【正文】 離傳統(tǒng)商圈 臨近二環(huán)沿線或地鐵站點(diǎn)、擁有良好停車(chē)條件、能夠提供一站式消費(fèi)的集中式商業(yè)新商圈將占有輻射區(qū)域更多的市場(chǎng)份額。 觀點(diǎn)二：已成交產(chǎn)品以滿足改善性需求為主； 近期片區(qū)成交產(chǎn)品中面積段以 90130 ㎡為主，總價(jià)段在 80180 萬(wàn) 為主。 樓市雖有很多不確定，但是平穩(wěn)發(fā)展還是主旋律。 成交方面， 08 年起伏不大，直到 09 年春節(jié)開(kāi)始攀高，全年成交量均在較高水平，并以 5 月份及 12 月份為兩個(gè)高點(diǎn)。 區(qū)域人文素質(zhì)較低，商業(yè)檔次較低，長(zhǎng)期以來(lái)被冠以脹、亂的形象； 目周邊配套雖然較為齊全，但層次較低，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的市場(chǎng)定位； 地塊較為分散，且有 55 萬(wàn)平方米的安置房指標(biāo)，這對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的帶來(lái)一定的難度； 目的安置房在一定程度上會(huì)影響項(xiàng)目的檔次； 近 202000 平方米商業(yè)面積是整個(gè)項(xiàng)目最大難點(diǎn)。 小結(jié) 上述分析給我們的啟發(fā)： 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū) —— 中國(guó)第四級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)，國(guó)家政策支持，“海西”大有可為！本項(xiàng)目可借用“海西”大勢(shì)，順勢(shì)而為，從而提升項(xiàng)目的高度！ “閩臺(tái)”經(jīng)濟(jì)，近年來(lái)互動(dòng) 更加緊密，本案可依托海西“這個(gè)國(guó)家政策的大力支持背景，深刻影響到世界“閩商”和“臺(tái)商”，并提升他們投資本項(xiàng)目的欲望。 近年快速的城市發(fā)展已經(jīng)搭建了福州的骨架 ,部 分地區(qū)如馬尾區(qū)等郊縣的基礎(chǔ)設(shè)施已較為完善 ,短期內(nèi)仍將保持對(duì)人口、外資的吸附力。 晉安區(qū)新城規(guī)劃 晉安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分布 晉安區(qū) 1 2 3 五四北板塊 鐵路干線以北的區(qū)域，包括福飛路、五四北等路段，處在福州中央商務(wù)區(qū)后花園的位置，貴新特長(zhǎng)隧道工程的修建改變福州“北大門(mén)”相對(duì)閉 塞的現(xiàn)狀。 文物保護(hù)資源：閩王王審知陵園、宋代理學(xué)家朱熹講學(xué)堂、譯壇泰斗林紓故居。 沿江發(fā)展軸：以福州中心城為起點(diǎn) ,以閩江、烏龍江為依托 ,向 西可拓展至甘蔗、竹歧、向東發(fā)展至長(zhǎng)安、瑯歧和機(jī)場(chǎng)周邊區(qū)域 ,重點(diǎn)發(fā)展閩江南岸 ,并與北岸形成南北岸相呼應(yīng)、亮麗的沿江城市發(fā)展軸。 福州位于特大城市上海和廣州之間。 國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略將以區(qū)域發(fā)展戰(zhàn) 略為主 2020 年以來(lái)，國(guó)家近來(lái)陸續(xù)批準(zhǔn)了一系列區(qū)域規(guī)劃和區(qū)域性文件 這些由地方政府主導(dǎo)而上升為國(guó)家戰(zhàn)略層面的區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)劃。而《深圳市城市更新辦法》則標(biāo)志著深圳的城市發(fā)展正由過(guò)去的以增量土地開(kāi)發(fā)為主向存量土地“再開(kāi)發(fā)”為主轉(zhuǎn)變邁出了重要一步。 從工業(yè)社會(huì)到信息社會(huì)，從過(guò)度開(kāi)發(fā)到可持續(xù)發(fā) 展， 21 世紀(jì)毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)是一個(gè)“城市世紀(jì)”。深圳某工業(yè)園總公司戰(zhàn)略實(shí)施方案（節(jié)選） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位 項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣定位 Part1 Part2 Part3 開(kāi)發(fā)背景 /目的 項(xiàng)目客戶定位分析 項(xiàng)目土地屬性分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 類(lèi)似案例借鑒 開(kāi)發(fā)構(gòu)想 開(kāi)發(fā)主題 開(kāi)發(fā)策略 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展向 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位 本次報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略選擇 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 /目的 PART 1 地價(jià)成本： 8563 元 /平米的土地成本，在同期類(lèi)似區(qū)域土地中屬于中上水平，在福州現(xiàn)存土地中屬于較高水平。 截止到 08 年底，我國(guó)城市化率達(dá) 443.9%，如果以每年 1%%平均速度上升，意味著中國(guó)城鎮(zhèn)人口每年都以 1400 萬(wàn) 1600 萬(wàn)在上升，到達(dá)發(fā)達(dá)國(guó)家 70%以上的城市化率水平至少還需 2530 年。土地資源稀缺已經(jīng)成為制約深圳發(fā)展的一大瓶頸。按照海口市“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的總體空間發(fā)展策略，推進(jìn)長(zhǎng)流起步區(qū)項(xiàng)目、中心城區(qū)舊城改造項(xiàng)目。 平潭島規(guī)劃 海西金融街規(guī)劃 福州區(qū)位情況 福州位于中國(guó)東南沿海、福建省東部閩江口 ,東瀕東海 ,與臺(tái)灣隔海相望 ,北、西、南三面分別與寧德市、南平市、三明市、泉州市、莆田市接壤。 雙軸線：沿海發(fā)展軸、沿江發(fā)展軸 沿海發(fā)展軸：北起羅源灣 ,經(jīng)可門(mén)、大官坂、長(zhǎng)安、瑯歧、國(guó)際機(jī)場(chǎng)、濱海新城、元洪投資區(qū)到江陰港區(qū) ,通過(guò)建設(shè)沿海大通道把這些功能區(qū)聯(lián)為一體 ,使之快速形成濱海經(jīng)濟(jì)走廊。 旅游資源：鼓山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、福州國(guó)家森林公園、鼓嶺避暑山莊、涌泉寺、林陽(yáng)寺、中國(guó)壽山石館、壽山石文化村、皇帝洞大 峽谷、玉佛園以及“福州后花園”之稱(chēng)的北峰山區(qū)。 一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn) 王莊 光明港 體育公園 閩江 閩江 金雞山溫泉休閑區(qū) 六一中路 連江中路 國(guó)貨東路 前橫路 福馬路 福馬路 三環(huán)路 江濱大道 遠(yuǎn)洋路 遠(yuǎn)洋路 長(zhǎng)樂(lè)路 福州植物園 鼓山風(fēng)景區(qū) 登云水庫(kù) 牛港 山 城市東湖 商務(wù)區(qū) 商務(wù)區(qū) 晉安河 鰲峰大橋 前橫大橋 根據(jù)《福州東城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》方案，列入提升改造的東城區(qū)范圍西至六一路，北至登云水庫(kù)和老安山，東至鼓山風(fēng)景區(qū)西側(cè)，南至閩江北岸，與鼓樓臺(tái)江中心區(qū)、新店和東部新城（倉(cāng)山區(qū)）接壤，規(guī)劃總面積約 平方公里，其中城市建設(shè)用地約 平方公里。 海西發(fā)展 大福州架構(gòu) 晉安新城 推動(dòng) 促成 核心大都市區(qū)域之一，海西發(fā)展樞紐地位 提升城市形象，培育城市新中心 加快晉安舊城改造建設(shè)、加快金融商貿(mào)中心前期籌備 閩臺(tái)經(jīng)濟(jì)投資開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)接，文化交流，以文化經(jīng)濟(jì)促發(fā)展為主 對(duì)福州樓市的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2020 年來(lái) ,福州迎來(lái)第二輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮 ,帶動(dòng)外來(lái)人口的迅速進(jìn)入 ,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。依托大福州發(fā)展框架，交通改善，城市配套逐漸完善，新區(qū)的樓市發(fā)展充滿機(jī)遇。包括 1 10 11 23 等路線 私車(chē)交通 長(zhǎng)樂(lè)路橫南北，二環(huán)路快捷交通，無(wú)堵車(chē)問(wèn)題 土地屬性分析－地塊現(xiàn)狀、周邊配套 土地屬性分析－地塊現(xiàn)狀、周邊配套 1 占地面積 254352 平方米（合 畝） 2 土地 用途 商服用地、居住用地 3 容積率 5 地上計(jì)容 可建面積 1271760 平方米 4 商業(yè) 比例 地上計(jì)容商業(yè)建筑面積 150000 平方米，沿主次干道商業(yè)建筑形式應(yīng)為集中式商業(yè)，在滿足停車(chē)及安全要求的前提下，允許利用地下空間設(shè)置部分商業(yè)（該項(xiàng)建筑面積單列，可不計(jì)入容積率） 5 建筑 密度 ≤ 40% 綠地率 ≥ 25% 建筑限高 無(wú) 6 出讓 年限 商服用地 40 年、居住用地 70 年 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 威脅（ T） 項(xiàng)目乃政府舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，在一定程度上， 政府將大力支持項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)； 項(xiàng)目位處老城區(qū)中心區(qū)域，周邊配套成熟，交通便捷，生活方便，商業(yè)及居住氣息均較 為濃厚； 西臨晉安河，河邊林木成蔭，河畔景觀資源較好； 項(xiàng)目地塊除去拆遷安置之用后，其主要大較為方正且完整，有利于打造一個(gè)的高尚和諧的居住區(qū)域； 項(xiàng)目容積率較高，且無(wú)限制高度，其可操作性較強(qiáng)； 項(xiàng)目商業(yè)面積為 150000 平方米，是作為本項(xiàng)目及該區(qū)域的重要商業(yè)配套。 供應(yīng)方面， 08 年共登記預(yù)售 239 萬(wàn)㎡，主要集中在在二三季度； 09 年共登記預(yù)售 213 萬(wàn)㎡，在 3 月份月 9 月份較為集中。政策重在調(diào)整，不會(huì)全面打壓樓市，未來(lái)的政策重點(diǎn)依然是增加供應(yīng)、完善保障、抑制投機(jī)。 片區(qū) 項(xiàng)目 總建 容積率 項(xiàng)目定位 預(yù)計(jì)主力產(chǎn)品 推出時(shí)間 市中心片區(qū) 融僑公館 91837 高檔 三房 2020 年中 海晟地塊 127234 中高檔 三房 2020 年底 群升白馬地塊 99307 中高檔 三房、四房 2020 年底 中庚帝國(guó)大苑 68022 3 中高檔 三房 2020 年中 世歐塔頭地塊 125614 中高檔 三房 2020 年中 萬(wàn)科白馬地塊 146723 高檔 待定 2020 年初 江濱片區(qū) 江南水都 五、六期 高檔 四房 1351四房 171180 2020 年中 億力濱江 高檔 三房、四房 2020 年底 永興儷江 36432 高檔 三房 112128 2020 年底 中庚江濱地塊 93452 高檔 三房、四房 2020 年初 合計(jì) 公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié) 觀點(diǎn)一：加大土地供應(yīng)量，以中心和郊區(qū)為主； 地塊供應(yīng)將以城中心改造地塊，結(jié)合向城外延開(kāi)拓，開(kāi)拓新區(qū)地塊，如東部新城、閩侯上街、南嶼地塊。 商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查總結(jié) 福州主要商圈現(xiàn)狀 主要商圈 主要商業(yè) 商圈優(yōu)勢(shì) 商圈劣勢(shì) 東街口商圈 （最成熟 的商圈） 東百、東方、大洋、金泰路、新華都 最早形成的商圈、福州人幾十年形成的購(gòu)物習(xí)慣、本土高端百貨群聚 街道狹窄、交通擁堵、規(guī)劃落后、購(gòu)物環(huán)境紛亂 八一七路商圈 （培育中的商圈） 冠亞、盛世茶亭、群升國(guó)際 連接?xùn)|街口與臺(tái)江商圈、大片的翻新提供更好的購(gòu)物環(huán)境，有承接、互補(bǔ)兩大商圈的潛力 商業(yè)布局狹長(zhǎng)、分散，群聚效應(yīng)被消弱 臺(tái)江商圈 （復(fù)蘇的商圈） 中亭街、臺(tái)江步行街、元洪城 傳統(tǒng)的批發(fā)集散地、對(duì)倉(cāng)山的輻射力強(qiáng) 缺乏高端商業(yè)、交通擁堵 萬(wàn)寶商圈 （成功的新商圈） 寶龍、萬(wàn)象 臨近二環(huán)、充裕的停車(chē)位對(duì)有車(chē)族的吸 引力很大；一站式的休閑購(gòu)物環(huán)境十分便利 主力百貨缺乏凝聚力、競(jìng)爭(zhēng)力 五一商圈 （沒(méi)落的商圈） 正大廣場(chǎng)、先施 人流量大、周邊高檔娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所聚集 兩端的商業(yè)被擴(kuò)寬的五一路隔斷，缺乏群聚效應(yīng) 火車(chē)站商圈 （區(qū)域性商圈） 火車(chē)站商貿(mào)城、火車(chē)站地下商場(chǎng)、新華都 擁有火車(chē)站、汽車(chē)北站帶來(lái)的龐大過(guò)往人流 人群、業(yè)態(tài)雜亂影響到商圈形象，商圈輻射面窄 老商圈飽和、擁堵、規(guī)劃落后，城市交通提速為新商圈崛起帶來(lái)機(jī)遇 商圈功能占比 主力百貨 餐飲 娛樂(lè) 生活 精品店 東街口商圈 大 大 大 大 小 八一七路商圈 中 大 中 中 中 臺(tái)江商圈 中 中 中 中 中 萬(wàn)寶商圈 中 大 大 中 小 五一商圈 弱 大 中 中 大 火車(chē)站商圈 弱 弱 中 中 小 福州主要商圈功能、型態(tài)比較 線型商圈：線型商圈布局主要是在路的兩側(cè)，長(zhǎng)距離的步行讓人在消費(fèi)過(guò)程中感覺(jué)疲憊，同時(shí)商圈易受道路環(huán)境變動(dòng)的影響； 點(diǎn)型商圈：分散的商業(yè)布局，消費(fèi)路線易被道路隔斷，商圈內(nèi)商業(yè)的發(fā)展容易出現(xiàn)不均的局面，點(diǎn)與點(diǎn)之間互相帶動(dòng)的能力減弱。部分公司白領(lǐng)及大中型企業(yè)中高級(jí)打工者 由于市中心（主要指鼓樓）房源少、售價(jià)高，少部分習(xí)慣生活在市中心的購(gòu)房客戶因經(jīng)濟(jì)能力問(wèn)題轉(zhuǎn)移在此處購(gòu)房 市場(chǎng)特質(zhì) 屬于市中心中高端物業(yè)范疇，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)基本以福州全市市中心項(xiàng)目，在本區(qū)域內(nèi)，短期 內(nèi)并無(wú)實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。該項(xiàng)目總投資額為 2700億日元，預(yù)計(jì)要 20 年左右才能收回投資。 日本目前規(guī)模最大的都市再開(kāi)發(fā)成功項(xiàng)目 日本目前規(guī)模最大的都市再開(kāi)發(fā)成功項(xiàng)目 5 六本木的商業(yè)構(gòu)成 零售 120 區(qū)劃 22,000m2 % 餐飲 70 區(qū)劃 12,000m2 （ 3200 席） % 其他 30 區(qū)劃 4,000m2 % 合計(jì) 220 區(qū)劃 38, 000m2 100% 六本木共劃分為四個(gè)街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹(shù)坡大道”等商業(yè)設(shè)施相連，隨處可見(jiàn)綠地和廣場(chǎng)，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間 49 米高度的屋頂花園 遍布六本木新城各處的裝置藝術(shù)品 請(qǐng)看右邊→ 森大廈 日式毛利花園 半露天廣場(chǎng) 朝日電視臺(tái) 請(qǐng)看下頁(yè)↓ 日本目前規(guī)模最大的都市再開(kāi)發(fā)成功項(xiàng)目 6 六本木的住宅商業(yè)設(shè)施 住宅細(xì)部社區(qū)空間的設(shè)計(jì)以居住者的舒適性為最優(yōu)先，六本木新城的大街就是住宅之延續(xù)。朗頓（ London）在《時(shí)代》（ Times）雜志上發(fā)表了一篇題為《美國(guó)人的夢(mèng)想》（ The American Dream）