【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 均價(jià) 成交量 成交均價(jià) 成交量 成交均價(jià) 成交量 成交均價(jià) 成交量 成交均價(jià) 成交量 成交均價(jià) 成交量 成交均價(jià) 0901 — 4830 4934 5809 5734 8767 5991 7706 0902 6288 5655 5533 6039 6997 9119 6971 6747 0903 7374 6098 5624 6213 6357 9963 6493 6529 0904 7241 6468 5902 6238 6324 10140 7049 6557 0905 7906 6196 6002 6539 6252 10030 7468 6432 0906 7602 6489 6420 7046 7123 11040 7747 6978 0907 7608 6529 7407 8349 7432 11505 9034 7837 0908 10305 7269 7153 7906 6999 11237 7248 7299 0909 9097 6618 7525 8628 6918 10848 8063 10172 0910 10645 6923 7231 8806 6398 12796 8138 9595 0911 11683 7538 7819 8443 7289 12926 7987 9027 0912 12498 8019 7992 8981 10332 12418 7582 10223 1001 12304 9113 7440 9545 8706 18185 8004 9792 單位：萬(wàn)㎡、元 /㎡ 全市各板塊備案量較大的是金山板塊，作為新開發(fā)的住宅區(qū)，商品房推量及成交量占據(jù)大比例，均價(jià)也節(jié)節(jié)攀升。北江濱板塊由于資源缺乏，成交量一直保持低水平。 各板塊在上一年中均價(jià)上漲幅度都比較大，其中市中心板塊和北江濱板塊由于地理資源的優(yōu)越性及稀缺性，均價(jià)遙遙領(lǐng)先。 在售高端項(xiàng)目目前概況 片區(qū) 項(xiàng)目 已供應(yīng) 面積 待推面積 主力產(chǎn)品 當(dāng)前均價(jià)（元 /平米） 去化率 市中心 片區(qū) 世茂天城 215543 24940 三房 200 臻園 224000 235% 陽(yáng)光白金瀚宮 77560 0 四房 256270 25000 72% 恒力城 43416 48240 二房 719 三房 127169 21000 85% 群升國(guó)際御園 107712 0 二房 7 三房 139144 二房 17000、三房 15000 364% 江濱片區(qū) 融僑觀邸二期 87781 54808 四房 150184 1801 單元 25000、 0 05單元 19000 18三單元去化 61% 融匯江山 79119 0 四房 198220 ㎡ 16000 95% 三迪凱旋楓丹 120200 0 四房 200206 215000 149%、 25% 世歐上江城 32584 167416 三房 132149 119000、 616500 42% 公元道 1 號(hào) 449221 0 四房 219231 22020 70、 7 72去化 63% 未來(lái)兩三年內(nèi)高端供應(yīng)量預(yù)計(jì)將近 180 萬(wàn)㎡ 今明兩年樓市熱點(diǎn)集中在市中心片區(qū)及江濱板塊；項(xiàng)目周邊地塊競(jìng)爭(zhēng)較大，如【中庚帝國(guó)大苑】、【融僑公館】區(qū)域距離較近，同屬于晉安區(qū)，客源相近，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 片區(qū) 項(xiàng)目 總建 容積率 項(xiàng)目定位 預(yù)計(jì)主力產(chǎn)品 推出時(shí)間 市中心片區(qū) 融僑公館 91837 高檔 三房 2020 年中 海晟地塊 127234 中高檔 三房 2020 年底 群升白馬地塊 99307 中高檔 三房、四房 2020 年底 中庚帝國(guó)大苑 68022 3 中高檔 三房 2020 年中 世歐塔頭地塊 125614 中高檔 三房 2020 年中 萬(wàn)科白馬地塊 146723 高檔 待定 2020 年初 江濱片區(qū) 江南水都 五、六期 高檔 四房 1351四房 171180 2020 年中 億力濱江 高檔 三房、四房 2020 年底 永興儷江 36432 高檔 三房 112128 2020 年底 中庚江濱地塊 93452 高檔 三房、四房 2020 年初 合計(jì) 公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié) 觀點(diǎn)一：加大土地供應(yīng)量，以中心和郊區(qū)為主； 地塊供應(yīng)將以城中心改造地塊，結(jié)合向城外延開拓，開拓新區(qū)地塊，如東部新城、閩侯上街、南嶼地塊。 觀點(diǎn)二：已成交產(chǎn)品以滿足改善性需求為主； 近期片區(qū)成交產(chǎn)品中面積段以 90130 ㎡為主，總價(jià)段在 80180 萬(wàn) 為主。目前主力均價(jià)集中 1000011000 之間，市中心與江濱高端項(xiàng)目均價(jià) 1600025000元之間。 觀點(diǎn)三：未來(lái)兩三年內(nèi)高端供應(yīng)量預(yù)計(jì)將近 180 萬(wàn)㎡； 高端項(xiàng)目集中在市中心及江濱板塊；項(xiàng)目周邊地塊項(xiàng)目多以小盤為主，競(jìng)爭(zhēng)壓力不大如【中庚帝國(guó)大苑】、【融僑公館】區(qū)域距離較近；項(xiàng)目主力競(jìng)爭(zhēng)市中心及江濱片區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，其總體量達(dá) 180 萬(wàn)左右。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 商業(yè)部分 福州近兩年商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況 07 年到 08 年底，由于受到國(guó)家相關(guān)政策調(diào)控的影響 ，市場(chǎng)步入滯銷期，商業(yè)市場(chǎng)處于供遠(yuǎn)大于求的狀態(tài)。 2020 年底國(guó) 家出臺(tái)了一系列政策，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)利好消息，商業(yè)市場(chǎng)復(fù)蘇，復(fù)蘇時(shí)間比普通住宅來(lái)得晚點(diǎn)。 福州商業(yè)市場(chǎng)從 09 年 1 月至 10 年 1 月，累計(jì)新增供應(yīng) 萬(wàn)平米，累計(jì)成交備案 萬(wàn)平米，去化率為 %，未來(lái)兩年商業(yè)供應(yīng)量約為 60 萬(wàn)平米，整體商業(yè)市場(chǎng)供銷總體處于平穩(wěn)狀態(tài)； 商業(yè)市場(chǎng)供銷總體處于平穩(wěn)狀 福州目前各片區(qū)商業(yè)價(jià)格情況 本案所處區(qū)域目前沒(méi)有在售樓盤，二手店面出售價(jià)格在 45 萬(wàn)元 /平米之間，處于市區(qū)平均水平 福州現(xiàn)有商圈分布及未來(lái)新增商業(yè)分布 東區(qū) 東區(qū)商圈空白明顯 東區(qū)開發(fā)成熟 ，人口發(fā)展較快，但目前成熟商圈仍處于空白狀態(tài)； 未來(lái)的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目，由于地理位置處于邊緣，仍難以覆蓋到整個(gè)東區(qū)； 商業(yè)市場(chǎng)容量分析 福州人均商業(yè)面積比例較高，市場(chǎng)份額趨于飽和，但本案憑借東二環(huán)及地鐵 3 號(hào)線的交通優(yōu)勢(shì)可輻射東二環(huán)沿線及東區(qū)板塊合計(jì)近 50 萬(wàn)常住人口 福州人均商業(yè)面積超過(guò) 2 平方米，與國(guó)內(nèi)其他主要城市比較處于較高比例，商業(yè)份額相對(duì)飽和，商圈競(jìng)爭(zhēng)激烈。 北京 上海 深圳 寧波 武漢 杭州 東莞 福州 福州市區(qū)常住人口分布 本案 商業(yè)輻射范圍 福州商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行整體平穩(wěn)， 09 年去化率 %； 福州商業(yè)價(jià)格穩(wěn)定上升，目前王莊片區(qū)商業(yè)價(jià)格在 45 萬(wàn)元 /平米； 福州未來(lái)兩年內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量約 60 萬(wàn)平米，與 0 09 年持平； 東區(qū)商業(yè)布局零散，商圈尚未形成，本案存在建立東區(qū)新商圈的機(jī)遇； 本案擁有足夠的商業(yè)規(guī)模，憑借成熟的區(qū)域環(huán)境、臨近東二環(huán)、地鐵 3 號(hào)線路的交通優(yōu)勢(shì)，有條件建立輻射整個(gè)東區(qū)近 60 萬(wàn)消費(fèi)人口的東部新商圈。 商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查總結(jié) 福州主要商圈現(xiàn)狀 主要商圈 主要商業(yè) 商圈優(yōu)勢(shì) 商圈劣勢(shì) 東街口商圈 （最成熟 的商圈） 東百、東方、大洋、金泰路、新華都 最早形成的商圈、福州人幾十年形成的購(gòu)物習(xí)慣、本土高端百貨群聚 街道狹窄、交通擁堵、規(guī)劃落后、購(gòu)物環(huán)境紛亂 八一七路商圈 （培育中的商圈） 冠亞、盛世茶亭、群升國(guó)際 連接?xùn)|街口與臺(tái)江商圈、大片的翻新提供更好的購(gòu)物環(huán)境，有承接、互補(bǔ)兩大商圈的潛力 商業(yè)布局狹長(zhǎng)、分散，群聚效應(yīng)被消弱 臺(tái)江商圈 （復(fù)蘇的商圈） 中亭街、臺(tái)江步行街、元洪城 傳統(tǒng)的批發(fā)集散地、對(duì)倉(cāng)山的輻射力強(qiáng) 缺乏高端商業(yè)、交通擁堵 萬(wàn)寶商圈 （成功的新商圈） 寶龍、萬(wàn)象 臨近二環(huán)、充裕的停車位對(duì)有車族的吸 引力很大；一站式的休閑購(gòu)物環(huán)境十分便利 主力百貨缺乏凝聚力、競(jìng)爭(zhēng)力 五一商圈 （沒(méi)落的商圈） 正大廣場(chǎng)、先施 人流量大、周邊高檔娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所聚集 兩端的商業(yè)被擴(kuò)寬的五一路隔斷，缺乏群聚效應(yīng) 火車站商圈 （區(qū)域性商圈） 火車站商貿(mào)城、火車站地下商場(chǎng)、新華都 擁有火車站、汽車北站帶來(lái)的龐大過(guò)往人流 人群、業(yè)態(tài)雜亂影響到商圈形象，商圈輻射面窄 老商圈飽和、擁堵、規(guī)劃落后，城市交通提速為新商圈崛起帶來(lái)機(jī)遇 商圈功能占比 主力百貨 餐飲 娛樂(lè) 生活 精品店 東街口商圈 大 大 大 大 小 八一七路商圈 中 大 中 中 中 臺(tái)江商圈 中 中 中 中 中 萬(wàn)寶商圈 中 大 大 中 小 五一商圈 弱 大 中 中 大 火車站商圈 弱 弱 中 中 小 福州主要商圈功能、型態(tài)比較 線型商圈：線型商圈布局主要是在路的兩側(cè)，長(zhǎng)距離的步行讓人在消費(fèi)過(guò)程中感覺(jué)疲憊，同時(shí)商圈易受道路環(huán)境變動(dòng)的影響； 點(diǎn)型商圈：分散的商業(yè)布局，消費(fèi)路線易被道路隔斷，商圈內(nèi)商業(yè)的發(fā)展容易出現(xiàn)不均的局面，點(diǎn)與點(diǎn)之間互相帶動(dòng)的能力減弱。 通過(guò)對(duì)線型商圈、點(diǎn)型商圈存在的制約問(wèn)題分析，可以發(fā)現(xiàn)：集中式面型商圈具有更強(qiáng)的群聚效 力 成熟的商圈應(yīng)具備：主力百貨、餐飲、娛樂(lè)、生活、精品店五大功能 福州商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)因素 發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)業(yè)態(tài) 越來(lái)越快的生活節(jié)奏讓消費(fèi)者由單純的購(gòu)物場(chǎng)所轉(zhuǎn)向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑一站式消費(fèi)場(chǎng)所 商業(yè)形態(tài) 集中式綜合體商業(yè)模式比零散的街區(qū)商業(yè)布局更具消費(fèi)效率 商業(yè)交通 城市交通提速讓臨近二環(huán)沿線、地鐵站點(diǎn)的區(qū)域比傳統(tǒng)的市中心核心區(qū)域更加便利 硬件配套 私家車的迅速增長(zhǎng)讓擁有良好停車環(huán)境的商圈更有吸引力 商圈格局 多格局的商圈布局形成，傳統(tǒng)商圈難以撼動(dòng)但本地份額將減少，周邊城市外來(lái)人群份額增加，新商圈會(huì)逐 步分化輻射區(qū)域消費(fèi)群體脫離傳統(tǒng)商圈 臨近二環(huán)沿線或地鐵站點(diǎn)、擁有良好停車條件、能夠提供一站式消費(fèi)的集中式商業(yè)新商圈將占有輻射區(qū)域更多的市場(chǎng)份額。 福州商業(yè)容量過(guò)于飽和，傳統(tǒng)商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，隨著城市發(fā)展，未來(lái)將出現(xiàn)一個(gè)中心多個(gè)副中心的商