【正文】 目 錄第一部分 總論 .......................................................................................1 項(xiàng)目名稱 ........................................................................................1 編制依據(jù) ........................................................................................1 主要研究目的與內(nèi)容 ......................................................................1 項(xiàng)目主要結(jié)論及建議 ......................................................................2第二部分 玉林宏觀經(jīng)濟(jì) ........................................................................4 玉林市城市概況 ...........................................................................4 玉林市城市發(fā)展規(guī)劃 ....................................................................7 玉林市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 .............................................................9第三部分 玉林市土地市場(chǎng)概況 ...........................................................11 玉林市歷年土地市場(chǎng)概況 .............................................................11 玉林市 2022 年土地市場(chǎng)成交情況 ..............................................11 玉林市 2022 年上半年土地市場(chǎng)交易情況 .....................................12第四部分 玉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 .................................................15 玉林市 2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況分析 .....................................15 玉林市 2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 .....................................16第五部分 玉林市商貿(mào)及物流市場(chǎng)概況 .................................................18 玉林市商貿(mào)物流市場(chǎng)概況 .............................................................18 玉林市主要專業(yè)市場(chǎng)概況 .............................................................20 玉林商貿(mào)物流市場(chǎng)前景分析 .........................................................23第六部分 項(xiàng)目地塊分析 ......................................................................26 項(xiàng)目區(qū)位 ....................................................................................26 項(xiàng)目周邊環(huán)境及設(shè)施 ..................................................................26 項(xiàng)目所在片區(qū)發(fā)展概況 ..............................................................27 項(xiàng)目區(qū)位綜合評(píng)價(jià) ......................................................................28第七部分 項(xiàng)目定位分析 ......................................................................29 項(xiàng)目 SWOT 分析 ........................................................................29 大地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究 .......................................................30 項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位研究 ...............................................................33 項(xiàng)目定位建議 .............................................................................35 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式與功能規(guī)劃 ...........................................................36第八部分 項(xiàng)目投資預(yù)算分析 ...............................................................40 評(píng)估方法說(shuō)明 ...............................................................................40 項(xiàng)目地塊評(píng)分 ...............................................................................40 目前地塊的價(jià)格預(yù)測(cè) ....................................................................43 項(xiàng)目地塊指標(biāo)建議 ........................................................................43 項(xiàng)目地塊價(jià)值預(yù)測(cè) ........................................................................44第九部分 項(xiàng)目地塊運(yùn)作方案 ...............................................................46 方案一：自行投資開(kāi)發(fā)運(yùn)作 .........................................................46 方案二：獨(dú)立進(jìn)行土地運(yùn)作 .........................................................46 方案三：合作開(kāi)發(fā) ........................................................................47第十部分 項(xiàng)目地塊項(xiàng)目投資測(cè)算及資金籌措 ......................................48 方案一投資成本測(cè)算 .................................................................48 方案二投資成本測(cè)算 ..................................................................51 方案三投資成本測(cè)算 ..................................................................51 各方案投資成本統(tǒng)計(jì)匯總 ..........................................................51 小結(jié) ...........................................................................................52第十一部分 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ...........................................................53 方案一經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ..................................................................53 方案二經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ..................................................................59 方案三經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ..................................................................59第十二部分 方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定及綜合評(píng)價(jià) .................................................60第一部分 總論 項(xiàng)目名稱玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目 編制依據(jù) ? 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估辦法與參數(shù)》 （第三版）? 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》? 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)? 《玉林市城市總體規(guī)劃（2022—2020 ） 》? 《2022 年玉林市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》? 《玉林市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》? 2022 年玉林房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，玉林市規(guī)劃局、國(guó)土資源局公布的土地出讓拍賣數(shù)據(jù)。? 項(xiàng)目實(shí)地考察和周邊樓盤(pán)調(diào)研 主要研究目的與內(nèi)容本項(xiàng)目可行性研究的目的，主要是論證該地塊是否具有投資價(jià)值，開(kāi)發(fā)何種項(xiàng)目以及如何進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，供集團(tuán)公司進(jìn)行投資決策。項(xiàng)目論證主要內(nèi)容包括：玉林市宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、玉林市城市發(fā)展定位與產(chǎn)業(yè)政策研究、項(xiàng)目地塊市場(chǎng)價(jià)值研究、項(xiàng)目投資潛力分析、項(xiàng)目發(fā)展定位、項(xiàng)目運(yùn)作方案、投資效益測(cè)算以及投資風(fēng)險(xiǎn)分析。 項(xiàng)目主要結(jié)論及建議根據(jù)對(duì)玉林南二環(huán) 2022 畝地塊的可行性研究分析，從土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目運(yùn)作方式及投資估算，得出以下結(jié)論及建議：1．項(xiàng)目地塊目前位于城市南面較偏遠(yuǎn)地區(qū)，雖然目前城市配套設(shè)施不完善，交通優(yōu)勢(shì)不明顯，但隨著南二環(huán)連線接通以及集團(tuán)對(duì)玉港高速公路至玉林的鏈接一級(jí)公路的建設(shè)，未來(lái)的整個(gè)地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。2．項(xiàng)目地塊面積較大，項(xiàng)目順利建設(shè)，將成為玉林未來(lái) 5—10 年內(nèi)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最為豐富的一個(gè)綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，這對(duì)于玉林的城市運(yùn)營(yíng)建設(shè)以及集團(tuán)公司在玉林的發(fā)展戰(zhàn)略起到標(biāo)桿作用。3．項(xiàng)目土地投資回報(bào)高，初步測(cè)算直接土地投資收益可達(dá) 億元，對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，收益更高。，收益與風(fēng)險(xiǎn)各有差異，集團(tuán)需慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上回避風(fēng)險(xiǎn)。5．玉林市政府 2022 年重點(diǎn)推出項(xiàng)目“玉林義烏小商品城 ”，因選址不能落實(shí)的問(wèn)題，項(xiàng)目暫時(shí)被擱置。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級(jí)公路建成后，與洛湛鐵路形成在項(xiàng)目所在地形成合圍，本項(xiàng)目地塊獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)條件，將成為“ 玉林義烏小商品城” 項(xiàng)目理想的進(jìn)駐地。第二部分 玉林宏觀經(jīng)濟(jì) 玉林市城市概況 玉林地理位置概述一個(gè)處于泛北部灣、泛珠三角經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的交匯節(jié)點(diǎn)的城市玉林泛珠三角區(qū)泛北部灣項(xiàng)目所在城市——玉林，廣西的桂東門(mén)戶，嶺南都會(huì)，泛北部灣中小企業(yè)名城?，F(xiàn)轄玉州區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣、興業(yè)縣和福綿管理區(qū)，總面積 12838 平方公里，總?cè)丝?641 萬(wàn)人。全市有華僑100 多萬(wàn)人，是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)。玉林市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利快捷。地處廣西東南部，毗鄰廣東，背靠大西南，作為廣西沿海城市群與區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)腹地相互對(duì)接、協(xié)調(diào)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)城市，處于多個(gè)經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的相互重疊區(qū)和交叉點(diǎn)，是承載東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加工基地和東部通向“東盟 ”的重要陸路通道和跳板。以玉林為中心，半徑 200 公里范圍分布著南寧、北海、欽州、防城港、貴港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，輻射人口近 5000 萬(wàn)。國(guó)道324 線與黎湛復(fù)線鐵路縱橫相交，南寧經(jīng)玉林至廣州高速公路、洛湛鐵路（玉林段）編織以玉林城區(qū)為中心的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)，市內(nèi)形成了以玉林城區(qū)為中心的“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。 玉林資源與商貿(mào)概況玉林市物產(chǎn)景觀豐富，商貿(mào)發(fā)達(dá)繁榮。非金屬礦產(chǎn)資源豐富，其中高嶺土儲(chǔ)量居廣西第一，花崗巖、石灰石、瑩石等儲(chǔ)量也比較豐富。玉林屬于典型的亞熱帶季風(fēng)氣候，是糧食、水果、禽畜重要生產(chǎn)基地，容縣沙田柚原產(chǎn)地，全國(guó)著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、 “桂圓之鄉(xiāng)” 、 “三黃雞之鄉(xiāng)”、 “沙田柚之鄉(xiāng)”。玉林旅游資源豐富，被譽(yù)為“天然南國(guó)園林”，是“ 中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”，有大容山國(guó)家森林公園、真武閣、勾漏洞、云天文化城等 120多處名勝古跡。旖旎的南國(guó)山水風(fēng)光，奇特的古今建筑，特色的風(fēng)味小吃，商品交易市場(chǎng)健全發(fā)達(dá)，現(xiàn)代物流服務(wù)經(jīng)營(yíng)體系完備，擁有全國(guó)有名的中藥材市場(chǎng)、工業(yè)品服裝市場(chǎng)等，商貿(mào)流通輻射各?。?