【正文】 朗頓（ London）在《時代》（ Times）雜志上發(fā)表了一篇題為《美國人的夢想》（ The American Dream）的文章。該項目總投資額為 2700億日元，預(yù)計要 20 年左右才能收回投資。由于市中心（主要指鼓樓）房源少、售價高，少部分習(xí)慣生活在市中心的購房客戶因經(jīng)濟能力問題轉(zhuǎn)移在此處購房 商業(yè)市場環(huán)境調(diào)查總結(jié) 福州主要商圈現(xiàn)狀 主要商圈 主要商業(yè) 商圈優(yōu)勢 商圈劣勢 東街口商圈 （最成熟 的商圈） 東百、東方、大洋、金泰路、新華都 最早形成的商圈、福州人幾十年形成的購物習(xí)慣、本土高端百貨群聚 街道狹窄、交通擁堵、規(guī)劃落后、購物環(huán)境紛亂 八一七路商圈 （培育中的商圈） 冠亞、盛世茶亭、群升國際 連接?xùn)|街口與臺江商圈、大片的翻新提供更好的購物環(huán)境，有承接、互補兩大商圈的潛力 商業(yè)布局狹長、分散，群聚效應(yīng)被消弱 臺江商圈 （復(fù)蘇的商圈） 中亭街、臺江步行街、元洪城 傳統(tǒng)的批發(fā)集散地、對倉山的輻射力強 缺乏高端商業(yè)、交通擁堵 萬寶商圈 （成功的新商圈） 寶龍、萬象 臨近二環(huán)、充裕的停車位對有車族的吸 引力很大；一站式的休閑購物環(huán)境十分便利 主力百貨缺乏凝聚力、競爭力 五一商圈 （沒落的商圈） 正大廣場、先施 人流量大、周邊高檔娛樂消費場所聚集 兩端的商業(yè)被擴寬的五一路隔斷，缺乏群聚效應(yīng) 火車站商圈 （區(qū)域性商圈） 火車站商貿(mào)城、火車站地下商場、新華都 擁有火車站、汽車北站帶來的龐大過往人流 人群、業(yè)態(tài)雜亂影響到商圈形象，商圈輻射面窄 老商圈飽和、擁堵、規(guī)劃落后，城市交通提速為新商圈崛起帶來機遇 商圈功能占比 主力百貨 餐飲 娛樂 生活 精品店 東街口商圈 大 大 大 大 小 八一七路商圈 中 大 中 中 中 臺江商圈 中 中 中 中 中 萬寶商圈 中 大 大 中 小 五一商圈 弱 大 中 中 大 火車站商圈 弱 弱 中 中 小 福州主要商圈功能、型態(tài)比較 線型商圈：線型商圈布局主要是在路的兩側(cè)，長距離的步行讓人在消費過程中感覺疲憊，同時商圈易受道路環(huán)境變動的影響； 點型商圈：分散的商業(yè)布局，消費路線易被道路隔斷，商圈內(nèi)商業(yè)的發(fā)展容易出現(xiàn)不均的局面，點與點之間互相帶動的能力減弱。政策重在調(diào)整，不會全面打壓樓市，未來的政策重點依然是增加供應(yīng)、完善保障、抑制投機。包括 1 10 11 23 等路線 私車交通 長樂路橫南北，二環(huán)路快捷交通，無堵車問題 土地屬性分析－地塊現(xiàn)狀、周邊配套 土地屬性分析－地塊現(xiàn)狀、周邊配套 1 占地面積 254352 平方米（合 畝） 2 土地 用途 商服用地、居住用地 3 容積率 5 地上計容 可建面積 1271760 平方米 4 商業(yè) 比例 地上計容商業(yè)建筑面積 150000 平方米，沿主次干道商業(yè)建筑形式應(yīng)為集中式商業(yè)，在滿足停車及安全要求的前提下，允許利用地下空間設(shè)置部分商業(yè)（該項建筑面積單列，可不計入容積率） 5 建筑 密度 ≤ 40% 綠地率 ≥ 25% 建筑限高 無 6 出讓 年限 商服用地 40 年、居住用地 70 年 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 威脅（ T） 項目乃政府舊城改造的重點項目之一，在一定程度上， 政府將大力支持項目的開發(fā)建設(shè)； 項目位處老城區(qū)中心區(qū)域，周邊配套成熟，交通便捷，生活方便，商業(yè)及居住氣息均較 為濃厚； 西臨晉安河，河邊林木成蔭，河畔景觀資源較好； 項目地塊除去拆遷安置之用后，其主要大較為方正且完整，有利于打造一個的高尚和諧的居住區(qū)域； 項目容積率較高，且無限制高度，其可操作性較強； 項目商業(yè)面積為 150000 平方米，是作為本項目及該區(qū)域的重要商業(yè)配套。 海西發(fā)展 大福州架構(gòu) 晉安新城 推動 促成 核心大都市區(qū)域之一，海西發(fā)展樞紐地位 提升城市形象，培育城市新中心 加快晉安舊城改造建設(shè)、加快金融商貿(mào)中心前期籌備 閩臺經(jīng)濟投資開發(fā)區(qū)對接，文化交流，以文化經(jīng)濟促發(fā)展為主 對福州樓市的風(fēng)險點 2020 年來 ,福州迎來第二輪經(jīng)濟發(fā)展高潮 ,帶動外來人口的迅速進入 ,有利于房地產(chǎn)市場的增長。 旅游資源：鼓山國家級風(fēng)景名勝區(qū)、福州國家森林公園、鼓嶺避暑山莊、涌泉寺、林陽寺、中國壽山石館、壽山石文化村、皇帝洞大 峽谷、玉佛園以及“福州后花園”之稱的北峰山區(qū)。 平潭島規(guī)劃 海西金融街規(guī)劃 福州區(qū)位情況 福州位于中國東南沿海、福建省東部閩江口 ,東瀕東海 ,與臺灣隔海相望 ,北、西、南三面分別與寧德市、南平市、三明市、泉州市、莆田市接壤。土地資源稀缺已經(jīng)成為制約深圳發(fā)展的一大瓶頸。深圳某工業(yè)園總公司戰(zhàn)略實施方案（節(jié)選） 項目產(chǎn)品定位 項目開發(fā)定位 項目銷售推廣定位 Part1 Part2 Part3 開發(fā)背景 /目的 項目客戶定位分析 項目土地屬性分析 項目競爭分析 類似案例借鑒 開發(fā)構(gòu)想 開發(fā)主題 開發(fā)策略 項目物業(yè)發(fā)展向 項目開發(fā)主題定位 本次報告思維導(dǎo)圖 項目競爭策略選擇 項目開發(fā)背景 /目的 PART 1 地價成本： 8563 元 /平米的土地成本，在同期類似區(qū)域土地中屬于中上水平，在福州現(xiàn)存土地中屬于較高水平。而《深圳市城市更新辦法》則標志著深圳的城市發(fā)展正由過去的以增量土地開發(fā)為主向存量土地“再開發(fā)”為主轉(zhuǎn)變邁出了重要一步。 福州位于特大城市上海和廣州之間。 文物保護資源：閩王王審知陵園、宋代理學(xué)家朱熹講學(xué)堂、譯壇泰斗林紓故居。 近年快速的城市發(fā)展已經(jīng)搭建了福州的骨架 ,部 分地區(qū)如馬尾區(qū)等郊縣的基礎(chǔ)設(shè)施已較為完善 ,短期內(nèi)仍將保持對人口、外資的吸附力。 區(qū)域人文素質(zhì)較低，商業(yè)檔次較低，長期以來被冠以脹、亂的形象； 目周邊配套雖然較為齊全，但層次較低，將嚴重影響項目的市場定位； 地塊較為分散，且有 55 萬平方米的安置房指標，這對項目規(guī)劃的帶來一定的難度； 目的安置房在一定程度上會影響項目的檔次； 近 202000 平方米商業(yè)面積是整個項目最大難點。 樓市雖有很多不確定，但是平穩(wěn)發(fā)展還是主旋律。 通過對線型商圈、點型商圈存在的制約問題分析，可以發(fā)現(xiàn)：集中式面型商圈具有更強的群聚效 力 成熟的商圈應(yīng)具備：主力百貨、餐飲、娛樂、生活、精品店五大功能 福州商業(yè)發(fā)展趨勢 商業(yè)因素 發(fā)展趨勢 商業(yè)業(yè)態(tài) 越來越快的生活節(jié)奏讓消費者由單純的購物場所轉(zhuǎn)向集購物、餐飲、娛樂、休閑一站式消費場所 商業(yè)形態(tài) 集中式綜合體商業(yè)模式比零散的街區(qū)商業(yè)布局更具消費效率 商業(yè)交通 城市交通提速讓臨近二環(huán)沿線、地鐵站點的區(qū)域比傳統(tǒng)的市中心核心區(qū)域更加便利 硬件配套 私家車的迅速增長讓擁有良好停車環(huán)境的商圈更有吸引力 商圈格局 多格局的商圈布局形成，傳統(tǒng)商圈難以撼動但本地份額將減少，周邊城市外來人群份額增加，新商圈會逐 步分化輻射區(qū)域消費群體脫離傳統(tǒng)商圈 臨近二環(huán)沿線或地鐵站點、擁有良好停車條件、能夠提供一站式消費的集中式商業(yè)新商圈將占有輻射區(qū)域更多的市場份額。部分以投資為目的的客戶 年齡層次 森稔社長曾經(jīng)感慨地說：“六本木新興商業(yè)區(qū)不僅可以滿足衣食住行的需要，還將成為一個集工作、學(xué)習(xí)、娛樂等功能于一體的‘精英城’。 文章中提出了三大觀點： 當今的社會是人的社會還是汽車的社會； 我們究竟需要多大 的城市 我們是否遺棄了我們居住地的過去 民間團體委員會組成了名為“新城市者”的小組，開始對朗頓的觀點予以實證出現(xiàn)了覆蓋全國的新城市主義思潮 產(chǎn)生背景 3 二戰(zhàn)后，美國城市中心區(qū)在城市化的過程中，出現(xiàn)“城市病”。普拉特（ Elizabeth Plater— Zyberk） 共享的濱海資源 思潮起源 2 請看右邊→ 1991 年秋天，美國記者費爾 這個項目不僅是日本民間在國內(nèi)最大規(guī)模的再開發(fā)項目、其規(guī)模創(chuàng)造了日本現(xiàn)代城建史上的新紀錄，而且在動遷難度上也算是首屈一指：開發(fā)商、房地產(chǎn)界巨擘森建筑股份公司用了長達 17 年的時間，才一一說服當?shù)氐?400 戶土地所有者轉(zhuǎn)讓土地，搬出他們建在狹窄街巷兩邊的老式木屋。生意及公司在該區(qū)域，為經(jīng)營企業(yè)或打理生意的私營企業(yè)主 北京 上海 深圳 寧波 武漢 杭州 東莞 福州 福州市區(qū)常住人口分布 本案 商業(yè)輻射范圍 福州商業(yè)市場運行整體平穩(wěn)， 09 年去化率 %； 福州商業(yè)價格穩(wěn)定上升，目前王莊片區(qū)商業(yè)價格在 45 萬元 /平米； 福州未來兩年內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量約 60 萬平米，與 0 09 年持平； 東區(qū)商業(yè)布局零散，商圈尚未形成，本案存在建立東區(qū)新商圈的機遇； 本案擁有足夠的商業(yè)規(guī)模，憑借成熟的區(qū)域環(huán)境、臨近東二環(huán)、地鐵 3 號線路的交通優(yōu)勢，有條件建立輻射整個東區(qū)近 60 萬消費人口的東部新商圈。 國家有關(guān)政策將如何取向，則取決于宏觀經(jīng)濟走勢以及房地產(chǎn)市場的運行情況。 長樂中路 國貨東路 長河路 王莊街 公交站 B 地塊小學(xué) 東至長樂中路、西 至?xí)x安河，南臨國貨路，北臨則徐中學(xué)、福臨東城； 地塊規(guī)劃技術(shù)指標 1. 實用地面積： 畝； 2. 總建筑面積： 1271760 ㎡ ，其中商業(yè)（餐飲、娛樂）面積≤ 190000 ㎡，公建面積≤ 20200 ㎡ 3. 容積率： ； 4. 建筑密度： 30% ； 5. 綠化率： 25%以上； 土地屬性分析－四至及項目指標 宗地現(xiàn)狀 地上現(xiàn)狀 目前都未拆遷 水文狀況 西臨晉安河 特殊物 無 噪音 沿國貨路車流量大，噪音明顯，其他影響不大 周邊配套 日常商業(yè) 永輝超市象園店、萬嘉超市、興福興超市等 教育 配套 長河路小學(xué)、晉安第二中心小學(xué)、則徐中學(xué)、桃園幼兒園 娛樂休閑 瑞景商務(wù)賓館、紫陽大酒店等 公共配套 福州少年活動中心、福州博物館、衛(wèi)民醫(yī)院、象園衛(wèi)生院 公共交通 交通便利，多條公交路線途經(jīng)此地。 海西發(fā)展構(gòu)筑我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要“增長區(qū)域”，福州市在其中占有絕對的重要地位，而晉安區(qū)的改造是福州培育新中心的一項重點舉措。 晉安區(qū) 連江縣 閩侯縣 馬尾區(qū) 倉山區(qū) 鼓樓區(qū) 臺江區(qū) 自然資源：非金屬礦產(chǎn)、地?zé)釡厝值孛娣e 4 萬公頃。本著高起點、高規(guī)劃、高品味的原則，建成后的海峽金融街以金融業(yè)為主，配以酒店等敞開式綜合現(xiàn)代服務(wù)配套 建設(shè)群，堪稱“海西第一街”。 一場全國性質(zhì)“城市再開發(fā)”運動 2020 深圳城市更新： 30 年來，隨著深圳經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，土地與空間難以為繼的矛盾日益突出。 開發(fā)周期：總約 381 畝規(guī)模，需要 4~6 年開發(fā)周期。深圳市社科院院長樂正指出，進行大規(guī)模的城市更新，將非常有利于釋放和提高土地的價值、完善城市功能、拓展城市增長空間。 福州與臺灣臺北市隔海相望 ,兩者相距約 149 海里（ 276 公里）。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：福興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，金城投資區(qū)，金城民營、宦溪、泉頭工業(yè)集中區(qū)等。 隨著大三通的實現(xiàn) ,以港口物流帶動 ,海峽西岸經(jīng)濟區(qū)將進入快速發(fā)展期。 目位處福州東擴南進城市發(fā)展路線的重要區(qū)域，擁有很好的發(fā)展前景； 項目占地面積 畝，是傳統(tǒng)市中心的絕對大盤，為企業(yè)打造標桿項目，提供了良好的機會； 項目高度不受限，有機會建造一座超高層項目，成為區(qū)域第一高樓，為企業(yè)打造標桿項目奠定堅實基礎(chǔ)； 區(qū)域商業(yè)層次較低，亟需大型高尚的商業(yè)以填補空白，這為本項目的商業(yè)提供了良好的機會。 50 以下 5070 7090 90110 110130 130150 150180 180200 200 以上 total 500 / / / / / / / % % % 300500 / / / / / %