【正文】 式可以作為本項目商業(yè)區(qū)域規(guī)劃設計的借鑒。商業(yè)建議 ? 酒店公寓布局示例物業(yè)發(fā)展建議舒展的布局形式，利用采光通風同時也增加了對景觀的利用。內(nèi)部景觀的營造利用一層和商業(yè)的頂層形成立體景觀系統(tǒng)，同時也保證景觀面積?？紤]到樓體自身對通風的遮擋，通過大面積、大高度的架空層的方式保證了內(nèi)部環(huán)境的采光通風。立面形式采用現(xiàn)代派的處理方式，符合小戶型目標客戶對建筑風格的偏好。商業(yè)建議 ? 酒店公寓布局示例物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)建議 ? 酒店公寓房型配比建議物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)類型 戶型 面積 所占比例 （面積） 套數(shù) 所占比例（套數(shù)）酒店公寓兩房 6575 40% 143 33%一房 5055 60% 288 67%合計 —— —— 100% 431 100%? 房型設計考慮到區(qū)域市場 5080平方米小戶型公寓去化速度最快，建議本項目的主力面積以一房為主，突出居住功能，面積段控制在 5055平方米之間。? 建議裝修標準控制在 300500元 /平方米 實用面積： 31m2贈送面積： 實用面積： 54m2贈送面積： 戶型設計以實用面積在 30m2左右的一房為主，建議占酒店公寓總套數(shù)的 70%。兩房以上的套型數(shù)量占 30%，兩房的實用面積控制在 55m2左右。通過增加面積的手法增加房型的舒適度。（增加面積手法見公寓房型建議部分）商業(yè)建議 ? 酒店公寓房型設計示例物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)建議 ? 大賣場建議物業(yè)發(fā)展建議? 相比標準零售賣場（規(guī)模 萬平方米）單位面積 2500元的毛利潤、 360元的年租金來看，本項目現(xiàn)狀 2550元的毛利潤使零售大賣場存在合理利潤空間。? “ 家樂福、紅星美凱龍 ” 類型大賣場物業(yè)形態(tài)，需求面積巨大，可承受的租金有限，但進出又必須便利 。可考慮建設在地塊三靠近工業(yè)南路位置；產(chǎn)品類型 業(yè)態(tài)組合 比例 面積 (m2) 面積合計 (m2)大型賣場 生活賣場 30% 15000 50000專業(yè)賣場 70% 35000產(chǎn)品類型 業(yè)態(tài)組合 推薦品牌 商鋪格局大賣場生活賣場 家樂福、易初蓮花等 位于地塊三，獨立分區(qū)， 13樓專業(yè)賣場 紅星美凱龍、銀座家居等 位于地塊三，獨立分區(qū)， 13樓商業(yè)建議 ? 主力店建議物業(yè)發(fā)展建議? 中高檔專業(yè)健身會所作為商業(yè)主力店的核心之一，在銷售初期可以作為項目會所進行推廣和宣傳。? 量販式 KTV做為主力店之一，和健身中心業(yè)態(tài)互相補充，形成商業(yè)的另一個活力點 。類別 大型室內(nèi)運動主題會所量販式 KTV 品牌餐飲 總計（㎡）比例 60% 20% 20% 100%面積 (㎡ ) 6000 2023 2023 10000產(chǎn)品類型 業(yè)態(tài)組合 推薦品牌 商鋪格局主力店大型室內(nèi)運動主題會所美格菲中體倍力位于地塊三，獨立分區(qū)，考慮和KTV保持一定距離，布置在 13樓量販式 KTV 錢柜好樂迪 位于地塊三，獨立分區(qū)，布置在 13樓，可以以 3樓為主品牌餐飲 魚翅皇宮沸騰漁鄉(xiāng) 位于地塊三，有獨立入口，布置在 13樓商業(yè)建議 ? 特色商業(yè)街建議物業(yè)發(fā)展建議? 商業(yè)街業(yè)態(tài)從利于銷售的角度來考慮，零售業(yè)態(tài)和餐飲業(yè)態(tài)占大多數(shù)比例，項目住宅的生活配套類商業(yè)，考慮到餐飲娛樂配套可以和整體商業(yè)結合在一起，因此考慮生活配套類商業(yè)面積控制在1000m2左右 。零售類 餐飲娛樂類 生活配套類 總計（㎡）比例 40% 53% 7% 100%面積 (㎡ ) 6000 8000 1000 15000產(chǎn)品類型 業(yè)態(tài)組合 經(jīng)營規(guī)模（ ㎡）商鋪格局零售類 時尚青年 1500 以書籍、音像制品等知識型趣味型時尚業(yè)態(tài)為方向。單個商鋪面積控在 50m280m2之間，總數(shù) 2230套。位置 12層，以一層為主。潮流精品 4500 以 精品服飾專賣、化妝品為主流 。 單個商鋪面積控制在50m2100m2之間，總數(shù) 56個鋪左右。位置在 12層。餐飲娛樂 餐飲 5000 中高檔正餐為主流方向 ﹐ 咖啡、特色小吃。單個商鋪面積控制在 100m2左右，另外做 200m2300m2的餐飲 45家，400600m2的餐飲 23家總數(shù)在 32套左右，布置在 13層休閑娛樂 3000 酒吧、咖啡吧面積控制在 200m2300m2，網(wǎng)吧面積在200m2以上，總數(shù)在 12套左右，布置在 13層生活配套 美容美發(fā) 450 250*1+200*1，位置在 12層藥房 100 位置布置在 1層干洗店 50 位置布置在 1層水果鮮花店 50 位置布置在 1層銀行 100 位置布置在 1層中介 200 100*2,位置在 1層郵局 50 位置布置在 1層商業(yè)建議 ?商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品類型 業(yè)態(tài)組合 比例 面積 (m2) 面積合計 (m2) 租售大型賣場 生活賣場 20% 15000 50000 出租專業(yè)賣場 46% 35000主力店 大型室內(nèi)運動主題會所 8% 600010000 出租量販式 KTV 3% 2023品牌餐飲 3% 2023商業(yè)街 時尚青年 2% 1500 15000 銷售潮流精品 6% 4500餐飲 7% 5000休閑娛樂 4% 3000社區(qū)配套 1% 1000合計 —— 100% 75000 75000 ——會所建議 ? 大型室內(nèi)運動主題會所物業(yè)發(fā)展建議大型室內(nèi)運動主題會所（ 6000平方米），突出 極限、健身、高爾夫 三個主題概念；會所建議 ?大型運動主題會所主題概念之一物業(yè)發(fā)展建議? 健身分主題： 健身 作為主要功能，包括內(nèi)容有動感單車、室內(nèi)游泳池、力量訓練區(qū)、有氧操房、壁球室、桌球休閑區(qū)、多功能室、健身區(qū)、室內(nèi)球場、網(wǎng)球場、兒童區(qū)、圣沙薰 SPA等多種健身功能。會所建議 ?大型運動主題會所主題概念之二物業(yè)發(fā)展建議? 極限分主題： 以極限運動功能為特色的極限公園，活動內(nèi)容包括滑板、室內(nèi)攀巖等極限運動項目 。會所建議 ?大型運動主題會所主題概念之三物業(yè)發(fā)展建議? 高爾夫分主題： 突出對高爾夫功能的闡釋，如室內(nèi)推桿場地、社區(qū)內(nèi)的高爾夫推桿場地，以及高爾夫配套配套如高爾夫?qū)Ｙu店、高爾夫咖啡廳，以及高爾夫管理設施等 。? 建議樣板區(qū)的范圍包括售樓處、樣板房、景觀示范區(qū)位置以及盡可能多的物業(yè)形態(tài)，售樓處最佳位置選擇在地塊一商業(yè)區(qū)域內(nèi)，選擇位置好的較大面積商鋪，作為項目售樓處 ；? 商業(yè)區(qū)域可以考慮營造出部分商業(yè)街作為第一期銷售展示的一部分 。售樓處建議 ? 樣板區(qū)和售樓處位置物業(yè)發(fā)展建議售樓處位置樣板區(qū)范圍示意? 售樓處立面形式，突出項目性格，營造高檔項目氛圍。? 在細節(jié)空間處理上考慮和室外景觀空間相結合，并且墻體建議采用通透的處理方式，形成內(nèi)外空間連通的空間形式，增加內(nèi)部空間的趣味性。售樓處建議 ? 售樓處設計要點之一物業(yè)發(fā)展建議? 售樓處位于商業(yè)區(qū)內(nèi)，售樓處景觀設計應以控制面積，精致為主，突出景觀主題和特色；? 建議售樓處景觀風格為 迷你高爾夫果嶺 景觀風格，并且和景觀結合營造室外推桿場地，成為售樓處景觀營造的亮點，并且在后期銷售過程中，可以提出 “ 體驗高爾夫居住 ” 的營銷概念。售樓處建議 ? 售樓處設計要點之二物業(yè)發(fā)展建議? 售樓處的裝修直接體現(xiàn)項目檔次。考慮到項目的客戶來源為本區(qū)域及本地乃至全市的中高收入者。因此售樓處的設計應大氣穩(wěn)重的同時更注重細節(jié)處理；? 售樓處在長規(guī)的使用功能上還可以功能上增加 VIP區(qū)和影視區(qū)，多媒體或建材展示區(qū)等，以顯示大盤的氣勢。售樓處建議 ? 售樓處設計要點之三物業(yè)發(fā)展建議本案價格定位? 市場比較法：運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格；? 根據(jù)高新區(qū)在售項目具體情況，設定調(diào)查范圍，按照成功原則，遴選了不同的項目樣本。價格推算價格建議高層公寓價格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容　 萊茵小鎮(zhèn)（ A） 盛世花城（ B）權重 擬合 比較 擬合 比較程度 系數(shù) 程度 系數(shù)建筑單體 15% 區(qū)域位置 10% 1 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 1 立面設計 15% 房型設計 15% 配套設施 10% 1 主題提煉 10% 1 合 計 100% 　 　 將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項目小高層的參考定價：以項目 A（萊茵小鎮(zhèn)）為參考： 4400247。= 以項目 B（盛世花城）為參考： 4500247。= 本案價格推算：小高層價格 =以項目 A為參考的定價 A權重 +以項目 B為參考的定價 B權重=4547元 /平方米注：權重 =各比較對象的比較系數(shù) /二個比較對象的比較系數(shù)之和據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，目前本項目高層銷售價格水平應該在 4550元 /平方米 左右。價格推算價格建議? 市場比較法：運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格；? 根據(jù)高新區(qū)在售項目具體情況，設定調(diào)查范圍，按照成功原則，遴選了不同的項目樣本。遵循以上定價原則，結合項目周邊其他可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價格，可參照的樓盤主要有 “ 黃金時代 ” 。比較內(nèi)容 　 黃金時代（ A）權重 擬合 比較程度 系數(shù)建筑單體 15% 區(qū)域位置 20% 外部環(huán)境 10% 裝修配置 15% 房型設計 10% 配套設施 20% 主題提煉 10% 1 合 計 100% 　 將比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項目酒店式公寓的參考定價：以項目 A（黃金時代）為參考： 4800247。= 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，目前本項目酒店式公寓銷售價格水平應該在 4900元 /平方米 左右。目前價格價格建議? 目前本項目高層銷售價格水平應該在 4550元 /平方米 ? 目前本項目酒店式公寓銷售價格水平應該在 4900元 /平方米? 目前本項目聯(lián)排別墅銷售價格水平應該在 7000元 /平方米? 目前本項目花園洋房銷售價格水平應該在 5200元 /平方米? 目前本項目底層商業(yè)街銷售價格水平應該在 12023元 /平方米聯(lián)排別墅定價修正：鑒于本區(qū)域內(nèi)目前無在售聯(lián)排別墅個案，故本項目聯(lián)排別墅售價將按經(jīng)驗系數(shù)得出；正常同一小區(qū)內(nèi)的聯(lián)排別墅售價是高層公寓售價的 ，因本區(qū)域未來基本無聯(lián)排別墅產(chǎn)品的競爭，我們按高值 。花園洋房定價修正：鑒于本區(qū)域內(nèi)無在售花園洋房個案，故本項目花園洋房售價將按經(jīng)驗系數(shù)得出；正常同一小區(qū)內(nèi)的花園洋房售價是小高層售價的 ，因本項目花園洋房量體較少并不成規(guī)模，但因未來市場競爭較少，我們按 計算售價。商業(yè)街定價修正：鑒于本項目底商之特殊性，緊鄰 2個大型賣場，自身配套有 4萬平方米酒店式公寓，優(yōu)勢明顯；因此區(qū)域內(nèi)其它個案可比性較差，故本項目底商售價將按經(jīng)驗系數(shù)得出；正常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，售價為住宅售價的 ，考慮到本項目商業(yè)未來人流量較大，故我們按 。? 由于本項目從開發(fā)到銷售完畢預計要 24年時間，而區(qū)域市場的價格在未來的一段時間內(nèi)必然有一定的變化，因此就需要我們運用客觀的、科學的方法和手段來對未來的價格走勢作出合理的預測。? 通過我們對數(shù)據(jù)的長期研究和 CRIC系統(tǒng)的科學整理，我們發(fā)現(xiàn)在較長的一段時間節(jié)點內(nèi)，區(qū)域市場的整體價格走勢基本上都是符合整個房地產(chǎn)市場的行情走勢的；由此我們選擇使用濟南市房地產(chǎn)市場的復合年均增長率來對區(qū)域市場在未來幾年內(nèi)的價格做出科學的預估。 預期價格增長率 價格建議一項投資在特定時期內(nèi)的年度增長率；計算方法為總增長率百分比的 n方根， n相等于有關時期內(nèi)的年數(shù)；公式為： (現(xiàn)有價值 /基礎價值 )^(1/年數(shù) )–1濟南市 2023和 2023年的住宅價格：年份 2023 2023年度住宅價格（元 /平米） 2241 3230這里我們選擇了濟南市住宅市場開始啟動年份 2023年的住宅價格為基礎價值，以 2023年的住宅價格為現(xiàn)有價值，歷時共 4年；濟南市住宅價格復合年均增長率 =（ 3230/2241） ^（ 1/4） 1= %因目前濟南房地產(chǎn)價格已經(jīng)在比較高的價位上運行， 預計未來的增長率將有所放緩，預計未來幾年的年增長率為 8%左右。匯報結束！現(xiàn)在是溝通時間 …謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT