【正文】 代農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資 60 億元。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負(fù)責(zé)用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設(shè)。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于 市統(tǒng)計體系有待完善，故無法提供。 由于統(tǒng)計體系不健全，對 市近年新建商品房存量說法各一。經(jīng)濟(jì)適用企業(yè) ()大量管理資料下載 第 15 頁 共 45 頁 15 房銷售價格在 1150 元 /M2。 新建商品房市場區(qū)域分布分析 目前 市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。該條例根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有： l 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)有 100 萬元以上的注冊資本和 4 名企業(yè) ()大量管理資料下載 第 16 頁 共 45 頁 16 以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2 名以上持有資格證書的專職會計人員。 l 土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿 1 年未動工開發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿 2 年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)（但動工開發(fā)必需的前期工作造成動工延遲的除外）。 銀行項目貸款和按揭貸款政策 由于 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不如上海，因此銀行的貸款能力也相當(dāng)有限。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限 制。 建設(shè)周期 市地處北方，傳統(tǒng)上每年 10 月中旬左右到第二年 4月中旬為凍土期，一般的工程建設(shè)全部停止。一般在建筑結(jié)構(gòu)出形象后，才會有銷售量。 市招商引資的優(yōu)惠政策 內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅 收優(yōu)惠：（ 1）經(jīng)營 10 年以上，市外投資在 100 萬元以上（含 100 萬元）且占中投資 25％以上的生產(chǎn)性內(nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起， 3 年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后， 2 年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。 n 物業(yè)單價、總價及房屋面積 A 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 二室二廳 1450 140926 2F 二室二廳 1600 155504 3F 二室二廳 1716 166778 4F 二室二廳 1660 161335 5F 二室二廳 1550 150645 6F 躍層 1850 241259 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 19 頁 共 45 頁 19 小計 1016446 B 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 三室二廳 1450 172231 2F 三室二廳 1600 190048 3F 三室二廳 1716 203826 4F 三室二廳 1660 197175 5F 三室二廳 1550 184109 6F 躍層 1850 264920 小計 1212309 C 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 二室二廳 1450 151119 2F 二室二廳 1600 166752 3F 二室二廳 1716 178842 4F 二室二廳 1660 173005 5F 二室二廳 1550 161541 6F 躍層 1850 258889 小計 1090148 D 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 三室二廳 1450 177625 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 20 頁 共 45 頁 20 2F 三室二廳 1600 196000 3F 三室二廳 1716 210210 4F 三室二廳 1660 203350 5F 三室二廳 1550 189875 6F 躍層 1850 333740 小計 1310800 E 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 四室二廳 1450 234683 2F 四室二廳 1600 258960 3F 四室二廳 1716 277735 4F 四室二廳 1660 268671 5F 四室二廳 1550 250868 6F 躍層 1850 403578 小計 1694493 銷售總額 6324196 銷售面積 平均價格 1649 n 建筑類型 ―― 多層住宅 房型結(jié)構(gòu)及比例 房型 一房 二房 三房 四房 躍層 合計 比例 0 % % % % 100 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 21 頁 共 45 頁 21 n 交付狀態(tài) 一期 2020 年 10 月交房，二期將于 7 月份開盤。 n 地段位置 位于金橋開發(fā)區(qū)外，昭烏達(dá)路和師大南路交界處。 n 地理位置 位于海拉爾路東路和二糕點(diǎn)廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。 n 環(huán)境規(guī)劃 一期規(guī)劃較 一般，二期將推出組團(tuán)綠化、下沉式廣場等規(guī)劃。二期尚未開盤。屬于賽罕區(qū)。 n 環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無特 色，以帶狀綠化為主。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 15 多萬方左右。 n 環(huán)境規(guī)劃 沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。 （ 3）伯爵花園 n 地 理位置 位于機(jī)場路和郊區(qū)果木園交界處。 n 交房時間 一期現(xiàn)房，二期年底交房。 年齡層次 由于 市收入水平很低，能買房的消費(fèi)者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相比要高出 5－ 10 歲， 市潛在購房年齡集中在 35－ 55 歲的中老年人 。 第二章 項目選址 項目特征分析 1． 1 地理位置 位于金橋開發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達(dá)路、南接世紀(jì)二路、西靠金橋一路、北依世紀(jì)一路。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 27 頁 共 45 頁 27 在心理上，這里是城南，是郊區(qū)。 目前本案周邊的公交線路有 34 路和 38 路與市中心相連。 項目 SWOT 分析 2． 1 優(yōu)勢分析 本區(qū)域目前最主要的競爭板塊為以如意開發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競爭中能否占據(jù)一定的優(yōu)勢變成本區(qū)域企業(yè) ()大量管理資料下載 第 28 頁 共 45 頁 28 能否成為優(yōu)勢板塊的關(guān)鍵。 但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。以低的土地成本開發(fā)房地產(chǎn)，可以在建筑品質(zhì)上充分運(yùn)用上海商品住宅的開發(fā)經(jīng)驗，在競爭中取得有利地位。 （ 4） 交通地段優(yōu)勢 樓盤北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有 38 路公交車，相比如意開發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢。加之離市中心的文化商城咫尺 之遙，樓盤的文化氣息是其它住宅小區(qū)概念無法比擬的。況且，塞罕區(qū)以低地價吸引上海開發(fā)商，本來就是看中這一點(diǎn)。心理和規(guī)劃發(fā)展上不平衡會在短期內(nèi)成為樓盤的抗性。 在價格競爭上，由于 市居民收入有限，對價格敏感度顯得極為突出，不少樓盤以低價格對抗高品質(zhì)將市場置于惡性競爭狀態(tài)。 20 萬平方米左右的樓盤，會對市場形成很大的沖擊，也會給自身帶來包袱。市經(jīng)濟(jì)無支柱，而且人均面積大，造成 市居民住房消費(fèi)難以形成如上海一般的熱點(diǎn)。這些政策在何時，以何種方式出臺，會給樓盤的開發(fā)和銷售帶來很多變數(shù)。 （ 3） 價格風(fēng)險 以高出當(dāng)?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r格推盤，將在價格因素上存在風(fēng)險。 （ 6） 政策帶來的市場風(fēng)險 住宅消費(fèi)對象的主體對西部經(jīng)濟(jì)狀況的依賴程度較高，國有企業(yè)改革的成效對樓盤的去化存在不確定因素。 （ 4） 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)落后，價格大幅度上揚(yáng)的機(jī)遇小于上海。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定（ 當(dāng)?shù)亻g距比例規(guī)定為 1： ），提高層數(shù)后，將會使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來想象空間。多層和小高層的建筑面積比例建議各占 50%，總面積在 10 萬平方米左右，不宜過大。 規(guī)劃建筑設(shè)計建議 市目前尚處于低水平開發(fā)態(tài)勢，本項目不做則已，要做則必然營造樓市領(lǐng)袖概念和形象。 （ 3） 由于 市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水環(huán)境 ―― 除非引入自然河道。為此，新建住宅的建筑風(fēng)格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺。 多層住宅 建筑整體上建議以暖色調(diào)為主。 在色調(diào)上與社區(qū)的綠化環(huán)境產(chǎn)生較大的反差，避免在造境方面容易 給人過分幽深、冷僻的感覺；同時，通過這樣明麗的色彩表現(xiàn)，反映項目的特色。 外立面力求簡潔。 由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調(diào)上保持一致。 外立面可以適當(dāng)做一些修飾，避免過于單調(diào)。但因穿天楊樹冠高大，成長后易阻擋陽光，故只能在小區(qū)主干道兩側(cè)種植。建議小區(qū)的環(huán)境建設(shè)應(yīng)針對近期 “是沙塵暴發(fā)源地 ”的尷尬論斷，提出 “塞外江南 ”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當(dāng)?shù)氐淖≌谐鎏?。管道煤氣人均消? 立方米，比上年增長 %。該項目的供氣范圍是： 市城區(qū)、金川開發(fā)區(qū)、白塔片區(qū)，擴(kuò)建管網(wǎng) 96 公里，新建天然氣儲配站 1 座，調(diào)壓站 20 座，專用調(diào)壓箱 2800 個，天然氣汽車加氣站 4 座，總投資 4 億元。此外，昭烏達(dá)路煤氣管道也已敷設(shè)完畢。開發(fā)商可以在開通煤氣以后向住戶收取煤氣配套費(fèi)，用于沖抵小區(qū)內(nèi)的煤氣配套費(fèi)。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 40 頁 共 45 頁 40 室外的用電線路應(yīng)采用地埋式，已配合環(huán)境景觀的實現(xiàn)，提高質(zhì)感。 會所 將是提供服務(wù)和對外展示形象的重要窗口，建議： 規(guī)模 ―― 5000 平方米上下； 經(jīng)營 ―― 對外開放； 造型 ―― 現(xiàn)代而略帶夸張； 功能 ―― 以娛樂、休閑、運(yùn)動為主題； （ 4） 內(nèi)外裝修建議（內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)、外部建材建議） 應(yīng)改變當(dāng)?shù)刂蛔雒仄旱牧?xí)慣，完成細(xì)石混凝土地坪。 （ 5） 物業(yè)管理 建議 市消費(fèi)群因收入原因?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)敏感度極強(qiáng)，然而多層 元，高層不超過 1 元的市場物管價位，具有很強(qiáng)的定位性，不宜突破。 設(shè)建筑面積 191808 平方米，其中多層和小高層各占 50%。該部分可在規(guī)劃方案確定后再做