【正文】 從項(xiàng)目建設(shè)的意義及作用、產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和有利的建設(shè)條件等方面分析，項(xiàng)目新建工程是必要和可行的。為企業(yè)帶來更為廣闊的市場(chǎng)空間。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們的健康意識(shí)不斷增強(qiáng)，通過選擇性的服用各種不同功能的膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑，提高健康指數(shù)、防御疾病已經(jīng)逐漸被人們所認(rèn)識(shí)和接受，并逐漸成為時(shí)尚健康新概念。第八章、項(xiàng)目效益分析一、研發(fā)中心效益分析研發(fā)中心項(xiàng)目不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)效益，但將大大提高公司研發(fā)能力，產(chǎn)品檢測(cè)能力，提高產(chǎn)品質(zhì)量，促進(jìn)公司產(chǎn)品銷售，加強(qiáng)公司健康管理服務(wù)，為中國(guó)城鎮(zhèn)居民供營(yíng)養(yǎng)及健康相關(guān)資訊、產(chǎn)品和服務(wù)，增強(qiáng)客戶品牌的忠誠(chéng)度。第七第六章、項(xiàng)目的投資概算一、土地出讓款項(xiàng)目首期東地塊用地面積32,766m2項(xiàng)目擬需土地約30,000平方米，按政府600元每平方米左右出讓金計(jì)算，共需支付當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尳?800萬元按地價(jià)5500元/ m2，土地費(fèi)用為55686萬。廚房油煙經(jīng)油煙凈化器凈化處理由建筑內(nèi)設(shè)排煙井引至樓頂，符合《大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（DB44/27—2001）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB184832001）。二、擬建項(xiàng)目污染治理措施污水經(jīng)化糞池處理后的生活污水和生產(chǎn)廢水（包括清洗廢水）一起排入自建污水處理站處理，出水達(dá)到《水污染物排放限值》（DB44/262001）第二時(shí)段一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后方可排放。產(chǎn)品分類預(yù)計(jì)產(chǎn)能片劑（萬片）200,000粉劑（萬罐）5,000粉劑（萬袋）10,000軟膠囊（萬粒）120,000硬膠囊（萬粒）30,000實(shí)施后連鎖店規(guī)模公司未來5年的連鎖店規(guī)劃如下：模式店型2009新增數(shù)量合計(jì)20102011201220132014小計(jì)自營(yíng)旗艦店24812164242商業(yè)店512141620248691社區(qū)店612243648126126店中店1420406080100300314小計(jì)194070108148188554573聯(lián)營(yíng)商業(yè)店113040506070250261社區(qū)店11420304050154155店中店22406080100120400422小計(jì)3484120160200240804838加盟75501002004008001,5501,625合計(jì)1281742904687481,2282,9083,036項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度研發(fā)中心、連鎖總部及生產(chǎn)基地項(xiàng)目建設(shè)周期18個(gè)月，實(shí)施進(jìn)度表如下：第六章、環(huán)境影響與綜合利用評(píng)價(jià)一、擬建項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物污水：本項(xiàng)目生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢水主要來源于制劑車間等生產(chǎn)過程及設(shè)備、容器、地面的沖洗；生活污水主要來源于辦公樓、綜合樓等輔助建筑。2015年6月竣工并交付。2013年5月奠基開工，辦理好相關(guān)施工證。2013年1月土地招拍掛。凱得公司今年11月底可以發(fā)行中期票據(jù)到位資金16億元（2012年11月14日已取得中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)《接受注冊(cè)通知書》），明年上半年還計(jì)劃發(fā)行短期融資券約30億元，都納入財(cái)政統(tǒng)籌管理。投資及經(jīng)營(yíng)純收益除用于減少一期場(chǎng)館建設(shè)財(cái)政負(fù)債，剩余部分留在凱得文化公司用于彌補(bǔ)場(chǎng)館日常運(yùn)營(yíng)開支缺口。五、運(yùn)作模式第一方案，按管委會(huì)批準(zhǔn)的方案，財(cái)政統(tǒng)籌，競(jìng)得土地，以項(xiàng)目開發(fā)純收益反哺演藝中心場(chǎng)館運(yùn)作，減少一期建設(shè)財(cái)政負(fù)債，構(gòu)筑演藝中心可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的造血機(jī)制。凝聚國(guó)家音樂產(chǎn)業(yè)基地氛圍，推出了“音樂孵化器”項(xiàng)目，專門扶持音樂產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新項(xiàng)目，成為音樂圈聚集創(chuàng)業(yè)的好地方。東地塊一至三層為商業(yè)綜合體（含寫字樓），由兩大功能布局組成，第一功能布局包括大型超市、百貨、主題店、餐飲娛樂、健身休閑等，滿足周邊住宅小區(qū) 、政府及企業(yè)機(jī)構(gòu)的商業(yè)需求；第二功能布局包括電影院、演藝廳、文化美術(shù)館及文化創(chuàng)意培訓(xùn)展示室等，滿足社區(qū)文化普及需求，打造香雪文化藝術(shù)中心。項(xiàng)目分A東地塊（地塊編號(hào)KXCQ23）和西地塊（市民廣場(chǎng)二期，含地鐵上蓋的商業(yè)開發(fā)地塊）。（4）專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)為開設(shè)連鎖店提供了保障在多年的市場(chǎng)推廣和品牌專賣店試點(diǎn)基礎(chǔ)上，公司積累了豐富的專業(yè)人才，包括專賣店?duì)I運(yùn)管理團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)、專賣店拓展團(tuán)隊(duì)、營(yíng)養(yǎng)師團(tuán)隊(duì)、店長(zhǎng)及營(yíng)養(yǎng)顧問團(tuán)隊(duì)，為連鎖店經(jīng)營(yíng)、拓展、提升銷量以及顧客深度服務(wù)提供了保障。通過23年的試點(diǎn)，公司積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，包括連鎖店?duì)I運(yùn)和管理經(jīng)驗(yàn)、顧客深度營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)、顧客服務(wù)和溝通經(jīng)驗(yàn)、信息系統(tǒng)運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)等，為公司連鎖店建設(shè)項(xiàng)目，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另根據(jù)GNC2008年年報(bào)顯示，%。經(jīng)過多年實(shí)踐，公司從原料采購、人員培訓(xùn)、設(shè)施設(shè)備、生產(chǎn)過程、包裝運(yùn)輸、質(zhì)量控制等方面均已經(jīng)形成操作規(guī)范，并且執(zhí)行情況良好，預(yù)計(jì)新建生產(chǎn)車間項(xiàng)目完成后將順利通過GMP認(rèn)證并投產(chǎn)。研發(fā)中心項(xiàng)目的可行性（1）穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)豐富的科研技術(shù)人員為項(xiàng)目實(shí)施提供了人員保障公司制定了規(guī)范的人力資源管理制度，建立了行之有效的績(jī)效管理系統(tǒng)、具有競(jìng)爭(zhēng)力的員工薪酬福利體系以及高效實(shí)用的培訓(xùn)體系，確保了員工隊(duì)伍的穩(wěn)定和技術(shù)的傳承。二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性2010年管委會(huì)、蘿崗區(qū)政府召開常務(wù)會(huì)議（穗蘿府第1屆106次[2010]13號(hào)），會(huì)議決定“在尊重歷史的同時(shí)，加快推進(jìn)演藝中心的商業(yè)化運(yùn)作、冠名權(quán)拍賣和商業(yè)廣告的引進(jìn)等工作，并將區(qū)法院后面的地塊開發(fā)與演藝中心的運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌考慮，統(tǒng)籌進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。二是通過對(duì)優(yōu)質(zhì)消費(fèi)者的培養(yǎng)，建立消費(fèi)者對(duì)公司的忠誠(chéng)度。（3）進(jìn)一步完善公司產(chǎn)業(yè)鏈的需要公司目前產(chǎn)品銷售主要是通過傳統(tǒng)終端完成，公司和消費(fèi)者之間沒有直接聯(lián)系，無法直接了解消費(fèi)者對(duì)公司產(chǎn)品和服務(wù)的需求，在公司——零售終端——消費(fèi)者整個(gè)流程中，公司和消費(fèi)者是脫節(jié)的，目前公司的產(chǎn)業(yè)鏈尚不完整。這項(xiàng)服務(wù)既可體現(xiàn)公司的專業(yè)性，又可使顧客對(duì)公司產(chǎn)生依賴，同時(shí)還能產(chǎn)生連帶銷售。亦更好地為眾多中國(guó)城鎮(zhèn)家庭提供營(yíng)養(yǎng)及健康相關(guān)資訊、產(chǎn)品和服務(wù)，提高國(guó)民健康預(yù)防意識(shí)。對(duì)于我國(guó)來說，13億人民改善營(yíng)養(yǎng)保障健康的需求、新醫(yī)改方案的實(shí)施以及幾千年來“不治已病治未病”的預(yù)防醫(yī)學(xué)理論，意味著營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)有著巨大的發(fā)展空間。演藝中心二期項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是周邊受眾群體的客觀需求，也是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)的有益選擇。但受場(chǎng)館財(cái)政固定資產(chǎn)投入大、企業(yè)還本付息及折舊負(fù)擔(dān)重、首期建設(shè)缺乏配套體系設(shè)施等因素制約，致使凱得文化公司盡管降低了開發(fā)區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān)，仍然不能完全擺脫對(duì)開發(fā)區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼的依賴。演藝中心二期項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)是應(yīng)時(shí)、應(yīng)勢(shì)之舉，符合廣州市建設(shè)東部新城區(qū)的文化體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套需要。目前，O2體育館除了主體建筑外，其附屬建筑包括11個(gè)電影廳、數(shù)十家餐廳，屋頂還有一條天空步行道，逐漸形成了包括商場(chǎng)、餐飲和其他休閑場(chǎng)所的體育和娛樂中心，憑借在改擴(kuò)建和運(yùn)營(yíng)之初的可持續(xù)發(fā)展理念，奧運(yùn)會(huì)閉幕后，北格林尼治中心成為全球最熱門的集音樂、體育、娛樂為一身的音樂圣地和休閑場(chǎng)所?？v觀國(guó)內(nèi)外體育場(chǎng)館建設(shè)，往往都存在重大賽事結(jié)束后的后期維護(hù)與運(yùn)營(yíng)問題。通過與經(jīng)銷商的合作，目前公司已進(jìn)入200多個(gè)城市進(jìn)行銷售，在全國(guó)各地?fù)碛?,000多家銷售終端，其中采用專柜形式并配備有經(jīng)專門培訓(xùn)的營(yíng)養(yǎng)顧問的終端超過3,400個(gè)。公司擁有強(qiáng)大的營(yíng)銷整合能力，自啟動(dòng)品牌戰(zhàn)略以來，連續(xù)幾年策劃并實(shí)施包括媒介投放、促銷活動(dòng)、終端包裝、形象代言等營(yíng)銷整合策略，獲得了良好市場(chǎng)收益。公司2008年興建的現(xiàn)代化生產(chǎn)基地，涵蓋片劑、粉劑、硬膠囊和軟膠囊四大品類生產(chǎn)線，是目前國(guó)內(nèi)最專業(yè)的膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑生產(chǎn)基地之一。中國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑市場(chǎng)已經(jīng)成為國(guó)際巨頭虎視眈眈的市場(chǎng)洼地。目前，我國(guó)的營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)仍處于剛剛興起的階段，我國(guó)的營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)品消費(fèi)量大大低于世界平均水平，根據(jù)《中國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2006）》中的數(shù)據(jù)，%、%、%、%。隨著“新醫(yī)改”政策的明晰，特別是國(guó)家對(duì)低收入人群和新農(nóng)村投入的加強(qiáng)，必將推動(dòng)人們自我健康投入的比例，這些因素?zé)o疑都會(huì)成為營(yíng)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)巨大發(fā)展的市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)推動(dòng)力。具體管理辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。隨著我國(guó)GDP增速的逐季提高，國(guó)家經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，這為我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的快速發(fā)展奠定了最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。根據(jù)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)指示精神，廣州凱得控股有限公司（下稱“凱得公司”）在借鑒國(guó)內(nèi)外場(chǎng)館建設(shè)及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，成立了專項(xiàng)工作組，在規(guī)劃設(shè)計(jì)院、商業(yè)咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)配合下，對(duì)演藝中心二期項(xiàng)目的規(guī)劃、定位、招商及后續(xù)運(yùn)營(yíng)等方面進(jìn)行了較為深入和細(xì)致的研究，并編制了《廣州國(guó)際體育演藝中心二期項(xiàng)目開發(fā)方案》。地 區(qū)珠三角長(zhǎng)三角環(huán)渤海其它地區(qū)合計(jì)銷售額估值（億元）1518151260銷量占比（%）25302520100數(shù)據(jù)來源：庶正康訊第三章、項(xiàng)目的建設(shè)背景一、我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升廣州科學(xué)城與演藝中心二期廣州科學(xué)城自1998年奠基啟動(dòng)以來，經(jīng)過近12年的奮發(fā)圖強(qiáng)，目前已經(jīng)成為具有高質(zhì)量城市生態(tài)環(huán)境，完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，高效率的投資管理軟環(huán)境的產(chǎn)、學(xué)、研一體化的多功能、現(xiàn)代化新型科學(xué)園區(qū)。規(guī)模增長(zhǎng)情況20032007年期間，我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域的市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)迅速，%（數(shù)據(jù)來源：庶正康訊），2007年的市場(chǎng)容量達(dá)到了50億元。安利中國(guó)在市場(chǎng)早期階段對(duì)消費(fèi)者展開了大量的營(yíng)養(yǎng)及健康知識(shí)、觀念的普及教育，改變了消費(fèi)者對(duì)傳統(tǒng)保健食品的誤區(qū)，培養(yǎng)了產(chǎn)品消費(fèi)需求。從發(fā)達(dá)國(guó)家走過的歷程來看，一般當(dāng)人均GDP達(dá)到1500—3000美元以后，就會(huì)遇到病譜轉(zhuǎn)變后的問題。2003年中國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)品人均消費(fèi)量與世界的差距國(guó)家及地區(qū)人均消費(fèi)量（美元）各國(guó)超過中國(guó)的倍數(shù)（倍）美國(guó)歐洲日本加拿大中國(guó)拉美非洲全球平均資源來源：《中國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2006）》（3）通過重預(yù)防、治未病以降低衛(wèi)生醫(yī)療費(fèi)用是未來發(fā)展的大趨勢(shì)世界衛(wèi)生組織認(rèn)為：決定健康的因素中有60%取決于生活方式，而只有8%取決于醫(yī)療手段。中國(guó)國(guó)民生活和消費(fèi)的觀念、方式正在快速升級(jí)，這對(duì)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)提出了新的要求，也提供了新的動(dòng)力。2008年，我國(guó)人均GDP跨越3,000美元達(dá)到了3,260美元，2009年人均GDP將達(dá)到3,500美元左右。從2003年開始，隨著膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑在藥店、商超、郵購、品牌連鎖等渠道的逐步建立和成型，膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑在中國(guó)的非直銷領(lǐng)域企業(yè)取得了跳躍式的發(fā)展。由于行業(yè)發(fā)展的歷史原因，直銷領(lǐng)域的企業(yè)占據(jù)了較大的市場(chǎng)規(guī)模和比例。隨著新醫(yī)改政策的逐步明晰，特別是國(guó)家對(duì)低收入人群和新農(nóng)合投入的加強(qiáng)，必將推動(dòng)人們自我健康投入的比例，這無疑都會(huì)成為膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)巨大發(fā)展的市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)推動(dòng)力。2008年1月15日，衛(wèi)生部發(fā)布了《中國(guó)居民膳食指南（2007）》。2003年“非典”爆發(fā)，國(guó)民的保健意識(shí)不斷加強(qiáng)，補(bǔ)充人體所需的營(yíng)養(yǎng)素、提高自身免疫力成為許多人的常識(shí)。安利中國(guó)以其特有的直銷模式，向中國(guó)消費(fèi)者傳遞全新的營(yíng)養(yǎng)與健康觀念和產(chǎn)品，培育了膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)，同時(shí)也為膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域的市場(chǎng)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。根據(jù)我國(guó)2004年發(fā)布的《中國(guó)居民營(yíng)養(yǎng)和健康現(xiàn)狀》調(diào)查情況和相關(guān)研究報(bào)告分