【正文】 定程度上會影響項(xiàng)目的檔次； 近 202000 平方米商業(yè)面積是整個(gè)項(xiàng)目最大難點(diǎn)。 長樂中路 國貨東路 長河路 王莊街 公交站 B 地塊小學(xué) 東至長樂中路、西 至?xí)x安河，南臨國貨路，北臨則徐中學(xué)、福臨東城； 地塊規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 1. 實(shí)用地面積： 畝； 2. 總建筑面積： 1271760 ㎡ ，其中商業(yè)（餐飲、娛樂）面積≤ 190000 ㎡，公建面積≤ 20200 ㎡ 3. 容積率： ； 4. 建筑密度： 30% ； 5. 綠化率： 25%以上； 土地屬性分析－四至及項(xiàng)目指標(biāo) 宗地現(xiàn)狀 地上現(xiàn)狀 目前都未拆遷 水文狀況 西臨晉安河 特殊物 無 噪音 沿國貨路車流量大，噪音明顯，其他影響不大 周邊配套 日常商業(yè) 永輝超市象園店、萬嘉超市、興福興超市等 教育 配套 長河路小學(xué)、晉安第二中心小學(xué)、則徐中學(xué)、桃園幼兒園 娛樂休閑 瑞景商務(wù)賓館、紫陽大酒店等 公共配套 福州少年活動中心、福州博物館、衛(wèi)民醫(yī)院、象園衛(wèi)生院 公共交通 交通便利，多條公交路線途經(jīng)此地。 整體上該區(qū)域?qū)儆谑兄行臇|部，已成為相當(dāng)成熟商圈，區(qū)域獨(dú)立一個(gè)商圈，是一個(gè)次城市中心，輻射 市中心東區(qū)部分客戶及向東以橋頭堡的地位吸引東區(qū)域廣大客群； 倉山商圈 東區(qū)商圈 王莊商圈 火車站商圈 金山廣場商圈 晉安區(qū)，長樂中路東西兩側(cè)，原王莊新村、晉連新村等地塊 萬達(dá)商圈 連江 福清 /長樂 /平潭 閩清 /閩侯 連江 /寧德 市中心 永泰 土地屬性分析－交通輻射 地塊區(qū)位上屬于市中心區(qū)東部，晉安區(qū)；經(jīng)東二環(huán)福馬路及國貨路可便捷到達(dá)各處，輻射力涵蓋晉安區(qū)、臺江區(qū)，是城市次中心區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。構(gòu)建“四力晉安”，關(guān)鍵要按照黨的十七大提出的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的要求，緊緊把握“好”字當(dāng)頭、“轉(zhuǎn)”字為要這一重要主題，把推動發(fā)展轉(zhuǎn)變作為貫徹科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的重要舉措，努力為“建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)、做大做強(qiáng)省會中心城市”作出新貢獻(xiàn)。 小結(jié) 上述分析給我們的啟發(fā)： 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 中國第四級經(jīng)濟(jì)區(qū)，國家政策支持，“海西”大有可為！本項(xiàng)目可借用“海西”大勢，順勢而為，從而提升項(xiàng)目的高度！ “閩臺”經(jīng)濟(jì)，近年來互動 更加緊密，本案可依托海西“這個(gè)國家政策的大力支持背景，深刻影響到世界“閩商”和“臺商”，并提升他們投資本項(xiàng)目的欲望。 2020 年《政府工作報(bào)告》指出深化晉安新城控制性詳規(guī)，與長樂、閩侯、連江、平潭等重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和東部新城發(fā)展等并行，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)近期發(fā)展及重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的控制性詳規(guī)全覆蓋。未來五年城市產(chǎn)業(yè)群中港口物流將有較快發(fā)展 ,其他平穩(wěn)。 對福州樓市的機(jī)會點(diǎn) 依靠臺資企業(yè)推動的經(jīng)濟(jì)增長逐步減速 ,未來經(jīng)濟(jì)增長需要新的驅(qū)動力 ,否則難以支撐收入和外來人口的持續(xù)增長 ,尤其是二產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)短期難以轉(zhuǎn)化 ,對就業(yè)的吸納力可能逐步下降。 近年快速的城市發(fā)展已經(jīng)搭建了福州的骨架 ,部 分地區(qū)如馬尾區(qū)等郊縣的基礎(chǔ)設(shè)施已較為完善 ,短期內(nèi)仍將保持對人口、外資的吸附力。 海西發(fā)展構(gòu)筑我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要“增長區(qū)域”，福州市在其中占有絕對的重要地位，而晉安區(qū)的改造是福州培育新中心的一項(xiàng)重點(diǎn)舉措。代表樓盤有“日出印象” “武夷綠洲”，以首次置業(yè)、首次改善產(chǎn)品為主。 市中心板塊 連江路以西，具有優(yōu)越的地段優(yōu)勢與完善的生活配套，晉安區(qū)的代表樓盤有 “大景城”“匯誠和源居”，以首次改善產(chǎn)品為主。 晉安區(qū)新城規(guī)劃 晉安區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分布 晉安區(qū) 1 2 3 五四北板塊 鐵路干線以北的區(qū)域，包括福飛路、五四北等路段，處在福州中央商務(wù)區(qū)后花園的位置，貴新特長隧道工程的修建改變福州“北大門”相對閉 塞的現(xiàn)狀。 06 年晉安區(qū)由以第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)為主，隨著物流業(yè)、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集，文化經(jīng)濟(jì)促發(fā)展等，三產(chǎn)產(chǎn)值比重不斷增加。 晉安區(qū)經(jīng)濟(jì)總量 與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 福州市下轄的五區(qū)八縣中，晉安區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值小于全市 1/8，經(jīng)濟(jì)地位處于五區(qū)中較低位置。 進(jìn)入新的發(fā)展階段，晉安區(qū)將以服務(wù)海西、呼應(yīng)東擴(kuò)為目標(biāo)，著力推進(jìn)福州東區(qū)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)中心、總部經(jīng)濟(jì)中心、次中央商務(wù)中心、生態(tài)農(nóng)業(yè)示范中心、壽山石文化旅游中心建設(shè)。 文物保護(hù)資源：閩王王審知陵園、宋代理學(xué)家朱熹講學(xué)堂、譯壇泰斗林紓故居。 晉安區(qū) 連江縣 閩侯縣 馬尾區(qū) 倉山區(qū) 鼓樓區(qū) 臺江區(qū) 自然資源：非金屬礦產(chǎn)、地?zé)釡厝值孛娣e 4 萬公頃。 閩侯板塊 別墅聚集區(qū) 閩侯發(fā)展方向 福州市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分布 晉安區(qū)區(qū)位 晉安區(qū)位于福州市區(qū)東北部，東與馬尾區(qū)、連江縣，西與鼓樓區(qū)、閩侯縣，北與羅源縣，南與倉山區(qū)接壤，是一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合、山區(qū)平原結(jié)合的新城區(qū)。 9909 年間，第二產(chǎn)業(yè)總值比例逐漸增加，福州市現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主； 0809 年的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，三產(chǎn)的投資增速高于其他產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)隨著海西經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來福 州港口物流等行業(yè)將有較快發(fā)展，三產(chǎn)產(chǎn)值比重將繼續(xù)增加。 沿江發(fā)展軸：以福州中心城為起點(diǎn) ,以閩江、烏龍江為依托 ,向 西可拓展至甘蔗、竹歧、向東發(fā)展至長安、瑯歧和機(jī)場周邊區(qū)域 ,重點(diǎn)發(fā)展閩江南岸 ,并與北岸形成南北岸相呼應(yīng)、亮麗的沿江城市發(fā)展軸。 一城：中心城 由中心城區(qū)和馬尾長安、上街大學(xué)新區(qū)、甘蔗荊溪、峽南、瑯岐、長樂吳航、長樂濱海等組團(tuán)組成 ,到 2020年預(yù)計(jì)人口將達(dá) 350萬人 ,建設(shè)用地 350平方公里 ,主要發(fā)展服務(wù)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)。 兩翼：南北翼經(jīng)濟(jì)區(qū) 南翼經(jīng)濟(jì)區(qū)：由福清的中心城區(qū)、元洪投資區(qū)（海口城頭）、江陰工業(yè)集中區(qū)（江陰漁溪）、龍?zhí)锔呱?、鏡洋東張等組團(tuán)組成 ,規(guī)劃用地面積達(dá) 200 平方公里 ,人口 175 萬人 ,充分利用豐富的港口資源條件 ,發(fā)展港口工業(yè)及其它臨海重工業(yè) ,建設(shè)成為福州市乃至全省經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要產(chǎn)業(yè)基地。 大福州發(fā)展架構(gòu) 依托海西發(fā)展戰(zhàn)略，福州市構(gòu)建“大福州”城市空間結(jié)構(gòu)，跳出鼓臺發(fā)展空間，跨越閩江、烏龍江向南臺島、南嶼南通、青口地區(qū)擴(kuò)展。 福州位于特大城市上海和廣州之間。本著高起點(diǎn)、高規(guī)劃、高品味的原則，建成后的海峽金融街以金融業(yè)為主，配以酒店等敞開式綜合現(xiàn)代服務(wù)配套 建設(shè)群，堪稱“海西第一街”。 海西戰(zhàn)略體系 海西戰(zhàn)略之一 福州（平潭）綜合實(shí)驗(yàn)區(qū) 實(shí)驗(yàn)區(qū)的發(fā)展定位為探索兩岸交流合作先行先試的示范區(qū)和海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)科學(xué)發(fā)展的先行區(qū)。 “兩點(diǎn)”指福州大都市區(qū)和廈泉漳大都市區(qū)； “一線”指沿海城鎮(zhèn)密集地帶； “四軸”指“南 (平 )三（明）龍（巖）發(fā)展軸”、“福（州）武（夷山）發(fā)展軸”、“中部（三明至泉州、莆田）發(fā)展軸”和“廈（門）龍（巖）發(fā)展軸”。 國家發(fā)展戰(zhàn)略將以區(qū)域發(fā)展戰(zhàn) 略為主 2020 年以來，國家近來陸續(xù)批準(zhǔn)了一系列區(qū)域規(guī)劃和區(qū)域性文件 這些由地方政府主導(dǎo)而上升為國家戰(zhàn)略層面的區(qū)域開發(fā)規(guī)劃。 ?？?、武漢、成都等 今年?？谑姓畬⑼顿Y重點(diǎn)投向產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、土地流轉(zhuǎn)和民生項(xiàng)目。應(yīng)該說，繼 2020年蒼霞棚屋區(qū)改造以及 2020 年八一七路中軸線改造工程之后，此次是福州最大的舊城改造項(xiàng)目。 福州中心復(fù)興 9而《深圳市城市更新辦法》則標(biāo)志著深圳的城市發(fā)展正由過去的以增量土地開發(fā)為主向存量土地“再開發(fā)”為主轉(zhuǎn)變邁出了重要一步。 一場全國性質(zhì)“城市再開發(fā)”運(yùn)動 2020 深圳城市更新： 30 年來，隨著深圳經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，土地與空間難以為繼的矛盾日益突出。由于快速調(diào)整，垂直（向上）方向的再開發(fā)與城市邊緣區(qū)水平方向再開發(fā)在同一時(shí)間發(fā)生，使得城市外觀看起來十分現(xiàn)代化。 城市最佳再開發(fā)是一個(gè)建筑資產(chǎn)逐步更新的調(diào)整過程，在此過程中，過去的建筑密度提高到更適應(yīng)當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場水平。 從工業(yè)社會到信息社會，從過度開發(fā)到可持續(xù)發(fā) 展， 21 世紀(jì)毫無疑問會是一個(gè)“城市世紀(jì)”。在城市化推動房地產(chǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)也在影響城市化進(jìn)程，在國家相關(guān)政策帶動下，經(jīng)濟(jì)慢慢復(fù)蘇，這對于未來幾年中國的房地產(chǎn)或者是城市化進(jìn)程都是一個(gè)利好因素。 開發(fā)商品牌 開發(fā)商資金實(shí)力 開發(fā)商開發(fā)能力 民企 自有資金實(shí)力 融資能力 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的推進(jìn)能力 看重實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金流，注重風(fēng)險(xiǎn) 避免長時(shí)間承受資金壓力，風(fēng)險(xiǎn)最小化 能較好的推進(jìn)項(xiàng)目 外來企業(yè) 缺乏品牌支持 開發(fā)背景 :正榮集團(tuán)于 2020 年 2 月 4 日拍得宗地 202002 號位于則徐中學(xué)、福臨東城以南，晉安河以東，國貨路以北，長樂中路以西地塊。 資金要求：看重實(shí)際 發(fā)生的現(xiàn)金流，避免長時(shí)間承受資金壓力。深圳某工業(yè)園總公司戰(zhàn)略實(shí)施方案（節(jié)選） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目開發(fā)定位 項(xiàng)目銷售推廣定位 Part1 Part2 Part3 開發(fā)背景 /目的 項(xiàng)目客戶定位分析 項(xiàng)目土地屬性分析 項(xiàng)目競爭分析 類似案例借鑒 開發(fā)構(gòu)想 開發(fā)主題 開發(fā)策略 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展向 項(xiàng)目開發(fā)主題定位 本次報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目競爭策略選擇 項(xiàng)目開發(fā)背景 /目的 PART 1 地價(jià)成本： 8563 元 /平米的土地成本，在同期類似區(qū)域土地中屬于中上水平，在福州現(xiàn)存土地中屬于較高水平。 開發(fā)周期：總約 381 畝規(guī)模，需要 4~6 年開發(fā)周期。 開發(fā)目的：本項(xiàng)目的最終戰(zhàn)略目標(biāo)為實(shí)現(xiàn)銷售利潤最大化和品牌價(jià)值最大化。 我國城市化進(jìn)程推動房地產(chǎn) —— “城市世紀(jì)”下中 國地產(chǎn)發(fā)展 近幾年，中國城化進(jìn)程無論從比率還是人數(shù)來看都是減緩的，巧合的是下降的 0407 正好也是房快速率增長的時(shí)期。 截止到 08 年底，我國城市化率達(dá) 443.9%，如果以每年 1%%平均速度上升，意味著中國城鎮(zhèn)人口每年都以 1400 萬 1600 萬在上升，到達(dá)發(fā)達(dá)國家 70%以上的城市化率水平至少還需 2530 年。據(jù)預(yù)測，大概 2030 年左右全世界將有 50%的人口將在城市中生活，現(xiàn)在，中國的城市化水平也已經(jīng)超過了 40%。從開發(fā)過程看，城市再開發(fā)有快速調(diào)整、慢速調(diào)整特點(diǎn)。其結(jié)果，整個(gè)城市建筑密度趨近由當(dāng)時(shí)的社會經(jīng)濟(jì)條件所決定的市場水平；慢速調(diào)整主要發(fā)生在城市 邊緣區(qū)，使得城市空間范圍循水平方向向外擴(kuò)展，因此城市外觀看起來由內(nèi)向外呈現(xiàn)漸進(jìn)變化特點(diǎn)。土地資源稀缺已經(jīng)成為制約深圳發(fā)展的一大瓶頸。深圳市社科院院長樂正指出，進(jìn)行大規(guī)模的城市更新，將非常有利于釋放和提高土地的價(jià)值、完善城市功能、拓展城市增長空間。 8 投洽會上傳來消息，福州市公布了未來三到五年，將實(shí)施中心城區(qū) 1800多萬平方米的危舊房改造工程，共八幅地塊，并對外招商開發(fā)。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，福州加速棚屋區(qū)改造，城市將迎來新一輪的發(fā)展機(jī)遇。按照?？谑小爸袕?qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的總體空間發(fā)展策略，推進(jìn)長流起步區(qū)項(xiàng)目、中心城區(qū)舊城改造項(xiàng)目。 海峽西岸城市群發(fā)展規(guī)劃 海西城市群從順應(yīng)空間演化的規(guī)律出發(fā)，提出 “兩點(diǎn)、一線、四軸”的城市群空間布局結(jié)構(gòu)。 《海峽西岸城市群發(fā)展規(guī)劃》提出構(gòu)建海峽城市群的戰(zhàn)略構(gòu)想：充分發(fā) 揮福建省比較優(yōu)勢，優(yōu)化整合內(nèi)部空間格局，聯(lián)動周邊省區(qū)，推進(jìn)兩岸合作交流，逐步形成兩岸一體化發(fā)展的國際性城市群 —— “海峽城市群”，構(gòu)筑我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要“增長區(qū)域”。 海西戰(zhàn)略之一 金融街開建 海峽金融街項(xiàng)目位于福州市閩江北岸鰲峰片區(qū)，規(guī)劃面積約 公頃（ 952畝）。 平潭島規(guī)劃 海西金融街規(guī)劃 福州區(qū)位情況 福州位于中國東南沿海、福建省東部閩江口 ,東瀕東海 ,與臺灣隔海相望 ,北、西、南三面分別與寧德市、南平市、三明市、泉州市、莆田市接壤。 福州與臺灣臺北市隔海相望 ,兩者相距約 149 海里（ 276 公里）。規(guī)劃期內(nèi)在推進(jìn)老城舊屋區(qū)改造、改善居住環(huán)境的 同時(shí)，重點(diǎn)做好晉安區(qū)改造提升、南臺島開發(fā)建設(shè)的文章，建設(shè)晉安新城、東部新城，培育城市新的中心。 北翼經(jīng)濟(jì)區(qū)：由環(huán)羅源灣地區(qū)的主要城鎮(zhèn)、工業(yè)區(qū)及羅源、連江縣城組成 ,規(guī)劃用地面積 150 平方公里 ,人口 100 萬人 ,重點(diǎn)發(fā)展環(huán)羅源灣區(qū)域 ,建成為福州港的重要港區(qū) ,海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的臨港工業(yè)基地。 雙軸線：沿海發(fā)展軸、沿江發(fā)展軸 沿海發(fā)展軸：北起羅源灣 ,經(jīng)可門、大官坂、長安、瑯歧、國際機(jī)場、濱海新城、元洪投資區(qū)到江陰港區(qū) ,通過建設(shè)沿海大通道把這些功能區(qū)聯(lián)為一體 ,使之快速形成濱海經(jīng)濟(jì)走廊。 福州市經(jīng)濟(jì)總量與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 19952020 年福州市 GDP 以及 2020 年保守預(yù)計(jì)（億元） 0509 年福州市經(jīng)濟(jì)迎來了快速增長； 2020 年后歷年 GDP 增速在 1015%，預(yù)計(jì) 2020 年達(dá)到 2801 億元。 三大產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重 馬尾經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，獨(dú)立發(fā)展的新區(qū)，以高新產(chǎn)業(yè)為主 金山新區(qū) 獨(dú)立發(fā)展的新區(qū)，住宅區(qū)與工業(yè)區(qū)并存 倉山板塊 首次、首改改產(chǎn)品為主 市中心板塊 首改、高檔改產(chǎn)品為主 五四北板塊 首次、首改改產(chǎn)品為主 東區(qū)板塊 首次、首改改產(chǎn)品為主