【正文】 ）使用年限法　　使用年限法是指利用建筑物的實際已使用年限占建筑物全部使用壽命的（年限）的比率作為建筑物的有形損耗率；或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率?！　∵\用使用年限法的關(guān)鍵在于，測定一個較為合理的建筑物尚可使用年限?！　。ǘ┐蚍址ā　〈蚍址ㄊ侵冈u估人員借助于建筑物成新率的評分標準，分解建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構(gòu)成部分的評分標準進行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率?！　〗ㄖ锍尚侣试u分標準可參考和借鑒原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部于1984年11月8日頒發(fā)的《房屋完損等級評定標準》。根據(jù)上述標準，按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好和損壞量程度，劃分為5個等級?！　?．完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、裝修、設(shè)備齊全完好，成色新，使用良好?！　?．基本完好房，包括了成新率在60%~79%之間的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設(shè)備基本完好，成色略舊并有少量或微量損壞，基本能正常使用?！　?．一般損壞房，包括了成新率在40%~59%之間的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有部分損壞或變形、老化，需進行中、大修理。　　4． 嚴重損壞房，成新率在39%以下的房屋。房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有有明顯的損壞和變形，并且不齊全，需進行大修或翻建?！　?． 危房。房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件已處危險狀態(tài)，隨時有倒塌的可能?！　〗y(tǒng)一的房屋建筑物完損等級評定一般也是按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三個部分分別規(guī)定標準，并具體規(guī)定評定的部位內(nèi)容。成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分G+裝修部分合計得分S+設(shè)備部分合計得分B　　式中：G——結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)；　　　　　S——裝修部分的評分修正系數(shù)；　　　　　B——設(shè)備部分的評分修正系數(shù)。四、建筑物的功能性貶值的分析測算　　建筑物的功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失?！　〗ㄖ镉猛九c強度不合理是相對于其所占用的土地的最佳使用而言的。如果出現(xiàn)了建筑行用途及使用強度，與其占用土地的最佳使用不一致的時候，土地的最佳效用沒有發(fā)揮出來，土地的價值就沒有得到充分實現(xiàn)。但是，在資產(chǎn)評估中，土地使用權(quán)的評估通常造成的價值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)的。有時當建筑物的用途、使用強度等與其占用的土地的最佳使用嚴重沖突的時候，甚至可能出現(xiàn)建筑物的功能性貶值超過其考慮了成新率后的重置成本。關(guān)于建筑物用途及使用強度與其占用土地最佳使用不一致、不協(xié)調(diào)形成的功能性貶值的量，從理論上講，相當于建筑物所占用土地的現(xiàn)實用途與其最佳使用之間的價值差。當然在具體測算建筑物由于用途、使用強度形成的功能性貶值時，還要考慮建筑物是連同土地一并評估，即房地合一評估，還是房地分估，再來分析判定其功能性貶值?！　〗ㄖ锏脑O(shè)計以及結(jié)構(gòu)上的缺陷，將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用。不合理的設(shè)計及結(jié)構(gòu)可能出現(xiàn)建筑物面積較大而有效使用面積卻與建筑面積不成比例，從而影響了建筑物的有效利用。建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物有效使用面積與其建筑物面積的比例部分所形成的價值損失，也是建筑物的一種功能性貶值。建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功能的不協(xié)調(diào)，也會出現(xiàn)“檔次不夠”情況。這種兩極分化的情況也會造成建筑物的功能性貶值。尤其是建筑物裝修和設(shè)備“超標準”情況，豪華的裝修以及與建筑物總體功能不協(xié)調(diào)的超一流設(shè)備，在增加建筑物使用價值不明顯的前提下往往形成建筑物局部功能浪費，其部分價值是無法實現(xiàn)的。五、建筑物的經(jīng)濟性貶值的分析測算　　建筑物的經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等，從建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值所造成的的后果看，最終都會導(dǎo)致建筑物的收益下降。所以，在測算建筑物經(jīng)濟性貶值時，可參照下列公式進行：經(jīng)濟性貶值=建筑物年收益凈損失額/正常資產(chǎn)收益率或： 式中：——第i年的建筑物年收益凈損失額；　r——折現(xiàn)率；　n——預(yù)計建筑物收益損失持續(xù)的時間，通常以年為單位。第四節(jié) 建筑物評估的市場法一、市場法的原理及適用范圍　　市場法是將待估房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已往發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區(qū)域因素（外部環(huán)境因素）及個別因素（房地產(chǎn)自身條件）加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評估時點最可能實現(xiàn)的合理價格。這里所提及的類似房地產(chǎn)是指其用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)相同或相似的房地產(chǎn)。事實上，運用市場法評估房屋建筑物屬房地合一評估。若想單獨評估房屋建筑物的自身價格可采用成本法或用市場法評估出房地合一價格后，再運用合理的方法單獨評估土地價值，然后進行軋差得出建筑物的價值?！　∈袌龇ㄔu估適用于有充足房地產(chǎn)交易實例的地區(qū)。對于交易實例少、房地產(chǎn)市場產(chǎn)易不透明、信息不暢的地區(qū)則不宜采用。一般說來，市場法評估應(yīng)具的條件主要有：　　1．要有一定數(shù)量的正常交易實例，通常交易實例不少于3個。　　2． 選擇的交易實例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性，如用途、結(jié)構(gòu)類型、裝修標準、建材質(zhì)地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面要相同或相似。　　3．交易時間與評估基準日盡可能接近?！　?．交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性?！　?．交易實例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致?！　〈朔ǜm用于房地產(chǎn)出售、購置、投資決策等經(jīng)濟行為。二、建筑物評估中市場法應(yīng)用　　市場法的具體做法很多，主要有兩種?！　。ㄒ唬┙灰讓嵗容^法（直接法）　　此法以待估的房地產(chǎn)狀況為基準，在市場上找到相類似房地產(chǎn)的交易實例作為參照物，將交易實例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)的各項狀況逐一比較，對各種差異因素作比較調(diào)整，將交易實例的價格修正成待估房地產(chǎn)的價格?！　。ǘ┗鶞蕛r格對照法（間接法）　　該法先選定標準的房產(chǎn)和地產(chǎn)，對該標準房產(chǎn)和地產(chǎn)定出一個合理的且是最新的基準價格。該基準價格每年修訂一次，年年公布，作為房產(chǎn)和地產(chǎn)的評估依據(jù)，把待估房產(chǎn)和地產(chǎn)與標準房產(chǎn)和地產(chǎn)對照，從中查出與待估房產(chǎn)和地產(chǎn)相對應(yīng)的價格，再作必要的調(diào)整，修正成待估房地產(chǎn)的價格。三、應(yīng)在用市場法評估建筑物的程序　　運用市場法評估房屋建筑物可按下列程序進行。　?。ㄒ唬┵Y料收集　　1．收集途徑?！　。?）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)咨詢資料。　?。?）查閱各種報刊、雜志、年鑒上有關(guān)的信息、廣告?！　。?）通過各類房地產(chǎn)估價協(xié)會組織、經(jīng)紀人協(xié)會組織，在同行中交流信息，相互提供經(jīng)手的交易實例資料?！　。?）以購買房地產(chǎn)者的身份直接向當事人收集租售實例資料。　　2．收集資料內(nèi)容。　　3．驗證資料的準確性。　?。ǘ┻x擇作比較的交易實例　?。ㄈ┙灰仔袨榈难a正待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)交易實例房地產(chǎn)的單位價格　?。ㄋ模┙灰兹掌诘男拚　〗灰兹掌谛拚姆椒?，一般是用變動率（如采用地價指數(shù)或地產(chǎn)價格指數(shù)等）將交易實例當時的交易價格修正為估價期日的價格?！　±脙r格指數(shù)進行交易日期修正的公式為：估價期日價格=調(diào)整系數(shù)*交易日期價格房地產(chǎn)價格指數(shù)是指房地產(chǎn)在不同時期價格的漲落程度，不是任何類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)都可以采用的，采用的價格指數(shù)必須是與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)價格指數(shù)?！　。ㄎ澹﹨^(qū)域因素的修正　　房地產(chǎn)價格隨其所處地區(qū)的特性不同而有很大差別?！　^(qū)域因素修正的確定可用不同的方法：　　雙百分制比較法?！　“凑湛偡e分，可將各交易實例的房地產(chǎn)價格調(diào)整成待估房地產(chǎn)價格，其公式為：待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)交易實例房地產(chǎn)的單位價格　　十等分因素比較法　　環(huán)境成熟度修正法。　　成熟度修正的方法是首先要找出交易實例和待估對象之間環(huán)境條件成熟的差距，即找到待估對象達到交易實例同等環(huán)境成熟程度所需時間，然后以交易實例價格乘以復(fù)利率的折現(xiàn)值即可。房地產(chǎn)價格=調(diào)整系數(shù)*交易實例價格　　式中：i——折現(xiàn)率　　n——達到與交易實例同等環(huán)境成熟程度所需要的年數(shù)。　?。﹤€別因素的修正　　　個別因素是指形成個別房地產(chǎn)價格的內(nèi)在因素，以房地產(chǎn)本身的物理性質(zhì)為基礎(chǔ)，是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異的依據(jù)?！　。ㄆ撸┦袌龇ü降谖骞?jié) 建筑物評估的殘余估價法　　建筑物殘余估價法，是指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益還原法以外的方法能求得土地的價格時，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價格?！　∮捎诮ㄖ餁堄喙纼r法屬于收益法中的一種，此法的運用要求被評估對象可以獲得正常收益，即只有有客觀收益的房地產(chǎn)才能運用建筑物殘余估價法，另外，運用建筑物殘余估價法還要求建筑物的用途、使用強度以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離，甚至是沖突的出現(xiàn)。　　建筑物殘余估價法用數(shù)學式可表示如下：式中：——建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益；　　　　　L——土地價格；　　　　　——土地的還原利率；　　　　　B——建筑物的收益價格；　　　　　——建筑物的還原利率；　　　　　——建筑物折舊率　　　　　——建筑物的純收益。　　例：某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用建筑物殘余估價法評估該住宅建筑物價格?！　∧攴孔馐杖?2400*12=28800（元）　　年總費用：　　　房租損失準備費（以半月租金計）=1200（元）　　　房產(chǎn)稅（按年租金的12%）=28800*12%=3456（元）　　　土地使用稅（每年按2元/ 計）=200*2=400（元）　　　管理費（按年租金的3%計）=28800*3%=864（元）　　　修繕費（按年租金的4%計）=28800*4%=1152（元）　　　保險費=288（元）　　　年總費用=1200+3456+400+864+1152+288=7360（元）　　　年總純收益=288007360=21440（元）　　　另運用市場法及成本逼近法等求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元，則土地使用權(quán)總價為200 1000=200000（元）　　　歸屬土地的年純收益200000*8%=16000（元）　　　故歸屬建筑的年純收益=21440—16000=5440　　　建筑物折舊率=1/25*100%=4%　　　建筑物價格=5440*（10%+4%）=38857（元）　　　建筑物每平方米價格為38857*120=324（元）第五章 土地使用權(quán)的評估第一節(jié) 土地使用權(quán)及其評估特點一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)　　土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)范疇，但它又是無形資產(chǎn)中的對物產(chǎn)權(quán)。土地資產(chǎn)可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進入評估。二、土地的分類及其特性　　1．按社會經(jīng)濟用途，土地可分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地。　　2．按經(jīng)濟地理位置，土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、邊郊區(qū)、邊遠區(qū)，還有特區(qū)、開放區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)等。　　3．權(quán)歸屬，土地可分為國家所有土地和集體所有土地。我國聲調(diào)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有?！　?．按利用程度，土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當土地?！　?．按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢，土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地?！　。ㄒ唬┩恋刭Y產(chǎn)的特性　　土地資產(chǎn)的我，包括自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性；土地的經(jīng)濟特性是指人們在利用土地的過程中，出現(xiàn)的有關(guān)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面的特性。　　土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：　　1．土地面積的有限性?！　?．土地空間位置的固定性?！　?．土地使用價值的永續(xù)性和增值性?！　?．土地的不可替代性。　　土地的經(jīng)濟特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：　　1．用途多樣性。　　2．經(jīng)濟地理位置的可變性。　　3．可壟斷性。三、土地資產(chǎn)價格體　?。ㄒ唬┗鶞实貎r　?。ǘ硕ǖ貎r　　（三）土地使用權(quán)出讓底價　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓價格　　（五）出租價格四、土地資產(chǎn)價格的特點　　（一）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定　?。ǘ┩恋貎r格六要由土地的需求決定　?。ㄈ┩恋貎r格具有明顯的區(qū)域性　　（四）土地價格的上漲性五、影響地產(chǎn)價格的因素　?。ㄒ唬┮话阋蛩亍　?．行政因素?！　?．社會因素?！　?．經(jīng)濟因素?！　?．其它一般因素?！　。ǘ﹨^(qū)域因素　　1．影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素　　（1）商業(yè)繁華程度?！　。?）交通便捷度?！　。?）環(huán)境優(yōu)劣度?！　。?）規(guī)劃限制。　?。?）其它因素?！　?．影響住宅用地價格的區(qū)域因素　?。?）位置?！　。?）交通便捷度?！　。?）基礎(chǔ)設(shè)施保證度。　?。?）公用設(shè)施完備度?！　。?）環(huán)境質(zhì)量度。　?。?）規(guī)劃限制?！　。?）其它因素?！　。ㄈ﹤€別因素　　1．位置因素?！　?．地形地質(zhì)因素?！　?．面積因素?！　?．地塊形狀因素?！　?．土地利用因素。 第二節(jié) 企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土