【正文】 商業(yè) 休閑 娛樂(lè) 居住 教育 休閑 居住 都市核心帶 休閑公園 SO HO 主題商城 居住 BLOCK 街區(qū) 總體規(guī)劃說(shuō)明 新城市主義的介紹及啟示 TND 模式（社區(qū)鄰里層面的規(guī)劃設(shè)計(jì)） 社區(qū)的基本單元是鄰里（鄰里間以綠化分隔，鄰里之間利用公交組織） 五分鐘的步行鄰里規(guī)模 優(yōu)先考慮公共空間 多功能復(fù)合（在一個(gè)鄰里社區(qū)的 5 分鐘步行范圍內(nèi)，各種功能達(dá)到均衡的混合 —— 居住、工作、購(gòu)物、就學(xué)、宗教活動(dòng)與娛樂(lè)） 精密交通網(wǎng)絡(luò) 1）鄰里之間由軌道交通串連 2）鄰里交通要注重步行交通（街道斷面的設(shè)計(jì)） 足夠的建筑密度 1）提高土地與基礎(chǔ)設(shè)施的利用率，從而相對(duì)降低市政開(kāi)發(fā)成本 2）增強(qiáng)社區(qū)活力 尊重傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格 請(qǐng)看右邊→ 項(xiàng)目初步總評(píng)設(shè)想 5 分鐘步行半徑 新城市主義的介紹及啟示 7 “新城市主義”的三個(gè)層面 層面一：區(qū)域 新城市主義十分重視區(qū)域規(guī)劃，因?yàn)樗麄冋J(rèn)識(shí)到許多與城市規(guī)劃相關(guān)的問(wèn)題只有上升到區(qū)域?qū)用?，制定出整體的策略才能有效解決 借鑒與啟發(fā)： 路網(wǎng)設(shè)計(jì)：當(dāng)住區(qū)規(guī)模較大時(shí)，住區(qū)已不只承載住區(qū)內(nèi)部交通，它還承載著城市層級(jí)的疏散；住區(qū)不能孤立封閉地自行設(shè)計(jì)內(nèi)部路網(wǎng)，而應(yīng)從區(qū)域的角度看待路網(wǎng)的設(shè)計(jì)與交通組織 對(duì)城市：若城市路網(wǎng)過(guò)疏，易造成交通擁擠、堵塞 對(duì)住區(qū)：只在住區(qū)外圍與城市駁接，造成小區(qū)公交出行不便小區(qū)內(nèi)穿梭巴士運(yùn)營(yíng)成本高 公建配套 1）要從區(qū)域的整體配建，以免重復(fù)投資造成浪費(fèi)（政府宏觀規(guī)劃；開(kāi)發(fā)商發(fā)揮積極性 ) 2）公建設(shè)施要與公共交通相連，提高可達(dá)性，利于共享 項(xiàng)目初步總評(píng)設(shè)想 公建 公建 公建 公建 交通動(dòng)線 新城市主 義的介紹及啟示 層面二：鄰里、街區(qū)、廊道 鄰里適宜的規(guī)模和突出的中心 TND—— 中心到邊界的距離為 1/4 英里（約 400 米） TOD—— 從交通站和商業(yè)組成的核心地區(qū)到社區(qū)邊界 600 米步行距離“規(guī)?！薄ⅰ爸行摹睂?duì)社區(qū)建設(shè)的重要性 借鑒與啟發(fā)： 1）北美千篇一律的郊區(qū)蔓延，依托于網(wǎng)格道路的發(fā)展，造成的是同質(zhì)的景觀，沒(méi)有中心的郊區(qū)使人在單調(diào)乏味中迷失方向。在私人小汽車(chē)急劇增加的帶動(dòng)下，大量城市人口向郊區(qū)遷徙。杜安尼（ Andres Duany）伊麗莎白社區(qū)商業(yè)街在 A、B 兩棟住宅之間，位于 A 棟住宅底部，它通過(guò)一個(gè)很不引人注目的開(kāi)口面向六本木中心道路 —— 櫸樹(shù)坂大道，但內(nèi)部小尺度的空間卻營(yíng)造得很是令人舒適。 B 區(qū)作為商業(yè)、文化、信息中心一并設(shè)置了旅館、櫸樹(shù)坂綜合體、朝日電視等 C：由 4 棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調(diào) D：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構(gòu)成 表面上看來(lái)，六本木新城只是一個(gè)垂直式的庭園都 市，實(shí)際上它企圖改變城市的既定構(gòu)造，希冀打造出一個(gè)具有文化與靈魂的新生命 —— 一個(gè)“城市中的城市”。以往的高樓 由于大都面向企業(yè)因此未能實(shí)現(xiàn)衣食住行一體化。 2020 年號(hào)召來(lái)自世 界各地的頂尖設(shè)計(jì)師參與設(shè)計(jì)，全部工程于 2020年 4 月完工。 六本木 日本目前規(guī)模最大的都市再開(kāi)發(fā)成功項(xiàng)目 東京是快速成長(zhǎng)的全球性城市，同時(shí)也是人口最為稠密、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的亞太地區(qū)的全球性城市，東京中心區(qū)的發(fā)展模式采用了老中心區(qū)與 多個(gè)新中心區(qū)分層次并進(jìn)策略來(lái)適應(yīng)快速城市化的發(fā)展需求。 地塊特質(zhì) 除幾塊零散小地塊外，其他幾塊地塊較為完整，且體量大，可操作空間較大；項(xiàng)目西面緊鄰福州晉安河，擁有稀缺景觀資源。年齡段在 25— 50 歲左右 由于長(zhǎng)期工作在該區(qū)域或周邊區(qū)域，為方便工作和生活而進(jìn)行購(gòu)買(mǎi) 長(zhǎng)期生活在該區(qū)域，對(duì)居住和生活的地域依附性強(qiáng)； 在該區(qū)域及周邊做生意的私營(yíng)業(yè)主 福州商業(yè)容量過(guò)于飽和，傳統(tǒng)商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，隨著城市發(fā)展，未來(lái)將出現(xiàn)一個(gè)中心多個(gè)副中心的商業(yè)格局； 城市交通快速發(fā)展為新商圈出現(xiàn)帶來(lái)機(jī)會(huì)； 老商圈交通擁堵、規(guī)劃落后，為新商圈的發(fā)展提供機(jī)遇； 成型的商圈應(yīng)具備包含主力百貨、餐飲、娛樂(lè)、生活、精品店功能的完善消費(fèi)體系； 現(xiàn)有商圈以點(diǎn)、線型布局為主，或多或少制約了商圈的群聚效力，面型商業(yè)布局能夠使商 圈充分發(fā)揮商業(yè)集中的優(yōu)勢(shì)； 商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查總結(jié) 倘若本案跟從大眾，定位為普通的商業(yè)中心，而毫無(wú)特色，則競(jìng)爭(zhēng)甚是激烈，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大； 目前福州缺少專(zhuān)業(yè)特色的商業(yè)中心，因此本項(xiàng)目的商業(yè)可以填補(bǔ)市場(chǎng)空白，走差異化路線，從而在市場(chǎng)中脫穎而出，以特色制勝。 福州商業(yè)市場(chǎng)從 09 年 1 月至 10 年 1 月，累計(jì)新增供應(yīng) 萬(wàn)平米，累計(jì)成交備案 萬(wàn)平米，去化率為 %，未來(lái)兩年商業(yè)供應(yīng)量約為 60 萬(wàn)平米，整體商業(yè)市場(chǎng)供銷(xiāo)總體處于平穩(wěn)狀態(tài)； 商業(yè)市場(chǎng)供銷(xiāo)總體處于平穩(wěn)狀 福州目前各片區(qū)商業(yè)價(jià)格情況 本案所處區(qū)域目前沒(méi)有在售樓盤(pán)，二手店面出售價(jià)格在 45 萬(wàn)元 /平米之間，處于市區(qū)平均水平 福州現(xiàn)有商圈分布及未來(lái)新增商業(yè)分布 東區(qū) 東區(qū)商圈空白明顯 東區(qū)開(kāi)發(fā)成熟 ，人口發(fā)展較快，但目前成熟商圈仍處于空白狀態(tài)； 未來(lái)的萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目，由于地理位置處于邊緣，仍難以覆蓋到整個(gè)東區(qū)； 商業(yè)市場(chǎng)容量分析 福州人均商業(yè)面積比例較高，市場(chǎng)份額趨于飽和，但本案憑借東二環(huán)及地鐵 3 號(hào)線的交通優(yōu)勢(shì)可輻射東二環(huán)沿線及東區(qū)板塊合計(jì)近 50 萬(wàn)常住人口 福州人均商業(yè)面積超過(guò) 2 平方米，與國(guó)內(nèi)其他主要城市比較處于較高比例，商業(yè)份額相對(duì)飽和，商圈競(jìng)爭(zhēng)激烈。目前主力均價(jià)集中 1000011000 之間，市中心與江濱高端項(xiàng)目均價(jià) 1600025000元之間。 各板塊在上一年中均價(jià)上漲幅度都比較大，其中市中心板塊和北江濱板塊由于地理資源的優(yōu)越性及稀缺性，均價(jià)遙遙領(lǐng)先。 50 以下 5070 7090 90110 110130 130150 150180 180200 200 以上 total 500 / / / / / / / % % % 300500 / / / / / % % % % % 230300 / / / % % % % % % % 180230 / / % % % % % % % % 150180 / / % % % % % % % % 120150 % % % % % % % % % % 100120 % % % % % % % % % % 80100 % % % % % % % % % % 7080 % % % % % % % % / % 6070 % % % % % % % % / % 5060 % % % % % % % / / % 4050 % % % % % % % / / % 3040 % % % % % % / / / % ≤ 30 % % % % % / / / / % total % % % % % % % % % % 面積段 總價(jià)段 近兩個(gè)月以來(lái)福州簽約面積主要為 90130 ㎡的中等 戶(hù)型， 200 ㎡以上也占較大比例。 2020 年 今年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在供應(yīng)短缺的矛盾，并由于各方資金依然寬松，城市化進(jìn)程不斷提速，促使福州樓市持續(xù)高位運(yùn) 行，但將進(jìn)入高位調(diào)整期，房?jī)r(jià)漲幅將明顯趨緩，將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。 均價(jià)方面， 08 年全市均價(jià)一路下滑，最低跌至 6346 元 /㎡， 09 年春節(jié)之后開(kāi)始一路攀升，并且幅度較大，至 10 年 1 月，均價(jià)已高至 1 萬(wàn)元 /㎡。這三個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒃?2020 年引領(lǐng)市場(chǎng)。 目位處福州東擴(kuò)南進(jìn)城市發(fā)展路線的重要區(qū)域，擁有很好的發(fā)展前景； 項(xiàng)目占地面積 畝，是傳統(tǒng)市中心的絕對(duì)大盤(pán)，為企業(yè)打造標(biāo)桿項(xiàng)目，提供了良好的機(jī)會(huì)； 項(xiàng)目高度不受限，有機(jī)會(huì)建造一座超高層項(xiàng)目，成為區(qū)域第一高樓，為企業(yè)打造標(biāo)桿項(xiàng)目奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； 區(qū)域商業(yè)層次較低，亟需大型高尚的商業(yè)以填補(bǔ)空白，這為本項(xiàng)目的商業(yè)提供了良好的機(jī)會(huì)。地鐵 2 號(hào)線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目北面，在晉安區(qū)委那邊設(shè)出口。 站在運(yùn)營(yíng)城區(qū)的高度運(yùn)作項(xiàng)目 當(dāng)前和今后一段時(shí)期，是晉安區(qū)實(shí)現(xiàn)從城郊型城區(qū)向都市型城區(qū)跨越，構(gòu)建“實(shí)力晉安、活力晉安、魅力晉安、合力晉安”的重要發(fā)展階段。考慮到最近兩年對(duì)福州公路鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施的密集投資將逐步 顯現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用以及大三通的帶動(dòng) ,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將保持平穩(wěn) ,人口和收入仍有一定的提升空間。 隨著大三通的實(shí)現(xiàn) ,以港口物流帶動(dòng) ,海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)將進(jìn)入快速發(fā)展期。 晉安區(qū)的樓市版圖日趨成熟，細(xì)分到板塊，分布于五四北板塊、市中心板塊以及 東區(qū)板塊。代表樓盤(pán)有“萬(wàn)科金域榕郡”“三盛中央公園”“家天下三木城”等，以首次置業(yè)、首次改善產(chǎn)品為主。 晉安區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值占全市生產(chǎn)總值的比例逐年擴(kuò)大，近三年占全市比例 %。 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：福興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，金城投資區(qū)，金城民營(yíng)、宦溪、泉頭工業(yè)集中區(qū)等。全區(qū)總面積 552 平方公里。 福州市經(jīng)濟(jì)總量與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 19952020 年福州市 GDP 以及 2020 年保守預(yù)計(jì)（億元） 0509 年福州市經(jīng)濟(jì)迎來(lái)了快速增長(zhǎng)； 2020 年后歷年 GDP 增速在 1015%，預(yù)計(jì) 2020 年達(dá)到 2801 億元。 北翼經(jīng)濟(jì)區(qū)：由環(huán)羅源灣地區(qū)的主要城鎮(zhèn)、工業(yè)區(qū)及羅源、連江縣城組成 ,規(guī)劃用地面積 150 平方公里 ,人口 100 萬(wàn)人 ,重點(diǎn)發(fā)展環(huán)羅源灣區(qū)域 ,建成為福州港的重要港區(qū) ,海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的臨港工業(yè)基地。 福州與臺(tái)灣臺(tái)北市隔海相望 ,兩者相距約 149 海里（ 276 公里）。 海西戰(zhàn)略之一 金融街開(kāi)建 海峽金融街項(xiàng)目位于福州市閩江北岸鰲峰片區(qū)，規(guī)劃面積約 公頃（ 952畝）。 海峽西岸城市群發(fā)展規(guī)劃 海西城市群從順應(yīng)空間演化的規(guī)律出發(fā)，提出 “兩點(diǎn)、一線、四軸”的城市群空間布局結(jié)構(gòu)。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，福州加速棚屋區(qū)改造，城市將迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)遇。深圳市社科院院長(zhǎng)樂(lè)正指出，進(jìn)行大規(guī)模的城市更新，將非常有利于釋放和提高土地的價(jià)值、完善城市功能、拓展城市增長(zhǎng)空間。其結(jié)果，整個(gè)城市建筑密度趨近由當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件所決定的市場(chǎng)水平；慢速調(diào)整主要發(fā)生在城市 邊緣區(qū)，使得城市空間范圍循水平方向向外擴(kuò)展，因此城市外觀看起來(lái)由內(nèi)向外呈現(xiàn)漸進(jìn)變化特點(diǎn)。據(jù)預(yù)測(cè)，大概 2030 年左右全世界將有 50%的人口將在城市中生活，現(xiàn)在，中國(guó)的城市化水平也已經(jīng)超過(guò)了 40%。 我國(guó)城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn) —— “城市世紀(jì)”下中 國(guó)地產(chǎn)發(fā)展 近幾年，中國(guó)城化進(jìn)程無(wú)論從比率還是人數(shù)來(lái)看都是減緩的，巧合的是下降的 0407 正好也是房快速率增長(zhǎng)的時(shí)期。 開(kāi)發(fā)周期：總約 381 畝規(guī)模，需要 4~6 年開(kāi)發(fā)周期。 資金要求：看重實(shí)際 發(fā)生的現(xiàn)金流，避免長(zhǎng)時(shí)間承受資金壓力。在城市化推動(dòng)房地產(chǎn)的同時(shí)，房地產(chǎn)也在影響城市化進(jìn)程，在國(guó)家相關(guān)政策帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)慢慢復(fù)蘇，這對(duì)于未來(lái)幾年中國(guó)的房地產(chǎn)或者是城市化進(jìn)程都是一個(gè)利好因素。 城市最佳再開(kāi)發(fā)是一個(gè)建筑資產(chǎn)逐步更新的調(diào)整過(guò)程，在此過(guò)程中，過(guò)去的建筑密度提高到更適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)水平。 一場(chǎng)全國(guó)性質(zhì)“城市再開(kāi)發(fā)”運(yùn)動(dòng) 2020 深圳城市更新： 30 年來(lái)，隨著深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，土地與空間難以為繼的矛盾日益突出。 福州中心復(fù)興 9 ?？凇⑽錆h、成都等 今年海口市政府將投資重點(diǎn)投向產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、土地流轉(zhuǎn)和民生項(xiàng)目。 “兩點(diǎn)”指福州大都市區(qū)和廈泉漳大都市區(qū)； “一線”指沿海城鎮(zhèn)密集地帶； “四軸”指“南 (平 )三（明）龍（巖）發(fā)展軸”、“福（州）武（夷山）發(fā)展軸”、“中部（三明至泉州、莆田）發(fā)展軸”和“廈（門(mén)）龍（巖）發(fā)展軸”。本著高起點(diǎn)、高規(guī)劃、高品味的原則，建成后的海峽金融街以金融業(yè)為主，配以酒店等敞開(kāi)式綜合現(xiàn)代服務(wù)配套 建設(shè)群，堪稱(chēng)“海西第一街”。 大福州發(fā)展架構(gòu) 依托海西發(fā)展戰(zhàn)略，福州市構(gòu)建“大福州”城市空間結(jié)構(gòu)，跳出鼓臺(tái)發(fā)展空間，跨越閩江、烏龍江向南臺(tái)島、南嶼南通、青口地區(qū)擴(kuò)展。 一城：中心城 由中心城區(qū)和馬尾長(zhǎng)安、上街大學(xué)新區(qū)、甘蔗荊溪、峽南、瑯岐、長(zhǎng)樂(lè)吳航、長(zhǎng)樂(lè)濱海等組團(tuán)組成 ,到 2020年預(yù)計(jì)人口將達(dá) 350萬(wàn)人 ,建設(shè)用地 350平方公里 ,主要發(fā)展服務(wù)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)。 9909 年間，第二產(chǎn)業(yè)總值比例逐漸增加，福州市現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主； 08