【正文】 定理論。 （四）貸款擔(dān)保、抵押和債券的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)評(píng)估目的在于為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價(jià)值尺度。它等于企業(yè)的資產(chǎn)的價(jià)值減去無(wú)息流動(dòng)負(fù)債價(jià)值，或等于權(quán)益價(jià)值加上付息債務(wù)價(jià)值。 二十六、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估步驟確定應(yīng)收賬款的賬面價(jià)值 確認(rèn)已確定的壞賬損失。如果原材料是從外地購(gòu)進(jìn)的，應(yīng)將由被評(píng)估材料分?jǐn)偟倪\(yùn)雜費(fèi)計(jì)入評(píng)估值；如果是從本市購(gòu)進(jìn)的，評(píng)估時(shí)可忽略不計(jì)。無(wú)形資產(chǎn)的約當(dāng)投資量 = 無(wú)形資產(chǎn)的重置成本（1+適用成本利潤(rùn)率） 買方資產(chǎn)的約當(dāng)投資量 = 買方投入的總資產(chǎn)的重置成本（1+適用成本利潤(rùn)率） 無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率= （3）市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法是通過(guò)對(duì)與待評(píng)估資產(chǎn)類似的資產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，來(lái)確定分成率。，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算貶值。 （三）清算假設(shè)清算假設(shè) 是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣的方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。買賣雙方的交易行為都是在自愿、理智的，而非強(qiáng)制或受限制的條件下進(jìn)行的。，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限計(jì)算貶值。無(wú)最低收費(fèi)額時(shí)：無(wú)形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率=（2）約當(dāng)投資分成法 約當(dāng)投資分成法是將賣方的無(wú)形資產(chǎn)投資與買方的資產(chǎn)投資，按照各自的適用成本利潤(rùn)率，折合成約當(dāng)投資量，然后按照各自約當(dāng)投資量的比例關(guān)系確定利潤(rùn)分成率的方法。價(jià)格為賬面價(jià)值。 而盤虧材料應(yīng)從待評(píng)估材料的申報(bào)額中將其扣除，評(píng)估人員要在工作底稿中作相應(yīng)紀(jì)錄。 （2）企業(yè)的投資價(jià)值即前面所講的企業(yè)價(jià)值。 一、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)：（現(xiàn)實(shí)[時(shí)]性） 二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別與聯(lián)系（一）區(qū)別：執(zhí)行操作者不同： 資產(chǎn)評(píng)估： 具有資產(chǎn)評(píng)估資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)計(jì)價(jià) : 企業(yè)的財(cái)會(huì)人員或個(gè)人理財(cái)人員 目的不同： ①評(píng)估和咨詢是資產(chǎn)評(píng)估的基本功能。 （三）以財(cái)務(wù)報(bào)告及會(huì)計(jì)事項(xiàng)為目的的資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。十二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)：（位置固定性） （耗）性 （差異性、個(gè)別性） 十三、土地及房地產(chǎn)價(jià)格種類（一）土地價(jià)格種類按照價(jià)格形成方式不同：市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值 、評(píng)估價(jià)格 按照土地權(quán)屬不同分類：土地所有權(quán)價(jià)格 、土地使用權(quán)價(jià)格 根據(jù)我國(guó)目前的地價(jià)體系分類：1）基準(zhǔn)地價(jià) 2）標(biāo)定地價(jià) 3）出讓底價(jià)4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格 5）其他價(jià)格根據(jù)計(jì)算單位不同分類：總地價(jià)、單位價(jià)格、樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)（二）房地產(chǎn)價(jià)格種類商品房?jī)r(jià)格和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià) 廉租金、準(zhǔn)成本租金、成本租金和市場(chǎng)（理論）租金十四、房地產(chǎn)成本重置成本的構(gòu)成：房地產(chǎn)重置成本=土地取得費(fèi)+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 十五、建筑物成本估算方法有哪些？ 十六、房地產(chǎn)成本法評(píng)估中建筑物貶值的估算方法有哪些？直線貶值法 雙倍余額遞減貶值法 成新折扣法十七、簡(jiǎn)述假設(shè)開發(fā)法的基本原理及計(jì)算公式：公式： 地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)銷售費(fèi)用利息利潤(rùn)稅費(fèi)專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)I利息利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）P若所有指標(biāo)數(shù)值均是評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，則不需計(jì)算利息，若所有指標(biāo)均是終值，則需算利息理論根據(jù)： 是18世紀(jì)英國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)商譽(yù)是企業(yè)長(zhǎng)期積累起來(lái)的一項(xiàng)價(jià)值。 （四）按流動(dòng)資產(chǎn)存在的形態(tài)分類分為貨幣類流動(dòng)資產(chǎn) 、實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn) 、債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn) 、其他流動(dòng)資產(chǎn) 二十七、簡(jiǎn)述產(chǎn)成品及庫(kù)存商品評(píng)估的成本法評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間較接近，并且成本費(fèi)用的物價(jià)變化不大時(shí)，可以直接按產(chǎn)成品的賬面成本確定其評(píng)估值。 三十三、企業(yè)無(wú)效資產(chǎn)重組的方式有哪些？企業(yè)無(wú)效資產(chǎn)的重組有兩種形式： 一是“資產(chǎn)剝離” 二是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力的“填平補(bǔ)齊” 三十四、無(wú)形資產(chǎn)收益法評(píng)估的公式無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值 = 分成率分成基數(shù)現(xiàn)值之和 = （受讓方代交所得稅）= （轉(zhuǎn)讓方自行交所得稅） 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值 = 最低收費(fèi)額 + （受讓方代交所得稅）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值 = 最低收費(fèi)額 + （轉(zhuǎn)讓方自行交所得稅） 是指符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，為特定的評(píng)估目的，遵循特定的評(píng)估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)特定的資產(chǎn)進(jìn)行估算的過(guò)程。 是指機(jī)器設(shè)備從開始使用起，到由于有形磨損的原因造成不能夠繼續(xù)正常工作而予以報(bào)廢為止所經(jīng)歷的時(shí)間，其大小取決于機(jī)器設(shè)備本身的制造質(zhì)量、使用狀況、保養(yǎng)和正常維修情況。 是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總求得企業(yè)整體價(jià)值的方法。：是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，商譽(yù)是唯一的不可確指資產(chǎn)。 是通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的原始（歷史）成本進(jìn)行物價(jià)指數(shù)調(diào)整而得到其重置成本的方法。 是指經(jīng)國(guó)家專利機(jī)關(guān)依法認(rèn)定、批準(zhǔn)的，授予發(fā)明創(chuàng)造人或其權(quán)力受讓人在一定期限內(nèi)對(duì)其發(fā)明成果享有的獨(dú)占權(quán)或占