【正文】 0 合生城邦 7000 市場機會尋找 從客戶到產(chǎn)品描述 ■ 合生城邦 項目 名稱 建筑形式 電梯 物業(yè)費 停車方式 車位比 裝修 交付時間 銷售速度 合生城邦 11層小高層 別墅 一梯兩戶 公寓： 別墅： 地下車庫 1： 毛坯 公寓： 07年 04月 別墅： 06年 12月 88套／月 市場機會尋找 典型個案描述 ■ 合生城邦 一期2023年５月上市、銷售 （目前已經(jīng)售完） 分組統(tǒng)計 上市套數(shù) 上市面積 套均面積 比例 獨棟別墅 12 241 % 聯(lián)排別墅 308 175 % 疊加別墅 192 160 % 合 計 512 192 １００％ 二期2023年９月上市、銷售 分組統(tǒng)計 上市套數(shù) 上市面積 套均面積 比例 兩室兩廳 198 104 % 三室兩廳 198 143 % 獨棟別墅 20 379 % 聯(lián)排別墅 300 176 % 疊加別墅 56 165 % 合 計 772 193 １００％ 分組統(tǒng)計 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售均價 套均面積 套均價 比例 兩室兩廳 162 5500 104 572023 % 三室兩廳 177 5400 143 772200 % 獨棟別墅 20 13637 379 5168423 100% 聯(lián)排別墅 296 7867 176 1384592 % 疊加別墅 55 6050 165 998250 % 合 計 710 5988 1779091 % 市場機會尋找 典型個案描述 ■ 合生城邦 市場機會尋找 典型個案描述 ■ 合生城邦 分組統(tǒng)計 銷售套數(shù) 銷售面積 (平米 ) 銷售金額 (元 ) 銷售均價 (元 /平 ) 套均面積 (平米 ) 套均價 (元 ) 合 計 114 5801 111 647824 2023年 42 4599 24710427 5373 109 585657 2023年 72 6228 114 709992 公寓 05年消化約 9萬平， 5個億 分組統(tǒng)計 銷售套數(shù) 銷售面積 (平米 ) 銷售金額 (元 ) 銷售均價 (元 /平 ) 套均面積 (平米 ) 套均價 (元 ) 合 計 367 550866645 7946 178 1415459 2023年 255 46665 379993095 8143 183 1490169 2023年 112 170873550 7750 173 1340750 聯(lián)排別墅 05年消化約 9萬平， 5個億 分組統(tǒng)計 銷售套數(shù) 銷售面積 (平米 ) 銷售金額 (元 ) 銷售均價 (元 /平 ) 套均面積 (平米 ) 套均價 (元 ) 合 計 16 9262 178 1648636 2023年 8 20234447 9070 183 1659810 2023年 8 9454 173 1635542 獨棟別墅 05年消化約 9萬平， 5個億 市場機會尋找 典型個案描述 建筑外觀 建筑樓層 3層 建筑風格 英國風格 外墻材料 面磚、涂料 屋頂做法 油沾瓦 戶型設臵 產(chǎn)品類型 聯(lián)體別墅 主力面積 164181平方米 主力房型房間數(shù)量 2套間 +2房 +3廳 層高 房間格局 部分房型餐廳、廚房與客廳錯躍處理， 功能分區(qū)明顯 客廳設臵 層高 ；面寬 主臥套間 主臥 +主衛(wèi) +衣帽間 +露臺 附加值 花園 /庭院 3040平方米左右 地下室 無 閣樓 無 露臺 2540平方米左右 車庫 單車庫、半地下室 ■ 合生城邦 市場機會尋找 典型個案描述 ?在判斷市場機會和通過客戶判斷競爭關系后，初步選擇產(chǎn)品類型進行成本測算 ?此處產(chǎn)品選擇要帶有競爭關系和操作策略 ?基本上此處的單體選擇要說清楚對容積率有影響的產(chǎn)品因素，保證單體的選擇測算成功，因為容積率是最大的成本 ?例如：別墅要有基本配臵要求。花園，開間，地下室 ?例如：洋房的產(chǎn)品選型要初步判斷 ?例如：公寓的配比和單體特征要基本判斷 ?單體強拍得時不要考慮宗地容積率控規(guī)的限制。因為，核心是看單一產(chǎn)品對收益的影響 富貴 2 競爭對手 —— 復地北橋城、春申 競爭優(yōu)勢 —— 社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品力、配套條件 產(chǎn)品解決 —— 經(jīng)濟型聯(lián)排，花園洋房 2層 健康養(yǎng)老 競爭對手 —— 九亭、顓橋、春申、莘莊 競爭優(yōu)勢 —— 社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品力 產(chǎn)品解決 —— 花園洋房 2層，小高層 社會新銳 競爭對手 —— 九亭、顓橋、老閔行、春申 競爭優(yōu)勢 —— 萬科品牌、產(chǎn)品力、配套條件 支撐條件 —— 班車、軌道交通 產(chǎn)品解決 —— 花園洋房 4樓，小高層 土地價值分析 單一產(chǎn)品成本測算 土地價值分析 單一產(chǎn)品成本測算 單一產(chǎn)品成本假設法 細分客戶 A B C D E D E 容積率 建筑類型 聯(lián)排 情花 多層 小高層 商業(yè) 成本構成 土地成本 (元 /m2） 3506 2279 1899 1199 期間費用成本 (元 /m2） 766 498 415 262 半變動成本 (元 /m2） 1677 1166 1061 857 變動成本 (元 /m2） 2319 1482 1334 1634 匯總 (土地成本 +辦變動成本 +變動成本 ) 7502 4927 4294 3690 匯總 (元 /m2） 8268 5425 4709 3952 盈利能力 市場售價 (元 /m2） 0 0 0 0 單方凈利潤 (元 /m2） 5539 3634 3155 2648 凈利潤率 DIV/0! DIV/0! DIV/0! DIV/0! 注： 此表的目的是檢查選取的每一種產(chǎn)品單位面積獲利能力，排除單位面積不能獲利或獲利過薄的產(chǎn)品，所以 每一列的數(shù)據(jù)都是以假設該項目僅有這一種產(chǎn)品為前提的。 總成本拆分成固定部分和可變部分，第二級細分的條目請參考，如有更細致的數(shù)據(jù)可進一步拆分制作，表格形式不要求。 ?做土地價值分析 ?判斷各區(qū)域板塊的土地價值 ?作產(chǎn)品和客戶的基本匹配，為設計部作強排提供基礎 ?給出規(guī)劃思路和開發(fā)思路，幫助項目部項目發(fā)展部提供開發(fā)思路和拆遷前期 ?為項目部提出基本配套要求，尋求改善土地屬性的機會 土地價值分析 規(guī)劃條件研究 ■ 周邊條件分析 用地屬于城市地圖中的潛力板塊。屬于閔行區(qū)域旗忠體育城區(qū)域內。用地北側臨高壓走廊，南側臨鐵路吳閔支線。周邊配套設施不成熟。 控規(guī)中基地西側為旗忠體育城的商業(yè)聚集區(qū)，對本項目商業(yè)氣候有提升作用?；啬蟼扔?5線通過，對日后住宅價格有提升作用。 ■ 周邊條件分析 高壓線走廊 中春路 土地價值分析 規(guī)劃條件研究 ■ 用地面積指標 167+176 建設用地 198,30 ㎡ 住宅容積率 其中： 176 81,214 ㎡ 167 138,245 ㎡ 其中： 住宅凈用地 194,480 ㎡ 組團公建 2,977 ㎡ 商業(yè)用地 17,121 ㎡ 醫(yī)療衛(wèi)生 4,881 ㎡ 163+183 建設用地 249,625㎡ 住宅容積率 其中： 163 166,170 ㎡ 183 83,455 ㎡ 其中： 住宅凈用地 236,707 ㎡ 商業(yè)用地 12,918 ㎡ 土地價值分析 規(guī)劃條件研究 ■ 規(guī)劃要求分析 – 住宅容積率為 – 商業(yè)容積率為 – 綠地率 40%，集中綠率 15% – 限高住宅 12層，商業(yè) 20米 – 街坊公建配套不小于 195平方米 /千人 – 停車率按 1： 1設臵，地面停車不計入綠化率 – 規(guī)劃要求中對停車要求配比較高，其要求地下停車位占多數(shù)，會對成本有較大影響。 土地價值分析 規(guī)劃條件研究 ■ 不利因素分析 – 用地北側為高壓走廊，會對北側有較高的退讓要 求，且對住宅品質有影響。 – 用地南側為鐵路，會有較高的噪音和震動，對住宅品質有影響。 – 周邊建設成熟度不高。 土地價值分析 規(guī)劃條件研究 高壓線 鐵路 低價值土地 中價值土地 高價值土地 土地價值分析 土地價值分析 高壓線 鐵路 低價值土地 中價值土地 高價值土地 社會新銳 社會新銳、健康養(yǎng)老 富貴之家、健康養(yǎng)老 土地價值分析 客戶土地分析 高壓線 鐵路 低價值土地 中價值土地 高價值土地 項目一期 土地價值分析 開發(fā)節(jié)奏判斷 ?經(jīng)濟型聯(lián)排： ?公寓（普通公寓 +洋房）： 78萬平米 合計年去化量保證在 10萬平米左右 土地價值分析 量能判斷 旗忠項目 靜安項目 新江灣城項目 楊浦項目 錦繡項目 浦江鎮(zhèn)項目 吳涇項目 目前上海公司同時在操作的 7個新項目的項目前期定位與產(chǎn)品解決方案各不相同 土地屬性的理解價值不同 ?土地價值最大化 ?尋求土地價值的客戶對應 ?改善土地屬性的機會 旗忠項目 靜安項目 新江灣城項目 楊浦項目 錦繡項目 浦江鎮(zhèn)項目 吳涇項目 目前上海公司同時在操作的 7個新項目的項目前期定位與產(chǎn)品解決方案各不相同 判斷競爭環(huán)境的方法不同 ?本區(qū)域競爭 ?全市競爭 ?沒有市場環(huán)境 ?替代性競爭 感謝大家的聆聽 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH