【正文】 ..................36第八部分 項(xiàng)目投資預(yù)算分析 ...............................................................40 評(píng)估方法說明 ...............................................................................40 項(xiàng)目地塊評(píng)分 ...............................................................................40 目前地塊的價(jià)格預(yù)測(cè) ....................................................................43 項(xiàng)目地塊指標(biāo)建議 ........................................................................43 項(xiàng)目地塊價(jià)值預(yù)測(cè) ........................................................................44第九部分 項(xiàng)目地塊運(yùn)作方案 ...............................................................46 方案一：自行投資開發(fā)運(yùn)作 .........................................................46 方案二：獨(dú)立進(jìn)行土地運(yùn)作 .........................................................46 方案三：合作開發(fā) ........................................................................47第十部分 項(xiàng)目地塊項(xiàng)目投資測(cè)算及資金籌措 ......................................48 方案一投資成本測(cè)算 .................................................................48 方案二投資成本測(cè)算 ..................................................................51 方案三投資成本測(cè)算 ..................................................................51 各方案投資成本統(tǒng)計(jì)匯總 ..........................................................51 小結(jié) ...........................................................................................52第十一部分 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ...........................................................53 方案一經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ..................................................................53 方案二經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ..................................................................59 方案三經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ..................................................................59第十二部分 方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定及綜合評(píng)價(jià) .................................................60第一部分 總論 項(xiàng)目名稱玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目 編制依據(jù) ? 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估辦法與參數(shù)》 （第三版）? 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》? 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)? 《玉林市城市總體規(guī)劃（2022—2020 ） 》? 《2022 年玉林市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》? 《玉林市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》? 2022 年玉林房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，玉林市規(guī)劃局、國土資源局公布的土地出讓拍賣數(shù)據(jù)。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級(jí)公路建成后，與洛湛鐵路形成在項(xiàng)目所在地形成合圍，本項(xiàng)目地塊獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)條件，將成為“ 玉林義烏小商品城” 項(xiàng)目理想的進(jìn)駐地。 玉林資源與商貿(mào)概況玉林市物產(chǎn)景觀豐富，商貿(mào)發(fā)達(dá)繁榮。中小企業(yè)商機(jī)博覽會(huì)（中國? 城市規(guī)劃區(qū)《規(guī)劃》的具體范圍包括：玉州區(qū)的玉城、南江、名山、城西、城北五個(gè)街道辦事處以及茂林、仁東、仁厚和大塘 4 鎮(zhèn)；福綿管理區(qū)的福綿鎮(zhèn)和新橋鎮(zhèn)；陸川縣的珊羅鎮(zhèn)，以及馬坡鎮(zhèn)的靖西、靖東、珠砂、新山、東西等 5 個(gè)行政村和馬坡林場(chǎng)，玉林城市規(guī)劃區(qū)總用地面積約為740 平方公里。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)、住宿與餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額分別實(shí)現(xiàn) 億元、 億元，分別增長(zhǎng) %與 %。經(jīng)過 2022 年玉林房地產(chǎn)迅速發(fā)展后，2022 年土地供應(yīng)宗數(shù)雖然與 2022 年基本持平，但出讓面積有所上升，漲幅在 30%以上。 玉林市 2022 年上半年土地市場(chǎng)交易情況2022 年上半年，玉林市總共掛牌 11 宗土地，其中 4 宗是工業(yè)用地，土地均價(jià)較低，范圍從 萬至 萬；5 宗可用做城鎮(zhèn)住宅用地，土地均價(jià)范圍為 萬元至 80 萬元，其中 江南區(qū)金港路與中山路交叉口西側(cè)的一塊土地可用做商服用地，即可做農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)之用，其余兩塊用地為教育用地和加油站用地。所推售的物業(yè)中，多層最多，占所有物業(yè)量的%；小高層、高層兩種物業(yè)量基本持平。玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)還是商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主，天地樓和經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較低。憑借其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，玉林市提出傾力打造全國中小企業(yè)名城的目標(biāo)，以中小企業(yè)為依托，重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械、水泥陶瓷、健康、服裝皮革等四大特色產(chǎn)業(yè)集群，從而走出一條獨(dú)具玉林特色的發(fā)展道路。 水泥陶瓷產(chǎn)業(yè)集群。目前，玉林已成為全國最大的內(nèi)燃機(jī)生產(chǎn)基地、全國最大的日用陶瓷生產(chǎn)出口基地之一、國家級(jí)的建材生產(chǎn)出口基地、陶瓷工業(yè)基地、皮革服裝基地和食品加工基地。在工業(yè)品市場(chǎng)的輻謝、帶動(dòng)下，工業(yè)品市場(chǎng)的概念得到延伸，周邊相繼建成了機(jī)電五金市場(chǎng)、電腦城、新民商行、太陽商城、陶瓷商行、運(yùn)美貨運(yùn)市場(chǎng)、新民菜市場(chǎng)和田豐菜市場(chǎng)等，形成了玉林市大市場(chǎng)群。 市場(chǎng)占地 146 畝，建筑面積 18668 平方米，共有鋪面520 多間。有市場(chǎng)固定門店場(chǎng) 500 多間，倉儲(chǔ) 3500平方米，外省及區(qū)內(nèi)經(jīng)營戶 1000 多戶。改革開放以來，玉林市逐步形成了以專業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)、生活消費(fèi)市場(chǎng)和生產(chǎn)資料市場(chǎng)并重發(fā)展的商品交易市場(chǎng)體系。玉林發(fā)揮作為廣西和大西南通粵港澳橋頭堡的優(yōu)勢(shì)和作用，率先融入泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，有選擇地承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，主動(dòng)接納泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)特別是粵港澳臺(tái)資金、技術(shù)、人才、信息和產(chǎn)業(yè)的輻射，加強(qiáng)與廣東等區(qū)域內(nèi)省市的經(jīng)貿(mào)合作和資源開發(fā)，同時(shí)加強(qiáng)與江、浙、滬長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)貿(mào)往來和合作，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)資源有效利用和合理共享。上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) 20%。同時(shí)，玉林政府著力構(gòu)建區(qū)域性商貿(mào)集散中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市，不斷吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，努力融入泛珠三角區(qū)域和北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，擴(kuò)大了玉林商貿(mào)物流業(yè)市場(chǎng)的輻射面，使之成為桂東、粵西南和海南、西南乃至東盟的區(qū)域性商貿(mào)物流中心和商品批發(fā)中心。隨著江南片區(qū)的不斷發(fā)展，在廣大市民心中豎立了較好口碑，是公認(rèn)居住生活的典范片區(qū)，隨著片區(qū)環(huán)境及居住氛圍日漸成熟，該片區(qū)將會(huì)成為玉林市新的居住區(qū)。4．玉林市城市規(guī)劃商貿(mào)物流發(fā)展用地，項(xiàng)目建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃。2．玉林房地產(chǎn)發(fā)展較快，城東、江南兩大片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目輻射范圍涵蓋華南、西南、華中，也將成為中國最具影響力的、對(duì)接?xùn)|盟的南藥出口大本營，是廣西唯一一家中藥材專業(yè)市場(chǎng)、全國十七大中藥材專業(yè)市場(chǎng)之一，位居前三甲。項(xiàng)目還獨(dú)享占地 20 萬平方米的體育中心全面設(shè)施、占地 27000 平方米的體育公園秀美景色，加上項(xiàng)目?jī)?nèi)部完善的泛體育設(shè)施，將把運(yùn)動(dòng)、健康、教育、休閑等產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，締造玉林新城中心樓盤的豪宅領(lǐng)袖。項(xiàng)目所在的江南區(qū)，主要功能定位為以商貿(mào)、旅游、居住為主，集休閑游憩、倉儲(chǔ)物流功能于一體的綜合性城市商務(wù)副中心區(qū)。集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，依托集團(tuán)自身優(yōu)勢(shì)，以產(chǎn)業(yè)聯(lián)系為基礎(chǔ)，形成以交通物流為核心的現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、交通類科技開發(fā)業(yè)務(wù)、資源開發(fā)業(yè)務(wù)等相互促進(jìn)、共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局，推動(dòng)集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展。項(xiàng)目地塊分期進(jìn)行開發(fā)，首期開發(fā)小商品專業(yè)市場(chǎng)，建設(shè)專業(yè)性小商品批發(fā)市場(chǎng)，以及物流、商務(wù)、金融、郵政、電信、酒店、餐飲食街、娛樂場(chǎng)館等配套設(shè)施，占地面積 300—500 畝之間。生活配套區(qū)將作為二期及其以后房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主要功能區(qū)域。7 26% 10%工整程度項(xiàng)目工整度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定影響。 8 17% 7%時(shí)間修正（二次權(quán)重 20%）項(xiàng)目 評(píng)述 得分 一次權(quán)重最終項(xiàng)目權(quán)重分時(shí)間因素 時(shí)間因素對(duì)土地價(jià)格有重要影響 10 100% 20% 地塊評(píng)分? 總分值為 10 分? 假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分值為 5 分，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與周邊項(xiàng)目相當(dāng)? 分值＞5 分，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)大于周邊其它項(xiàng)目? 分值＜5 分，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)小于周邊其它項(xiàng)目? 本項(xiàng)目為未開發(fā)片區(qū)，因此周邊參考項(xiàng)目為相鄰的江南板塊中各項(xiàng)目。由集體公司出資，購買土地所有權(quán)，并由集團(tuán)下屬地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。項(xiàng)目運(yùn)作期短，運(yùn)作方式簡(jiǎn)單，能在短期內(nèi)獲得較高投資回報(bào)。項(xiàng)目建設(shè)以集團(tuán)公司為龍頭，多個(gè)有實(shí)力的合作企業(yè)共同建設(shè)。其中，征地費(fèi)用是指征用農(nóng)民集體所有的土地所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)、菜田基金、耕地占用稅等；拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是指城市土地的舊城改造費(fèi)用，分居民拆遷和單位拆遷，居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要為被拆遷居民房屋的補(bǔ)償及安置費(fèi)，單位拆遷補(bǔ)償為被拆遷單位房屋的補(bǔ)償、安置及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。第十部分 項(xiàng)目地塊項(xiàng)目投資測(cè)算及資金籌措 方案一投資成本測(cè)算根據(jù)與玉林市政府的初步溝通，土地購買費(fèi)用暫定為 18 萬元/畝，該土地購買費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)及土地開發(fā)成本。獲得第一塊土地后，通過對(duì)地塊進(jìn)行評(píng)估，以地塊價(jià)值評(píng)估獲得的溢價(jià)與第三方企業(yè)合作開發(fā)，由第三方合作企業(yè)承擔(dān)溢價(jià)成本，共同開發(fā)該地塊。由集體公司出資，在完全獲得土地所有權(quán)后，將土地進(jìn)行打包分割出讓，讓不同的開發(fā)企業(yè)對(duì)地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，獲取土地項(xiàng)目出讓收益。因此，建議盡快與玉林市政府達(dá)成合作協(xié)議，取得土地的所有權(quán)。5 10% 4%景觀資源 包括自然景觀及人文景觀 5 10% 4%購房人群需求周邊居民的購房能力及對(duì)購房環(huán)境造成的影響。 項(xiàng)目地塊評(píng)分 權(quán)重分計(jì)算方法? 得分的總分為 10 分， 6 分為及格分? 一次權(quán)重=項(xiàng)目得分/∑ 每項(xiàng)項(xiàng)目得分? 最終權(quán)重分=二次權(quán)重 一次權(quán)重表 8—1 地塊評(píng)分權(quán)重表地塊自身規(guī)劃（二次權(quán)重 40%）項(xiàng)目 評(píng)述 得分 一次權(quán)重最終項(xiàng)目權(quán)重分地塊大小地塊大小直接影響到資本總投入，以及最終的規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位。商務(wù)公共配套區(qū)：該區(qū)是為小商品專業(yè)市場(chǎng)提供各種配套服務(wù)的功能區(qū)，內(nèi)擬設(shè)有市場(chǎng)管理辦公室、園區(qū)信息管理系統(tǒng)、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部、銀行、保險(xiǎn)、電信、貨代公司、運(yùn)輸公司、餐飲、賓館中心等配套設(shè)施。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級(jí)公路建成后，與洛湛鐵路形成在項(xiàng)目所在地形成合圍，本項(xiàng)目地塊獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)條件，將為“玉林義烏小商品城” 項(xiàng)目理想的進(jìn)駐地。本項(xiàng)目緊靠玉林南二環(huán)路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級(jí)公路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位由以下因素進(jìn)行提煉：? 項(xiàng)目所在地城市發(fā)展性質(zhì)與規(guī)劃項(xiàng)目的建設(shè)與所在城市的發(fā)展性質(zhì)與規(guī)劃相吻合，可得到當(dāng)?shù)卣咧С郑槕?yīng)城市的建設(shè)發(fā)展。項(xiàng)目總建筑面積115 萬平方米。二三期為多層住宅和別墅，在旅游休閑項(xiàng)目的帶動(dòng)下，嘉和城進(jìn)一步完善景區(qū)商業(yè)配套、生活配套、酒店配套、學(xué)校配套，打造高尚人文社區(qū)，為廣西旅游與房地產(chǎn)開發(fā)典范。4．玉林市具有成熟的商貿(mào)環(huán)境，居民投資經(jīng)營意識(shí)高，商客往來頻繁。2．玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型專業(yè)市場(chǎng)或房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目所在片區(qū)有正在開發(fā)并出售的悉尼城、弘景金色藍(lán)灣、麗景花園、玉景園、盛世江南、香港城等物業(yè)，開發(fā)有全資上市的玉林中藥港，商業(yè)氛圍較濃厚。玉林市政府在城市功能布局、產(chǎn)業(yè)政策、重大項(xiàng)目建設(shè)上予以商貿(mào)物流大力支持，鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)駐玉林商貿(mào)物流業(yè)。以直通直達(dá)服務(wù)解決玉柴發(fā)展中面臨的各種困難和問題，支持玉柴實(shí)施“ 讓利潤不讓市場(chǎng)”的策略，推動(dòng)玉柴加強(qiáng)與大企業(yè)大集團(tuán)合作。依托大型批發(fā)市場(chǎng)，整合倉儲(chǔ)、貨運(yùn)資源，強(qiáng)化物流平臺(tái)建設(shè)，構(gòu)建農(nóng)副產(chǎn)品和日用小商品物流配送中心，發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。市場(chǎng)經(jīng)營商品主要有各種酒類、糖