【正文】 09 年的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，三產(chǎn)的投資增速高于其他產(chǎn)業(yè)，預(yù)計隨著海西經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來福 州港口物流等行業(yè)將有較快發(fā)展，三產(chǎn)產(chǎn)值比重將繼續(xù)增加。 晉安區(qū) 連江縣 閩侯縣 馬尾區(qū) 倉山區(qū) 鼓樓區(qū) 臺江區(qū) 自然資源：非金屬礦產(chǎn)、地?zé)釡厝?，林地面積 4 萬公頃。 進(jìn)入新的發(fā)展階段，晉安區(qū)將以服務(wù)海西、呼應(yīng)東擴(kuò)為目標(biāo)，著力推進(jìn)福州東區(qū)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)中心、總部經(jīng)濟(jì)中心、次中央商務(wù)中心、生態(tài)農(nóng)業(yè)示范中心、壽山石文化旅游中心建設(shè)。 06 年晉安區(qū)由以第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)為主，隨著物流業(yè)、旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集，文化經(jīng)濟(jì)促發(fā)展等，三產(chǎn)產(chǎn)值比重不斷增加。 市中心板塊 連江路以西，具有優(yōu)越的地段優(yōu)勢與完善的生活配套，晉安區(qū)的代表樓盤有 “大景城”“匯誠和源居”，以首次改善產(chǎn)品為主。 海西發(fā)展構(gòu)筑我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要“增長區(qū)域”，福州市在其中占有絕對的重要地位，而晉安區(qū)的改造是福州培育新中心的一項重點舉措。 對福州樓市的機(jī)會點 依靠臺資企業(yè)推動的經(jīng)濟(jì)增長逐步減速 ,未來經(jīng)濟(jì)增長需要新的驅(qū)動力 ,否則難以支撐收入和外來人口的持續(xù)增長 ,尤其是二產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)短期難以轉(zhuǎn)化 ,對就業(yè)的吸納力可能逐步下降。 2020 年《政府工作報告》指出深化晉安新城控制性詳規(guī)，與長樂、閩侯、連江、平潭等重點開發(fā)區(qū)域和東部新城發(fā)展等并行，實現(xiàn)中心城區(qū)近期發(fā)展及重點建設(shè)區(qū)域的控制性詳規(guī)全覆蓋。構(gòu)建“四力晉安”，關(guān)鍵要按照黨的十七大提出的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的要求，緊緊把握“好”字當(dāng)頭、“轉(zhuǎn)”字為要這一重要主題，把推動發(fā)展轉(zhuǎn)變作為貫徹科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的重要舉措，努力為“建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)、做大做強省會中心城市”作出新貢獻(xiàn)。 長樂中路 國貨東路 長河路 王莊街 公交站 B 地塊小學(xué) 東至長樂中路、西 至?xí)x安河，南臨國貨路，北臨則徐中學(xué)、福臨東城； 地塊規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 1. 實用地面積： 畝； 2. 總建筑面積： 1271760 ㎡ ，其中商業(yè)（餐飲、娛樂）面積≤ 190000 ㎡，公建面積≤ 20200 ㎡ 3. 容積率： ； 4. 建筑密度： 30% ； 5. 綠化率： 25%以上； 土地屬性分析－四至及項目指標(biāo) 宗地現(xiàn)狀 地上現(xiàn)狀 目前都未拆遷 水文狀況 西臨晉安河 特殊物 無 噪音 沿國貨路車流量大，噪音明顯，其他影響不大 周邊配套 日常商業(yè) 永輝超市象園店、萬嘉超市、興福興超市等 教育 配套 長河路小學(xué)、晉安第二中心小學(xué)、則徐中學(xué)、桃園幼兒園 娛樂休閑 瑞景商務(wù)賓館、紫陽大酒店等 公共配套 福州少年活動中心、福州博物館、衛(wèi)民醫(yī)院、象園衛(wèi)生院 公共交通 交通便利，多條公交路線途經(jīng)此地。 國家相關(guān)部門在 09 年底已逐步出臺政策對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，使得交易量已呈下跌之勢，整個房地產(chǎn)市場未來走向目前尚未明朗； 該項 目較大，投入資金多，且要求對安置房先行開發(fā)建設(shè)，這對開發(fā)商的資金實力是一個考驗。 兩年來，全市普通商品住宅供求情況波動較大，并以年度為節(jié)點，形成兩種變化趨勢。 福州普通商品住宅市場供求 情況 新開工加速 存貨去化期上升 房價收入比下降 新開工減少 供應(yīng)過剩，存貨去化期達(dá)到最大 投資冷卻 市場緩慢吸收存貨，存貨去化期下降 需求萎靡，房價企穩(wěn) 需求增長 新開工增加 投資過熱 繁榮階段 衰退階段 恢復(fù)階段 房價收入比上升，投資增加 2020H1 2020H1 2020H2 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 2020H2 福州市各年所處的市場階段 Ⅵ 2020H2 2020H1 受 2020 年鼓勵住房消費政策影響， 2020 年上半年福州市場處于恢復(fù)階段，隨著新開工增速， 2020 下半年福州市場逐漸邁向投資過熱期。 國家有關(guān)政策將如何取向，則取決于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢以及房地產(chǎn)市場的運行情況?？們r段基本在 80180 萬元范圍內(nèi)，成梭子型。 在售高端項目目前概況 片區(qū) 項目 已供應(yīng) 面積 待推面積 主力產(chǎn)品 當(dāng)前均價（元 /平米） 去化率 市中心 片區(qū) 世茂天城 215543 24940 三房 200 臻園 224000 235% 陽光白金瀚宮 77560 0 四房 256270 25000 72% 恒力城 43416 48240 二房 719 三房 127169 21000 85% 群升國際御園 107712 0 二房 7 三房 139144 二房 17000、三房 15000 364% 江濱片區(qū) 融僑觀邸二期 87781 54808 四房 150184 1801 單元 25000、 0 05單元 19000 18三單元去化 61% 融匯江山 79119 0 四房 198220 ㎡ 16000 95% 三迪凱旋楓丹 120200 0 四房 200206 215000 149%、 25% 世歐上江城 32584 167416 三房 132149 119000、 616500 42% 公元道 1 號 449221 0 四房 219231 22020 70、 7 72去化 63% 未來兩三年內(nèi)高端供應(yīng)量預(yù)計將近 180 萬㎡ 今明兩年樓市熱點集中在市中心片區(qū)及江濱板塊；項目周邊地塊競爭較大，如【中庚帝國大苑】、【融僑公館】區(qū)域距離較近，同屬于晉安區(qū)，客源相近，競爭較為激烈。 觀點三：未來兩三年內(nèi)高端供應(yīng)量預(yù)計將近 180 萬㎡； 高端項目集中在市中心及江濱板塊；項目周邊地塊項目多以小盤為主，競爭壓力不大如【中庚帝國大苑】、【融僑公館】區(qū)域距離較近；項目主力競爭市中心及江濱片區(qū)，競爭壓力大，其總體量達(dá) 180 萬左右。 北京 上海 深圳 寧波 武漢 杭州 東莞 福州 福州市區(qū)常住人口分布 本案 商業(yè)輻射范圍 福州商業(yè)市場運行整體平穩(wěn)， 09 年去化率 %； 福州商業(yè)價格穩(wěn)定上升，目前王莊片區(qū)商業(yè)價格在 45 萬元 /平米； 福州未來兩年內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量約 60 萬平米，與 0 09 年持平； 東區(qū)商業(yè)布局零散，商圈尚未形成，本案存在建立東區(qū)新商圈的機(jī)遇； 本案擁有足夠的商業(yè)規(guī)模，憑借成熟的區(qū)域環(huán)境、臨近東二環(huán)、地鐵 3 號線路的交通優(yōu)勢，有條件建立輻射整個東區(qū)近 60 萬消費人口的東部新商圈。 “海西”大勢，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，商業(yè)前景甚好！因此依托“海西”這個背景，商業(yè)定有所為！ 市場環(huán)境給我們的啟發(fā)： 項目產(chǎn)品定位 PART 2 項目土地屬性分析 項目物業(yè)發(fā)展方向 項目客戶價值分析 項目競爭分析 項目競爭策略選擇 * * 權(quán)力 財富 穩(wěn)定資產(chǎn) 階層 新資產(chǎn)階層 富裕市民 一般市民 中端 高端 客戶結(jié)構(gòu)模型 目標(biāo)客戶特征 關(guān)鍵詞 注解 客戶背景 年齡： 3050 職業(yè)：企事業(yè)單位中高層管理人員、 公務(wù)員、教師 私營業(yè)主 區(qū)域：項目周邊區(qū)域為主，市區(qū)其他區(qū)域為輔；福州八縣，特別以長樂、連江、福清為主 客戶收入穩(wěn)定且事業(yè)基本定型，市區(qū)客戶由于習(xí)慣在城市中心生活進(jìn)行購買，八縣客戶追求城市生活而進(jìn)行購買 置業(yè)用途 第一居所購買客戶以使用型為主 非第一居所項目以資產(chǎn)持有和投資為主 二次置業(yè)為主，改善型居 住 /投資。政府公務(wù)員、行政事業(yè)單位工作者 需要通過與產(chǎn)業(yè)合作者進(jìn)行較高頻率的交際聯(lián)絡(luò)（吃飯、打牌）以保持良好關(guān)系； 生意及公司在該區(qū)域，為經(jīng)營企業(yè)或打理生意的私營企業(yè)主 其中 30— 45 歲年齡段的客戶預(yù)計將占整個項目購買人群的 70%以上 置業(yè)層次 指標(biāo)特質(zhì) 地塊面積： 254352 平方米（合 畝），容積率 ；建筑密度≤ 40%，計容商業(yè)面積 150000 平方米，允許利用地下空間設(shè)置部分商業(yè)，且不計入容積率；屬于緊湊型、高密度項目。 1 開發(fā)背景 請看右邊→ 2 六本木區(qū)域位置圖 六本木地區(qū)位于東京都中心區(qū)，建成后的六本木新城總占地面積 平方公里。 這個項目不僅是日本民間在國內(nèi)最大規(guī)模的再開發(fā)項目、其規(guī)模創(chuàng)造了日本現(xiàn)代城建史上的新紀(jì)錄，而且在動遷難度上也算是首屈一指：開發(fā)商、房地產(chǎn)界巨擘森建筑股份公司用了長達(dá) 17 年的時間，才一一說服當(dāng)?shù)氐?400 戶土地所有者轉(zhuǎn)讓土地，搬出他們建在狹窄街巷兩邊的老式木屋。我們希望六本木新興商業(yè)區(qū)能夠成為城市改造的模式，并以此作為一個契機(jī)來改變城市面貌。這是一種生活型態(tài)的變革，六本木新城以垂直庭園的方式節(jié)省空間與時間，生活在新城里，能同時滿足住宿、工作、購物、休閑娛樂、藝術(shù)、學(xué)習(xí)與知識等身心靈層面的需求，而這樣的生活型態(tài)，本身就已經(jīng)是一種新文化了。可惜的是由于一街之隔的森大廈周邊的商業(yè)的影響，這兒的人氣不是很旺。普拉特（ Elizabeth Plater— Zyberk） 共享的濱海資源 思潮起源 2 請看右邊→ 1991 年秋天，美國記者費爾 美國大量郊區(qū)化帶來了相應(yīng)問題 城市中心衰退 傳統(tǒng)的郊區(qū)生活模式存在的問題暴露出來 1）過于依賴汽車（小孩、老人） （家庭分工模式的變化） 2）缺少 鄰里觀念 3）過長的通勤距離 郊區(qū)蔓延（郊區(qū)建設(shè)的低質(zhì)量，景觀、建筑千篇一律） 請看下邊↓ 城市中心化（ Urbanism） 城市郊區(qū)化（ Suburbanism） 新城市主義（ New Urbanism） 新城市主義的介紹及啟示 “新城市主義”的產(chǎn)生 4 1993 年 10 月，美國 6 位建筑師在佛吉尼亞州亞歷山大市召開了第一屆“新城市主義大會”（ the Congress for the New Urbanism） 與會代表： 170 多位各個領(lǐng)域的專家學(xué)者、開發(fā)商 標(biāo)志著新城市主義思想經(jīng)過多 年孵化終于破殼而出，新城市主義組織的集結(jié)成型以及新城市主義運動的正式來臨 請看右邊→ 5 什么是“新城市主義” 什么是新城市主義 ? 新城市主義并不“新”（并非獨創(chuàng)） 新城市主義是現(xiàn)代主義批判的產(chǎn)物，同時又是基于六十和七十年代各種建筑和城市研究的成果 如：混合利用、步行尺度、公共空間、密集社區(qū) 新城市主義的“新” —— 新城市主義的誕生，有其特殊的社會意義。 新城市主義注重形成具有城市文脈特征的小城和具有明確的鄰里中心的居住環(huán)境， —— 利于形成認(rèn)同感 2）鄰里規(guī)模（距離半徑）是以人步行舒適度來衡量的 經(jīng)過統(tǒng)計舒適步 行距離大約為 500 米，但并不是一個恒定的數(shù)字 A、不同地點人們對它的心理感受距離不同（不同設(shè)施的布置應(yīng)區(qū)別對待） B、不同的處理形式（路途中），距離在人們心理上的感知度不同 （如：樹蔭、遮陽棚等遮陽措施；路面的材質(zhì)；路途中的景色 ) 請看右邊→ 3）鄰里中的居住密度居住密度隨著接近社區(qū)鄰里中心而增加 4）對中心的需求和依賴性不同如：有車族對公交站（甚至中心商業(yè)）的依賴性相對不強 —— 影響不同房型在住區(qū)中分布的位置不同 鄰里中優(yōu)先考慮公共空間 1）公眾利益大于私人利益 A、緊湊私宅用地，創(chuàng)造公共空 間 B、景觀資源共享 ,提升住區(qū)的整體品質(zhì) 2）注重公共空間的創(chuàng)造 A、保護(hù)原有地形地貌，做為公共空間可利用的資源 B、公共建筑占據(jù)重要的位置 C、街道是重要的公共空間 混合利用、多樣化 請看下頁↓ 新城市主義的介紹及啟示 新城市主義的主張者認(rèn)為：城市的特色來自對環(huán)境的混合使用，使居民、工作單位、商業(yè)活動等集中地融入鄰里和地區(qū)的生活中針對于雅典憲章主張：交通、生活、工作、休憩四個功能區(qū)分割、相對獨立 1）不同年齡的居民和不同收入階層的居民構(gòu)成 老人和兒童的存 在為社區(qū)注入活力 混合型居住人口能夠增加人們對商品和服務(wù)的不同需求，從而有助于街區(qū)商業(yè)走向繁榮 2）不同的住宅類型：公寓、獨戶住宅、聯(lián)排住宅等 住宅在戶型、面積和價格方面具有多樣性是社區(qū)混合的前提 不同的居住建筑根據(jù)需要位于鄰里中不同的位置，同時考慮綠化空間和公共空間的營造 3)商業(yè)建筑、辦公建筑和居住建筑的混合 在鄰里街坊內(nèi)或以公交站點為中心步行距離為半徑的范圍內(nèi)，布置商店、綠地、中小學(xué)、活動中心以及盡可能多的就業(yè)崗位 優(yōu)點： 方便生活； 增加就業(yè)； 減少上下班鐘擺式交通； 增加社區(qū)活力 請看右邊 → 新城市主義的社區(qū)結(jié)構(gòu)是通過對街