【正文】 ugust 28，2007日期：2007 8 – 28OBJECTIVE 目的 在問題惡化之前盡早發(fā)現(xiàn)并做出補(bǔ)救措施，延緩酒店的老化，保證酒店的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。PROCEDURES 流程1. 預(yù)防維修是讓檢查人員在出現(xiàn)問題之前提高警惕，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行維修是一種主動(dòng)的做法。只有這樣才能保證客人享有最完善舒適的居住環(huán)境。2. 預(yù)防維修程序的基礎(chǔ)是質(zhì)量管理原則。要求對(duì)客房和公共場(chǎng)所的全部機(jī)械和電氣系統(tǒng)進(jìn)行系統(tǒng)的計(jì)劃、安排、檢查和維修。遵循這種程序有助于及時(shí)監(jiān)測(cè)和維修酒店的各系統(tǒng)，正確高效地進(jìn)行維修。有助于保護(hù)客人安全和增加客人的滿意程度。3. 只有管理局參與開發(fā)設(shè)計(jì)，對(duì)維修人員強(qiáng)調(diào)維修的重要性，定期檢查，預(yù)防維修計(jì)劃才能更有效地起作用。共同努力，消除質(zhì)量問題，才能為客人創(chuàng)造完美的居住環(huán)境。4. 與多數(shù)程序一樣，成功的關(guān)鍵主要取決于合格的、自覺的操作人員，使用合適的工具和及時(shí)采取正確的行動(dòng)。Engineering– Policies amp。 Procedures Manual工程部 制度和流程指南Subject: Analysis and perform主題：分析情況Ref: 參考號(hào)：ENGPamp。P03001Prepared by: Engineer Manager起草：工程經(jīng)理Date: August 28，2007日期：2007 8 – 28Approved by: General Manager批準(zhǔn)：總經(jīng)理Date: August 28，2007日期：2007 8 – 28OBJECTIVE 目的 通過分析收集到的信息，確定重要任務(wù)的輕重緩急、預(yù)算、日程和人員安排。PROCEDURES 流程 對(duì)搜集到的信息要仔細(xì)分析。應(yīng)提出以下問題來指導(dǎo)分析：l 存在什么問題？l 什么問題最嚴(yán)重？l 立即需要做什么？l 什么可以暫待？l 如不立即處理，哪一個(gè)小問題會(huì)變成大問題？l 采取什么行動(dòng)來控制主要問題？l 每個(gè)問題需要花多少錢？l 目前的維修預(yù)算如何？哪些問題要在將來預(yù)算中解決？l 是否需要特殊項(xiàng)目？或者只例行維修就足夠了？l 盡量不使維修工作對(duì)現(xiàn)時(shí)業(yè)務(wù)造成沖擊，何時(shí)可以完成？這項(xiàng)分析需要同部門領(lǐng)導(dǎo)和現(xiàn)場(chǎng)工作人員一起討論。經(jīng)常從事維修工作的人員可以提供最有益的見解。Engineering– Policies amp。 Procedures Manual工程部 制度和流程指南Subject: Assign the defend and maintenance agenda主題：制訂預(yù)防維修日程安排Ref: 參考號(hào)：ENGPamp。P03002Prepared by: Engineer Manager起草：工程經(jīng)理Date: August 28，2007日期：2007 8 – 28Approved by: General Manager批準(zhǔn)：總經(jīng)理Date: August 28，2007日期：2007 8 – 28OBJECTIVE 目的 通過制定維修計(jì)劃來安排維修人員。 PROCEDURES 流程 1. 制訂預(yù)防維修計(jì)劃就是安排每項(xiàng)預(yù)防維修檢查所需時(shí)間乘以項(xiàng)目檢查頻率，所得的總時(shí)間是安排維修人員的根據(jù)。檢查頻率由酒店管理當(dāng)局確定。例如，管理當(dāng)局可能決定每間客房一年至少檢查3次，公共場(chǎng)所每月至少檢查兩次。機(jī)電設(shè)備的具體預(yù)防維修間隔根據(jù)廠家的建議或執(zhí)行本國的有關(guān)規(guī)定。制定對(duì)客房/公共場(chǎng)所機(jī)電設(shè)備的日檢、周檢、16周檢和年檢的維修計(jì)劃。2. 設(shè)備預(yù)防維修日檢：l 客房（檢查明細(xì)表）l 鍋爐（鍋爐檢查日志）l 冷卻塔（冷卻塔日志）l 游泳池（游泳池日志）3. 設(shè)備預(yù)防維修周檢：l 空壓機(jī)──油量、燃料、過濾器、排水、調(diào)節(jié)器的設(shè)定。l 鍋爐──循環(huán)泵l 應(yīng)急發(fā)電機(jī)──電池、油、水、運(yùn)行（周檢發(fā)電機(jī)及維修報(bào)告）l 面包烤爐──面包屑、運(yùn)行鏈、夾子l 室外燈──運(yùn)行情況、擦拭光敏器、燈泡。4. 設(shè)備預(yù)防維修月檢：l 氣動(dòng)力手柄──公共場(chǎng)所、中央供應(yīng)系統(tǒng)、過濾器、皮帶、振動(dòng)器l 衛(wèi)生間浴盆、淋浴器──防滑條、龍頭、排水口。l 鍋爐──排水、水夾套、溫度、控制情況l 洗盤機(jī)──齒輪箱中的油量l 處理機(jī)──漏、振動(dòng)l 門──鉸鏈及閉合l 排水口──清洗地板和污水槽篩網(wǎng)l 配電盤──斷路器是否發(fā)熱、電線是否燒環(huán)l 電梯──檢查承包商的維修情況l 滅火器──標(biāo)注的稱重壓力和表壓。l 油炸鍋──滲漏、碳化靜電泡l 公共場(chǎng)所家俱──松動(dòng)、拉裂、抽屜滑動(dòng)、圓形把手l 油收集器──積油l 應(yīng)急燈──充電、電池情況l 食品攪拌機(jī)──潤滑、刀片、電線l 烤面包器──油鏈及軸承l(wèi) 通風(fēng)機(jī)──葉片臟物、皮帶、振動(dòng)l 墊圈──油量、皮帶、壓縮機(jī)5. 設(shè)備預(yù)防維修16周檢：l 空壓機(jī)──冷卻扇、皮帶、壓力控制、電機(jī)軸承、曲軸箱潤滑油l 房間空調(diào)──更換空氣過濾器、排水l 冷卻塔──變速箱油量l 食品服務(wù)設(shè)備──小腳輪、結(jié)構(gòu)l 鍋爐──熱電偶、安全信號(hào)l 盤碟存放架──小腳輪l 處理器──刀片、軟管l 屋頂排水口──檢查篩網(wǎng)有無石頭、垃圾l 電梯──檢查應(yīng)急鍵工作情況l 排氣系統(tǒng)──振動(dòng)、潤滑、皮帶l 油炸鍋──清洗管道l 洗碟機(jī)助力器──漏、保險(xiǎn)閥l 泵──連續(xù)運(yùn)行、潤滑、空氣循環(huán)l 冰箱──清洗冷凝器l 清洗機(jī)──漏、觸頭、繼電器6. 設(shè)備預(yù)防性維修年檢：l 空調(diào)──中央系統(tǒng)、水冷凝器|桿、風(fēng)扇葉片l 客房空調(diào)──清洗冷凝器l 冷卻塔──完全清洗l 氣動(dòng)設(shè)備──清洗線圈、排水盤、風(fēng)機(jī)輪子l 鍋爐──控制器、安全閥l 洗碟機(jī)──潤滑l 滅火器──稱重及標(biāo)牌l 公用衛(wèi)生間──陶瓷有無裂紋和滲漏l 泵──清洗、檢查軸承、殼體l 清洗機(jī)──壓縮機(jī)和管道軸承換潤滑油l 水軟化器──檢查激活床Engineering– Policies amp。 Procedures Manual工程部 制度和流程指南Subject: Establish the patrol schedule主題：檢查時(shí)間Ref: 參考號(hào)：ENGPamp。P03003Prepared by: Engineer Manager起草：工程經(jīng)理Date: August 28，2007日期：2007 8 – 28Approved by: General Manager批準(zhǔn)：總經(jīng)理Date: August 28，2007日期：2007 8 – 28OBJECTIVE 目的指導(dǎo)客房維修計(jì)劃的制定和執(zhí)行。PROCEDURES 流程 1. 客房檢查計(jì)劃（要求：一年檢查3次，每隔16周檢查一次，共計(jì)需要200小時(shí)）1) 每個(gè)房間每16周進(jìn)行一次預(yù)防維修。這項(xiàng)計(jì)劃保證每間房間每年都接受3 次檢查。如果出現(xiàn)事先沒有預(yù)料的問題，以至工作超出了預(yù)計(jì)時(shí)間，在第17周補(bǔ)上。2) 假設(shè)每間房間平均需要2小時(shí)的檢查時(shí)間。維修人員花在每個(gè)房間的實(shí)際時(shí)間將取決于許多因素，包括酒店的樓齡、該季度該房間的入住人次，執(zhí)行本程序之前所進(jìn)行的維修類型。按計(jì)劃每人每周需要完成大約13個(gè)房間。按全日制維修客房計(jì)，一個(gè)人一周可以完成20個(gè)房間。3) “客房檢查明細(xì)表”用于指導(dǎo)客房預(yù)防維修的進(jìn)行。表上每項(xiàng)內(nèi)容都要檢查，必要時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)維修或更換，然后才進(jìn)行下一間客房的檢查。4) 一年的計(jì)劃為： 1~16周：預(yù)防維修 17周：趕上日程 18~33周：預(yù)防維修 34周：趕上日程 35~50周：預(yù)防維修 51/52周：趕上日程2. 公共場(chǎng)所檢查計(jì)劃（要求：32小時(shí)/16周檢）1) 維修人員對(duì)各個(gè)公共場(chǎng)所的檢查時(shí)間長短不一。本計(jì)劃假設(shè)每兩周花四小時(shí)的檢查時(shí)間。2) “前廳/前臺(tái)、室外檢查明細(xì)表”用于指導(dǎo)公共場(chǎng)所的預(yù)防維修工作。表上每項(xiàng)內(nèi)容都要檢查，必要時(shí)現(xiàn)場(chǎng)維修或更換，然后才進(jìn)行下一個(gè)房間的檢查工作。3. 廚房檢查計(jì)劃（要求：16小時(shí)，16周檢）1) 維修人員花在廚房的檢查時(shí)間各不相同。本計(jì)劃假設(shè)每2周需要2小時(shí)。2) “廚房檢查明細(xì)表”用于指導(dǎo)該區(qū)域的預(yù)防維修檢查工作。表上每項(xiàng)內(nèi)容都要檢查，必要時(shí)現(xiàn)場(chǎng)修理或更換，然后才進(jìn)行下一個(gè)場(chǎng)所的檢查工作。4. 餐館檢查計(jì)劃（要求：8小時(shí)，16周檢）1) 維修人員花在餐館的檢查時(shí)間各不相同。本計(jì)劃假設(shè)每2周需要2小時(shí)。2) “餐館檢查明細(xì)表”用于指導(dǎo)餐館的預(yù)防維修。表上每項(xiàng)內(nèi)容都要檢查，必要時(shí)現(xiàn)場(chǎng)維修或者更換，然后才進(jìn)行下一個(gè)場(chǎng)所的檢查工作。5. 宴會(huì)場(chǎng)所檢查計(jì)劃（要求：8小時(shí)，16周檢）1) 維修人員花在宴會(huì)場(chǎng)所的檢查時(shí)間各不相同。本計(jì)劃假設(shè)每2周需要1小時(shí)。2) “宴會(huì)場(chǎng)所檢查明細(xì)表”用于指導(dǎo)預(yù)防維檢查工作的進(jìn)行。表上每項(xiàng)內(nèi)容都要檢查，必要時(shí)現(xiàn)場(chǎng)維修或更換，然后才進(jìn)行下一個(gè)場(chǎng)所的檢查工作。6． 休息室檢查計(jì)劃（要求：4小時(shí)，16周檢）1) 維修人員花的休息室的檢查時(shí)間各不相同。本計(jì)劃假設(shè)每2周需要半小時(shí)。2) “休息室檢查明細(xì)表”用于指導(dǎo)休息預(yù)防維修檢查工作的進(jìn)行。表上每項(xiàng)內(nèi)容都要檢查，必要時(shí)現(xiàn)場(chǎng)維修或更換，然后才進(jìn)行下一個(gè)場(chǎng)所的檢查工作。7． 設(shè)備檢查計(jì)劃（要求：128小時(shí)，16檢）1) 檢查和維修客房和公共場(chǎng)所很重要，涉及客人對(duì)酒店的感覺，有利于增加酒店的回頭業(yè)務(wù)。檢查和維修缺陷會(huì)嚴(yán)重影響客人對(duì)酒店的滿意程度，但可以立即改正。因后果僅產(chǎn)生于很少客人身上，所以負(fù)面?zhèn)鞑ビ绊懸灿邢?。這類問題雖然嚴(yán)重，但不是無可挽救的，只要及時(shí)以正確的方法處理，就可以迅速解決問題。要緊記的是，盡量避免問題的出現(xiàn)。2) 另一方面，設(shè)備故障可以影響整個(gè)酒店的客人、員工和參觀者在酒店的活動(dòng)。這類問題的后果有可能造成酒店的部分關(guān)閉甚至全部關(guān)閉。修理需時(shí)幾天~幾周，因而對(duì)經(jīng)營業(yè)務(wù)造成的后果是災(zāi)難性的。3) 保持酒店機(jī)電系統(tǒng)的高速運(yùn)作是預(yù)防維修的重要所在。必須首先考慮酒店的設(shè)備維修工作。4) 全部機(jī)電系統(tǒng)都要進(jìn)行預(yù)防維修。維修人員花在這些系統(tǒng)上所需的時(shí)間各不相同。本計(jì)劃假設(shè)每周需要8小時(shí)，16周共計(jì)128小時(shí)。Engineering– Policies amp。 Procedures Manual工程部 制度和流程指南Subject: Four steps maintenance主題：四步計(jì)劃法Ref: 參考號(hào)：ENGPamp。P03004Prepared by: Engineer Manager起草：工程經(jīng)理Date: August 28，2007日期：2007 8 – 28Approved by: General Manager批準(zhǔn)：總經(jīng)理Date: August 28，2007日期：2007 8 – 28OBJECTIVE 目的 提高工作效率，保證問題能夠及時(shí)解決。PROCEDURES 流程 列出維修用具的清單1. 分析情況2. 作出安排3. 寫維修建議計(jì)劃Engineering– Policies amp。 Procedures Manual工程部 制度和流程指南Subject: Implementation example主題：計(jì)劃實(shí)例Ref: 參考號(hào)：ENGPamp。P03005Prepared by: Engineer Manager起草：工程經(jīng)理Date: August 28，2007日期：2007 8 – 28Approved by: General Manager批準(zhǔn)：總經(jīng)理Date: August 28，2007日期：2007 8 – 28OBJECTIVE 目的 確保高效有序的工作和酒店設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 PROCEDURES 流程 客房 200 酒店房間數(shù)※ 2 小時(shí)/房間（建議2小時(shí)）= 400 每階段預(yù)防維修總時(shí)數(shù)※ 3 3階段/年= 1200 總時(shí)數(shù)/年或 100間/階段，80天/階段= 按日程安排每天檢查的房間數(shù)※ 2 小時(shí)/房間= 5 每天檢查、維修客房的總時(shí)數(shù)※ 240 天/年= 1200 總小時(shí)數(shù)/年公共場(chǎng)所 4 小時(shí)/維修項(xiàng)目（建議4小時(shí)）※ 24 次數(shù)/年（建議2周1次）= 96 預(yù)防維修總時(shí)數(shù)/年廚房 2 小時(shí)數(shù)/維修項(xiàng)目（建議2小時(shí)）※ 24 次數(shù)/年（建議2周1次）= 48 預(yù)防維修總時(shí)數(shù)/年餐館