【正文】 離傳統(tǒng)商圈 臨近二環(huán)沿線或地鐵站點、擁有良好停車條件、能夠提供一站式消費的集中式商業(yè)新商圈將占有輻射區(qū)域更多的市場份額。 觀點二：已成交產(chǎn)品以滿足改善性需求為主； 近期片區(qū)成交產(chǎn)品中面積段以 90130 ㎡為主，總價段在 80180 萬 為主。 樓市雖有很多不確定，但是平穩(wěn)發(fā)展還是主旋律。 成交方面， 08 年起伏不大，直到 09 年春節(jié)開始攀高，全年成交量均在較高水平，并以 5 月份及 12 月份為兩個高點。 區(qū)域人文素質(zhì)較低，商業(yè)檔次較低，長期以來被冠以脹、亂的形象； 目周邊配套雖然較為齊全，但層次較低，將嚴重影響項目的市場定位； 地塊較為分散，且有 55 萬平方米的安置房指標，這對項目規(guī)劃的帶來一定的難度； 目的安置房在一定程度上會影響項目的檔次； 近 202000 平方米商業(yè)面積是整個項目最大難點。 小結(jié) 上述分析給我們的啟發(fā)： 海峽西岸經(jīng)濟區(qū) —— 中國第四級經(jīng)濟區(qū)，國家政策支持，“海西”大有可為！本項目可借用“海西”大勢，順勢而為，從而提升項目的高度！ “閩臺”經(jīng)濟，近年來互動 更加緊密，本案可依托海西“這個國家政策的大力支持背景，深刻影響到世界“閩商”和“臺商”，并提升他們投資本項目的欲望。 近年快速的城市發(fā)展已經(jīng)搭建了福州的骨架 ,部 分地區(qū)如馬尾區(qū)等郊縣的基礎設施已較為完善 ,短期內(nèi)仍將保持對人口、外資的吸附力。 晉安區(qū)新城規(guī)劃 晉安區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分布 晉安區(qū) 1 2 3 五四北板塊 鐵路干線以北的區(qū)域，包括福飛路、五四北等路段，處在福州中央商務區(qū)后花園的位置，貴新特長隧道工程的修建改變福州“北大門”相對閉 塞的現(xiàn)狀。 文物保護資源：閩王王審知陵園、宋代理學家朱熹講學堂、譯壇泰斗林紓故居。 沿江發(fā)展軸：以福州中心城為起點 ,以閩江、烏龍江為依托 ,向 西可拓展至甘蔗、竹歧、向東發(fā)展至長安、瑯歧和機場周邊區(qū)域 ,重點發(fā)展閩江南岸 ,并與北岸形成南北岸相呼應、亮麗的沿江城市發(fā)展軸。 福州位于特大城市上海和廣州之間。 國家發(fā)展戰(zhàn)略將以區(qū)域發(fā)展戰(zhàn) 略為主 2020 年以來，國家近來陸續(xù)批準了一系列區(qū)域規(guī)劃和區(qū)域性文件 這些由地方政府主導而上升為國家戰(zhàn)略層面的區(qū)域開發(fā)規(guī)劃。而《深圳市城市更新辦法》則標志著深圳的城市發(fā)展正由過去的以增量土地開發(fā)為主向存量土地“再開發(fā)”為主轉(zhuǎn)變邁出了重要一步。 從工業(yè)社會到信息社會，從過度開發(fā)到可持續(xù)發(fā) 展， 21 世紀毫無疑問會是一個“城市世紀”。深圳某工業(yè)園總公司戰(zhàn)略實施方案（節(jié)選） 項目產(chǎn)品定位 項目開發(fā)定位 項目銷售推廣定位 Part1 Part2 Part3 開發(fā)背景 /目的 項目客戶定位分析 項目土地屬性分析 項目競爭分析 類似案例借鑒 開發(fā)構(gòu)想 開發(fā)主題 開發(fā)策略 項目物業(yè)發(fā)展向 項目開發(fā)主題定位 本次報告思維導圖 項目競爭策略選擇 項目開發(fā)背景 /目的 PART 1 地價成本： 8563 元 /平米的土地成本，在同期類似區(qū)域土地中屬于中上水平，在福州現(xiàn)存土地中屬于較高水平。 截止到 08 年底，我國城市化率達 443.9%，如果以每年 1%%平均速度上升，意味著中國城鎮(zhèn)人口每年都以 1400 萬 1600 萬在上升，到達發(fā)達國家 70%以上的城市化率水平至少還需 2530 年。土地資源稀缺已經(jīng)成為制約深圳發(fā)展的一大瓶頸。按照?？谑小爸袕姟⑽魍?、東優(yōu)、南控”的總體空間發(fā)展策略，推進長流起步區(qū)項目、中心城區(qū)舊城改造項目。 平潭島規(guī)劃 海西金融街規(guī)劃 福州區(qū)位情況 福州位于中國東南沿海、福建省東部閩江口 ,東瀕東海 ,與臺灣隔海相望 ,北、西、南三面分別與寧德市、南平市、三明市、泉州市、莆田市接壤。 雙軸線：沿海發(fā)展軸、沿江發(fā)展軸 沿海發(fā)展軸：北起羅源灣 ,經(jīng)可門、大官坂、長安、瑯歧、國際機場、濱海新城、元洪投資區(qū)到江陰港區(qū) ,通過建設沿海大通道把這些功能區(qū)聯(lián)為一體 ,使之快速形成濱海經(jīng)濟走廊。 旅游資源：鼓山國家級風景名勝區(qū)、福州國家森林公園、鼓嶺避暑山莊、涌泉寺、林陽寺、中國壽山石館、壽山石文化村、皇帝洞大 峽谷、玉佛園以及“福州后花園”之稱的北峰山區(qū)。 一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn) 王莊 光明港 體育公園 閩江 閩江 金雞山溫泉休閑區(qū) 六一中路 連江中路 國貨東路 前橫路 福馬路 福馬路 三環(huán)路 江濱大道 遠洋路 遠洋路 長樂路 福州植物園 鼓山風景區(qū) 登云水庫 牛港 山 城市東湖 商務區(qū) 商務區(qū) 晉安河 鰲峰大橋 前橫大橋 根據(jù)《福州東城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》方案，列入提升改造的東城區(qū)范圍西至六一路，北至登云水庫和老安山，東至鼓山風景區(qū)西側(cè)，南至閩江北岸，與鼓樓臺江中心區(qū)、新店和東部新城（倉山區(qū)）接壤，規(guī)劃總面積約 平方公里，其中城市建設用地約 平方公里。 海西發(fā)展 大福州架構(gòu) 晉安新城 推動 促成 核心大都市區(qū)域之一，海西發(fā)展樞紐地位 提升城市形象，培育城市新中心 加快晉安舊城改造建設、加快金融商貿(mào)中心前期籌備 閩臺經(jīng)濟投資開發(fā)區(qū)對接，文化交流，以文化經(jīng)濟促發(fā)展為主 對福州樓市的風險點 2020 年來 ,福州迎來第二輪經(jīng)濟發(fā)展高潮 ,帶動外來人口的迅速進入 ,有利于房地產(chǎn)市場的增長。依托大福州發(fā)展框架，交通改善，城市配套逐漸完善，新區(qū)的樓市發(fā)展充滿機遇。包括 1 10 11 23 等路線 私車交通 長樂路橫南北，二環(huán)路快捷交通，無堵車問題 土地屬性分析－地塊現(xiàn)狀、周邊配套 土地屬性分析－地塊現(xiàn)狀、周邊配套 1 占地面積 254352 平方米（合 畝） 2 土地 用途 商服用地、居住用地 3 容積率 5 地上計容 可建面積 1271760 平方米 4 商業(yè) 比例 地上計容商業(yè)建筑面積 150000 平方米，沿主次干道商業(yè)建筑形式應為集中式商業(yè)，在滿足停車及安全要求的前提下，允許利用地下空間設置部分商業(yè)（該項建筑面積單列，可不計入容積率） 5 建筑 密度 ≤ 40% 綠地率 ≥ 25% 建筑限高 無 6 出讓 年限 商服用地 40 年、居住用地 70 年 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 威脅（ T） 項目乃政府舊城改造的重點項目之一，在一定程度上， 政府將大力支持項目的開發(fā)建設； 項目位處老城區(qū)中心區(qū)域，周邊配套成熟，交通便捷，生活方便，商業(yè)及居住氣息均較 為濃厚； 西臨晉安河，河邊林木成蔭，河畔景觀資源較好； 項目地塊除去拆遷安置之用后，其主要大較為方正且完整，有利于打造一個的高尚和諧的居住區(qū)域； 項目容積率較高，且無限制高度，其可操作性較強； 項目商業(yè)面積為 150000 平方米，是作為本項目及該區(qū)域的重要商業(yè)配套。 供應方面， 08 年共登記預售 239 萬㎡，主要集中在在二三季度； 09 年共登記預售 213 萬㎡，在 3 月份月 9 月份較為集中。政策重在調(diào)整，不會全面打壓樓市，未來的政策重點依然是增加供應、完善保障、抑制投機。 片區(qū) 項目 總建 容積率 項目定位 預計主力產(chǎn)品 推出時間 市中心片區(qū) 融僑公館 91837 高檔 三房 2020 年中 海晟地塊 127234 中高檔 三房 2020 年底 群升白馬地塊 99307 中高檔 三房、四房 2020 年底 中庚帝國大苑 68022 3 中高檔 三房 2020 年中 世歐塔頭地塊 125614 中高檔 三房 2020 年中 萬科白馬地塊 146723 高檔 待定 2020 年初 江濱片區(qū) 江南水都 五、六期 高檔 四房 1351四房 171180 2020 年中 億力濱江 高檔 三房、四房 2020 年底 永興儷江 36432 高檔 三房 112128 2020 年底 中庚江濱地塊 93452 高檔 三房、四房 2020 年初 合計 公寓競爭市場總結(jié) 觀點一：加大土地供應量，以中心和郊區(qū)為主； 地塊供應將以城中心改造地塊，結(jié)合向城外延開拓，開拓新區(qū)地塊，如東部新城、閩侯上街、南嶼地塊。 商業(yè)市場環(huán)境調(diào)查總結(jié) 福州主要商圈現(xiàn)狀 主要商圈 主要商業(yè) 商圈優(yōu)勢 商圈劣勢 東街口商圈 （最成熟 的商圈） 東百、東方、大洋、金泰路、新華都 最早形成的商圈、福州人幾十年形成的購物習慣、本土高端百貨群聚 街道狹窄、交通擁堵、規(guī)劃落后、購物環(huán)境紛亂 八一七路商圈 （培育中的商圈） 冠亞、盛世茶亭、群升國際 連接東街口與臺江商圈、大片的翻新提供更好的購物環(huán)境，有承接、互補兩大商圈的潛力 商業(yè)布局狹長、分散，群聚效應被消弱 臺江商圈 （復蘇的商圈） 中亭街、臺江步行街、元洪城 傳統(tǒng)的批發(fā)集散地、對倉山的輻射力強 缺乏高端商業(yè)、交通擁堵 萬寶商圈 （成功的新商圈） 寶龍、萬象 臨近二環(huán)、充裕的停車位對有車族的吸 引力很大；一站式的休閑購物環(huán)境十分便利 主力百貨缺乏凝聚力、競爭力 五一商圈 （沒落的商圈） 正大廣場、先施 人流量大、周邊高檔娛樂消費場所聚集 兩端的商業(yè)被擴寬的五一路隔斷，缺乏群聚效應 火車站商圈 （區(qū)域性商圈） 火車站商貿(mào)城、火車站地下商場、新華都 擁有火車站、汽車北站帶來的龐大過往人流 人群、業(yè)態(tài)雜亂影響到商圈形象，商圈輻射面窄 老商圈飽和、擁堵、規(guī)劃落后，城市交通提速為新商圈崛起帶來機遇 商圈功能占比 主力百貨 餐飲 娛樂 生活 精品店 東街口商圈 大 大 大 大 小 八一七路商圈 中 大 中 中 中 臺江商圈 中 中 中 中 中 萬寶商圈 中 大 大 中 小 五一商圈 弱 大 中 中 大 火車站商圈 弱 弱 中 中 小 福州主要商圈功能、型態(tài)比較 線型商圈：線型商圈布局主要是在路的兩側(cè)，長距離的步行讓人在消費過程中感覺疲憊，同時商圈易受道路環(huán)境變動的影響； 點型商圈：分散的商業(yè)布局，消費路線易被道路隔斷，商圈內(nèi)商業(yè)的發(fā)展容易出現(xiàn)不均的局面，點與點之間互相帶動的能力減弱。部分公司白領(lǐng)及大中型企業(yè)中高級打工者 由于市中心（主要指鼓樓）房源少、售價高，少部分習慣生活在市中心的購房客戶因經(jīng)濟能力問題轉(zhuǎn)移在此處購房 市場特質(zhì) 屬于市中心中高端物業(yè)范疇，項目競爭基本以福州全市市中心項目，在本區(qū)域內(nèi)，短期 內(nèi)并無實際競爭項目。該項目總投資額為 2700億日元，預計要 20 年左右才能收回投資。 日本目前規(guī)模最大的都市再開發(fā)成功項目 日本目前規(guī)模最大的都市再開發(fā)成功項目 5 六本木的商業(yè)構(gòu)成 零售 120 區(qū)劃 22,000m2 % 餐飲 70 區(qū)劃 12,000m2 （ 3200 席） % 其他 30 區(qū)劃 4,000m2 % 合計 220 區(qū)劃 38, 000m2 100% 六本木共劃分為四個街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹坡大道”等商業(yè)設施相連，隨處可見綠地和廣場，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間 49 米高度的屋頂花園 遍布六本木新城各處的裝置藝術(shù)品 請看右邊→ 森大廈 日式毛利花園 半露天廣場 朝日電視臺 請看下頁↓ 日本目前規(guī)模最大的都市再開發(fā)成功項目 6 六本木的住宅商業(yè)設施 住宅細部社區(qū)空間的設計以居住者的舒適性為最優(yōu)先，六本木新城的大街就是住宅之延續(xù)。朗頓（ London）在《時代》（ Times）雜志上發(fā)表了一篇題為《美國人的夢想》（ The American Dream）