【導(dǎo)讀】地價(jià)成本：8563元/平米的土地成本，在同期類似區(qū)域土地中屬于中上水平，在福州現(xiàn)存土地中屬于較高水平。開(kāi)發(fā)周期：總約381畝規(guī)模，需要4~6年開(kāi)發(fā)周期。福臨東城以南，晉安河以東，國(guó)貨路以北，長(zhǎng)樂(lè)中路以西地塊。國(guó)的房地產(chǎn)或者是城市化進(jìn)程都是一個(gè)利好因素。據(jù)預(yù)測(cè)，大概2030年左右全世界將有50%的人口將在城市。發(fā)有快速調(diào)整、慢速調(diào)整特點(diǎn)。市邊緣區(qū)水平方向再開(kāi)發(fā)在同一時(shí)間發(fā)生，使得城市外觀看起來(lái)十分現(xiàn)代化。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，福州加速棚屋區(qū)改造，城市將迎來(lái)新一輪。今年?？谑姓畬⑼顿Y重點(diǎn)投向產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、土地流轉(zhuǎn)和民生項(xiàng)目。這些由地方政府主導(dǎo)而上升為國(guó)家戰(zhàn)略層面的區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)劃。福州位于特大城市上海和廣州之間。建設(shè)成為福州市乃至全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要產(chǎn)業(yè)基地。長(zhǎng)樂(lè)濱海等組團(tuán)組成,到2020年預(yù)計(jì)人口將達(dá)350萬(wàn)人,建設(shè)用地350平方公里,快速形成濱海經(jīng)濟(jì)走廊。

　　

【正文】 3 六本木的交通 軌道交通 六本木山位于東京都港區(qū)六本木，毗鄰新橋、虎門的商務(wù)街，霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)街道，青山、赤坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔住宅區(qū) 六本木的交通十分便利，有四條軌道交通在此通過(guò) 可以乘坐地鐵、公共汽車；若開(kāi)車前來(lái)，總體停車位 2762 輛，共計(jì) 12 個(gè)停車場(chǎng)，方便顧客尋找方便的地方就近停車 六本木還 設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費(fèi) 請(qǐng)看右邊→ 4 六本木的規(guī)劃設(shè)計(jì) D 街區(qū) B 街區(qū) C 街區(qū) A 街區(qū) 請(qǐng)看下邊↓ A：六本木山的主入口，和地鐵六本木車站和地下通道相連，由地鐵入口和好萊塢美容廣場(chǎng)組成 B：中央?yún)^(qū)域?yàn)榈厣?54 層的森大廈，是六本木山的標(biāo)志，其頂層是作為文化核心的森藝術(shù)中心。 B 區(qū)作為商業(yè)、文化、信息中心一并設(shè)置了旅館、櫸樹坂綜合體、朝日電視等 C：由 4 棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調(diào) D：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構(gòu)成 表面上看來(lái)，六本木新城只是一個(gè)垂直式的庭園都 市，實(shí)際上它企圖改變城市的既定構(gòu)造，希冀打造出一個(gè)具有文化與靈魂的新生命 —— 一個(gè)“城市中的城市”。這是一種生活型態(tài)的變革，六本木新城以垂直庭園的方式節(jié)省空間與時(shí)間，生活在新城里，能同時(shí)滿足住宿、工作、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、藝術(shù)、學(xué)習(xí)與知識(shí)等身心靈層面的需求，而這樣的生活型態(tài)，本身就已經(jīng)是一種新文化了。 日本目前規(guī)模最大的都市再開(kāi)發(fā)成功項(xiàng)目 日本目前規(guī)模最大的都市再開(kāi)發(fā)成功項(xiàng)目 5 六本木的商業(yè)構(gòu)成 零售 120 區(qū)劃 22,000m2 % 餐飲 70 區(qū)劃 12,000m2 （ 3200 席） % 其他 30 區(qū)劃 4,000m2 % 合計(jì) 220 區(qū)劃 38, 000m2 100% 六本木共劃分為四個(gè)街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹坡大道”等商業(yè)設(shè)施相連，隨處可見(jiàn)綠地和廣場(chǎng)，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間 49 米高度的屋頂花園 遍布六本木新城各處的裝置藝術(shù)品 請(qǐng)看右邊→ 森大廈 日式毛利花園 半露天廣場(chǎng) 朝日電視臺(tái) 請(qǐng)看下頁(yè)↓ 日本目前規(guī)模最大的都市再開(kāi)發(fā)成功項(xiàng)目 6 六本木的住宅商業(yè)設(shè)施 住宅細(xì)部社區(qū)空間的設(shè)計(jì)以居住者的舒適性為最優(yōu)先，六本木新城的大街就是住宅之延續(xù)。其下面 的小型社區(qū)型商業(yè)街更是充滿著溫馨。社區(qū)商業(yè)街在 A、B 兩棟住宅之間，位于 A 棟住宅底部，它通過(guò)一個(gè)很不引人注目的開(kāi)口面向六本木中心道路 —— 櫸樹坂大道，但內(nèi)部小尺度的空間卻營(yíng)造得很是令人舒適?？上У氖怯捎谝唤种舻纳髲B周邊的商業(yè)的影響，這兒的人氣不是很旺。在 B 棟住宅的外側(cè)，還有一個(gè)社區(qū)娛樂(lè)場(chǎng)所，其標(biāo)志是高高的由汽車模型組成的雕塑塔和一條長(zhǎng)長(zhǎng)的滑梯。 7 六本木的空中花園 請(qǐng)看右邊→ 六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風(fēng)格的景觀，強(qiáng)調(diào)了可參與性，為大城市帶來(lái)清新的田園景觀 新城 市主義的介紹及啟示 實(shí)例： Seaside 1 1981 年開(kāi)始建設(shè)的位于佛羅里達(dá)州的 Seaside 主要設(shè)計(jì)者：安德雷斯杜安尼（ Andres Duany）伊麗莎白普拉特（ Elizabeth Plater— Zyberk） 共享的濱海資源 思潮起源 2 請(qǐng)看右邊→ 1991 年秋天，美國(guó)記者費(fèi)爾朗頓（ London）在《時(shí)代》（ Times）雜志上發(fā)表了一篇題為《美國(guó)人的夢(mèng)想》（ The American Dream）的文章。 文章中提出了三大觀點(diǎn)： 當(dāng)今的社會(huì)是人的社會(huì)還是汽車的社會(huì)； 我們究竟需要多大 的城市 我們是否遺棄了我們居住地的過(guò)去 民間團(tuán)體委員會(huì)組成了名為“新城市者”的小組，開(kāi)始對(duì)朗頓的觀點(diǎn)予以實(shí)證出現(xiàn)了覆蓋全國(guó)的新城市主義思潮 產(chǎn)生背景 3 二戰(zhàn)后，美國(guó)城市中心區(qū)在城市化的過(guò)程中，出現(xiàn)“城市病”。在私人小汽車急劇增加的帶動(dòng)下，大量城市人口向郊區(qū)遷徙。 美國(guó)大量郊區(qū)化帶來(lái)了相應(yīng)問(wèn)題 城市中心衰退 傳統(tǒng)的郊區(qū)生活模式存在的問(wèn)題暴露出來(lái) 1）過(guò)于依賴汽車（小孩、老人） （家庭分工模式的變化） 2）缺少 鄰里觀念 3）過(guò)長(zhǎng)的通勤距離 郊區(qū)蔓延（郊區(qū)建設(shè)的低質(zhì)量，景觀、建筑千篇一律） 請(qǐng)看下邊↓ 城市中心化（ Urbanism） 城市郊區(qū)化（ Suburbanism） 新城市主義（ New Urbanism） 新城市主義的介紹及啟示 “新城市主義”的產(chǎn)生 4 1993 年 10 月，美國(guó) 6 位建筑師在佛吉尼亞州亞歷山大市召開(kāi)了第一屆“新城市主義大會(huì)”（ the Congress for the New Urbanism） 與會(huì)代表： 170 多位各個(gè)領(lǐng)域的專家學(xué)者、開(kāi)發(fā)商 標(biāo)志著新城市主義思想經(jīng)過(guò)多 年孵化終于破殼而出，新城市主義組織的集結(jié)成型以及新城市主義運(yùn)動(dòng)的正式來(lái)臨 請(qǐng)看右邊→ 5 什么是“新城市主義” 什么是新城市主義 ? 新城市主義并不“新”（并非獨(dú)創(chuàng)） 新城市主義是現(xiàn)代主義批判的產(chǎn)物，同時(shí)又是基于六十和七十年代各種建筑和城市研究的成果 如：混合利用、步行尺度、公共空間、密集社區(qū) 新城市主義的“新” —— 新城市主義的誕生，有其特殊的社會(huì)意義。它的“新”帶來(lái)的更大意義是媒體和眾人對(duì)于城市規(guī)劃和建設(shè)的關(guān)注，對(duì)城市問(wèn)題的關(guān)注；它的“新”表現(xiàn)在對(duì)過(guò)去優(yōu)秀成果的集成 新城市主義規(guī)劃設(shè)計(jì)主張的核心 思想 重視區(qū)域規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)從區(qū)域整體的高度審視和解決問(wèn)題 以人為中心，強(qiáng)調(diào)建成環(huán)境的宜人性以及對(duì)步行生活的支持 公共價(jià)值重于私有價(jià)值 尊重歷史于自然，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然、人文、歷史環(huán)境的和諧性 現(xiàn)代主義的現(xiàn)行政策法規(guī)和規(guī)劃條例奉行功能分離、汽車占主導(dǎo)、忽視公共領(lǐng)域、漠視人文精神和自然環(huán)境 請(qǐng)看下邊↓ 針對(duì) 新城市主義的城市規(guī)劃 原則具有六大主要特征： 一個(gè)中心； 5 分鐘路程的鄰坊； 細(xì)密的格狀街道系統(tǒng)； 狹窄多用途的街道； 混合使用； 特殊場(chǎng)所用于特殊建筑 。 公共交通系統(tǒng)及在街坊水平上更多地融 入不同類型的土地使用。 商業(yè) 休閑 娛樂(lè) 居住 教育 休閑 居住 都市核心帶 休閑公園 SO HO 主題商城 居住 BLOCK 街區(qū) 總體規(guī)劃說(shuō)明 新城市主義的介紹及啟示 TND 模式（社區(qū)鄰里層面的規(guī)劃設(shè)計(jì)） 社區(qū)的基本單元是鄰里（鄰里間以綠化分隔，鄰里之間利用公交組織） 五分鐘的步行鄰里規(guī)模 優(yōu)先考慮公共空間 多功能復(fù)合（在一個(gè)鄰里社區(qū)的 5 分鐘步行范圍內(nèi)，各種功能達(dá)到均衡的混合 —— 居住、工作、購(gòu)物、就學(xué)、宗教活動(dòng)與娛樂(lè)） 精密交通網(wǎng)絡(luò) 1）鄰里之間由軌道交通串連 2）鄰里交通要注重步行交通（街道斷面的設(shè)計(jì)） 足夠的建筑密度 1）提高土地與基礎(chǔ)設(shè)施的利用率，從而相對(duì)降低市政開(kāi)發(fā)成本 2）增強(qiáng)社區(qū)活力 尊重傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格 請(qǐng)看右邊→ 項(xiàng)目初步總評(píng)設(shè)想 5 分鐘步行半徑 新城市主義的介紹及啟示 7 “新城市主義”的三個(gè)層面 層面一：區(qū)域 新城市主義十分重視區(qū)域規(guī)劃，因?yàn)樗麄冋J(rèn)識(shí)到許多與城市規(guī)劃相關(guān)的問(wèn)題只有上升到區(qū)域?qū)用?，制定出整體的策略才能有效解決 借鑒與啟發(fā)： 路網(wǎng)設(shè)計(jì)：當(dāng)住區(qū)規(guī)模較大時(shí)，住區(qū)已不只承載住區(qū)內(nèi)部交通，它還承載著城市層級(jí)的疏散；住區(qū)不能孤立封閉地自行設(shè)計(jì)內(nèi)部路網(wǎng)，而應(yīng)從區(qū)域的角度看待路網(wǎng)的設(shè)計(jì)與交通組織 對(duì)城市：若城市路網(wǎng)過(guò)疏，易造成交通擁擠、堵塞 對(duì)住區(qū)：只在住區(qū)外圍與城市駁接，造成小區(qū)公交出行不便小區(qū)內(nèi)穿梭巴士運(yùn)營(yíng)成本高 公建配套 1）要從區(qū)域的整體配建，以免重復(fù)投資造成浪費(fèi)（政府宏觀規(guī)劃；開(kāi)發(fā)商發(fā)揮積極性 ) 2）公建設(shè)施要與公共交通相連，提高可達(dá)性，利于共享 項(xiàng)目初步總評(píng)設(shè)想 公建 公建 公建 公建 交通動(dòng)線 新城市主 義的介紹及啟示 層面二：鄰里、街區(qū)、廊道 鄰里適宜的規(guī)模和突出的中心 TND—— 中心到邊界的距離為 1/4 英里（約 400 米） TOD—— 從交通站和商業(yè)組成的核心地區(qū)到社區(qū)邊界 600 米步行距離“規(guī)模”、“中心”對(duì)社區(qū)建設(shè)的重要性 借鑒與啟發(fā)： 1）北美千篇一律的郊區(qū)蔓延，依托于網(wǎng)格道路的發(fā)展，造成的是同質(zhì)的景觀，沒(méi)有中心的郊區(qū)使人在單調(diào)乏味中迷失方向。 新城市主義注重形成具有城市文脈特征的小城和具有明確的鄰里中心的居住環(huán)境， —— 利于形成認(rèn)同感 2）鄰里規(guī)模（距離半徑）是以人步行舒適度來(lái)衡量的 經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)舒適步 行距離大約為 500 米，但并不是一個(gè)恒定的數(shù)字 A、不同地點(diǎn)人們對(duì)它的心理感受距離不同（不同設(shè)施的布置應(yīng)區(qū)別對(duì)待） B、不同的處理形式（路途中），距離在人們心理上的感知度不同 （如：樹蔭、遮陽(yáng)棚等遮陽(yáng)措施；路面的材質(zhì)；路途中的景色 ) 請(qǐng)看右邊→ 3）鄰里中的居住密度居住密度隨著接近社區(qū)鄰里中心而增加 4）對(duì)中心的需求和依賴性不同如：有車族對(duì)公交站（甚至中心商業(yè)）的依賴性相對(duì)不強(qiáng) —— 影響不同房型在住區(qū)中分布的位置不同 鄰里中優(yōu)先考慮公共空間 1）公眾利益大于私人利益 A、緊湊私宅用地，創(chuàng)造公共空 間 B、景觀資源共享 ,提升住區(qū)的整體品質(zhì) 2）注重公共空間的創(chuàng)造 A、保護(hù)原有地形地貌，做為公共空間可利用的資源 B、公共建筑占據(jù)重要的位置 C、街道是重要的公共空間 混合利用、多樣化 請(qǐng)看下頁(yè)↓ 新城市主義的介紹及啟示 新城市主義的主張者認(rèn)為：城市的特色來(lái)自對(duì)環(huán)境的混合使用，使居民、工作單位、商業(yè)活動(dòng)等集中地融入鄰里和地區(qū)的生活中針對(duì)于雅典憲章主張：交通、生活、工作、休憩四個(gè)功能區(qū)分割、相對(duì)獨(dú)立 1）不同年齡的居民和不同收入階層的居民構(gòu)成 老人和兒童的存 在為社區(qū)注入活力 混合型居住人口能夠增加人們對(duì)商品和服務(wù)的不同需求，從而有助于街區(qū)商業(yè)走向繁榮 2）不同的住宅類型：公寓、獨(dú)戶住宅、聯(lián)排住宅等 住宅在戶型、面積和價(jià)格方面具有多樣性是社區(qū)混合的前提 不同的居住建筑根據(jù)需要位于鄰里中不同的位置，同時(shí)考慮綠化空間和公共空間的營(yíng)造 3)商業(yè)建筑、辦公建筑和居住建筑的混合 在鄰里街坊內(nèi)或以公交站點(diǎn)為中心步行距離為半徑的范圍內(nèi)，布置商店、綠地、中小學(xué)、活動(dòng)中心以及盡可能多的就業(yè)崗位 優(yōu)點(diǎn)： 方便生活； 增加就業(yè)； 減少上下班鐘擺式交通； 增加社區(qū)活力 請(qǐng)看右邊 → 新城市主義的社區(qū)結(jié)構(gòu)是通過(guò)對(duì)街道、街區(qū)和建筑的精心組織而實(shí)現(xiàn)的 層面三：街道、街塊、建筑 街道 1）街道的組成和等級(jí)應(yīng)該同時(shí)為小汽車和行人提供方便 提供居民步行、休息和會(huì)面的場(chǎng)所的良好公共環(huán)境 （住區(qū)密度不同，不能生硬的搬用街道的寬度） —— 人車分行 —— 人車共存 B、 DPZ 認(rèn)為最佳的街道空間比例位 1： 1，最大不超過(guò) 1： 6 （樹木可彌補(bǔ)街道過(guò)寬） C、為促進(jìn)鄰里交往和街道生活復(fù)蘇，要求商業(yè)建筑，甚至各個(gè)住宅的入口面向街道 D、在街邊應(yīng)留出足夠的建筑退后帶，并設(shè)計(jì)一些門廊、涼棚、露臺(tái)等建筑過(guò)渡空間，增強(qiáng)建 筑與街道生活的溝通（注重人行道的設(shè)計(jì) —— 新城市主義街道設(shè)計(jì)重點(diǎn)之一） 人車混行 —— 人車分行 —— 人車共存 2）街道的設(shè)計(jì)要考慮以下因素： A、街道高度與寬度的比例，人行道、車道的寬度，景觀分隔帶的設(shè)計(jì)以及停車位的安排，除要滿足小汽車通行、停放，要求能夠 請(qǐng)看下頁(yè)↓ 新城市主義的介紹及啟示 借鑒與啟發(fā) A、街道作為社區(qū)公共生活的重要組成部分 B、增強(qiáng)街道立面的豐富性，增強(qiáng)街道活力 如：中國(guó)住宅的管理形式與國(guó)外不同，多采用組團(tuán)院落空間，要注重院落空間與街道空間溝通 E、交叉口是新城市主義街道設(shè)計(jì)的另一重點(diǎn) 減少人 行道間的間距； 降低車速 借鑒與啟發(fā) 注重道路裝置的設(shè)計(jì)（萬(wàn)科的實(shí)踐中） 承接上頁(yè)↑ 請(qǐng)看右邊→ F、注重街道與廣場(chǎng)、花園的結(jié)合，創(chuàng)造活動(dòng)空間 街塊（區(qū)）適宜的尺度與規(guī)模 1）街區(qū)是表現(xiàn)建筑形式和城市空間的場(chǎng)所 2）城市居住街區(qū)網(wǎng)格結(jié)構(gòu)的尺度隨居住建筑的尺度在不斷發(fā)生變化 3）新城市主義認(rèn)為 250－ 600 英尺（ 75 米－ 180 米）的街區(qū)是適宜的 建筑形式 1）住宅與公共建筑形式要不同，公共建筑做為地標(biāo)性建筑 2）建筑物的風(fēng)格應(yīng)與周邊建筑語(yǔ)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)尊重當(dāng)?shù)氐奈幕c歷史傳統(tǒng)（有些人批判新城市主義項(xiàng)目強(qiáng) 調(diào)視覺(jué)形態(tài)重于規(guī)劃實(shí)態(tài)） 3）有相應(yīng)的條例規(guī)定建筑的高度、形式等 1 2 演