【正文】 用以及大三通的帶動(dòng) ,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將保持平穩(wěn) ,人口和收入仍有一定的提升空間。 2020 年《政府工作報(bào)告》指出深化晉安新城控制性詳規(guī)，與長(zhǎng)樂、閩侯、連江、平潭等重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和東部新城發(fā)展等并行，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)近期發(fā)展及重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的控制性詳規(guī)全覆蓋。依托大福州發(fā)展框架，交通改善，城市配套逐漸完善，新區(qū)的樓市發(fā)展充滿機(jī)遇。 小結(jié) 上述分析給我們的啟發(fā)： 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 中國(guó)第四級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)，國(guó)家政策支持，“海西”大有可為！本項(xiàng)目可借用“海西”大勢(shì)，順勢(shì)而為，從而提升項(xiàng)目的高度！ “閩臺(tái)”經(jīng)濟(jì)，近年來互動(dòng) 更加緊密，本案可依托海西“這個(gè)國(guó)家政策的大力支持背景，深刻影響到世界“閩商”和“臺(tái)商”，并提升他們投資本項(xiàng)目的欲望。 站在運(yùn)營(yíng)城區(qū)的高度運(yùn)作項(xiàng)目 當(dāng)前和今后一段時(shí)期，是晉安區(qū)實(shí)現(xiàn)從城郊型城區(qū)向都市型城區(qū)跨越，構(gòu)建“實(shí)力晉安、活力晉安、魅力晉安、合力晉安”的重要發(fā)展階段。構(gòu)建“四力晉安”，關(guān)鍵要按照黨的十七大提出的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的要求，緊緊把握“好”字當(dāng)頭、“轉(zhuǎn)”字為要這一重要主題，把推動(dòng)發(fā)展轉(zhuǎn)變作為貫徹科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措，努力為“建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)、做大做強(qiáng)省會(huì)中心城市”作出新貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目 產(chǎn)品定位 PART 2 項(xiàng)目土地屬性分析 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向 項(xiàng)目客戶定位分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略選擇 本體分析及屬性界定 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目周邊配套分析 項(xiàng)目區(qū)位分析 東街口商圈 南門兜商圈 茶亭商圈 寶龍、萬(wàn)象商圈 土地屬性分析－項(xiàng)目區(qū)位及商圈 所屬區(qū)域： 地塊行政歸屬為福州晉安區(qū)，地塊位于長(zhǎng)樂中路，位于福州中心城區(qū)東端； 所屬商圈： 地塊位于原王莊步行街，屬于成型的王莊商圈。 整體上該區(qū)域?qū)儆谑兄行臇|部，已成為相當(dāng)成熟商圈，區(qū)域獨(dú)立一個(gè)商圈，是一個(gè)次城市中心，輻射 市中心東區(qū)部分客戶及向東以橋頭堡的地位吸引東區(qū)域廣大客群； 倉(cāng)山商圈 東區(qū)商圈 王莊商圈 火車站商圈 金山廣場(chǎng)商圈 晉安區(qū)，長(zhǎng)樂中路東西兩側(cè)，原王莊新村、晉連新村等地塊 萬(wàn)達(dá)商圈 連江 福清 /長(zhǎng)樂 /平潭 閩清 /閩侯 連江 /寧德 市中心 永泰 土地屬性分析－交通輻射 地塊區(qū)位上屬于市中心區(qū)東部，晉安區(qū)；經(jīng)東二環(huán)福馬路及國(guó)貨路可便捷到達(dá)各處，輻射力涵蓋晉安區(qū)、臺(tái)江區(qū)，是城市次中心區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。地鐵 2 號(hào)線經(jīng)過項(xiàng)目北面，在晉安區(qū)委那邊設(shè)出口。 長(zhǎng)樂中路 國(guó)貨東路 長(zhǎng)河路 王莊街 公交站 B 地塊小學(xué) 東至長(zhǎng)樂中路、西 至?xí)x安河，南臨國(guó)貨路，北臨則徐中學(xué)、福臨東城； 地塊規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 1. 實(shí)用地面積： 畝； 2. 總建筑面積： 1271760 ㎡ ，其中商業(yè)（餐飲、娛樂）面積≤ 190000 ㎡，公建面積≤ 20200 ㎡ 3. 容積率： ； 4. 建筑密度： 30% ； 5. 綠化率： 25%以上； 土地屬性分析－四至及項(xiàng)目指標(biāo) 宗地現(xiàn)狀 地上現(xiàn)狀 目前都未拆遷 水文狀況 西臨晉安河 特殊物 無(wú) 噪音 沿國(guó)貨路車流量大，噪音明顯，其他影響不大 周邊配套 日常商業(yè) 永輝超市象園店、萬(wàn)嘉超市、興福興超市等 教育 配套 長(zhǎng)河路小學(xué)、晉安第二中心小學(xué)、則徐中學(xué)、桃園幼兒園 娛樂休閑 瑞景商務(wù)賓館、紫陽(yáng)大酒店等 公共配套 福州少年活動(dòng)中心、福州博物館、衛(wèi)民醫(yī)院、象園衛(wèi)生院 公共交通 交通便利，多條公交路線途經(jīng)此地。包括 1 10 11 23 等路線 私車交通 長(zhǎng)樂路橫南北，二環(huán)路快捷交通，無(wú)堵車問題 土地屬性分析－地塊現(xiàn)狀、周邊配套 土地屬性分析－地塊現(xiàn)狀、周邊配套 1 占地面積 254352 平方米（合 畝） 2 土地 用途 商服用地、居住用地 3 容積率 5 地上計(jì)容 可建面積 1271760 平方米 4 商業(yè) 比例 地上計(jì)容商業(yè)建筑面積 150000 平方米，沿主次干道商業(yè)建筑形式應(yīng)為集中式商業(yè)，在滿足停車及安全要求的前提下，允許利用地下空間設(shè)置部分商業(yè)（該項(xiàng)建筑面積單列，可不計(jì)入容積率） 5 建筑 密度 ≤ 40% 綠地率 ≥ 25% 建筑限高 無(wú) 6 出讓 年限 商服用地 40 年、居住用地 70 年 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 威脅（ T） 項(xiàng)目乃政府舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，在一定程度上， 政府將大力支持項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)； 項(xiàng)目位處老城區(qū)中心區(qū)域，周邊配套成熟，交通便捷，生活方便，商業(yè)及居住氣息均較 為濃厚； 西臨晉安河，河邊林木成蔭，河畔景觀資源較好； 項(xiàng)目地塊除去拆遷安置之用后，其主要大較為方正且完整，有利于打造一個(gè)的高尚和諧的居住區(qū)域； 項(xiàng)目容積率較高，且無(wú)限制高度，其可操作性較強(qiáng)； 項(xiàng)目商業(yè)面積為 150000 平方米，是作為本項(xiàng)目及該區(qū)域的重要商業(yè)配套。 區(qū)域人文素質(zhì)較低，商業(yè)檔次較低，長(zhǎng)期以來被冠以脹、亂的形象； 目周邊配套雖然較為齊全，但層次較低，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的市場(chǎng)定位； 地塊較為分散，且有 55 萬(wàn)平方米的安置房指標(biāo)，這對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的帶來一定的難度； 目的安置房在一定程度上會(huì)影響項(xiàng)目的檔次； 近 202000 平方米商業(yè)面積是整個(gè)項(xiàng)目最大難點(diǎn)。 目位處福州東擴(kuò)南進(jìn)城市發(fā)展路線的重要區(qū)域，擁有很好的發(fā)展前景； 項(xiàng)目占地面積 畝，是傳統(tǒng)市中心的絕對(duì)大盤，為企業(yè)打造標(biāo)桿項(xiàng)目，提供了良好的機(jī)會(huì)； 項(xiàng)目高度不受限，有機(jī)會(huì)建造一座超高層項(xiàng)目，成為區(qū)域第一高樓，為企業(yè)打造標(biāo)桿項(xiàng)目奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； 區(qū)域商業(yè)層次較低，亟需大型高尚的商業(yè)以填補(bǔ)空白，這為本項(xiàng)目的商業(yè)提供了良好的機(jī)會(huì)。 國(guó)家相關(guān)部門在 09 年底已逐步出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，使得交易量已呈下跌之勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走向目前尚未明朗； 該項(xiàng) 目較大，投入資金多，且要求對(duì)安置房先行開發(fā)建設(shè)，這對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力是一個(gè)考驗(yàn)。 機(jī)會(huì)（ O） 項(xiàng)目土地評(píng)級(jí)（ 5 級(jí)制 ,A 級(jí)為最優(yōu)） 土地屬性分析－項(xiàng)目土地評(píng)級(jí)及定位 項(xiàng)目土地屬性，結(jié)論 —————— 市中心 /大規(guī)模 /綜合開發(fā)項(xiàng)目 王莊地塊 根據(jù)宗地現(xiàn)狀分析，地塊位于極為稀缺的市中心地塊，周邊各項(xiàng)配套成熟，地塊位置視野開闊，地塊面積大、同時(shí)沿晉河景觀視野較佳，適宜開發(fā)大盤打造高端產(chǎn)品，周邊商業(yè)氛圍成熟，商業(yè)開發(fā)條件成熟。 配套設(shè)施 交通 環(huán)境景觀 城市角色 維度 文脈屬性 教育配套 商業(yè)配套 醫(yī)療配套 娛樂休閑配 套 公共交通便利 私家車交通便利 交通擁堵 交通噪音 可視距離 距離景觀區(qū)距離 空氣質(zhì)量 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 人文氛圍 歷史接受度 項(xiàng)目得分 3 3 5 3 4 5 4 4 3 5 3 3 4 2 3 二線省會(huì)城市、城市核心居住區(qū)，老城區(qū)黃金地段上具有完善生活配套的高端大盤項(xiàng)目 項(xiàng)目屬性： 區(qū)域?qū)傩裕? 本體界定： 二線省會(huì)城市 福州在房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分中屬二線城市 高端居住區(qū) 地段決定價(jià)值，老城區(qū)的中心區(qū)位價(jià)值毋庸置疑 周邊配套資源 擁有完善的生活配套 127 萬(wàn)平方米大盤 福 州市中心不可多得的高端規(guī)模大盤 市中心黃金地段 稀缺項(xiàng)目，老城區(qū)大盤，福州難再擁有 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 PART 2 項(xiàng)目土地屬性分析 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向 項(xiàng)目客戶價(jià)值分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略選擇 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 住宅部分 一級(jí)土地市場(chǎng)顯現(xiàn)開發(fā)熱點(diǎn)在市中心、金山、倉(cāng)山 2020 年土地出讓規(guī)模大幅上升，全年出讓近 160 萬(wàn)㎡住宅建面，市中心、金山、倉(cāng)山為 2020 年土地轉(zhuǎn)讓集中區(qū)，市中心是傳統(tǒng)開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，基本是舊房拆遷改建，金山則是近幾年開發(fā)形成的住宅片區(qū)，倉(cāng)山也將成為下一輪開發(fā)重點(diǎn)，并隨著東部新城的建設(shè)向東南方 向延伸。這三個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒃?2020 年引領(lǐng)市場(chǎng)。 兩年來，全市普通商品住宅供求情況波動(dòng)較大，并以年度為節(jié)點(diǎn)，形成兩種變化趨勢(shì)。 供應(yīng)方面， 08 年共登記預(yù)售 239 萬(wàn)㎡，主要集中在在二三季度； 09 年共登記預(yù)售 213 萬(wàn)㎡，在 3 月份月 9 月份較為集中。 成交方面， 08 年起伏不大，直到 09 年春節(jié)開始攀高，全年成交量均在較高水平，并以 5 月份及 12 月份為兩個(gè)高點(diǎn)。 均價(jià)方面， 08 年全市均價(jià)一路下滑，最低跌至 6346 元 /㎡， 09 年春節(jié)之后開始一路攀升，并且幅度較大，至 10 年 1 月，均價(jià)已高至 1 萬(wàn)元 /㎡。 福州普通商品住宅市場(chǎng)供求 情況 新開工加速 存貨去化期上升 房?jī)r(jià)收入比下降 新開工減少 供應(yīng)過剩，存貨去化期達(dá)到最大 投資冷卻 市場(chǎng)緩慢吸收存貨，存貨去化期下降 需求萎靡，房?jī)r(jià)企穩(wěn) 需求增長(zhǎng) 新開工增加 投資過熱 繁榮階段 衰退階段 恢復(fù)階段 房?jī)r(jià)收入比上升，投資增加 2020H1 2020H1 2020H2 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 2020H2 福州市各年所處的市場(chǎng)階段 Ⅵ 2020H2 2020H1 受 2020 年鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策影響， 2020 年上半年福州市場(chǎng)處于恢復(fù)階段，隨著新開工增速， 2020 下半年福州市場(chǎng)逐漸邁向投資過熱期。 福 州 12 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 2020 2020 Ⅶ Ⅷ 福州住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 2020 年 09 年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由極衰走向極盛，福州房?jī)r(jià)上漲之快、“土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)”之激烈，投資熱度之高漲，這種勢(shì)頭實(shí)為難見。 09 年福州房?jī)r(jià)之所以快速上漲主要有三大原因：一是高流動(dòng)性下的投資需求快速進(jìn)入市場(chǎng)；二是開發(fā)商目前資金較為充裕，無(wú)降價(jià)動(dòng)力；三是住宅供應(yīng)量捉襟見肘。 2020 年 今年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在供應(yīng)短缺的矛盾，并由于各方資金依然寬松，城市化進(jìn)程不斷提速，促使福州樓市持續(xù)高位運(yùn) 行，但將進(jìn)入高位調(diào)整期，房?jī)r(jià)漲幅將明顯趨緩，將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。 國(guó)家有關(guān)政策將如何取向，則取決于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況。政策重在調(diào)整，不會(huì)全面打壓樓市，未來的政策重點(diǎn)依然是增加供應(yīng)、完善保障、抑制投機(jī)。 樓市雖有很多不確定，但是平穩(wěn)發(fā)展還是主旋律。 50 以下 5070 7090 90110 110130 130150 150180 180200 200 以上 total 500 / / / / / / / % % % 300500 / / / / / % % % % % 230300 / / / % % % % % % % 180230 / / % % % % % % % % 150180 / / % % % % % % % % 120150 % % % % % % % % % % 100120 % % % % % % % % % % 80100 % % % % % % % % % % 7080 % % % % % % % % / % 6070 % % % % % % % % / % 5060 % % % % % % % / / % 4050 % % % % % % % / / % 3040 % % % % % % / / / % ≤ 30 % % % % % / / / / % total % % % % % % % % % % 面積段 總價(jià)段 近兩個(gè)月以來福州簽約面積主要為 90130 ㎡的中等 戶型， 200 ㎡以上也占較大比例?？們r(jià)段基本在 80180 萬(wàn)元范圍內(nèi)，成梭子型。 0912 及 101 普通商品住宅備案交叉情況 09 年至 10 年 1 月各板塊普住備案情況 板塊 北江濱板塊 倉(cāng)山板塊 東區(qū)板塊 金山板塊 馬尾板塊 市中心板塊 五四北板塊 西區(qū)板塊 月份 成交量 成交均價(jià) 成交量 成交