【正文】 % % % % 230300 / / / % % % % % % % 180230 / / % % % % % % % % 150180 / / % % % % % % % % 120150 % % % % % % % % % % 100120 % % % % % % % % % % 80100 % % % % % % % % % % 7080 % % % % % % % % / % 6070 % % % % % % % % / % 5060 % % % % % % % / / % 4050 % % % % % % % / / % 3040 % % % % % % / / / % ≤ 30 % % % % % / / / / % total % % % % % % % % % % 面積段 總價段 近兩個月以來福州簽約面積主要為 90130 ㎡的中等 戶型， 200 ㎡以上也占較大比例。 福州商業(yè)容量過于飽和，傳統(tǒng)商業(yè)中心競爭激烈，隨著城市發(fā)展，未來將出現(xiàn)一個中心多個副中心的商業(yè)格局； 城市交通快速發(fā)展為新商圈出現(xiàn)帶來機(jī)會； 老商圈交通擁堵、規(guī)劃落后，為新商圈的發(fā)展提供機(jī)遇； 成型的商圈應(yīng)具備包含主力百貨、餐飲、娛樂、生活、精品店功能的完善消費體系； 現(xiàn)有商圈以點、線型布局為主，或多或少制約了商圈的群聚效力，面型商業(yè)布局能夠使商 圈充分發(fā)揮商業(yè)集中的優(yōu)勢； 商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查總結(jié) 倘若本案跟從大眾，定位為普通的商業(yè)中心，而毫無特色，則競爭甚是激烈，項目開發(fā)風(fēng)險較大； 目前福州缺少專業(yè)特色的商業(yè)中心，因此本項目的商業(yè)可以填補(bǔ)市場空白，走差異化路線，從而在市場中脫穎而出，以特色制勝。年齡段在 25— 50 歲左右 以往的高樓 由于大都面向企業(yè)因此未能實現(xiàn)衣食住行一體化。在私人小汽車急劇增加的帶動下，大量城市人口向郊區(qū)遷徙。杜安尼（ Andres Duany）伊麗莎白 2020 年號召來自世 界各地的頂尖設(shè)計師參與設(shè)計，全部工程于 2020年 4 月完工。由于長期工作在該區(qū)域或周邊區(qū)域，為方便工作和生活而進(jìn)行購買 福州商業(yè)市場從 09 年 1 月至 10 年 1 月，累計新增供應(yīng) 萬平米，累計成交備案 萬平米，去化率為 %，未來兩年商業(yè)供應(yīng)量約為 60 萬平米，整體商業(yè)市場供銷總體處于平穩(wěn)狀態(tài)； 商業(yè)市場供銷總體處于平穩(wěn)狀 福州目前各片區(qū)商業(yè)價格情況 本案所處區(qū)域目前沒有在售樓盤，二手店面出售價格在 45 萬元 /平米之間，處于市區(qū)平均水平 福州現(xiàn)有商圈分布及未來新增商業(yè)分布 東區(qū) 東區(qū)商圈空白明顯 東區(qū)開發(fā)成熟 ，人口發(fā)展較快，但目前成熟商圈仍處于空白狀態(tài)； 未來的萬達(dá)項目，由于地理位置處于邊緣，仍難以覆蓋到整個東區(qū)； 商業(yè)市場容量分析 福州人均商業(yè)面積比例較高，市場份額趨于飽和，但本案憑借東二環(huán)及地鐵 3 號線的交通優(yōu)勢可輻射東二環(huán)沿線及東區(qū)板塊合計近 50 萬常住人口 福州人均商業(yè)面積超過 2 平方米，與國內(nèi)其他主要城市比較處于較高比例，商業(yè)份額相對飽和，商圈競爭激烈。 2020 年 今年福州房地產(chǎn)市場依然存在供應(yīng)短缺的矛盾，并由于各方資金依然寬松，城市化進(jìn)程不斷提速，促使福州樓市持續(xù)高位運 行，但將進(jìn)入高位調(diào)整期，房價漲幅將明顯趨緩，將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的高位運行態(tài)勢。地鐵 2 號線經(jīng)過項目北面，在晉安區(qū)委那邊設(shè)出口。 晉安區(qū)的樓市版圖日趨成熟，細(xì)分到板塊，分布于五四北板塊、市中心板塊以及 東區(qū)板塊。全區(qū)總面積 552 平方公里。 海西戰(zhàn)略之一 金融街開建 海峽金融街項目位于福州市閩江北岸鰲峰片區(qū)，規(guī)劃面積約 公頃（ 952畝）。其結(jié)果，整個城市建筑密度趨近由當(dāng)時的社會經(jīng)濟(jì)條件所決定的市場水平；慢速調(diào)整主要發(fā)生在城市 邊緣區(qū)，使得城市空間范圍循水平方向向外擴(kuò)展，因此城市外觀看起來由內(nèi)向外呈現(xiàn)漸進(jìn)變化特點。 資金要求：看重實際 發(fā)生的現(xiàn)金流，避免長時間承受資金壓力。 福州中心復(fù)興 9 大福州發(fā)展架構(gòu) 依托海西發(fā)展戰(zhàn)略，福州市構(gòu)建“大福州”城市空間結(jié)構(gòu)，跳出鼓臺發(fā)展空間，跨越閩江、烏龍江向南臺島、南嶼南通、青口地區(qū)擴(kuò)展。 進(jìn)入新的發(fā)展階段，晉安區(qū)將以服務(wù)海西、呼應(yīng)東擴(kuò)為目標(biāo)，著力推進(jìn)福州東區(qū)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)中心、總部經(jīng)濟(jì)中心、次中央商務(wù)中心、生態(tài)農(nóng)業(yè)示范中心、壽山石文化旅游中心建設(shè)。 對福州樓市的機(jī)會點 依靠臺資企業(yè)推動的經(jīng)濟(jì)增長逐步減速 ,未來經(jīng)濟(jì)增長需要新的驅(qū)動力 ,否則難以支撐收入和外來人口的持續(xù)增長 ,尤其是二產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)短期難以轉(zhuǎn)化 ,對就業(yè)的吸納力可能逐步下降。 國家相關(guān)部門在 09 年底已逐步出臺政策對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，使得交易量已呈下跌之勢，整個房地產(chǎn)市場未來走向目前尚未明朗； 該項 目較大，投入資金多，且要求對安置房先行開發(fā)建設(shè)，這對開發(fā)商的資金實力是一個考驗?？們r段基本在 80180 萬元范圍內(nèi)，成梭子型。 “海西”大勢，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，商業(yè)前景甚好！因此依托“海西”這個背景，商業(yè)定有所為！ 市場環(huán)境給我們的啟發(fā)： 項目產(chǎn)品定位 PART 2 項目土地屬性分析 項目物業(yè)發(fā)展方向 項目客戶價值分析 項目競爭分析 項目競爭策略選擇 * * 權(quán)力 財富 穩(wěn)定資產(chǎn) 階層 新資產(chǎn)階層 富裕市民 一般市民 中端 高端 客戶結(jié)構(gòu)模型 目標(biāo)客戶特征 關(guān)鍵詞 注解 客戶背景 年齡： 3050 職業(yè)：企事業(yè)單位中高層管理人員、 公務(wù)員、教師 私營業(yè)主 區(qū)域：項目周邊區(qū)域為主，市區(qū)其他區(qū)域為輔；福州八縣，特別以長樂、連江、福清為主 客戶收入穩(wěn)定且事業(yè)基本定型，市區(qū)客戶由于習(xí)慣在城市中心生活進(jìn)行購買，八縣客戶追求城市生活而進(jìn)行購買 置業(yè)用途 第一居所購買客戶以使用型為主 非第一居所項目以資產(chǎn)持有和投資為主 二次置業(yè)為主，改善型居 住 /投資。其中 30— 45 歲年齡段的客戶預(yù)計將占整個項目購買人群的 70%以上 置業(yè)層次 我們希望六本木新興商業(yè)區(qū)能夠成為城市改造的模式，并以此作為一個契機(jī)來改變城市面貌。 美國大量郊區(qū)化帶來了相應(yīng)問題 城市中心衰退 傳統(tǒng)的郊區(qū)生活模式存在的問題暴露出來 1）過于依賴汽車（小孩、老人） （家庭分工模式的變化） 2）缺少 鄰里觀念 3）過長的通勤距離 郊區(qū)蔓延（郊區(qū)建設(shè)的低質(zhì)量，景觀、建筑千篇一律） 請看下邊↓ 城市中心化（ Urbanism） 城市郊區(qū)化（ Suburbanism） 新城市主義（ New Urbanism） 新城市主義的介紹及啟示 “新城市主義”的產(chǎn)生 4 1993 年 10 月，美國 6 位建筑師在佛吉尼亞州亞歷山大市召開了第一屆“新城市主義大會”（ the Congress for the New Urbanism） 與會代表： 170 多位各個領(lǐng)域的專家學(xué)者、開發(fā)商 標(biāo)志著新城市主義思想經(jīng)過多 年孵化終于破殼而出，新城市主義組織的集結(jié)成型以及新城市主義運動的正式來臨 請看右邊→ 5 什么是“新城市主義” 什么是新城市主義 ? 新城市主義并不“新”（并非獨創(chuàng)） 新城市主義是現(xiàn)代主義批判的產(chǎn)物，同時又是基于六十和七十年代各種建筑和城市研究的成果 如：混合利用、步行尺度、公共空間、密集社區(qū) 新城市主義的“新” —— 新城市主義的誕生，有其特殊的社會意義。 7 六本木的空中花園 請看右邊→ 六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風(fēng)格的景觀，強(qiáng)調(diào)了可參與性，為大城市帶來清新的田園景觀 新城 市主義的介紹及啟示 實例： Seaside 1 1981 年開始建設(shè)的位于佛羅里達(dá)州的 Seaside 主要設(shè)計者：安德雷斯成立于 1959 年的森集團(tuán)（ Mori Building Co., Ltd.）決定引入法國的建筑手法，以概念式的文化中心為訴求重點，針對六本木原有特色加以設(shè)計，營造出一個全新的未來城市。為提升生活品質(zhì)，而進(jìn)行換房的購買者，包括連江、長樂、福清等地客戶 2020 年底國 家出臺了一系列政策，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來利好消息，商業(yè)市場復(fù)蘇，復(fù)蘇時間比普通住宅來得晚點。 09 年福州房價之所以快速上漲主要有三大原因：一是高流動性下的投資需求快速進(jìn)入市場；二是開發(fā)商目前資金較為充裕，無降價動力；三是住宅供應(yīng)量捉襟見肘。 整體上該區(qū)域?qū)儆谑兄行臇|部，已成為相當(dāng)成熟商圈，區(qū)域獨立一個商圈，是一個次城市中心，輻射 市中心東區(qū)部分客戶及向東以橋頭堡的地位吸引東區(qū)域廣大客群； 倉山商圈 東區(qū)商圈 王莊商圈 火車站商圈 金山廣場商圈 晉安區(qū)，長樂中路東西兩側(cè)，原王莊新村、晉連新村等地塊 萬達(dá)商圈 連江 福清 /長樂 /平潭 閩清 /閩侯 連江 /寧德 市中心 永泰 土地屬性分析－交通輻射 地塊區(qū)位上屬于市中心區(qū)東部，晉安區(qū)；經(jīng)東二環(huán)福馬路及國貨路可便捷到達(dá)各處，輻射力涵蓋晉安區(qū)、臺江區(qū)，是城市次中心區(qū)的重要節(jié)點。代表樓盤有“日出印象” “武夷綠洲”，以首次置業(yè)、首次改善產(chǎn)品為主。 閩侯板塊 別墅聚集區(qū) 閩侯發(fā)展方向 福州市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分布 晉安區(qū)區(qū)位 晉安區(qū)位于福州市區(qū)東北部，東與馬尾區(qū)、連江縣，西與鼓樓區(qū)、閩侯縣，北與羅源縣，南與倉山區(qū)接壤，是一個城鄉(xiāng)結(jié)合、山區(qū)平原結(jié)合的新城區(qū)。 海西戰(zhàn)略體系 海西戰(zhàn)略之一 福州（平潭）綜合實驗區(qū) 實驗區(qū)的發(fā)展定位為探索兩岸交流合作先行先試的示范區(qū)和海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)科學(xué)發(fā)展的先行區(qū)。由于快速調(diào)整，垂直（向上）方向的再開發(fā)與城市邊緣區(qū)水平方向再開發(fā)在同一時間發(fā)生，使得城市外觀看起來十分現(xiàn)代化。 開發(fā)目的：本項目的最終戰(zhàn)略目標(biāo)為實現(xiàn)銷售利潤最大化和品牌價值最大化。 8 投洽會上傳來消息，福州市公布了未來三到五年，將實施中心城區(qū) 1800多萬平方米的危舊房改造工程，共八幅地塊，并對外招商開發(fā)。規(guī)劃期內(nèi)在推進(jìn)老城舊屋區(qū)改造、改善居住環(huán)境的 同時，重點做好晉安區(qū)改造提升、南臺島開發(fā)建設(shè)的文章，建設(shè)晉安新城、東部新城，培育城市新的中心。 晉安河?xùn)|岸、福新路、火車站和福馬路等地區(qū)次商務(wù)中心建設(shè)逐步推進(jìn)，鼓山新區(qū)、新店新區(qū)建設(shè)和舊屋區(qū)改造全面推進(jìn)，城市綜合配套設(shè)施日趨完善。 福州經(jīng)歷了第二輪高速發(fā)展期 ,經(jīng)濟(jì)、人口和城市建設(shè)都獲得了快速發(fā)展。 機(jī)會（ O） 項目土地評級（ 5 級制 ,A 級為最優(yōu)） 土地屬性分析－項目土地評級及定位 項目土地屬性，結(jié)論 —————— 市中心 /大規(guī)模 /綜合開發(fā)項目 王莊地塊 根據(jù)宗地現(xiàn)狀分析，地塊位于極為稀缺的市中心地塊，周邊各項配套成熟，地塊位置視野開闊，地塊面積大、同時沿晉河景觀視野較佳，適宜開發(fā)大盤打造高端產(chǎn)品，周邊商業(yè)氛圍成熟，商業(yè)開發(fā)條件成熟。 0912 及 101 普通商品住宅備案交叉情況 09 年至 10 年 1 月各板塊普住備案情況 板塊 北江濱板塊 倉山板塊 東區(qū)板塊 金山板塊 馬尾板塊 市中心板塊 五四北板塊 西區(qū)板塊 月份 成交量 成交均價 成交量 成交均價 成交量 成交均價 成交量 成交均價 成交量 成交均價 成交量 成交均價 成交量 成交均價 成交量 成交均價 0901 — 4830 4934 5809 5734 8767 5991 7706 0902 6288 5655 5533 6039 6997 9119 6971 6747 0903 7374 6098 5624 6213 6357 9963 6493 6529 0904 7241 6468 5902 6238 6324 10140