【正文】 體原因，則應及時予以調(diào)整。（2）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄?。（3）電視：在濟南電視臺《濟南房產(chǎn)報道》進行賣點宣傳和二期開盤信息發(fā)布。（4）電臺：對項目進行形象宣傳和二期開盤信息發(fā)布。（5）網(wǎng)絡：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞，列入濟南搜房網(wǎng)的“明星樓盤”欄目，同時可免費在《城市信報》上定期發(fā)布；及時與客戶在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上進行互動溝通、信息發(fā)布、消弭項目的負面因素，如果此時齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁已建設完畢，則應充分利用此網(wǎng)頁發(fā)布項目動態(tài)、項目賣點與客戶互動（可包括駿園的物業(yè)管理、客戶投訴處理、小高層形象塑造與推廣主題的軟性訴求） 。（6）戶外廣告：在項目所在地制作條幅廣告（短期） ，進行二期開盤信息發(fā)布。期間工作內(nèi)容（1）續(xù)銷期價格體系執(zhí)行，包括二期小高層及商業(yè)裙樓價格體系執(zhí)行。（2）續(xù)強銷期活動推廣35 / 43A、二期開盤活動（大型文藝匯演，演繹、豐滿項目的推廣主題）B、第二屆住博會C、第六屆秋交會D、金秋時節(jié)“繽紛節(jié)” （組織業(yè)主、準業(yè)主種花、賞花活動，承接住博會或秋交會，具體時間待定，可考慮與其它活動整合舉行。 ）E、齊魯花園一期（多層）入住儀式F、業(yè)主友誼賽（羽毛球比賽、籃球比賽、拔河比賽等）G、可考慮在臨街商鋪中先期引入小型品牌商家與銀行等、為商鋪炒作營造氛圍。H、濟南市商圈發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)研討會， （可考慮聘請濟南市零售業(yè)協(xié)會會長或相關權威專業(yè)人士等列席發(fā)言） ，旨在塑造本項目商鋪的區(qū)位優(yōu)勢與投資、升值潛力，力爭將商鋪炒熱，超過原定 4500 元/平米的均價，以彌補內(nèi)部認購前期多層銷售失控造成的經(jīng)濟損失。（3）銷售物料準備A、二期宣傳單張 4 萬份（可用于夾報）B、二期宣傳折頁 5000 份（4）第二次強銷期價格體系制定與審批（包括二期）（5）第二次強銷期期廣告設計（包括二期）（6）小高層市場導入期，引導目標客戶關注項目小高層部分，逐步塑造小高層有別于多層的生活方式、凸顯其優(yōu)勢所在，淡化市民對小高層的抗性。（7）通過直銷等途徑發(fā)掘二期團購客戶。 （因北部小高層市場抗性較大，通過團購加快銷售進度，減輕銷售壓力）36 / 43期間工作要求（1）銷售物料完成、到位；（2）多層精裝修方案執(zhí)行并進入實際施工；（3）工程進度要求：一期竣工并交付使用，二期主體封頂；（4）會所正式投入使用；（5）物管公司全面進駐。（6）搜房網(wǎng)業(yè)主論壇的設立與跟蹤互動，齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁（可同時在此網(wǎng)頁上發(fā)布《城市蝸?！冯娮影妫┑幕I備、建設。期間營銷目標（1）二次出擊，徹底贏得市場，完成項目的主要銷售任務。（2）多層達到銷售面積：約 13200M2，占總量的 24%；銷售均價：3160 元/M 2。小高層和商業(yè)部分內(nèi)部認購面積和認購均價見各自的銷售進度計劃表。六、調(diào)整期（2022 年元月上旬——2022 年 4 月上旬）與第二次強銷期（2022 年 4 月中下旬——2022年 7 月上旬）推廣重點此時項目一期已入住，二期基本完工，園林景觀已出效果，項目整體效果凸現(xiàn)。以鞏固市場和擴大市場占有率為原則，充分利用已購客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應，進一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源。同時本階段第一階段為傳統(tǒng)的銷售淡季，推廣和宣傳的力度可以適度減少，但應有一定的持續(xù)37 / 43性；第二階段為第二次強銷期、應加大推廣力度，但因已有客戶入住、應以活動推廣為宜、通過小眾傳播強化市場效應。 推廣重點為：A、精裝修交房——后小康完整生活主張B、戶型 ——美滿人生 3+2C、特色兒童益智會所（以小中型活動為依托進行推廣）D、健康主題園林（實景宣傳）E、新世紀金融中心圈/天橋區(qū)的齊魯花園、濟南市的齊魯花園/ 中國的城市化進程/新世代白領族、BoBo 族生存方式 ——針對小高層與天橋區(qū)外目標客戶，塑造項目超越天橋區(qū)片區(qū)的時代、超前、發(fā)展空間等形象，吸引天橋區(qū)外年輕客戶的關注，促進小高層的銷售。F、物業(yè)管理 ——人性化生活方式、后小康生活方式——依托齊魯置業(yè)會與會刊、網(wǎng)頁等宣傳物業(yè)管理、社區(qū)文化——動感生活與生活感動——豐滿“康樂人家”的推廣主題并加以延展。G、費用減免政策（主要針對萬盛園）期間媒體組合（1）報廣由于項目經(jīng)過一年多營銷推廣，基本市場形象已經(jīng)樹立，此階段多層廣告投入相應減少、主要配合促銷活動；同時小高層與商鋪應利用銷售旺季制造熱點，消化一定數(shù)量，為小高層與商鋪后續(xù)市場炒作、價格提升奠定基礎。以軟廣告為主（城市化進程、市場分析、社區(qū)文化、服務理念等） ，硬廣告為輔。38 / 43媒體選擇：齊魯晚報和濟南時報。（2）雜志：充分利用《城市蝸牛》做軟性文字宣傳、可重點突出社區(qū)文化與白領族、BoBo 族生活品位、價值取向等以吸引天橋區(qū)外年輕白領的興趣與認同。（3）網(wǎng)絡：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；及時與客戶在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上進行互動溝通、信息發(fā)布、消弭與客戶的矛盾沖突及項目的負面因素，如果此時齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁已建設完畢，則應充分利用此網(wǎng)頁發(fā)布項目動態(tài)、項目賣點與客戶互動。期間工作內(nèi)容（1）第二次強銷期價格體系執(zhí)行（2）第二次強銷期活動推廣A、第七屆春交會利用此次房交會，以推出特價房（銷售抗性較大的單位）與商鋪現(xiàn)場拍賣的形式進行促銷。B、利用六 ?一兒童節(jié)在兒童益智會所舉辦齊魯花園“新世代康樂寶寶”趣味大賽（5 歲以下嬰幼兒，可設最佳“健康寶寶” 、最佳“快樂寶寶” 、最佳“可愛寶寶” 、最佳“搞笑寶寶”等多個獎項，并在其中評選出一名優(yōu)勝者做為花園形象代言人、獲得其家長同意后在今后宣傳推廣中亮相，對其進行一定程度的獎勵及贊助）（3）銷售物料準備制作精美單張 1 萬份，主要用于房交會和直銷。（4）第二次強銷期價格體系制定與審批39 / 43（5）第二次強銷期廣告設計（6）進一步加強直銷工作（7）鞏固期銷售價格體系制定期間工作要求（1）銷售物料完成、到位；（2）工程進度要求：整個項目竣工，園林施工全部完畢。期間營銷目標（1）調(diào)整期完成項目 70%以上的銷售，突破項目銷售風險的臨界點，并有一定的贏利空間。多層達到銷售面積：約 2750M2，占總量的 5%；銷售均價：3200 元/M 2。小高層部分銷售面積和銷售均價見各自的銷售進度計劃表。（2）第二次強銷期多層達到認購面積：約 5500M2，占總量的 10%；認購均價：3220 元/M 2。小高層部分銷售面積和銷售均價見各自的銷售進度計劃表。七、鞏固期（2022 年 8 月上旬——2022 年 10 月下旬）推廣重點此階段項目完全成為現(xiàn)樓、全部入伙，剩余樓盤面積有限；同時項目成功熱銷樓盤的市場形象已無可質疑、且已度過營銷風險點，可適當降低營銷推廣力度，依托前期推廣余勢鞏固戰(zhàn)果，消化存量樓盤。A、個性化小戶型空間——針對多層閣樓、小高層小戶型40 / 43進行個性化裝修設計以引導年輕的目標客戶，以期提升此兩部分的單價。B、物業(yè)管理——人性化生活方式、后小康生活方式——依托齊魯置業(yè)會與會刊、網(wǎng)頁等宣傳物業(yè)管理、社區(qū)文化——動感生活與生活感動——豐滿“康樂人家”的推廣主題并加以延展。期間媒體組合（1）報廣由于項目經(jīng)過一年多營銷推廣，基本市場形象已經(jīng)樹立、項目基本陸續(xù)入伙，客戶對項目現(xiàn)樓顯示的弱點也已基本可以接受，此階段廣告投入相應減少、主要配合促銷活動；同時小高層與商鋪應利用銷售旺季制造熱點，為小高層與商鋪后續(xù)市場炒作、價格提升奠定基礎。以軟廣告為主（城市化進程、市場分析、社區(qū)文化、服務理念等） ，硬廣告為輔。媒體選擇：齊魯晚報和濟南時報。（2）雜志：充分利用《城市蝸牛》做軟性文字宣傳、可重點突出社區(qū)文化與白領族、BoBo 族生活品位、價值取向等以吸引天橋區(qū)外年輕白領的興趣與認同。（3）網(wǎng)絡：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；及時與客戶在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上進行互動溝通、信息發(fā)布、消弭與客戶的矛盾沖突及項目的負面因素，此時齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁已建設完畢，應充分利用此網(wǎng)頁發(fā)布項目動態(tài)、項目賣點與客戶互動。41 / 43期間工作內(nèi)容（1）鞏固期價格體系執(zhí)行與調(diào)整；（2）鞏固期廣告設計與軟性文章炒作；（3）秋交會籌備參展；（視銷售狀況與后續(xù)其它開發(fā)項目狀況決定是否參加秋交會）（4）季節(jié)性促銷活動（視乎銷售狀況屆時確定是否必要） ；（5）掃尾期價格體系制定與審批；（6）活動安排為：齊魯花園業(yè)主答謝會。期間工作要求（1）全部入伙；（2）園林景觀配套全部完成。期間營銷目標（1）力爭完成項目 95%以上的銷售，突破項目預期銷售目標，以期可對前期的低價售出部分有一定彌補。（2）多層達到銷售面積：約 2750M2，占總量的 5%；銷售均價：3280 元/M 2。小高層部分銷售面積和銷售均價見各自的銷售進度計劃表。八、掃尾期（2022 年 11 月上旬——年底）此階段為銷售最后的沖刺，廣告微乎其微，配合具體的促銷活動，在嚴格執(zhí)行掃尾期價格體系的基礎上實現(xiàn)該階段既定的營銷目標（認購面積約 2750M2，占總量的 5%，認購均價：3180 元/M 2） ，完成最后的銷售。在盡量保障項目投資回報的前提下，以較低價格拍賣尾盤42 / 43滯銷單位，迅速回籠資金，并可為齊魯置業(yè)后續(xù)開發(fā)的其它項目張本） 。第四部分 項目營銷推廣費用制定原則一、常規(guī)營銷推廣費用內(nèi)容常規(guī)營銷推廣費用包括：媒介廣告制作、發(fā)布費用；如報紙、電視、戶外、雜志等。銷售文件、物品印刷制作費用；如樓書、折頁、單張等。銷售環(huán)境包裝費用；如營銷中心的包裝（配合節(jié)日或活動） 、工地形象包裝、導示系統(tǒng)制作等?；顒淤M用；如展覽、促銷、講座、公益活動贊助等活動。其它不可預見費用。按業(yè)界常規(guī)，營銷中心的建造和裝修費用和樣板房的裝修費用不應納入項目的營銷推廣費用，是屬于項目銷售的必備硬件。二、齊魯花園營銷推廣費用制定原則參照濟南市市場行情和業(yè)界常規(guī)，從項目實際情況出發(fā)；充分征求多方意見，虛心采納良好建議；在保證該項目正常推進的前提下，充分考慮齊魯置業(yè)公司的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃；涉及面較廣，有一定的靈活性，盡量避免因考慮不周而超出預算。三、齊魯花園營銷推廣費用初步確定齊魯花園整體定位為中檔樓盤，規(guī)模不是太大，整體推廣43 / 43費用有限，但同時在齊魯置業(yè)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中扮演十分重要的角色，根據(jù)雙方合同約定齊魯花園營銷推廣費用為銷售收入的 % —%（不包含營銷中心和樣板房費用） 。