【正文】 2020 年房價(jià)較上一年度上升了 %。 自 2020 年起的 3 年內(nèi)， 市房管部門每年將下達(dá)商品房建設(shè)計(jì)劃 100 萬平方米，并作為控制指標(biāo)，一般不予突破。 ****市房地產(chǎn)市場綜述 土地市場供應(yīng)量及供應(yīng)方式 ****市人民政府于 2020 年 12 月 26 日頒布了《關(guān)于壟斷土地一級市場實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤相對較少，只有東苑住宅小區(qū)和學(xué)府花園等。 然而， 市唯一的機(jī)場 ——****白塔機(jī)場限制了 市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。 玉泉區(qū)和回民區(qū)位于 市西部，是城市中的舊城區(qū)，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施基本不完善，而且區(qū)內(nèi)以低、矮的老房居多，居民文化層次、職業(yè)地位和消費(fèi)能力非常有限，舊城改造的任務(wù)十分艱巨，形成了城市發(fā)展的瓶頸區(qū)域和類似上海 “下只角 ”的居住概念。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 9 頁 共 45 頁 9 新城區(qū)和賽罕區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開放，外地企業(yè)和外地個(gè)體戶以及郊區(qū)農(nóng)民成為這兩個(gè)區(qū)人口流動(dòng)的主要力量，也為這兩個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)市場提供了大量客源。要依托如意、金川和金橋開發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。 表 1： 上海市、 自治區(qū)和 ****市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比 年度： 2020 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 上海市 自治區(qū) ****市 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1400 其中：第一產(chǎn)業(yè) 352 25 第二產(chǎn)業(yè) 552 第三產(chǎn)業(yè) 496 人均 國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元 財(cái)政收入（億元） 固定資產(chǎn)投資總額（億元 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 7 頁 共 45 頁 7 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 11718 5120 5582 城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬m2） * 6 965 住宅開發(fā)投資（億元） 不詳 * 經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積 市制訂的 “十五 ”發(fā)展具體目標(biāo)是： GDP 年均增長 12%，到 2020年按 2020 年價(jià)格水平 計(jì)算達(dá)到 318億元； 財(cái)政收入年均增長 10%，到 2020 年達(dá)到 33 億元； 城市居民人均可支配收入年均增長 8%，達(dá)到 8200 元； 農(nóng)民人均純收入增長 7%，達(dá)到 3560 元； 人口自然增長率控制在 9‰ 以內(nèi)； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 5%以內(nèi)。降水量少而不均，寒暑變化劇烈。全市總面積17224 平方公里，其中市區(qū)面積 2054 平方公里。同時(shí)， 還擁有豐富的礦產(chǎn)資源和旅游資源。有 8 個(gè)省區(qū)與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國家接壤，邊境線逾 4200 公里。 可行性研究的工作從 3 月 15 日開始展開，至 4 月 10 日結(jié)束。其中區(qū)轄市 ****市為自治區(qū)首府。 的工業(yè)體系主要包括煤炭、紡織、冶金、機(jī)械、電力、食品、建材、森工、電子、皮革、皮毛、化工、醫(yī)藥、造紙、釀酒、服裝等門類比較齊全的工業(yè)體系，其中 冶金、農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)、油、鋼鐵、機(jī)械、煤炭、建材、毛紡、水泥、羊絨制品、電力、森工、食品等是 工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。 “仕奇 ”、“伊利 ”等是 市重點(diǎn)扶持和發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)。三個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從 “八五 ”時(shí)期的 ︰ ︰ 調(diào)整到 “九五 ”時(shí)期的 ︰ ︰。堅(jiān)持住宅建設(shè)與新區(qū)開發(fā)、舊城改造有機(jī)結(jié)合。通過天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴(kuò)大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程。 2020 年， 市居民戶中，人均居住面積不足 4 平方米的減少到 1%，人均投資購房和建房支出 元，比上一年增長 倍，占消費(fèi)支出的 %。 市東西向是一條長軸，目前發(fā)展的重頭戲在東部，特別是在位于白塔機(jī)場和中心城區(qū)之間的如意開發(fā)區(qū)及其西側(cè)，中心城區(qū)與之相鄰的地帶，住宅建設(shè)正在形成一個(gè)高潮。如麗苑小區(qū)就有 30 萬平方米的規(guī)劃量在今后 3 年開發(fā)。在金橋開發(fā)區(qū)北側(cè)緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有 38 路公交車通行，交通相當(dāng)便捷。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負(fù)責(zé)用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設(shè)。 由于統(tǒng)計(jì)體系不健全，對 市近年新建商品房存量說法各一。 新建商品房市場區(qū)域分布分析 目前 市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。 l 土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿 1 年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿 2 年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)（但動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工延遲的除外）。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限 制。一般在建筑結(jié)構(gòu)出形象后，才會有銷售量。 n 物業(yè)單價(jià)、總價(jià)及房屋面積 A 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 二室二廳 1450 140926 2F 二室二廳 1600 155504 3F 二室二廳 1716 166778 4F 二室二廳 1660 161335 5F 二室二廳 1550 150645 6F 躍層 1850 241259 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 19 頁 共 45 頁 19 小計(jì) 1016446 B 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 三室二廳 1450 172231 2F 三室二廳 1600 190048 3F 三室二廳 1716 203826 4F 三室二廳 1660 197175 5F 三室二廳 1550 184109 6F 躍層 1850 264920 小計(jì) 1212309 C 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 二室二廳 1450 151119 2F 二室二廳 1600 166752 3F 二室二廳 1716 178842 4F 二室二廳 1660 173005 5F 二室二廳 1550 161541 6F 躍層 1850 258889 小計(jì) 1090148 D 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 三室二廳 1450 177625 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 20 頁 共 45 頁 20 2F 三室二廳 1600 196000 3F 三室二廳 1716 210210 4F 三室二廳 1660 203350 5F 三室二廳 1550 189875 6F 躍層 1850 333740 小計(jì) 1310800 E 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 四室二廳 1450 234683 2F 四室二廳 1600 258960 3F 四室二廳 1716 277735 4F 四室二廳 1660 268671 5F 四室二廳 1550 250868 6F 躍層 1850 403578 小計(jì) 1694493 銷售總額 6324196 銷售面積 平均價(jià)格 1649 n 建筑類型 ―― 多層住宅 房型結(jié)構(gòu)及比例 房型 一房 二房 三房 四房 躍層 合計(jì) 比例 0 % % % % 100 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 21 頁 共 45 頁 21 n 交付狀態(tài) 一期 2020 年 10 月交房，二期將于 7 月份開盤。 n 地理位置 位于海拉爾路東路和二糕點(diǎn)廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。二期尚未開盤。 n 環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無特 色，以帶狀綠化為主。 n 環(huán)境規(guī)劃 沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。 n 交房時(shí)間 一期現(xiàn)房，二期年底交房。 第二章 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目特征分析 1． 1 地理位置 位于金橋開發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達(dá)路、南接世紀(jì)二路、西靠金橋一路、北依世紀(jì)一路。 目前本案周邊的公交線路有 34 路和 38 路與市中心相連。 但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。 （ 4） 交通地段優(yōu)勢 樓盤北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有 38 路公交車，相比如意開發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢。況且，塞罕區(qū)以低地價(jià)吸引上海開發(fā)商，本來就是看中這一點(diǎn)。 在價(jià)格競爭上，由于 市居民收入有限，對價(jià)格敏感度顯得極為突出，不少樓盤以低價(jià)格對抗高品質(zhì)將市場置于惡性競爭狀態(tài)。市經(jīng)濟(jì)無支柱，而且人均面積大，造成 市居民住房消費(fèi)難以形成如上海一般的熱點(diǎn)。 （ 3） 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 以高出當(dāng)?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r(jià)格推盤，將在價(jià)格因素上存在風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4） 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)落后，價(jià)格大幅度上揚(yáng)的機(jī)遇小于上海。多層和小高層的建筑面積比例建議各占 50%，總面積在 10 萬平方米左右，不宜過大。 （ 3） 由于 市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水環(huán)境 ―― 除非引入自然河道。 多層住宅 建筑整體上建議以暖色調(diào)為主。 外立面力求簡潔。 外立面可以適當(dāng)做一些修飾，避免過于單調(diào)。建議小區(qū)的環(huán)境建設(shè)應(yīng)針對近期 “是沙塵暴發(fā)源地 ”的尷尬論斷，提出 “塞外江南 ”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當(dāng)?shù)氐淖≌谐鎏?。該?xiàng)目的供氣范圍是： 市城區(qū)、金川開發(fā)區(qū)、白塔片區(qū)，擴(kuò)建管網(wǎng) 96 公里，新建天然氣儲配站 1 座，調(diào)壓站 20 座，專用調(diào)壓箱 2800 個(gè)，天然氣汽車加氣站 4 座，總投資 4 億元。開發(fā)商可以在開通煤氣以后向住戶收取煤氣配套費(fèi)，用于沖抵小區(qū)內(nèi)的煤氣配套費(fèi)。 會所 將是提供服務(wù)和對外展示形象的重要窗口，建議： 規(guī)模 ―― 5000 平方米上下； 經(jīng)營 ―― 對外開放； 造型 ―― 現(xiàn)代而略帶夸張； 功能 ―― 以娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)為主題； （ 4） 內(nèi)外裝修建議（內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)、外部建材建議） 應(yīng)改變當(dāng)?shù)刂蛔雒仄旱牧?xí)慣，完成細(xì)石混凝土地坪。 設(shè)建筑面積 191808 平方米，其中多層和小高層各占 5