【正文】 算進(jìn)口設(shè)備的重置成本，應(yīng)使用進(jìn)口國的分類物價指數(shù)。該方法是比較簡便易行的?！　?．折扣因素?！　CA價，即貨交承運(yùn)人價，賣方負(fù)責(zé)在買方指定的地點(diǎn)（火力沖、集裝箱集散地或碼頭等），將貨物交給承運(yùn)人接受，并支付貨物出口稅款，其余一切由買方承擔(dān)。進(jìn)口設(shè)備的報(bào)價都附帶一定的價格條件。第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估中的成本法　　機(jī)器設(shè)備評估的成本法是通過估出全新機(jī)器設(shè)備的更新重置成本，然后扣減實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值，來確定機(jī)器設(shè)備評估價值的方法。其內(nèi)容包括統(tǒng)計(jì)性鑒定中的宏觀鑒定和微觀鑒定，以及判斷性鑒定?！　。ǘ┏闃雍瞬椤　〕闃雍瞬槭窃跐M足核查任務(wù)要求的前提條件下，根據(jù)隨機(jī)抽樣的原理，核查被機(jī)器設(shè)備的一種方法。確定貶值往往需要逐臺地對設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查、鑒定。二、機(jī)器設(shè)備評估特點(diǎn)　　1．機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)有一個組成部分，它通常與企業(yè)的其它資產(chǎn)，如：房屋建筑物、土地、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，共同完成某項(xiàng)特定的生產(chǎn)目的?！　。?）半自動化設(shè)備?！　?．機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快，對于政策規(guī)定的高能耗、低效能、污染大的機(jī)器設(shè)備，盡管實(shí)體成新程度高，但仍應(yīng)按低值甚至按報(bào)廢處理?！　?．資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)?！　?．市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨(dú)立的價格，是交易過程中采用的?！　?．將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。　　本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。在這種情形下，首先預(yù)測未來若干年內(nèi)（一般為5年）的各年預(yù)期收益額，對其進(jìn)行折現(xiàn)。　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)未來收益期有限的情況　　在資產(chǎn)未來預(yù)期收益具有特定時期的情況下，通地預(yù)測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評估值，基本公式是： 　　式中：R —未來第i個收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時， 中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額； n——收益年期； r——折現(xiàn)率?！　〔捎贸杀痉ǖ娜秉c(diǎn)是工作量較大?！　?五、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析　?。ㄒ唬┻\(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序　　運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行：　　1．確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本?！　∷摹⒊尚侣始捌涔浪恪　〕尚侣史从吃u估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。　　二、功能性貶值及估算　　功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值?！　「鶕?jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)的賬面歷史成本*K　　(二)實(shí)體性貶值及其估算　　資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。計(jì)算公式為：　　4．規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法?！　≈苯映杀臼侵钢苯涌梢詷?gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，直接成本應(yīng)按現(xiàn)時價格逐項(xiàng)加總?！　?fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出?！　。?）新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)階級的原始價值越大，反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的?！　?．分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。　　二是地域因素。市場法是一種最簡單、有效的方法?！　《?、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則　?。ㄒ唬┴暙I(xiàn)原則　　貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其它相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。　　第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則　　資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。　　二、公開市場假設(shè)　　公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件。專用設(shè)備的清算價格一般會較大幅度地低于市場價格?！　。ㄒ唬┕_市場價值　　公開市場價值是指資產(chǎn)在公開市場上應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價值。相同的資產(chǎn)，因評估目的不同而適用不同的價值類型，具有不同的價值?！　?．資產(chǎn)使用價值決定資產(chǎn)評估價值，資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)?！　。ǘ┌促Y產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類　　按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)?！　。ㄈ﹫?zhí)行操作者不同　　資產(chǎn)計(jì)價是由本企業(yè)的財(cái)會人員來完成的。公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)：一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)?！　≠Y產(chǎn)評估只能是評估某一時點(diǎn)的資產(chǎn)價值，評估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時點(diǎn)?！　∫话愕卣f，資產(chǎn)評估是指通過對資歷產(chǎn)某一時點(diǎn)價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟(jì)活動?！　?．現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計(jì)主體變動或者作為會計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷，以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計(jì)價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時間的估價行為?！　〉诙?jié) 資產(chǎn)評估的對象　　一、資產(chǎn)的含義　　資產(chǎn)評估的對象，是指被評估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評估的客體?！　。ㄈ┌促Y產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類　　按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)?！　⊥ㄟ^對資產(chǎn)評估價值的分析，可以看出資產(chǎn)評估價值具有以下特點(diǎn)：　　1．時效性。　　4．估計(jì)性?！　。ㄋ模┣逅銉r格　　清算價格是指在非正常市場上限制拍賣的價格。一般地，清算時間越長，在市場上討價還價的余地越大，清算價格會越高?！　∷^最大最佳效用是指資產(chǎn)在可的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。評估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的社會公正性機(jī)構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖影響?！　。ㄈ╊A(yù)期原則　　預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定?！　?．參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對價格的影響?！　∈袌龇ǖ娜秉c(diǎn)表現(xiàn)在：　　1．需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平，后者反映的是當(dāng)初購建資產(chǎn)時的物價水平。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。在無更新重置成本時可采用復(fù)原重置成本。　　（1）按人工成本比例法計(jì)算，計(jì)算公式為：間接成本=人工成本總額成本分配率　　其中：　　（2）單位價格法：計(jì)算公式為：間接成本=工作量（按工日或工時）單位價格/工日或工時　?。?）直接成本百分率法，計(jì)算公式為：間接成本=直接成本間接成本占直接成本百分率　　2．物價指數(shù)法：方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計(jì)算公式為：　　或： 　　物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。7 。計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本（1成新率）　　2．公式計(jì)算法。　　3．估計(jì)被評估資產(chǎn)的剩余壽命。　　2．使用年限法，即根據(jù)資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限與其總使用年限的比率確定成新率，計(jì)算公式為：　3．修復(fù)費(fèi)用法，即通過估算資產(chǎn)恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費(fèi)用占該資產(chǎn)的重置成本（再生產(chǎn)價值）的百分比確定成新率，計(jì)算公式為：　　評估工作中，有些評估人員直接按照會計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的?！　?．計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價值。資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強(qiáng)，它的價值也就越大。基本公式為：　　　　　　資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率　　有的資產(chǎn)評估時，其未來預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，　　各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評估，其步驟如下：　　第一步，預(yù)測該項(xiàng)資未來若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和?！　?．收益額指提是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，是通過預(yù)測分析獲得的?！　。ㄈ┦找嫫谙蕖　∈找嫫谙奘侵纲Y產(chǎn)收益的期間，通常指益年期?！　?．在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。　　4．成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗（或貶值）后確定評估價值；市場法則是按參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來確定評估值。第三章 機(jī)器設(shè)備評估第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)一、 機(jī)器設(shè)備及其分類　?。ㄒ唬C(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)　　機(jī)器設(shè)備是指由金屬或其它材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運(yùn)行等功能或效用的裝置?！　。?）服務(wù)設(shè)備?！　。?）B類設(shè)備?！　?．對于整體性的機(jī)器設(shè)備，它是為了實(shí)現(xiàn)某種功能，由若干機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體。機(jī)器設(shè)備核查的方式分為逐項(xiàng)清查和抽樣核查兩種。　　對機(jī)器設(shè)備的抽樣核查，一般采用分層抽樣（也稱為類型抽樣）的方法?！　。ǘ┪⒂^鑒定　　微觀鑒定是辨識設(shè)備個別特性的過程，主要針對單臺設(shè)備。重置可以是對單臺機(jī)器設(shè)備，也可以是對整個工廠、車間或一條生產(chǎn)線等整體性資產(chǎn)。　　Camp。　　DAF價，即目的地邊境交貨價，買方辦理進(jìn)口手續(xù)，支付進(jìn)口稅款，承擔(dān)接貨后的一切費(fèi)用和風(fēng)險?！　τ谝恍╇y以直接取得現(xiàn)行市場價格的機(jī)器設(shè)備，評估人員經(jīng)常采用其它間接的方法計(jì)算重置成本。如果評估的是單臺設(shè)備，評估人員應(yīng)慎重使用這種方法。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。非標(biāo)、自制設(shè)備的市場價格資料一般難以獲得，評估時經(jīng)常使用核算的方法來確定其重置成本。　　對于整體性機(jī)器設(shè)備，可能還包括其它費(fèi)用?！　?．車輛購置附加費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為：到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅；車輛購置附加費(fèi)=（到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅）費(fèi)率四、機(jī)器設(shè)備各項(xiàng)貶值的估算:　　機(jī)器設(shè)備的貶值有三種類型，它們是實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。這種方法的使用前提是設(shè)備的實(shí)體性損耗是可補(bǔ)償性的，那么用于修復(fù)實(shí)體性損耗的費(fèi)用就是設(shè)備的實(shí)體性貶值?！　?．超額投資成本主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低?！　。ㄈ┙?jīng)濟(jì)性貶值　　機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部因素引起的貶值?！　「鶕?jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)?！　?．設(shè)備的附件?！　?．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。　　2． 民用建筑?！　≡谠u估已出讓土地上的建筑物時，就要相應(yīng)考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限間的吻合關(guān)系，而且還應(yīng)考慮土地是否可以輸續(xù)期等因素。　　3．經(jīng)濟(jì)地理因素。成本法一般適用于不改變用途持續(xù)使用的房屋建筑物單獨(dú)評估其價值的情況?！　　　?．建設(shè)工期的計(jì)算與利息率的計(jì)算期要一致，如同為年或同為月。人工費(fèi)的調(diào)整可按下述公式計(jì)算：　　機(jī)械費(fèi)的調(diào)整一般可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖこ潭~管理部門發(fā)布的取費(fèi)系數(shù)計(jì)算，即： 調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=定額直接費(fèi)當(dāng)?shù)匾?guī)定的取費(fèi)系數(shù)　　（4）其它直接費(fèi)調(diào)整。用預(yù)決算調(diào)整法進(jìn)行評估，必須要具備完整的建筑工程竣工決算資料或預(yù)算資料。由于重編預(yù)算法所需的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料較多，而且費(fèi)時，工作量較大，因此，此法主要適用于測算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡單的建筑物。不同性質(zhì)的價格指數(shù)，在計(jì)算綜合價格指數(shù)時方法有所不同?！　?．完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。　　5． 危房。有時當(dāng)建筑物的用途、使用強(qiáng)度等與其占用的土地的最佳使用嚴(yán)重沖突的時候，甚至可能出現(xiàn)建筑物的功能性貶值超過其考慮了成新率后的重置成本。尤其是建筑物裝修和設(shè)備“超標(biāo)準(zhǔn)”情況，豪華的裝修以及與建筑物總體功能不協(xié)調(diào)的超一流設(shè)備，在增加建筑物使用價值不明顯的前提下往往形成建筑物局部功能浪費(fèi)，其部分價值是無法實(shí)現(xiàn)的。　　市場法評估適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)。二、建筑物評估中市場法應(yīng)用　　市場法的具體做法很多，主要有兩種?！　。?）通過各類房地產(chǎn)估價協(xié)會組織、經(jīng)紀(jì)人協(xié)會組織，在同行中交流信息，相互提供經(jīng)手的交易實(shí)例資料?！　“凑湛偡e分，可將各交易實(shí)例的房地產(chǎn)價格調(diào)整成待估房地產(chǎn)價格，其公式為：待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)交易實(shí)例房地產(chǎn)的單位價格　　十等分因素比較法　　環(huán)境成熟度修正法。　　年房租收入=2400*12=28800（元）　　年總費(fèi)用：　　　房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）=1200（元）　　　房產(chǎn)稅（按年租金的12%）=28800*12%=3456（元）　　　土地使用稅（每年按2元/ 計(jì)）=200*2=400（元）　　　管理費(fèi)（按年租金的3%計(jì)）=28800*3%=864（元）　　　修繕費(fèi)（按年租金的4%計(jì)）=28800*4%=1152（元）　　　保險費(fèi)=288（元）　　　年總費(fèi)用=1200+3456+400+864+1152+288=7360（元）　　　年總純收益=288007360=21440（元）　　　另運(yùn)用市場法及成本逼近法等求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元，則土地使用權(quán)總價為200 1000=200000（元）　　　歸屬土地的年純收益200000*8%=16000（元）　　　故歸屬建筑的年純收益=21440—16000=5440　　　建筑物折舊率=1/25*100%=4%　　　建筑物價格=5440*（10%+4%）=38857（元）　　　建筑物每平方米價格為38857*120=324（元）第五章 土地使用權(quán)的評估第一節(jié) 土地使用權(quán)及其評估特點(diǎn)一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)　　土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的權(quán)利。　　4．按利用程度，土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當(dāng)土地?！　⊥恋氐慕?jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：　　1．用途多樣性?！　。?）交通便捷度?！　。?）環(huán)境質(zhì)量度。 第二節(jié) 企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中