【正文】 業(yè)主 由于長期工作在該區(qū)域或周邊區(qū)域，為方便工作和生活而進(jìn)行購買 地塊特質(zhì) 除幾塊零散小地塊外，其他幾塊地塊較為完整，且體量大，可操作空間較大；項(xiàng)目西面緊鄰福州晉安河，擁有稀缺景觀資源。 2020 年號召來自世 界各地的頂尖設(shè)計(jì)師參與設(shè)計(jì)，全部工程于 2020年 4 月完工。 B 區(qū)作為商業(yè)、文化、信息中心一并設(shè)置了旅館、櫸樹坂綜合體、朝日電視等 C：由 4 棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調(diào) D：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構(gòu)成 表面上看來，六本木新城只是一個垂直式的庭園都 市，實(shí)際上它企圖改變城市的既定構(gòu)造，希冀打造出一個具有文化與靈魂的新生命 —— 一個“城市中的城市”。杜安尼（ Andres Duany）伊麗莎白 商業(yè) 休閑 娛樂 居住 教育 休閑 居住 都市核心帶 休閑公園 SO HO 主題商城 居住 BLOCK 街區(qū) 總體規(guī)劃說明 新城市主義的介紹及啟示 TND 模式（社區(qū)鄰里層面的規(guī)劃設(shè)計(jì)） 社區(qū)的基本單元是鄰里（鄰里間以綠化分隔，鄰里之間利用公交組織） 五分鐘的步行鄰里規(guī)模 優(yōu)先考慮公共空間 多功能復(fù)合（在一個鄰里社區(qū)的 5 分鐘步行范圍內(nèi)，各種功能達(dá)到均衡的混合 —— 居住、工作、購物、就學(xué)、宗教活動與娛樂） 精密交通網(wǎng)絡(luò) 1）鄰里之間由軌道交通串連 2）鄰里交通要注重步行交通（街道斷面的設(shè)計(jì)） 足夠的建筑密度 1）提高土地與基礎(chǔ)設(shè)施的利用率，從而相對降低市政開發(fā)成本 2）增強(qiáng)社區(qū)活力 尊重傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格 請看右邊→ 項(xiàng)目初步總評設(shè)想 5 分鐘步行半徑 新城市主義的介紹及啟示 7 “新城市主義”的三個層面 層面一：區(qū)域 新城市主義十分重視區(qū)域規(guī)劃，因?yàn)樗麄冋J(rèn)識到許多與城市規(guī)劃相關(guān)的問題只有上升到區(qū)域?qū)用?，制定出整體的策略才能有效解決 借鑒與啟發(fā)： 路網(wǎng)設(shè)計(jì)：當(dāng)住區(qū)規(guī)模較大時，住區(qū)已不只承載住區(qū)內(nèi)部交通，它還承載著城市層級的疏散；住區(qū)不能孤立封閉地自行設(shè)計(jì)內(nèi)部路網(wǎng)，而應(yīng)從區(qū)域的角度看待路網(wǎng)的設(shè)計(jì)與交通組織 對城市：若城市路網(wǎng)過疏，易造成交通擁擠、堵塞 對住區(qū)：只在住區(qū)外圍與城市駁接，造成小區(qū)公交出行不便小區(qū)內(nèi)穿梭巴士運(yùn)營成本高 公建配套 1）要從區(qū)域的整體配建，以免重復(fù)投資造成浪費(fèi)（政府宏觀規(guī)劃；開發(fā)商發(fā)揮積極性 ) 2）公建設(shè)施要與公共交通相連，提高可達(dá)性，利于共享 項(xiàng)目初步總評設(shè)想 公建 公建 公建 公建 交通動線 新城市主 義的介紹及啟示 層面二：鄰里、街區(qū)、廊道 鄰里適宜的規(guī)模和突出的中心 TND—— 中心到邊界的距離為 1/4 英里（約 400 米） TOD—— 從交通站和商業(yè)組成的核心地區(qū)到社區(qū)邊界 600 米步行距離“規(guī)?！?、“中心”對社區(qū)建設(shè)的重要性 借鑒與啟發(fā)： 1）北美千篇一律的郊區(qū)蔓延，依托于網(wǎng)格道路的發(fā)展，造成的是同質(zhì)的景觀，沒有中心的郊區(qū)使人在單調(diào)乏味中迷失方向。在私人小汽車急劇增加的帶動下，大量城市人口向郊區(qū)遷徙。社區(qū)商業(yè)街在 A、B 兩棟住宅之間，位于 A 棟住宅底部，它通過一個很不引人注目的開口面向六本木中心道路 —— 櫸樹坂大道，但內(nèi)部小尺度的空間卻營造得很是令人舒適。以往的高樓 由于大都面向企業(yè)因此未能實(shí)現(xiàn)衣食住行一體化。 六本木 日本目前規(guī)模最大的都市再開發(fā)成功項(xiàng)目 東京是快速成長的全球性城市，同時也是人口最為稠密、經(jīng)濟(jì)增長最快的亞太地區(qū)的全球性城市，東京中心區(qū)的發(fā)展模式采用了老中心區(qū)與 多個新中心區(qū)分層次并進(jìn)策略來適應(yīng)快速城市化的發(fā)展需求。年齡段在 25— 50 歲左右 長期生活在該區(qū)域，對居住和生活的地域依附性強(qiáng)； 福州商業(yè)容量過于飽和，傳統(tǒng)商業(yè)中心競爭激烈，隨著城市發(fā)展，未來將出現(xiàn)一個中心多個副中心的商業(yè)格局； 城市交通快速發(fā)展為新商圈出現(xiàn)帶來機(jī)會； 老商圈交通擁堵、規(guī)劃落后，為新商圈的發(fā)展提供機(jī)遇； 成型的商圈應(yīng)具備包含主力百貨、餐飲、娛樂、生活、精品店功能的完善消費(fèi)體系； 現(xiàn)有商圈以點(diǎn)、線型布局為主，或多或少制約了商圈的群聚效力，面型商業(yè)布局能夠使商 圈充分發(fā)揮商業(yè)集中的優(yōu)勢； 商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查總結(jié) 倘若本案跟從大眾，定位為普通的商業(yè)中心，而毫無特色，則競爭甚是激烈，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險較大； 目前福州缺少專業(yè)特色的商業(yè)中心，因此本項(xiàng)目的商業(yè)可以填補(bǔ)市場空白，走差異化路線，從而在市場中脫穎而出，以特色制勝。目前主力均價集中 1000011000 之間，市中心與江濱高端項(xiàng)目均價 1600025000元之間。 50 以下 5070 7090 90110 110130 130150 150180 180200 200 以上 total 500 / / / / / / / % % % 300500 / / / / / % % % % % 230300 / / / % % % % % % % 180230 / / % % % % % % % % 150180 / / % % % % % % % % 120150 % % % % % % % % % % 100120 % % % % % % % % % % 80100 % % % % % % % % % % 7080 % % % % % % % % / % 6070 % % % % % % % % / % 5060 % % % % % % % / / % 4050 % % % % % % % / / % 3040 % % % % % % / / / % ≤ 30 % % % % % / / / / % total % % % % % % % % % % 面積段 總價段 近兩個月以來福州簽約面積主要為 90130 ㎡的中等 戶型， 200 ㎡以上也占較大比例。 均價方面， 08 年全市均價一路下滑，最低跌至 6346 元 /㎡， 09 年春節(jié)之后開始一路攀升，并且幅度較大，至 10 年 1 月，均價已高至 1 萬元 /㎡。 目位處福州東擴(kuò)南進(jìn)城市發(fā)展路線的重要區(qū)域，擁有很好的發(fā)展前景； 項(xiàng)目占地面積 畝，是傳統(tǒng)市中心的絕對大盤，為企業(yè)打造標(biāo)桿項(xiàng)目，提供了良好的機(jī)會； 項(xiàng)目高度不受限，有機(jī)會建造一座超高層項(xiàng)目，成為區(qū)域第一高樓，為企業(yè)打造標(biāo)桿項(xiàng)目奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； 區(qū)域商業(yè)層次較低，亟需大型高尚的商業(yè)以填補(bǔ)空白，這為本項(xiàng)目的商業(yè)提供了良好的機(jī)會。 站在運(yùn)營城區(qū)的高度運(yùn)作項(xiàng)目 當(dāng)前和今后一段時期，是晉安區(qū)實(shí)現(xiàn)從城郊型城區(qū)向都市型城區(qū)跨越，構(gòu)建“實(shí)力晉安、活力晉安、魅力晉安、合力晉安”的重要發(fā)展階段。 隨著大三通的實(shí)現(xiàn) ,以港口物流帶動 ,海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)將進(jìn)入快速發(fā)展期。代表樓盤有“萬科金域榕郡”“三盛中央公園”“家天下三木城”等，以首次置業(yè)、首次改善產(chǎn)品為主。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，金城投資區(qū)，金城民營、宦溪、泉頭工業(yè)集中區(qū)等。 福州市經(jīng)濟(jì)總量與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 19952020 年福州市 GDP 以及 2020 年保守預(yù)計(jì)（億元） 0509 年福州市經(jīng)濟(jì)迎來了快速增長； 2020 年后歷年 GDP 增速在 1015%，預(yù)計(jì) 2020 年達(dá)到 2801 億元。 福州與臺灣臺北市隔海相望 ,兩者相距約 149 海里（ 276 公里）。 海峽西岸城市群發(fā)展規(guī)劃 海西城市群從順應(yīng)空間演化的規(guī)律出發(fā)，提出 “兩點(diǎn)、一線、四軸”的城市群空間布局結(jié)構(gòu)。深圳市社科院院長樂正指出，進(jìn)行大規(guī)模的城市更新，將非常有利于釋放和提高土地的價值、完善城市功能、拓展城市增長空間。據(jù)預(yù)測，大概 2030 年左右全世界將有 50%的人口將在城市中生活，現(xiàn)在，中國的城市化水平也已經(jīng)超過了 40%。 開發(fā)周期：總約 381 畝規(guī)模，需要 4~6 年開發(fā)周期。在城市化推動房地產(chǎn)的同時，房地產(chǎn)也在影響城市化進(jìn)程，在國家相關(guān)政策帶動下，經(jīng)濟(jì)慢慢復(fù)蘇，這對于未來幾年中國的房地產(chǎn)或者是城市化進(jìn)程都是一個利好因素。 一場全國性質(zhì)“城市再開發(fā)”運(yùn)動 2020 深圳城市更新： 30 年來，隨著深圳經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，土地與空間難以為繼的矛盾日益突出。 ?？凇⑽錆h、成都等 今年海口市政府將投資重點(diǎn)投向產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、土地流轉(zhuǎn)和民生項(xiàng)目。本著高起點(diǎn)、高規(guī)劃、高品味的原則，建成后的海峽金融街以金融業(yè)為主，配以酒店等敞開式綜合現(xiàn)代服務(wù)配套 建設(shè)群，堪稱“海西第一街”。 一城：中心城 由中心城區(qū)和馬尾長安、上街大學(xué)新區(qū)、甘蔗荊溪、峽南、瑯岐、長樂吳航、長樂濱海等組團(tuán)組成 ,到 2020年預(yù)計(jì)人口將達(dá) 350萬人 ,建設(shè)用地 350平方公里 ,主要發(fā)展服務(wù)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)。 晉安區(qū) 連江縣 閩侯縣 馬尾區(qū) 倉山區(qū) 鼓樓區(qū) 臺江區(qū) 自然資源：非金屬礦產(chǎn)、地?zé)釡厝?，林地面積 4 萬公頃。 06 年晉安區(qū)由以第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)為主，隨著物流業(yè)、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集，文化經(jīng)濟(jì)促發(fā)展等，三產(chǎn)產(chǎn)值比重不斷增加。 海西發(fā)展構(gòu)筑我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要“增長區(qū)域”，福州市在其中占有絕對的重要地位，而晉安區(qū)的改造是福州培育新中心的一項(xiàng)重點(diǎn)舉措。 2020 年《政府工作報告》指出深化晉安新城控制性詳規(guī)，與長樂、閩侯、連江、平潭等重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和東部新城發(fā)展等并行，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)近期發(fā)展及重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的控制性詳規(guī)全覆蓋。 長樂中路 國貨東路 長河路 王莊街 公交站 B 地塊小學(xué) 東至長樂中路、西 至?xí)x安河，南臨國貨路，北臨則徐中學(xué)、福臨東城； 地塊規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 1. 實(shí)用地面積： 畝； 2. 總建筑面積： 1271760 ㎡ ，其中商業(yè)（餐飲、娛樂）面積≤ 190000 ㎡，公建面積≤ 20200 ㎡ 3. 容積率： ； 4. 建筑密度： 30% ； 5. 綠化率： 25%以上； 土地屬性分析－四至及項(xiàng)目指標(biāo) 宗地現(xiàn)狀 地上現(xiàn)狀 目前都未拆遷 水文狀況 西臨晉安河 特殊物 無 噪音 沿國貨路車流量大，噪音明顯，其他影響不大 周邊配套 日常商業(yè) 永輝超市象園店、萬嘉超市、興福興超市等 教育 配套 長河路小學(xué)、晉安第二中心小學(xué)、則徐中學(xué)、桃園幼兒園 娛樂休閑 瑞景商務(wù)賓館、紫陽大酒店等 公共配套 福州少年活動中心、福州博物館、衛(wèi)民醫(yī)院、象園衛(wèi)生院 公共交通 交通便利，多條公交路線途經(jīng)此地。 兩年來，全市普通商品住宅供求情況波動較大，并以年度為節(jié)點(diǎn)，形成兩種變化趨勢。 國家有關(guān)政策將如何取向，則取決于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢以及房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況。 在售高端項(xiàng)目目前概況 片區(qū) 項(xiàng)目 已供應(yīng) 面積 待推面積 主力產(chǎn)品 當(dāng)前均價（元 /平米） 去化率 市中心 片區(qū) 世茂天城 215543 24940 三房 200 臻園 224000 235% 陽光白金瀚宮 77560 0 四房 256270 25000 72% 恒力城 43416 48240 二房 719 三房 127169 21000 85% 群升國際御園 107712 0 二房 7 三房 139144 二房 17000、三房 15000 364% 江濱片區(qū) 融僑觀邸二期 87781 54808 四房 150184 1801 單元 25000、 0 05單元 19000 18三單元去化 61% 融匯江山 79119 0 四房 198220 ㎡ 16000 95% 三迪凱旋楓丹 120200 0 四房 200206 215000 149%、 25% 世歐上江城 32584 167416 三房 132149 119000、 616500 42% 公元道 1 號 449221 0 四房 219231 22020 70、 7 72去化 63% 未來兩三年內(nèi)高端供應(yīng)量預(yù)計(jì)將近 180 萬㎡ 今明兩年樓市熱點(diǎn)集中在市中心片區(qū)及江濱板塊；項(xiàng)目周邊地塊競爭較大，如【中庚帝國大苑】、【融僑公館