【正文】 是發(fā)展中大國(guó)，在如何提高城鎮(zhèn)化效應(yīng)，以及有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展方面，都提供了有益的經(jīng)驗(yàn)。六、深化共識(shí)，統(tǒng)一思想2013年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)更是處于關(guān)鍵時(shí)期，能否進(jìn)一步取得成效和發(fā)揮出更大效應(yīng)，關(guān)鍵取決于對(duì)一些重大問題有無正確統(tǒng)一的思想認(rèn)識(shí)：（一）關(guān)于堅(jiān)持還是放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問題。2012年5月—9月，；全國(guó)商品房銷售面積也出現(xiàn)絕對(duì)額的下降，%、%、%、%、%。一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮始終具有做大地方GDP、增加財(cái)政收入、提升城市品牌等多重誘惑。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行壓力以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用，一些人一方面希望放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，另一方面希望推出新一輪大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策。在此形勢(shì)下，堅(jiān)持調(diào)控還是放松調(diào)控，是擺在我們面前的一個(gè)重大問題，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。對(duì)此，我們要有清醒的認(rèn)識(shí)。毋庸諱言，在目前經(jīng)濟(jì)困難明年仍將較為困難的情況下，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最簡(jiǎn)單的方式也許就是放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，或?qū)嵤┬乱惠喆笠?guī)模刺激政策，但這恰恰也是最不能、最不應(yīng)該做的。從短期來看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控，可能要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適度下滑或不能保持一定增速的代價(jià)；但從中長(zhǎng)期來看，則有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整和經(jīng)濟(jì)的科學(xué)發(fā)展，更為重要的是，它還直接關(guān)乎廣大百姓的福祉。目前一些地方商品住房?jī)r(jià)格下降和銷量減少實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回調(diào)，是正常的也是合理的，無需大驚小怪。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作雖然取得了成效，但房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍處于買賣雙方相持階段，房?jī)r(jià)反彈壓力不僅存在而且很大，如調(diào)控政策稍有松動(dòng)，仍有可能前功盡棄，甚至?xí)霈F(xiàn)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，這是不可持續(xù)的，也是老百姓不會(huì)答應(yīng)的。另外，如果我們靠房市火爆來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，那將使未來調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)花費(fèi)更加巨大的代價(jià)，也會(huì)給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，在宏觀層面要進(jìn)一步明確和強(qiáng)化調(diào)控的決心。同時(shí)，根據(jù)新情況、新特點(diǎn)，著力調(diào)整完善調(diào)控政策。（二）關(guān)于處理好貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)系問題。明年我國(guó)貨幣政策面臨一個(gè)新的兩難選擇：一方面，針對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩壓力，為刺激經(jīng)濟(jì)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，讓貨幣政策穩(wěn)中見松也許是一個(gè)好的選擇，但這又與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不相匹配。2012年以來央行兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，雖然僅僅是貨幣政策的微調(diào)，但第二次下調(diào)存貸款利率時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)就做出了關(guān)聯(lián)反應(yīng)，6月份全國(guó)商品房銷售面積與5月份相比，%，一些大城市漲幅更高?？梢韵胂?，如果為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而選擇放松明年貨幣政策，把握不好的話可能會(huì)對(duì)已見成效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控造成巨大沖擊。另一方面，如果不增強(qiáng)穩(wěn)健貨幣政策的靈活性、針對(duì)性、前瞻性，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展又會(huì)造成不利影響。因此，下一步的貨幣政策，總體上應(yīng)當(dāng)是穩(wěn)健的，適度放松中，應(yīng)當(dāng)考慮采取分類及差別化的措施，把房地產(chǎn)項(xiàng)目同一般企業(yè)項(xiàng)目區(qū)別開來，盡可能減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響和沖擊。（三）關(guān)于理性看待房產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的作用問題。近年來，每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，社會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅改革的呼聲和爭(zhēng)議就愈發(fā)強(qiáng)烈?？陀^地說，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資投機(jī)性購房需求仍然存在的情況下，房產(chǎn)稅通過增加住房持有成本，可以抑制一些不合理的購房需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期調(diào)控和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都具有一定的積極意義。但同時(shí)也要看到，高房?jī)r(jià)是市場(chǎng)供求關(guān)系、房產(chǎn)開發(fā)成本和對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期等多種因素綜合作用的結(jié)果，其中供求關(guān)系是主要因素，而房產(chǎn)稅并不能從根本上改變房地產(chǎn)供求關(guān)系。因此，絕不能簡(jiǎn)單放大房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)抑制的功效，期望其對(duì)平抑房?jī)r(jià)發(fā)揮“一劍封喉”的作用，也不能否定房產(chǎn)稅改革的作用和影響。目前房產(chǎn)稅的主要功能是促進(jìn)節(jié)約用地和調(diào)節(jié)收入分配，其次是完善稅制和健全地方稅體系。當(dāng)然，它也對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展具有積極作用。由此出發(fā)，下一步應(yīng)考慮在總結(jié)上海、重慶試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定統(tǒng)一的試點(diǎn)方案，適時(shí)適當(dāng)擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍。這樣，既可以限制高端房，抑制投資特別是投機(jī)購房，調(diào)節(jié)收入分配，又可以在鞏固已有改革成果的基礎(chǔ)上，為在全國(guó)推開改革積累更多經(jīng)驗(yàn)；既可以不斷提高公眾對(duì)于房產(chǎn)稅的接受度，還可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展預(yù)期。經(jīng)過幾年逐步擴(kuò)大試點(diǎn)并取得更多經(jīng)驗(yàn)后，再完善辦法一步步推向全國(guó)。（四）關(guān)于正確引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)理念問題?！叭巳擞蟹孔　辈坏扔凇叭巳擞蟹慨a(chǎn)”，實(shí)現(xiàn)居民“住有所居”目標(biāo)，不意味著人人都要有產(chǎn)權(quán)房，租房應(yīng)當(dāng)是滿足居民特別是年青人住房需求的主要途徑。目前，德國(guó)有57％的人口租賃住房，只有43％的人口擁有產(chǎn)權(quán)房，年輕人住房自有率更低，％。瑞士2010年住房自有率也僅為40％左右。因此，要切實(shí)轉(zhuǎn)變我國(guó)居民的住房消費(fèi)觀念，引導(dǎo)居民多渠道、多形式解決住房問題，形成合理的住房梯度消費(fèi)模式。特別是中低收入居民應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身財(cái)力狀況和可能，慎重選擇住房消費(fèi)方式，避免超越自身能力的消費(fèi)。為此，一方面要穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅。通過增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，來促進(jìn)居民住房消費(fèi)觀念的改變。最近，香港政府為遏制越來越熱的樓市炒風(fēng)，從2012年10月27日開始對(duì)外地人員購買住宅加收特別印花稅，這對(duì)我們研究適時(shí)適當(dāng)替代限購政策很有借鑒意義。另一方面，要進(jìn)一步培養(yǎng)和大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是在加強(qiáng)監(jiān)管、以監(jiān)管促發(fā)展上下功夫。一是建立健全住房租賃管理法律法規(guī)，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范租賃管理。二是加強(qiáng)住房租賃合同管理，保護(hù)房客和房東合法權(quán)益。三是加強(qiáng)房屋租金管理，定期公布區(qū)域房租指導(dǎo)價(jià)格，明確租金最高漲幅，對(duì)于不合理的租金上漲進(jìn)行必要干預(yù)。四是加強(qiáng)房屋中介機(jī)構(gòu)管理，加大對(duì)虛假信息和欺詐行為的處罰力度。大力發(fā)展和強(qiáng)力規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，不僅可以盤活閑置房源，增加市場(chǎng)住房供給，減少對(duì)新建住房的需求，而且有利于促進(jìn)形成合理的住房消費(fèi)觀念，把握住房宏觀政策優(yōu)化的戰(zhàn)略主導(dǎo)權(quán)。（五）關(guān)于加大住房宏觀政策宣傳問題。要想在以上及其他一些相關(guān)問題上取得共識(shí)，不是一件容易的事。理不辨不明，只有統(tǒng)一了思想，我國(guó)的住房宏觀政策才能夠持續(xù)推進(jìn)，才能夠進(jìn)一步優(yōu)化，也才能夠更好發(fā)揮效應(yīng)。因此，要全方位、多渠道加大宣傳力度。一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程政策及其效果的宣傳。使大家知道成績(jī)巨大且來之不易，因此必須堅(jiān)持政策、完善政策。二是就共同關(guān)心的重點(diǎn)問題展開討論，用事實(shí)和道理正確引導(dǎo)市場(chǎng)和政策預(yù)期。三是及時(shí)發(fā)布權(quán)威信息。謠言止于智者，謠言止于真相。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)中出現(xiàn)的個(gè)別問題，以及一些新情況，有關(guān)部門要加強(qiáng)輿情監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)布權(quán)威信息，堅(jiān)決制止惡意炒作和不負(fù)責(zé)任的片面報(bào)道，主流媒體要發(fā)揮主渠道作用，全面、客觀、及時(shí)加以報(bào)道并正確引導(dǎo)輿論。七、堅(jiān)持改革，再鑄輝煌我國(guó)住房宏觀政策改革與優(yōu)化任重道遠(yuǎn)。為此建議：（一）強(qiáng)化頂層改革設(shè)計(jì)。過去十多年里，房地產(chǎn)業(yè)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來了巨大貢獻(xiàn)；未來十多年間，住房宏觀政策改革和優(yōu)化會(huì)面臨許多新課題。如：住房的投資功能和基本居住功能如何界定；我國(guó)“4－2－1”式的家庭人口結(jié)構(gòu)模式，未來是否會(huì)導(dǎo)致一些大城市存量住房出現(xiàn)供過于求；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過于集中于大城市和特大城市，如何統(tǒng)籌發(fā)展省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、地級(jí)市，特別是如何結(jié)合城鎮(zhèn)化建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃600多個(gè)地級(jí)市的發(fā)展；隨著近幾年大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，如何分配好、管理好、運(yùn)營(yíng)維護(hù)好數(shù)量巨大的保障房，建立健全保障房良性運(yùn)轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展機(jī)制，等等。這些對(duì)各級(jí)政府而言都是巨大的挑戰(zhàn)，需要大家用改革的思維來面對(duì)、來破解，但最重要的還是要做好國(guó)家層面的通盤規(guī)劃，特別是強(qiáng)化頂層改革設(shè)計(jì)，謀劃好整體戰(zhàn)略布局。（二）堅(jiān)持“兩手抓”的同時(shí)盡可能多用市場(chǎng)化方法。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與住房保障制度建設(shè)相輔相成、相得益彰。必須“兩手抓、兩手都要硬”，在路徑選擇上，要堅(jiān)決避免全部依靠市場(chǎng)、讓市場(chǎng)包打天下，或者更多依靠政府、讓政府包打天下的極端。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，要注重改革創(chuàng)新調(diào)控方式，要更多更好運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)方法；對(duì)大部分居民而言，應(yīng)主要依靠市場(chǎng)解決住房問題，只有無力通過市場(chǎng)或一定時(shí)期內(nèi)無力通過市場(chǎng)解決住房的居民才應(yīng)納入政府保障范圍；對(duì)保障性安居工程建設(shè)而言，政府履行職責(zé)時(shí)應(yīng)注意發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用。一是進(jìn)一步改革創(chuàng)新政府支持方式，通過注入資本金、投資補(bǔ)助、貸款貼息、鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行債券等措施，引導(dǎo)更多社會(huì)力量參與投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理。二是改進(jìn)住房保障方式。大量采用實(shí)物配租方式是我國(guó)住房保障的階段性目標(biāo)任務(wù)?，F(xiàn)階段我國(guó)主要以政府投資為主大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程，通過實(shí)物方式解決低收入家庭住房困難問題，今后應(yīng)當(dāng)根據(jù)各地住房市場(chǎng)狀況、住房保障需求、市場(chǎng)房源和財(cái)力狀況等，適時(shí)調(diào)整住房保障方式，積極實(shí)施以租金補(bǔ)貼方式為主提供住房保障，進(jìn)一步提高住房保障的針對(duì)性和實(shí)效性。三是充分利用市場(chǎng)來提供住房保障房源。鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)投資建設(shè)小戶型租賃房，從根本上解決小戶型房源不足的問題，最終形成“市場(chǎng)建房、政府補(bǔ)貼、居民租房”的住房保障模式。（三）加大住房管理制度改革。一是建立健全全國(guó)住房信息系統(tǒng)，力爭(zhēng)用三年時(shí)間實(shí)現(xiàn)地級(jí)市以上所有居民商品住房和保障性住房全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。這對(duì)確保住房保障工作公開、公平、公正具有重要意義。二是適當(dāng)簡(jiǎn)化和歸并保障性安居工程種類。目前保障性安居工程種類多達(dá)7大類11小類，盡管這是住房保障政策發(fā)展過程中逐步形成的結(jié)果，但過多的種類容易產(chǎn)生政策混亂，出現(xiàn)“外行看不明，內(nèi)行說不清”的局面，有必要適當(dāng)逐步進(jìn)行科學(xué)簡(jiǎn)化、歸并。（四）保持財(cái)政投入力度。今后幾年，保障性安居工程建設(shè)將進(jìn)入決戰(zhàn)期，需要保持一定的財(cái)政投入力度。但是，受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入能力在未來幾年將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，這就需要各級(jí)財(cái)政部門進(jìn)一步解放思想，改革創(chuàng)新，克服困難，調(diào)整結(jié)構(gòu)，不僅保持必須的財(cái)政資金投入，而且還要盡力加大投入，尤其是要通過改革千方百計(jì)拓寬資金來源渠道、引入市場(chǎng)化操作機(jī)制和方法、提高財(cái)政資金使用效益。（五）加快住房保障法制建設(shè)。住房保障是政府的一項(xiàng)長(zhǎng)期工作任務(wù)，需要以法律的形式明確各級(jí)政府的職責(zé)，確定住房保障的基本原則、目標(biāo)任務(wù)、資金渠道、準(zhǔn)入退出和工作機(jī)制等。目前，我國(guó)住房保障工作處于深度探索階段，主要依據(jù)是國(guó)務(wù)院、國(guó)務(wù)院相關(guān)部門、地方政府及相關(guān)部門頒布的規(guī)范性文件，各地區(qū)住房保障標(biāo)準(zhǔn)、保障方式、運(yùn)作模式不盡一致，保障性安居工程資金需求量大且來源不穩(wěn)定，對(duì)于騙租、騙購保障房行為缺乏強(qiáng)有力的處罰依據(jù)，住房保障管理機(jī)構(gòu)及其管理人員不健全，住房保障責(zé)任雖然確定為地方政府責(zé)任，但地方對(duì)于中央存在依賴性。導(dǎo)致上述問題的一個(gè)重要原因在于立法滯后。因此，下一步應(yīng)當(dāng)清晰界定政府基本職責(zé)與市場(chǎng)功能邊界，明確各級(jí)政府間的責(zé)任分工，建立長(zhǎng)效的保障性安居工程政策支持體系，盡快將住房保障全面納入法制化管理軌道，為住房保障長(zhǎng)期穩(wěn)定健康和可持續(xù)發(fā)展提供法律保障。黨的十八大就要?jiǎng)倮匍_了。建成小康社會(huì)必將成為下一個(gè)五年我們國(guó)家的重要戰(zhàn)略目標(biāo)。讓我們?cè)邳h中央、國(guó)務(wù)院的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)定信心，不斷改革，勇往直前，去奪取新的更大的勝利！去譜寫更加輝煌的篇章！33 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