投資分析輔導課程-資料下載頁
2025-06-29 14:17本頁面
【正文】 小的方案。但有時候項目的期望值大，風險也大而另一些方案的期望值小，風險也小，這時就難以用概率分析方法加以評價，而需要運用效用函數(shù)進行分析。三、期望值的分析應(yīng)用 (一)凈現(xiàn)值期望值的計算 運用概率分析方法可以計算項目凈現(xiàn)值的期望值，以比較不同的投資方案，估計項目的風險和效益。 設(shè)某項日建設(shè)期為兩年，經(jīng)營期12年，在不確定因素的影響下，其投資、銷售收入和經(jīng)營成本可能發(fā)生如表14—14一5．4—6所示的變化。 (二)凈現(xiàn)值大于等于零的累計概率的汁算 計算結(jié)果表明，在年經(jīng)營利潤為100萬元和300萬元的情況下，該頂目都不能達到基準投資收益水平，只有在年經(jīng)營利潤為500萬元的情況下，項目才有真正的凈現(xiàn)值。 (2)計算凈現(xiàn)值累計概率。 將表14—7列出的加權(quán)凈現(xiàn)值和加權(quán)概率分別累計相加，即可得到凈現(xiàn)值的期望值大于等于o的累計概率。見表l4—8。凈現(xiàn)值大于0的累計概率為；1一o．5＝o．5 這一結(jié)果中，j項目的凈現(xiàn)值期望值為正，說明項目有效益，但凈現(xiàn)值大于零的累計概率僅為o．5，風險較大。 ‘ (3）畫出凈現(xiàn)值累計概率圖。 以加權(quán)凈現(xiàn)值為縱坐標，累計概率為橫處標，繪制出凈現(xiàn)值累計概率圖。該圖較為形象地顯示了項目獲利的機會大小和可能存在的風險。見圖14—5。第五章 房地產(chǎn)投資分析 一、房地產(chǎn)的一般的物質(zhì)特性 房地產(chǎn)一般的物質(zhì)特性是指它與其它商品的差別。房地產(chǎn)是最為特殊和昂貴的商品之一，地產(chǎn)和房產(chǎn)的自然物質(zhì)特性直接影響它們的使用價值和價值，構(gòu)成了房地產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)。歸結(jié)起來，房地產(chǎn)的一般物質(zhì)待性有以下幾個方面； 1．利用上的固定性 2．供給的有限性 3，物質(zhì)的可改良性。 4．地理位置的差異性 5．使用上的耐久性 二、房地產(chǎn)投資投資經(jīng)營房地產(chǎn)一世界產(chǎn)業(yè)潮流香港十大巨宮十有八九是靠投資經(jīng)營房地產(chǎn)發(fā)跡中國大陸也是一樣二、房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的貨幣表現(xiàn)。在房地產(chǎn)估價上房地產(chǎn)價格一般是指市場價格，但有時根據(jù)特殊的估價目的及估價條件，也需要估價人員確定特定價格。 （一）、房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ) （二）、房地產(chǎn)價格的一般影響因素 供求狀況 房地產(chǎn)價格一般來說也是由供給和需求決定的，與需求成正相關(guān)，與供給成負相關(guān)。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型： （1）．房地產(chǎn)總的供求狀況。 （2）．某地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況。 （3）。某類房地產(chǎn)的供求狀況。 （4）．某地區(qū)某類房地產(chǎn)的供求狀況。 由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定了某一房地產(chǎn)的價格高低，主要是該地區(qū)該類房地產(chǎn)的供求狀況。 經(jīng)濟因素 影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有：經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支以及金融狀況，物價，建筑人工費，利率（降低，有利），居民收入，房地產(chǎn)投資。這些因素對房地產(chǎn)價格的影響都比較復雜，主要表現(xiàn)在以下幾方面： （1）．經(jīng)濟發(fā)展。（2）．物價。房地產(chǎn)價格與一般物價之間的關(guān)系非常復雜。（3）．居民收入。 社會因素 行政因素 。 心理因素 國際因素 。 其他因素 三、房地產(chǎn)投資項目財務(wù)效益分析靜態(tài)和動態(tài)動態(tài)：凈現(xiàn)值法、凈現(xiàn)值率法、內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值率法內(nèi)部收益率四、房地產(chǎn)投資的不確定性分析盈虧平衡分析敏感性分析風險概率分析24 / 2
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