【正文】 產統計數據，玉林市規(guī)劃局、國土資源局公布的土地出讓拍賣數據。 項目主要結論及建議根據對玉林南二環(huán) 2022 畝地塊的可行性研究分析，從土地區(qū)位優(yōu)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、項目運作方式及投資估算，得出以下結論及建議：1．項目地塊目前位于城市南面較偏遠地區(qū)，雖然目前城市配套設施不完善，交通優(yōu)勢不明顯，但隨著南二環(huán)連線接通以及集團對玉港高速公路至玉林的鏈接一級公路的建設，未來的整個地塊區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。5．玉林市政府 2022 年重點推出項目“玉林義烏小商品城 ”，因選址不能落實的問題，項目暫時被擱置。全市有華僑100 多萬人，是全國著名的僑鄉(xiāng)。國道324 線與黎湛復線鐵路縱橫相交，南寧經玉林至廣州高速公路、洛湛鐵路（玉林段）編織以玉林城區(qū)為中心的現代交通網絡，市內形成了以玉林城區(qū)為中心的“半小時經濟圈”。玉林旅游資源豐富，被譽為“天然南國園林”，是“ 中國優(yōu)秀旅游城市”，有大容山國家森林公園、真武閣、勾漏洞、云天文化城等 120多處名勝古跡。玉柴機器、三環(huán)陶瓷成為“中國名牌產品”、 “國家免檢產品” ，玉林制藥已被認定為中華老字號品牌；海螺水泥、燕京啤酒、旺旺食品、晶辰電子、國美電器、北京華聯超市、南城百貨超市等紛紛落戶玉林；機械產業(yè)、水泥陶瓷、健康產業(yè)、服裝皮革、電子信息產業(yè)集群迅速成長。小結：玉林城市發(fā)展狀況良好，充分發(fā)揮桂東門戶的區(qū)位優(yōu)勢，承接東部產業(yè)轉移，把握多區(qū)域經濟合作中帶來的發(fā)展機遇。 玉林市城市發(fā)展規(guī)劃《玉林市城市總體規(guī)劃（2022—2020 ） 》? 城市規(guī)劃性質國家重要動力機械制造基地和中藥材生產集散中心、北部灣經濟區(qū)重要物流節(jié)點城市、是以先進制造業(yè)和現代服務業(yè)為主導的宜居園林城市。? 規(guī)劃期限和城市規(guī)模玉林中心城區(qū)人口規(guī)模：至 2022 年為 80 萬人；至 2020 年為 95 萬人。從三次產業(yè)看，第一產業(yè)增加值 億元，同比增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，同比增長 %，其中，工業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，同比增長 %。在城鎮(zhèn)固定資產投資中，基本建設投資 億元，增長%，更新改造投資 億元，增長 %，房地產開發(fā)投資 億元，增長 %。分經濟類型看，國有經濟實現零售額 億元，增長 %；集體經濟實現零售額 億元，增長 %；股份制經濟實現零售額 億元，增長 %；私營經濟實現零售額 億元，增長 %；個體經濟實現零售額 億元，增長 %。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資 21312 元，比上年增長 %。第三部分 玉林市土地市場概況 玉林市歷年土地市場概況 近三年來，政府土地掛牌出讓土地面積不斷加大，2022 年土地出讓面積達到 畝，是 2022 掛牌出讓土地面積的 3 倍，說明玉林市城市建設一直保持快速發(fā)展的勢態(tài)?？傮w而言，玉林市工業(yè)建設和房地產開發(fā)的快速發(fā)展，拉動了玉林市整個城市建設土地需求，土地出讓價格較高。表 3—2 2022 年玉林 1—11 月土地出讓情況區(qū)域市中心占比江南占比城東占比城西占比城北占比合計出讓宗數 936%1144%28%312%25出讓面積（畝） 584.128%1352.359266%32.492%86.734%2055.6792出讓總價（萬元） 2827826%7376169%10651%36663%106770出讓單價（畝/萬元） 48.4 32.842.3 可以看出，玉林市“東擴南拓”的城市發(fā)展格局在逐步推進，玉林房地產市場將以城東區(qū)、江南區(qū)為投資建設熱點。江南片區(qū)僅有一宗土地拍賣，為作商服用地及城鎮(zhèn)住宅用地，規(guī)劃建筑一至二層均須設置農貿超市，受 2022 年江南區(qū)各大樓盤去化量較低的影響，2022 年上半年在售物業(yè)均為 2022 年的剩余量，出于對房地產市場的保護和房地產商投資的積極性考慮，上半年政府減少江南區(qū)的土地出讓，將更多投資集中在城東區(qū)，其他片區(qū)房地產發(fā)展較為緩慢。第四部分 玉林市房地產市場發(fā)展現狀 玉林市 2022 年房地產市場供應情況分析受金融危機與國內房地產市場低迷的雙重影響，2022 年玉林市房地產市場供應量相對減少，新推出的項目也相對 2022 年減少，房屋的去化量同比相對下降，具體情況如下：2022 年玉林城區(qū)全年住宅供應量約為 50 萬平米，與 07 年的 73 萬平米相比降幅較大，降幅約為 32%；去化量約為 31 萬平米，去化率為62%，同比下降了 23%；城區(qū)住宅價格約為 2300 元/ 平米，銷售均價同比 07 年有所上升；后續(xù)存量（在售項目推售部分剩余量和未推售部分之和）約為 83 萬平米。而城北與城西區(qū)域，由于政府相關政策及硬件配套跟進較慢，市場開發(fā)程度進程放緩。小結：從 2022 年房地產市場供應情況來看，整個玉林樓市去化量下降，這是造成 2022 年初玉林房地產集中對 2022 年剩余量消化的主要原因。但受經濟形勢的影響，總銷售量與 07 年相比整體下降。第五部分 玉林市商貿及物流市場概況 玉林市商貿物流市場概況目前，玉林有集貿市場 230 多個，形成了工業(yè)品服裝市場、中藥材市場、建材市場、汽車市場、摩托車市場、電腦電器市場、糧油市場等大中型專業(yè)批發(fā)市場，成為華南地區(qū)重要的商品集散地。近年來，玉林市立足于原有的中小企業(yè)基礎，從一批支柱產業(yè)中篩選出五大比較優(yōu)勢明顯、特色鮮明的產業(yè)集群加以重點培育扶持。充分發(fā)揮玉林制藥傳統品牌優(yōu)勢和南方最大中藥材市場的拉動作用，推進中藥產業(yè)化、規(guī)模化、標準化生產；同時大力發(fā)展以黑五類集團和北京燕京集團、新加坡旺旺集團等在玉林投資項目為龍頭的食品加工業(yè)，培育健康產業(yè)群落。發(fā)揮“世界褲子之都”福綿管理區(qū)的群體優(yōu)勢和中國最大的豬皮皮革供應商富英制革有限公司等重點企業(yè)的帶動作用，以創(chuàng)品牌、上規(guī)模為目標，培育服裝皮革產業(yè)群落。該產業(yè)呈現出三大特點，從小規(guī)模向大規(guī)模轉變；由半成品向成品生產方向發(fā)展，產品囊括各類彩電顯示器和高壓包、高頻頭、傳真機等高中低檔四五十種；由單一企業(yè)向集群產業(yè)發(fā)展，一家大的電子企業(yè)往往能引來七八個配套企業(yè)進來甚至是數十個，呈幾何級數放大效應。 玉林市主要專業(yè)市場概況（一）玉林工業(yè)品市場玉林市工業(yè)品市場坐落于最繁華的玉林市商業(yè)大道——人民路中段，屬廣西規(guī)模最大的專業(yè)市場，于一九九四年九月動工興建，一九九五年六月建成投入使用。商品年成交額約 18 億元，年上交利稅約 3000 萬元，成為玉林經濟的重要支撐之一，成為廣西小商品批發(fā)中心。 　　　中藥材專業(yè)市場是獲國家衛(wèi)生部、國家中醫(yī)藥局、國家醫(yī)藥局、國家工商局批準開辦的市場。 （三）玉林建材市場玉林市建筑材料市場于一九九六年元月二十五日開業(yè)，位于玉林市外環(huán)北路中段，東距玉林客運中心 1000 米，西距玉桂路口 500 米，交通運輸便利。產品來自廣東、福建、江浙等省及廣西各地。市場占地 100 畝，建筑面積 20220 平方米，總投資 3000 萬元，分為商住式門店和主體市、簡易市場三部分。目前市場商品齊全，交易活躍，每日人流量達到 2 萬多人，年成交額 5 億多元，為國家創(chuàng)稅費約 300 多萬元。 玉林商貿物流市場前景分析 成熟的商貿市場環(huán)境 玉林商業(yè)底蘊深厚，商貿繁榮，自古就有“嶺南都會” 之稱，是中國華南地區(qū)重要的商品集散地。 城市發(fā)展定位與政府的政策支持玉林市“十一五” 規(guī)劃明確指出玉林市的城市發(fā)展定位，將玉林建設成為先進制造業(yè)與現代服務業(yè)并重的中小企業(yè)名城，建設成為區(qū)域性商貿物流中心、國際化中藥交易物流港。 區(qū)域合作的加強與市場輻射面的擴大玉林“十一五” 規(guī)劃指出，努力建設桂東、粵西南和海南、西南的區(qū)域性商貿物流中心和商品批發(fā)中心、國際化中藥交易物流港。玉林）緊密配合，加快融入東盟經濟實體步伐，發(fā)展全方位合作交流，加強與東盟各國和城市的經貿合作與交流，積極參與區(qū)域合作分工，構建商品貿易、投資合作、高層論壇、旅游服務和文化交流平臺，為東盟國家和其他國家及地區(qū)的企業(yè)走進玉林和玉林企業(yè)走向東盟和其他國家和地區(qū)架起橋梁，促進資金、技術、項目、商品、人才、信息的合理流動，把玉林市建設成為對接東盟大經濟圈的有一定知名度的商業(yè)港?！皬姴衽d玉” 戰(zhàn)略的深入實施，推動了機械制造、水泥陶瓷、健康、服裝皮革、電子信息五大產業(yè)集群發(fā)展壯大?！? 分析總結：根據以上分析可知，玉林市商貿物流市場的發(fā)展前景廣闊。再次，玉林商貿物流業(yè)具有堅實的產業(yè)基礎，玉林市打造中國中心企業(yè)名城，以玉柴工業(yè)為龍頭，推動機械、水泥陶瓷、健康食品、服裝皮革和電子信息“五大產業(yè)” 集群的共同發(fā)展，成為玉林市商貿物流業(yè)的發(fā)展商品供應鏈的堅實基礎。項目周邊缺乏完善的基礎配套設施，現有開發(fā)程度較低，未建設有具有特色的景觀設施。鄰近片區(qū)城南區(qū)有玉林制藥廠，玉林柴油機廠等國家知名企業(yè)，是規(guī)劃中的玉林未來工業(yè)園區(qū)，對物流倉儲服務擁有更多的需求。項目地處規(guī)劃中的嶺塘產業(yè)園區(qū)內，如果定位為物流商業(yè)地產，可擁有一批穩(wěn)定的物流產業(yè)客戶群，同時，項目的多層住宅區(qū)域可滿足玉林市居民的住房購買需求，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?．未來二環(huán)南路通車，玉港高速公路與玉林市的連通，項目地塊升值潛力明顯。? O—機會1．玉林經濟發(fā)展較快，居民可支配收入較高，具有良好的購買力。? T—威脅1．玉林人口自然增長率低，城市化動力不足。嘉和城溫泉谷距離南寧國際會展中心約 13 公里，連接國際錦標級18 洞嘉和城溫泉高爾夫球場。 嘉和城：旅游開發(fā)帶動房地產開發(fā) 玉林國際中藥港——商貿物流地產模式玉林銀豐國際中藥港項目位于廣西玉林市江南區(qū)民主南路東側（玉林市江南﹒萬良路與金港大道交匯處）， 項目總占地 1032 畝，總建筑面積約 200 萬平方米，分期實施建設。玉林銀豐國際中藥港二期——銀豐﹒世紀城,總建筑面積 41 萬平米， 依托銀豐國際中藥港的醫(yī)藥健康商業(yè)，打造玉林第一個國際都市生活示范社區(qū)。該項目南面為廣西最好的投資 億的玉林體育中心（2022 年承辦廣西十一屆運動會） ，北面為教育城，東為秀水路，臨近森林公園，自然景色優(yōu)美，交通四通八達，區(qū)位條件良好。嘉和城通過將當地的旅游資源與房地產結合，中藥港通過良好的交通條件和當地城市商貿批發(fā)環(huán)境結合，奧園康城與當地體育產業(yè)結合。玉林市的城市性質為國家重要動力機械制造基地和中藥材生產集散中心、北部灣經濟區(qū)重要物流節(jié)點城市、是以先進制造業(yè)和現代服務業(yè)為主導的宜居園林城市。? 產業(yè)發(fā)展政策項目符合當地的產業(yè)政策，項目建設可爭取相關土地優(yōu)惠政策和扶持。? 開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是執(zhí)行項目的根本出發(fā)點。本項目建設規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其開發(fā)模式可適當借鑒。 項目開發(fā)模式與功能規(guī)劃 項目開發(fā)模式在玉林成熟的商貿物流環(huán)境下，借助交通區(qū)位優(yōu)勢，以專業(yè)市場建設為龍頭，共享周邊專業(yè)市場商貿客源，通過專業(yè)市場商流、物流、人流、資金流的集散作用，盤活整個地塊住宅房地產和商業(yè)地產開發(fā)，在玉林市形成新的城市商業(yè)與生活集群和重要的商貿物流集散地。2．項目功能布局在空間形態(tài)上分為：主體市場交易區(qū)、倉儲物流區(qū)、商務公共配套設施區(qū)、生活配套區(qū)和中心道路與綠化區(qū)。生活配套區(qū)：專業(yè)市場的居住生活區(qū)，并提供有餐飲、超市、娛樂、電信、郵政等各種生活配套設施。接著，將對項目現有情況進行評分，并結合最終項目權重分與投資者對地塊的實際評分進行綜合計算，得出本地塊的綜合評分，綜合評分滿分為 1 分。 8 30% 12%容積率容積率越高項目的收益越高，但過高的容積率將影響項目品質。3 11% 4%地段環(huán)境要素（二次權重 40%）項目 評述 得分 一次權重最終項目權重分所處地段價值地塊所處地段對于入市價格起決定性作用。4 8% 3%地塊商業(yè)價值周邊居民的消費水平，商業(yè)氛圍，已有商業(yè)飽和程度等等5 10% 4%城市規(guī)劃地段升值潛力影響升值潛力。5= 目前地塊的價格預測根據相關調查及有關渠道得出，玉林市近四年住宅類房地產項目的土地價格如下表所示，2022 年土地均價 萬元/畝，較 07 年 萬元/ 畝有所回落，隨著 2022 年經濟形式的好轉，16 月份土地出讓價格有所回升，已超過 2022 年平均價格，回升趨勢平穩(wěn)，因此，結合 2022年的玉林市土地出讓價格對項目地塊進行價格測算。第九部分 項目地塊運作方案 經過與玉林市政府溝通后，項目通過運作，以低于市場的價格拿到本地塊，之后進入到地塊運作階段，對運作方式，有如下三種建議： 方案一：自行投資開發(fā)運作（1）運作方式。（3）劣勢。（2）優(yōu)勢。該地塊具有很好的開發(fā)潛力，僅僅土地運作，無法享受物業(yè)開發(fā)帶來的價值，且與集團戰(zhàn)略不符。集團公司獲得土地溢價資金后，繼續(xù)投入下一地塊的開發(fā)，按以上模式開發(fā)剩余全部地塊。開發(fā)企業(yè)擁有豐富的開發(fā)經驗，可有效的協助集團成功開發(fā)本項目，以較少的資金投入撬動項目的整體開發(fā)，實現投資效益最大化，且可以自行掌控項目定位與開發(fā)節(jié)奏。土地使用權出讓金為交給國家的土地使用權費，基礎設施配套建設費為大市政費和四源費，土地開發(fā)成本為征地及拆遷補償、七通一平費等