資產(chǎn)評(píng)估學(xué)復(fù)習(xí)重點(diǎn)(完整版)
【正文】 響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素 經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素 、財(cái)政金融因素、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素 社會(huì)因素：人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、社會(huì)福利因素、教育科研水平和治安因素行政因素：土地使用制度與住房制度，城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策， 行政隸屬關(guān)系變更，交通管制心理因素（二）區(qū)域因素商業(yè)服務(wù)繁華因素 道路通達(dá)因素 交通便捷因素城市設(shè)施狀況因素 環(huán)境狀況因素 （三）個(gè)別因素土地的個(gè)別因素：區(qū)位，面積、寬度、深度， 形狀，地力、地質(zhì)、地勢(shì)、地形，容積率 ，用途，土地使用年限 建筑物的個(gè)別因素：面積、結(jié)構(gòu)、材料，設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好 ，施工質(zhì)量，法律限制，建筑物是否與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)十五、土地使用權(quán)價(jià)格的成本構(gòu)成：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益十六、經(jīng)濟(jì)耐用年限的確定原則：，即建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)。 特點(diǎn)： 十八、影響無形資產(chǎn)價(jià)值的因素 開發(fā)成本（取得成本） 機(jī)會(huì)成本 效益因素 技術(shù)成熟程度 剩余經(jīng)濟(jì)使用年限 轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素 同類無形資產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況 同類無形資產(chǎn)的發(fā)展及更新趨勢(shì) 十九、最低收費(fèi)額的確定方法最低收費(fèi)額的決定因素： 開發(fā)成本 、機(jī)會(huì)成本 公式 ：無形資產(chǎn)最低收費(fèi)額 =開發(fā)成本凈值開發(fā)成本分?jǐn)偮?無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本 =開發(fā)成本凈值開發(fā)成本分?jǐn)偮?無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益+轉(zhuǎn)讓成本 開發(fā)成本分?jǐn)偮? 二十、最低收費(fèi)額的決定因素： 開發(fā)成本 、機(jī)會(huì)成本二十一、利潤(rùn)分成率的確定方法有哪些？如何確定？（1）邊際分析法 邊際分析法是以使用無形資產(chǎn)前后企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)差額即新增利潤(rùn)，占無形資產(chǎn)使用后企業(yè)總利潤(rùn)的比例來確定利潤(rùn)分成率的方法。 二十五、簡(jiǎn)述材料評(píng)估的方法 近期購進(jìn)庫存材料 評(píng)估時(shí)可采用成本法，也可采用市場(chǎng)法。 盤盈、盤虧材料的評(píng)估 盤盈材料由于沒有歷史成本資料,應(yīng)采用重置成本法或現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估。 （1）企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值是企業(yè)所擁有的所有資產(chǎn)，包括各種權(quán)益和負(fù)債的價(jià)值總和。最后將前后兩段收益現(xiàn)值相加，即為企業(yè)整體評(píng)估值。 （二）以非市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)口設(shè)備還包括設(shè)備進(jìn)口的從屬費(fèi)用，如：海外運(yùn)費(fèi)、海外保險(xiǎn)費(fèi)、進(jìn)口關(guān)稅、增值稅、代理費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等。 商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。（三）按流動(dòng)資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的形態(tài)和作用分類分為儲(chǔ)備資產(chǎn)、生產(chǎn)資產(chǎn)、成品資產(chǎn)、結(jié)算資產(chǎn)和貨幣資產(chǎn)。（3）折現(xiàn)率和資本化率應(yīng)參考同行業(yè)平均收益率而定。 ：假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其重置成本之間呈非線性關(guān)系。 是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià)值的總和。：所有的有形資產(chǎn)和除商譽(yù)以外的無形資產(chǎn)，都是可確指資產(chǎn)。是將資產(chǎn)的總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的方法。 是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。 。，又稱為專有技術(shù)、技術(shù)秘密。 也稱生產(chǎn)能力比例法，這種方法假定待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價(jià)值呈現(xiàn)性關(guān)系，首先找一個(gè)與待評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為可比參照物，計(jì)算可比參照物的單位生產(chǎn)能力的價(jià)格，然后據(jù)以估算待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。 是指在評(píng)估基準(zhǔn)日采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。 是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的，能以貨幣計(jì)量并給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)財(cái)物，包括房屋、土地、機(jī)器設(shè)備等有形物，以及商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等無形物。 是指機(jī)器設(shè)備從開始使用，到由于新技術(shù)的出現(xiàn)使其喪失使用價(jià)值而被淘汰為止所經(jīng)歷的時(shí)間，其大小在很大程度上取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步及更新的速度和周期。 是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。 產(chǎn)成品的評(píng)估值 = 產(chǎn)成品的數(shù)量單位產(chǎn)品的賬面成本評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間相距較遠(yuǎn)，并且成本費(fèi)用的物價(jià)變化大時(shí) 產(chǎn)成品的評(píng)估值= 產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量（合理材料工藝定額材料單位現(xiàn)行價(jià)格＋合理工時(shí)定額單位小時(shí)合理工時(shí)工資、費(fèi)用） 或：產(chǎn)成品評(píng)估值= 產(chǎn)成品實(shí)際成本（材料成本比例材料綜合調(diào)整系數(shù)＋工資、費(fèi)用成本比例 工資、費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)） 二十八、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估方法基本公式 ：評(píng)估值= 應(yīng)收賬款賬面價(jià)值 — 已確定的壞賬損失 — 預(yù)計(jì)的壞賬損失壞賬損失額的確定方法： 賬齡分析法 注意：在對(duì)應(yīng)收賬款評(píng)估后，對(duì)于“壞賬準(zhǔn)備”科目應(yīng)按零值計(jì)算，評(píng)估結(jié)果中沒有此項(xiàng)目。 二十三、專利使用權(quán)限的分類獨(dú)家使用權(quán) 、排他使用權(quán) 、普通使用權(quán) 、回饋轉(zhuǎn)讓權(quán) 二十四、簡(jiǎn)述金融資產(chǎn)的分類。斯密所著的《國(guó)民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》一書的地租決
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