【正文】 目建設(shè)周期18個(gè)月，實(shí)施進(jìn)度表如下：第六章、環(huán)境影響與綜合利用評價(jià)一、擬建項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物污水：本項(xiàng)目生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢水主要來源于制劑車間等生產(chǎn)過程及設(shè)備、容器、地面的沖洗；生活污水主要來源于辦公樓、綜合樓等輔助建筑。噪聲本項(xiàng)目噪聲源主要來自高壓水泵、空壓機(jī)、生產(chǎn)設(shè)備及部分機(jī)械輸送設(shè)備等運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲。廢氣項(xiàng)目建成投入使用后，產(chǎn)生的廢氣主要為廚房烹調(diào)過程中產(chǎn)生的油煙,無生產(chǎn)廢氣產(chǎn)生。固體廢棄物本項(xiàng)目，投入使用后產(chǎn)生的固體廢棄物主要包括藥渣、污水處理產(chǎn)生的污泥、純水制備過程中產(chǎn)生的廢活性炭以及生活垃圾等。二、擬建項(xiàng)目污染治理措施污水經(jīng)化糞池處理后的生活污水和生產(chǎn)廢水（包括清洗廢水）一起排入自建污水處理站處理，出水達(dá)到《水污染物排放限值》（DB44/262001）第二時(shí)段一級標(biāo)準(zhǔn)后方可排放。噪聲主要利用廠區(qū)內(nèi)各建筑物的阻隔作用及聲波本身的自然衰減，源強(qiáng)大的設(shè)備設(shè)專用機(jī)房，采取減振、隔聲、吸聲、換氣管裝消聲器等措施。本項(xiàng)目建成投入使用后通過合理布局、采取降噪措施和綠化隔離，將不會對區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生明顯影響。廢氣在廚房內(nèi)預(yù)留內(nèi)置排煙井。廚房油煙經(jīng)油煙凈化器凈化處理由建筑內(nèi)設(shè)排煙井引至樓頂，符合《大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（DB44/27—2001）二級標(biāo)準(zhǔn)、《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB184832001）。固體廢棄物對生活垃圾分類收集，辦公垃圾中廢紙等可利用部分，出售給廢物回收機(jī)構(gòu)，其它生活垃圾用塑料桶收集存放，由清潔公司統(tǒng)一清運(yùn)，日產(chǎn)日清，送到垃圾焚燒處理廠。三、結(jié)論綜上所述，本項(xiàng)目建成投入使用后，產(chǎn)生的污染主要是“三廢”和噪聲。由于項(xiàng)目產(chǎn)生的污染程度較輕，因此，擬建項(xiàng)目在建設(shè)及建成投入使用后如能嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目“三同時(shí)”的有關(guān)規(guī)定，落實(shí)污染治理措施，則對所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量不會產(chǎn)生太大的影響。第七第六章、項(xiàng)目的投資概算一、土地出讓款項(xiàng)目首期東地塊用地面積32,766m2項(xiàng)目擬需土地約30,000平方米，按政府600元每平方米左右出讓金計(jì)算，共需支付當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尳?800萬元按地價(jià)5500元/ m2，土地費(fèi)用為55686萬。二、建筑工程項(xiàng)目前期費(fèi)建筑工程費(fèi)主要系研發(fā)中心項(xiàng)目、連鎖總部及生產(chǎn)基地項(xiàng)目、配套設(shè)施的土建成本，估算共需4500萬元，建設(shè)前期費(fèi)用主要包括工程咨詢費(fèi)、編制可行性研究報(bào)告費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境咨詢服務(wù)費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、工程量清單編制費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、審核竣工結(jié)算費(fèi)等，共計(jì)約1514萬元，明細(xì)如下表所示：序號項(xiàng)目及費(fèi)用建筑名稱建筑面積（㎡）單位成本(元/㎡）建筑成本(萬元）1　建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)　合計(jì)　30,000　 4,5002編制可行性研究報(bào)告　　3勘察費(fèi) 4設(shè)計(jì)費(fèi) 5環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)　　6招投代理服務(wù)費(fèi)　　7工程量清單編制費(fèi)　　8施工圖審查費(fèi) 9審核竣工結(jié)算費(fèi)　　10招標(biāo)控制價(jià)評審費(fèi)　　11建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)　　合計(jì)30,0004,三、裝修工程建筑安裝費(fèi)項(xiàng)目中的研發(fā)中心及中試車間、檢驗(yàn)中心、生產(chǎn)車間必須符合GMP要求，需根據(jù)GMP要求進(jìn)行裝修，裝修成本約1500元每平方米，其他均為普通裝修，約500元每平方米便可建筑安裝費(fèi)包括土建工程費(fèi)、機(jī)電及設(shè)備安裝費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、總圖工程費(fèi)（場地平整、室外綠化、總平管網(wǎng)等），裝修工程成本約270036833萬元，計(jì)算明細(xì)如下表：序號項(xiàng)目及費(fèi)用建筑面積（㎡）單位成本(元/㎡）建筑成本(萬元）1土建工程 2機(jī)電設(shè)備及安裝 3裝飾裝修工程 4總圖工程合計(jì)　序號項(xiàng)目建筑名稱建筑面積（㎡）單位成本(元/㎡）裝修成本(萬元）1研發(fā)中心研發(fā)中心及中試車間 3,000 1,500 450 2營養(yǎng)中心 1,000 500 50 3檢驗(yàn)中心 1,000 1,500 150 4連鎖總部及生產(chǎn)基地連鎖總部辦公樓 3,000 500 150 5生產(chǎn)車間 8,000 1,500 1,200 6倉庫及配送中心 12,000 500 600 7其他配套配套建設(shè) 2,000 500 100 　　合計(jì) 30,000 　 2,700 四、設(shè)備及安裝項(xiàng)目管理費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目管理設(shè)備及安裝費(fèi)約61002897萬元，明細(xì)如下表：序號項(xiàng)目及費(fèi)用建筑面積（㎡）單位成本(元/㎡）建筑成本(萬元）1市政設(shè)施維護(hù)費(fèi)　 2行政事業(yè)性收費(fèi)　 3建設(shè)管理費(fèi)　 4場地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)　　 5工程保險(xiǎn)費(fèi)　　 合計(jì)　 序號項(xiàng)目建筑名稱建筑面積（㎡）設(shè)備價(jià)值（萬元）主要設(shè)備1研發(fā)中心研發(fā)中心及中試車間 3,000 900 中試設(shè)備2營養(yǎng)中心 1,000 300 顧客營養(yǎng)服務(wù)3檢驗(yàn)中心 1,000 500 檢測設(shè)備4連鎖總部及生產(chǎn)基地連鎖總部辦公樓 3,000 500 辦公、電子及信息系統(tǒng)設(shè)備5生產(chǎn)車間 8,000 3,200 膠囊、片劑、粉劑設(shè)備6倉庫及配送中心 12,000 400 倉儲、配送設(shè)備及中樞7其他配套配套建設(shè) 2,00 300 配套設(shè)備　　合計(jì) 30,000 6,100　五、其他建設(shè)費(fèi)及預(yù)備費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)其他建設(shè)費(fèi)及預(yù)備費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)合計(jì)85823755萬元，明細(xì)如下：序號項(xiàng)目及費(fèi)用建筑面積（㎡）單位成本(元/㎡）建筑成本(萬元）1管理費(fèi)用　　 2銷售費(fèi)用　　 3稅費(fèi)　　 合計(jì)　 序號明細(xì)金額（萬元）1建設(shè)單位管理費(fèi) 80 2前期工作費(fèi) 50 3工程保險(xiǎn)費(fèi) 30 4設(shè)計(jì)費(fèi) 150 5勘察費(fèi) 12 6工程監(jiān)理費(fèi) 36 7基本預(yù)備費(fèi) 500 合計(jì)858六、流動資金 因本項(xiàng)目需要大量流動資金啟動，如生產(chǎn)車間運(yùn)作及連鎖店開拓，按建設(shè)總投資的30％以內(nèi)估算本項(xiàng)目的流動資金，約4,100萬元。七、投資估算總表序號明細(xì)金額（萬元）1土地出讓金 1,800 2土建工程 4,500 3裝修工程 2,700 4設(shè)備及安裝 6,100 5其他建設(shè)費(fèi)及預(yù)備費(fèi) 858 6流動資金 4,100 合計(jì) 20,058 八、資金籌措投資所需20,058萬元，通過股東投入及貸款獲得。第七章、廣州國際體育演藝中心二期項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢分析開發(fā)區(qū)管委會政策支持，經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)一致（機(jī)會）；環(huán)境優(yōu)美，位于開發(fā)區(qū)管委會交通樞紐與黃金地段（機(jī)會）；集商業(yè)、行政辦公、文化創(chuàng)意、健身休閑、培訓(xùn)于一體，可以彌補(bǔ)本地區(qū)中高檔商娛的空缺（機(jī)會）；周邊高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活（機(jī)會）；周邊政府部門，商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套齊全（機(jī)會）；道路的修建加強(qiáng)了與市區(qū)的連接，會對本項(xiàng)目有正面的影響（機(jī)會）；市場供小于求，有強(qiáng)烈的市場需求（機(jī)會）；凱得文化單獨(dú)開發(fā)，貫徹管委會精神可執(zhí)行力強(qiáng)（機(jī)會）；商業(yè)配套會隨著科學(xué)城建設(shè)及規(guī)劃而升值（機(jī)會）；二、項(xiàng)目劣勢分析價(jià)格可能較周邊其他商住小區(qū)要高（威脅）；本地區(qū)人口密度及購買力相對不高（威脅）；本地商業(yè)品牌簡單，檔次不高（威脅）；距傳統(tǒng)消費(fèi)中心區(qū)有20公里，城市次2中心尚未形成（威脅）；市場不成熟，培育期較長（威脅）；土地用途定性可能影響價(jià)格決策（威脅）。第八章、項(xiàng)目效益分析一、研發(fā)中心效益分析研發(fā)中心項(xiàng)目不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)效益，但將大大提高公司研發(fā)能力，產(chǎn)品檢測能力，提高產(chǎn)品質(zhì)量，促進(jìn)公司產(chǎn)品銷售，加強(qiáng)公司健康管理服務(wù)，為中國城鎮(zhèn)居民供營養(yǎng)及健康相關(guān)資訊、產(chǎn)品和服務(wù)，增強(qiáng)客戶品牌的忠誠度。二、連鎖總部及生產(chǎn)基地效益分析序號項(xiàng)目金額備注1年均銷售收入150,000萬元達(dá)產(chǎn)年2年均利潤總額16,000萬元達(dá)產(chǎn)年3年均稅后凈利潤12,000萬元達(dá)產(chǎn)年4投資凈利潤率%達(dá)產(chǎn)后5全部投資回收期含建設(shè)期第八章、研究結(jié)論第九章、 研究結(jié)論演藝中心二期項(xiàng)目是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)獨(dú)立開發(fā)的集開發(fā)區(qū)香雪文化、藝術(shù)工作室、先鋒音樂文化創(chuàng)意區(qū)、演藝人才培訓(xùn)以及商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂、住宅等多種功能于一體的文化體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。開發(fā)經(jīng)營前期，除了可以將住宅、寫字樓全部銷售，進(jìn)行快速資金回籠外，未來商業(yè)經(jīng)營也具備很好的投資回報(bào)。總體而言，通過二期項(xiàng)目的開發(fā)并在商業(yè)化的運(yùn)作下反哺一期場館的經(jīng)營資金不足，降低開發(fā)區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān)，為開發(fā)區(qū)提升發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè)，打造香雪文化藝術(shù)中心起到助推作用。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們的健康意識不斷增強(qiáng)，通過選擇性的服用各種不同功能的膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑，提高健康指數(shù)、防御疾病已經(jīng)逐漸被人們所認(rèn)識和接受，并逐漸成為時(shí)尚健康新概念。由此也伴隨著市場需求的不斷上升，這將為相關(guān)生產(chǎn)企業(yè)帶來更大的商機(jī)。公司為了提高產(chǎn)品研發(fā)能力，嚴(yán)控產(chǎn)品質(zhì)量，進(jìn)一步拓展市場，繼續(xù)保持國內(nèi)同行業(yè)領(lǐng)先地位和競爭優(yōu)勢、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，通過資本運(yùn)營擴(kuò)大產(chǎn)能，實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展的策略是正確的。市場分析表明，企業(yè)所處行業(yè)是朝陽行業(yè)，具有巨大的潛在市場，項(xiàng)目建成后企業(yè)產(chǎn)能、產(chǎn)品質(zhì)量和品種都將取得顯著提高和優(yōu)化。為企業(yè)帶來更為廣闊的市場空間。本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案及產(chǎn)品方案較為合理。財(cái)務(wù)評價(jià)表明，本項(xiàng)目的投資回報(bào)較高，達(dá)產(chǎn)后預(yù)計(jì)收入15億元，經(jīng)濟(jì)上是可行的。綜上所述，公司所從事的行業(yè)和主要產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售正呈快速擴(kuò)張的發(fā)展趨勢。從項(xiàng)目建設(shè)的意義及作用、產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和有利的建設(shè)條件等方面分析，項(xiàng)目新建工程是必要和可行的。公司擁有先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)，加之公司較強(qiáng)的營銷能力和科學(xué)的生產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目的建設(shè)將使公司在激烈的市場競爭中占有更大的先機(jī)。