【正文】 朗頓（ London）在《時(shí)代》（ Times）雜志上發(fā)表了一篇題為《美國(guó)人的夢(mèng)想》（ The American Dream）的文章。該項(xiàng)目總投資額為 2700億日元，預(yù)計(jì)要 20 年左右才能收回投資。由于市中心（主要指鼓樓）房源少、售價(jià)高，少部分習(xí)慣生活在市中心的購(gòu)房客戶因經(jīng)濟(jì)能力問(wèn)題轉(zhuǎn)移在此處購(gòu)房 商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查總結(jié) 福州主要商圈現(xiàn)狀 主要商圈 主要商業(yè) 商圈優(yōu)勢(shì) 商圈劣勢(shì) 東街口商圈 （最成熟 的商圈） 東百、東方、大洋、金泰路、新華都 最早形成的商圈、福州人幾十年形成的購(gòu)物習(xí)慣、本土高端百貨群聚 街道狹窄、交通擁堵、規(guī)劃落后、購(gòu)物環(huán)境紛亂 八一七路商圈 （培育中的商圈） 冠亞、盛世茶亭、群升國(guó)際 連接?xùn)|街口與臺(tái)江商圈、大片的翻新提供更好的購(gòu)物環(huán)境，有承接、互補(bǔ)兩大商圈的潛力 商業(yè)布局狹長(zhǎng)、分散，群聚效應(yīng)被消弱 臺(tái)江商圈 （復(fù)蘇的商圈） 中亭街、臺(tái)江步行街、元洪城 傳統(tǒng)的批發(fā)集散地、對(duì)倉(cāng)山的輻射力強(qiáng) 缺乏高端商業(yè)、交通擁堵 萬(wàn)寶商圈 （成功的新商圈） 寶龍、萬(wàn)象 臨近二環(huán)、充裕的停車位對(duì)有車族的吸 引力很大；一站式的休閑購(gòu)物環(huán)境十分便利 主力百貨缺乏凝聚力、競(jìng)爭(zhēng)力 五一商圈 （沒(méi)落的商圈） 正大廣場(chǎng)、先施 人流量大、周邊高檔娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所聚集 兩端的商業(yè)被擴(kuò)寬的五一路隔斷，缺乏群聚效應(yīng) 火車站商圈 （區(qū)域性商圈） 火車站商貿(mào)城、火車站地下商場(chǎng)、新華都 擁有火車站、汽車北站帶來(lái)的龐大過(guò)往人流 人群、業(yè)態(tài)雜亂影響到商圈形象，商圈輻射面窄 老商圈飽和、擁堵、規(guī)劃落后，城市交通提速為新商圈崛起帶來(lái)機(jī)遇 商圈功能占比 主力百貨 餐飲 娛樂(lè) 生活 精品店 東街口商圈 大 大 大 大 小 八一七路商圈 中 大 中 中 中 臺(tái)江商圈 中 中 中 中 中 萬(wàn)寶商圈 中 大 大 中 小 五一商圈 弱 大 中 中 大 火車站商圈 弱 弱 中 中 小 福州主要商圈功能、型態(tài)比較 線型商圈：線型商圈布局主要是在路的兩側(cè)，長(zhǎng)距離的步行讓人在消費(fèi)過(guò)程中感覺(jué)疲憊，同時(shí)商圈易受道路環(huán)境變動(dòng)的影響； 點(diǎn)型商圈：分散的商業(yè)布局，消費(fèi)路線易被道路隔斷，商圈內(nèi)商業(yè)的發(fā)展容易出現(xiàn)不均的局面，點(diǎn)與點(diǎn)之間互相帶動(dòng)的能力減弱。政策重在調(diào)整，不會(huì)全面打壓樓市，未來(lái)的政策重點(diǎn)依然是增加供應(yīng)、完善保障、抑制投機(jī)。包括 1 10 11 23 等路線 私車交通 長(zhǎng)樂(lè)路橫南北，二環(huán)路快捷交通，無(wú)堵車問(wèn)題 土地屬性分析－地塊現(xiàn)狀、周邊配套 土地屬性分析－地塊現(xiàn)狀、周邊配套 1 占地面積 254352 平方米（合 畝） 2 土地 用途 商服用地、居住用地 3 容積率 5 地上計(jì)容 可建面積 1271760 平方米 4 商業(yè) 比例 地上計(jì)容商業(yè)建筑面積 150000 平方米，沿主次干道商業(yè)建筑形式應(yīng)為集中式商業(yè)，在滿足停車及安全要求的前提下，允許利用地下空間設(shè)置部分商業(yè)（該項(xiàng)建筑面積單列，可不計(jì)入容積率） 5 建筑 密度 ≤ 40% 綠地率 ≥ 25% 建筑限高 無(wú) 6 出讓 年限 商服用地 40 年、居住用地 70 年 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 威脅（ T） 項(xiàng)目乃政府舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，在一定程度上， 政府將大力支持項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)； 項(xiàng)目位處老城區(qū)中心區(qū)域，周邊配套成熟，交通便捷，生活方便，商業(yè)及居住氣息均較 為濃厚； 西臨晉安河，河邊林木成蔭，河畔景觀資源較好； 項(xiàng)目地塊除去拆遷安置之用后，其主要大較為方正且完整，有利于打造一個(gè)的高尚和諧的居住區(qū)域； 項(xiàng)目容積率較高，且無(wú)限制高度，其可操作性較強(qiáng)； 項(xiàng)目商業(yè)面積為 150000 平方米，是作為本項(xiàng)目及該區(qū)域的重要商業(yè)配套。 海西發(fā)展 大福州架構(gòu) 晉安新城 推動(dòng) 促成 核心大都市區(qū)域之一，海西發(fā)展樞紐地位 提升城市形象，培育城市新中心 加快晉安舊城改造建設(shè)、加快金融商貿(mào)中心前期籌備 閩臺(tái)經(jīng)濟(jì)投資開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)接，文化交流，以文化經(jīng)濟(jì)促發(fā)展為主 對(duì)福州樓市的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2020 年來(lái) ,福州迎來(lái)第二輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮 ,帶動(dòng)外來(lái)人口的迅速進(jìn)入 ,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。 旅游資源：鼓山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、福州國(guó)家森林公園、鼓嶺避暑山莊、涌泉寺、林陽(yáng)寺、中國(guó)壽山石館、壽山石文化村、皇帝洞大 峽谷、玉佛園以及“福州后花園”之稱的北峰山區(qū)。 平潭島規(guī)劃 海西金融街規(guī)劃 福州區(qū)位情況 福州位于中國(guó)東南沿海、福建省東部閩江口 ,東瀕東海 ,與臺(tái)灣隔海相望 ,北、西、南三面分別與寧德市、南平市、三明市、泉州市、莆田市接壤。土地資源稀缺已經(jīng)成為制約深圳發(fā)展的一大瓶頸。深圳某工業(yè)園總公司戰(zhàn)略實(shí)施方案（節(jié)選） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位 項(xiàng)目銷售推廣定位 Part1 Part2 Part3 開(kāi)發(fā)背景 /目的 項(xiàng)目客戶定位分析 項(xiàng)目土地屬性分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 類似案例借鑒 開(kāi)發(fā)構(gòu)想 開(kāi)發(fā)主題 開(kāi)發(fā)策略 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展向 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位 本次報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略選擇 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 /目的 PART 1 地價(jià)成本： 8563 元 /平米的土地成本，在同期類似區(qū)域土地中屬于中上水平，在福州現(xiàn)存土地中屬于較高水平。而《深圳市城市更新辦法》則標(biāo)志著深圳的城市發(fā)展正由過(guò)去的以增量土地開(kāi)發(fā)為主向存量土地“再開(kāi)發(fā)”為主轉(zhuǎn)變邁出了重要一步。 福州位于特大城市上海和廣州之間。 文物保護(hù)資源：閩王王審知陵園、宋代理學(xué)家朱熹講學(xué)堂、譯壇泰斗林紓故居。 近年快速的城市發(fā)展已經(jīng)搭建了福州的骨架 ,部 分地區(qū)如馬尾區(qū)等郊縣的基礎(chǔ)設(shè)施已較為完善 ,短期內(nèi)仍將保持對(duì)人口、外資的吸附力。 區(qū)域人文素質(zhì)較低，商業(yè)檔次較低，長(zhǎng)期以來(lái)被冠以脹、亂的形象； 目周邊配套雖然較為齊全，但層次較低，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的市場(chǎng)定位； 地塊較為分散，且有 55 萬(wàn)平方米的安置房指標(biāo)，這對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的帶來(lái)一定的難度； 目的安置房在一定程度上會(huì)影響項(xiàng)目的檔次； 近 202000 平方米商業(yè)面積是整個(gè)項(xiàng)目最大難點(diǎn)。 樓市雖有很多不確定，但是平穩(wěn)發(fā)展還是主旋律。 通過(guò)對(duì)線型商圈、點(diǎn)型商圈存在的制約問(wèn)題分析，可以發(fā)現(xiàn)：集中式面型商圈具有更強(qiáng)的群聚效 力 成熟的商圈應(yīng)具備：主力百貨、餐飲、娛樂(lè)、生活、精品店五大功能 福州商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)因素 發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)業(yè)態(tài) 越來(lái)越快的生活節(jié)奏讓消費(fèi)者由單純的購(gòu)物場(chǎng)所轉(zhuǎn)向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑一站式消費(fèi)場(chǎng)所 商業(yè)形態(tài) 集中式綜合體商業(yè)模式比零散的街區(qū)商業(yè)布局更具消費(fèi)效率 商業(yè)交通 城市交通提速讓臨近二環(huán)沿線、地鐵站點(diǎn)的區(qū)域比傳統(tǒng)的市中心核心區(qū)域更加便利 硬件配套 私家車的迅速增長(zhǎng)讓擁有良好停車環(huán)境的商圈更有吸引力 商圈格局 多格局的商圈布局形成，傳統(tǒng)商圈難以撼動(dòng)但本地份額將減少，周邊城市外來(lái)人群份額增加，新商圈會(huì)逐 步分化輻射區(qū)域消費(fèi)群體脫離傳統(tǒng)商圈 臨近二環(huán)沿線或地鐵站點(diǎn)、擁有良好停車條件、能夠提供一站式消費(fèi)的集中式商業(yè)新商圈將占有輻射區(qū)域更多的市場(chǎng)份額。部分以投資為目的的客戶 年齡層次 森稔社長(zhǎng)曾經(jīng)感慨地說(shuō)：“六本木新興商業(yè)區(qū)不僅可以滿足衣食住行的需要，還將成為一個(gè)集工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)等功能于一體的‘精英城’。 文章中提出了三大觀點(diǎn)： 當(dāng)今的社會(huì)是人的社會(huì)還是汽車的社會(huì)； 我們究竟需要多大 的城市 我們是否遺棄了我們居住地的過(guò)去 民間團(tuán)體委員會(huì)組成了名為“新城市者”的小組，開(kāi)始對(duì)朗頓的觀點(diǎn)予以實(shí)證出現(xiàn)了覆蓋全國(guó)的新城市主義思潮 產(chǎn)生背景 3 二戰(zhàn)后，美國(guó)城市中心區(qū)在城市化的過(guò)程中，出現(xiàn)“城市病”。普拉特（ Elizabeth Plater— Zyberk） 共享的濱海資源 思潮起源 2 請(qǐng)看右邊→ 1991 年秋天，美國(guó)記者費(fèi)爾 這個(gè)項(xiàng)目不僅是日本民間在國(guó)內(nèi)最大規(guī)模的再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、其規(guī)模創(chuàng)造了日本現(xiàn)代城建史上的新紀(jì)錄，而且在動(dòng)遷難度上也算是首屈一指：開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)界巨擘森建筑股份公司用了長(zhǎng)達(dá) 17 年的時(shí)間，才一一說(shuō)服當(dāng)?shù)氐?400 戶土地所有者轉(zhuǎn)讓土地，搬出他們建在狹窄街巷兩邊的老式木屋。生意及公司在該區(qū)域，為經(jīng)營(yíng)企業(yè)或打理生意的私營(yíng)企業(yè)主 北京 上海 深圳 寧波 武漢 杭州 東莞 福州 福州市區(qū)常住人口分布 本案 商業(yè)輻射范圍 福州商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行整體平穩(wěn)， 09 年去化率 %； 福州商業(yè)價(jià)格穩(wěn)定上升，目前王莊片區(qū)商業(yè)價(jià)格在 45 萬(wàn)元 /平米； 福州未來(lái)兩年內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量約 60 萬(wàn)平米，與 0 09 年持平； 東區(qū)商業(yè)布局零散，商圈尚未形成，本案存在建立東區(qū)新商圈的機(jī)遇； 本案擁有足夠的商業(yè)規(guī)模，憑借成熟的區(qū)域環(huán)境、臨近東二環(huán)、地鐵 3 號(hào)線路的交通優(yōu)勢(shì)，有條件建立輻射整個(gè)東區(qū)近 60 萬(wàn)消費(fèi)人口的東部新商圈。 國(guó)家有關(guān)政策將如何取向，則取決于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況。 長(zhǎng)樂(lè)中路 國(guó)貨東路 長(zhǎng)河路 王莊街 公交站 B 地塊小學(xué) 東至長(zhǎng)樂(lè)中路、西 至?xí)x安河，南臨國(guó)貨路，北臨則徐中學(xué)、福臨東城； 地塊規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 1. 實(shí)用地面積： 畝； 2. 總建筑面積： 1271760 ㎡ ，其中商業(yè)（餐飲、娛樂(lè)）面積≤ 190000 ㎡，公建面積≤ 20200 ㎡ 3. 容積率： ； 4. 建筑密度： 30% ； 5. 綠化率： 25%以上； 土地屬性分析－四至及項(xiàng)目指標(biāo) 宗地現(xiàn)狀 地上現(xiàn)狀 目前都未拆遷 水文狀況 西臨晉安河 特殊物 無(wú) 噪音 沿國(guó)貨路車流量大，噪音明顯，其他影響不大 周邊配套 日常商業(yè) 永輝超市象園店、萬(wàn)嘉超市、興福興超市等 教育 配套 長(zhǎng)河路小學(xué)、晉安第二中心小學(xué)、則徐中學(xué)、桃園幼兒園 娛樂(lè)休閑 瑞景商務(wù)賓館、紫陽(yáng)大酒店等 公共配套 福州少年活動(dòng)中心、福州博物館、衛(wèi)民醫(yī)院、象園衛(wèi)生院 公共交通 交通便利，多條公交路線途經(jīng)此地。 海西發(fā)展構(gòu)筑我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要“增長(zhǎng)區(qū)域”，福州市在其中占有絕對(duì)的重要地位，而晉安區(qū)的改造是福州培育新中心的一項(xiàng)重點(diǎn)舉措。 晉安區(qū) 連江縣 閩侯縣 馬尾區(qū) 倉(cāng)山區(qū) 鼓樓區(qū) 臺(tái)江區(qū) 自然資源：非金屬礦產(chǎn)、地?zé)釡厝?，林地面積 4 萬(wàn)公頃。本著高起點(diǎn)、高規(guī)劃、高品味的原則，建成后的海峽金融街以金融業(yè)為主，配以酒店等敞開(kāi)式綜合現(xiàn)代服務(wù)配套 建設(shè)群，堪稱“海西第一街”。 一場(chǎng)全國(guó)性質(zhì)“城市再開(kāi)發(fā)”運(yùn)動(dòng) 2020 深圳城市更新： 30 年來(lái)，隨著深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，土地與空間難以為繼的矛盾日益突出。 開(kāi)發(fā)周期：總約 381 畝規(guī)模，需要 4~6 年開(kāi)發(fā)周期。深圳市社科院院長(zhǎng)樂(lè)正指出，進(jìn)行大規(guī)模的城市更新，將非常有利于釋放和提高土地的價(jià)值、完善城市功能、拓展城市增長(zhǎng)空間。 福州與臺(tái)灣臺(tái)北市隔海相望 ,兩者相距約 149 海里（ 276 公里）。 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：福興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，金城投資區(qū)，金城民營(yíng)、宦溪、泉頭工業(yè)集中區(qū)等。 隨著大三通的實(shí)現(xiàn) ,以港口物流帶動(dòng) ,海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)將進(jìn)入快速發(fā)展期。 目位處福州東擴(kuò)南進(jìn)城市發(fā)展路線的重要區(qū)域，擁有很好的發(fā)展前景； 項(xiàng)目占地面積 畝，是傳統(tǒng)市中心的絕對(duì)大盤(pán)，為企業(yè)打造標(biāo)桿項(xiàng)目，提供了良好的機(jī)會(huì)； 項(xiàng)目高度不受限，有機(jī)會(huì)建造一座超高層項(xiàng)目，成為區(qū)域第一高樓，為企業(yè)打造標(biāo)桿項(xiàng)目奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； 區(qū)域商業(yè)層次較低，亟需大型高尚的商業(yè)以填補(bǔ)空白，這為本項(xiàng)目的商業(yè)提供了良好的機(jī)會(huì)。 50 以下 5070 7090 90110 110130 130150 150180 180200 200 以上 total 500 / / / / / / / % % % 300500 / / / / / %