)過多年培育和發(fā)展，目前市場已發(fā)展為占地 300 多畝，商鋪門店 2022 多間，有經(jīng)營戶 8000 多戶，從業(yè)人員 40000 多人。近年來，玉林市努力改善和優(yōu)化投資環(huán)境，深入開展招商引資，主動吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項目，一批電子產(chǎn)業(yè)項目相繼落戶玉林市，為培育、壯大玉林市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)奠定了堅實基礎(chǔ)。支持全國最大的內(nèi)燃機生產(chǎn)企業(yè)玉柴機器集團有限公司做大做強，大力扶持“玉柴”配套企業(yè)發(fā)展，培育機械產(chǎn)業(yè)群落。市場上有推售的項目有華商國際香港城、財富 100、金谷廣場、鉆石旺角與嶺南都會 5 個項目，推出量與在總市場物業(yè)推出量中占較低比例，但與住宅物業(yè)相比基本銷售情況良好，市場銷售率達到75%以上。2022 年沒有堆出新的天地樓項目,在售天地樓主要為以前剩余量，08 年全年供應(yīng)量約為 2 萬平米，去化量約為 萬平米, 后期存量約為 萬平米,銷售率約為 65%,銷售均價約為 3700 元/ 平米。目前玉林經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地拍賣價已達 100 萬元，最近玉柴附近拍的一宗地，拍價為 93 萬元每畝。隨著玉林市政府大樓落成以及奧園康城強勢進駐，城東區(qū)附近土地價格隨之上漲，在 2022 年的土地出讓單價格中，在不考慮市中心土地成交的情況下以城東區(qū)價格最高。小結(jié)： 2022 年玉林市經(jīng)濟總體繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展，GDP 達到了 億元，2022 年全市人均生產(chǎn)總值超過 10000 元，達 10770 元。 社會消費品零售概況社會消費品零售額實現(xiàn) 億元，同比增長 %，增幅比去年提高 個百分點， 連續(xù) 6 年達兩位數(shù)增長速度。圖 2—1 玉林市城市總體規(guī)劃小結(jié)：《玉林市城市總體規(guī)劃（2022—2020 ）》 指出了玉林市在今后的十二年的城市定位、建設(shè)重點以及城市規(guī)模和發(fā)展方向，規(guī)劃中大力發(fā)展城東板塊，并規(guī)劃將該板塊發(fā)展成為玉林新中心板塊，未來該板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較大，江南板塊在未來的發(fā)展中仍會保持較快發(fā)展的趨勢。投資環(huán)境良好，形成機械產(chǎn)業(yè)、水泥陶瓷、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)等多個產(chǎn)業(yè)集群。 玉林市投資環(huán)境玉林市投資環(huán)境良好，逐步建立起公共服務(wù)型政府，電子政務(wù)快速發(fā)展， “一站式 ”服務(wù)機制初步形成。地處廣西東南部，毗鄰廣東，背靠大西南，作為廣西沿海城市群與區(qū)內(nèi)經(jīng)濟腹地相互對接、協(xié)調(diào)發(fā)展的重要節(jié)點城市，處于多個經(jīng)濟合作區(qū)的相互重疊區(qū)和交叉點，是承載東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加工基地和東部通向“東盟 ”的重要陸路通道和跳板。3．項目土地投資回報高，初步測算直接土地投資收益可達 億元，對土地進行開發(fā)建設(shè)，收益更高。項目論證主要內(nèi)容包括：玉林市宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場研究、玉林市城市發(fā)展定位與產(chǎn)業(yè)政策研究、項目地塊市場價值研究、項目投資潛力分析、項目發(fā)展定位、項目運作方案、投資效益測算以及投資風(fēng)險分析。現(xiàn)轄玉州區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣、興業(yè)縣和福綿管理區(qū)，總面積 12838 平方公里，總?cè)丝?641 萬人。玉林屬于典型的亞熱帶季風(fēng)氣候，是糧食、水果、禽畜重要生產(chǎn)基地，容縣沙田柚原產(chǎn)地，全國著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、 “桂圓之鄉(xiāng)” 、 “三黃雞之鄉(xiāng)”、 “沙田柚之鄉(xiāng)”。玉林市是黎湛鐵路與洛湛鐵路的交匯處。南拓：向南主要發(fā)展的區(qū)域為江南區(qū)和城南區(qū)。 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)概況全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額 億元，增長 %；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。 人均可支配收入概況城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，人民生活水平穩(wěn)步提高。2022 年出讓土地面積大，超過 50 畝土地供應(yīng)多且位置稍微偏，所以平均出讓土地單價與 2022 年相比下降。上半年玉林市平均土地掛牌價為 萬元/畝，主要是上半年出讓工業(yè)用地較多，總體價格下降幅度較大，出讓的 5 宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，均價達到了 67 萬元/畝，這反映了玉林房地產(chǎn)市場的回暖在拉動土地市場的需求。其次為城東與中心區(qū)域。物業(yè)的銷售以多層、小高層為主，多層占總量的 %，小高層占 %。玉林市政府形成了把分散的中小企業(yè)聚集起來，集中力量實施培育中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群戰(zhàn)略。 服裝皮革產(chǎn)業(yè)集群。其中，五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群的工業(yè)總產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重超過 80%。位于玉林市中秀路，距離玉林火車站 800 米，地理位置優(yōu)越，交通方便，市場占面積 17500 平方米，于 1988 年 12 月建成并投入使用，總投資 800 多萬元，共有門店 812 間，是“全國文明市場” 。市場設(shè)有建材、鋼材、木材、沙石磚、裝飾材料、獸藥飼料及舊貨行業(yè)，現(xiàn)有個體戶 160 戶，企業(yè) 20 家，私營企業(yè)５戶。市場內(nèi)設(shè)有工商、稅務(wù)、銀行、郵電、保安等管理和服務(wù)機構(gòu)，并根據(jù)市場的經(jīng)營特點設(shè)置了停車場、地磅、倉儲、水電、住宿等服務(wù)設(shè)施。2022 年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，絕對值居全區(qū) 14 個地市中第 4 位，僅次于南寧、柳州和桂林。借助中國—東盟博覽會平臺，并通過中小企業(yè)商機博覽（中國據(jù)初步統(tǒng)計，上半年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元人民幣，同比增長 %。圖 6—1 項目地塊區(qū)位圖 項目周邊環(huán)境及設(shè)施項目處于二環(huán)南路和玉港高速玉林一級公路交叉輻射帶，現(xiàn)為水田及種植用地，需要進行大規(guī)模的平整。隨著未來城市向南拓建，江南區(qū)的配套設(shè)施目益完善，同時玉林市二環(huán)路的全程貫通，項目處于規(guī)劃中的玉林城區(qū)與高速公路相連接的一級公路與處環(huán)路的交接處，道路兩旁的土地?fù)碛芯薮蟮膬r值潛力與升值空間。2．項目地塊基本為水田，項目征地補償費用較高，有一定的政策限制。占地 6000 畝，總建筑面積 160 萬平方米，是一個集房地產(chǎn)開發(fā)、康體運動、休閑旅游度假、文化教育、工作生活為一體的大型高尚生態(tài)親水小鎮(zhèn)。玉林銀豐國際中藥港第一期，總建筑面積約 18 萬平方米，在國家定點中藥材交易市場基礎(chǔ)上，致力打造中國規(guī)模最大標(biāo)準(zhǔn)最高的醫(yī)藥材采購交易平臺，中國南藥在玉林從此扎下大本營。這些項目沒有像城區(qū)內(nèi)有完善配套設(shè)施和成熟商業(yè)環(huán)境和居住氛圍。項目所在城市經(jīng)濟發(fā)展較快，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展繁榮，當(dāng)?shù)鼐用駥σ松桃司拥奈飿I(yè)需求大。? 可借鑒開發(fā)模式 作為初步涉入房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)企業(yè)，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)，可借鑒類似的成功項目的開發(fā)模式，適當(dāng)避免開發(fā)經(jīng)驗不足帶來的風(fēng)險，同時提高項目運作的成功率。 項目功能規(guī)劃1．專業(yè)市場主體功能專業(yè)市場設(shè)有展銷中心、商務(wù)辦公中心、經(jīng)營發(fā)展中心、會議展覽中心、餐飲中心、娛樂中心、信息網(wǎng)絡(luò)中心、電子商務(wù)中心、科研設(shè)計中心、物流中心等一系列的功能配套。3．玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項目概念性規(guī)劃效果圖圖 7—1 主體建筑規(guī)劃效果圖 7—2 專業(yè)市場規(guī)劃鳥瞰圖圖 7—3 專業(yè)市場規(guī)劃立面圖第八部分 項目投資預(yù)算分析 評估方法說明本項目地塊的評估辦法，綜合使用成本法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法等土地評估方法，再結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗與房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況，對項目地塊進行價值評估，并用價值評估結(jié)果為參考對土地出讓價格與土地的未來發(fā)展方向做出定位，對地塊進行價值分析，具體步驟如下：1．項目地塊評分：將影響地塊價格的各項因素進行兩次權(quán)重計算，權(quán)重評分中，單項因素滿分 10 分，及格分為 6 分，以此可計算得出各項目最終項目權(quán)重分。5 19% 8%公共設(shè)施配建公共設(shè)施配建將增加建設(shè)成本，但是對于項目品質(zhì)的提升有較大幫助。6 20% 項目地塊得分計算項目得分=∑（目前得分值項目對應(yīng)權(quán)重得分值）=項目標(biāo)準(zhǔn)分=項目得分/標(biāo)準(zhǔn)分值= 247。項目的所有收益歸集團所有，并且能讓集團下屬地產(chǎn)公司積累豐富的開發(fā)經(jīng)驗，為集團未來更好的介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域打下堅實基礎(chǔ)。地塊不再是集團下屬的產(chǎn)業(yè)，地塊的項目戰(zhàn)略定位及開發(fā)節(jié)奏將不再由集團掌控。（2）優(yōu)勢。各項取費標(biāo)準(zhǔn)如下（見下表）：序號 項目 取費標(biāo)準(zhǔn)一 前期費用 ～ 之和 前期顧問咨詢費 實際發(fā)生的金額 水文、地勘費 工程費用的 % 設(shè)計費 26 元/㎡ 政府報建費 ～ 之和 城市配套費 建安工程費用的 3% 勞保費 建安工程費用的 2% 質(zhì)檢費 建安工程費用的 % 農(nóng)工保證金 建安工程費用的 2% 噪聲超標(biāo)排污 880 元/月，按工程時長計算 白蟻防治費 2 元/㎡城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費2 元/㎡ 墻改費 元 /㎡ 散裝水泥保證金 元/㎡ 元/㎡ 元 /㎡ 地下室已做人防設(shè)施，免交人防費二 工程費用 ～ 之和 市政工程及環(huán)境 ～ 之和 硬地工程150 元/㎡，以總占地面積扣除基底面積、綠化面積后的面積計算 （道路、廣場） 綠化工程 80 元/㎡ ，按綠地面積計算，含水體 室外工程50 元/㎡ ，按總用地面積計算（給排水、氣管道、供電等） 建安工程費用 ～ 之和 地上建筑項目部分為多層建筑，均安裝電梯，層數(shù)相差不大，地上建筑均按同一標(biāo)準(zhǔn)收取建安工程費用，.1土建費用 840 元/㎡.2安裝費用。（3）劣勢。 方案三：合作開發(fā)（1）運作方式。集團下屬開發(fā)公司缺乏大型房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)驗，并且集團需要投入大量的資金進行開發(fā)建設(shè)，項目周期長，不可預(yù)見因素復(fù)雜，風(fēng)險大。年份出讓量（宗）出讓面積（畝）出讓金額（萬元） 平均出讓單價（萬元/畝）2022 8 2022 25 2022 25 106770 2022 5 目前地塊所地區(qū)均價項目標(biāo)準(zhǔn)分=目前可售價格項目目前地價預(yù)測：=60（萬元/畝） 項目地塊指標(biāo)建議根據(jù)對玉林市場的了解，地理位置分析，地塊對于城市來說是功能強的地塊，專業(yè)市場為主，居住為輔的，主要指標(biāo)如下：規(guī)劃指標(biāo)要求土地位置土地面積土地用途出讓年限容積率建筑密度綠地率限高各用途建筑面積占總建筑面積的比例玉林市江南區(qū)石子嶺與楊子嶺組團附近2000畝城鎮(zhèn)住宅及批發(fā)零售城鎮(zhèn)住宅：70 年批發(fā)零售：40 年＞0.5 且≤＞28%且≤35%＞30%且≤