【正文】 進(jìn)行鑒定，獲取評(píng)估對(duì)象的基本資料　?。ǘ┻M(jìn)行市場調(diào)查，選取市場參照　?。ㄈ┮蛩乇容^　?。ㄋ模┯?jì)算評(píng)估值 二、比較因素　　機(jī)器設(shè)備的比較因素包括：個(gè)別因素、交易因素、地域因素、時(shí)間因素四大類?！　?．設(shè)備的安裝方式?！　?．交易動(dòng)機(jī)及背景　　3．交易數(shù)量　?。ㄈr(shí)間因素　　（四）地域因素第四章 建筑物評(píng)估第一節(jié) 建筑物評(píng)估的特性一、 建筑物及其特性　　建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。　?。ㄒ唬┎豢晌灰菩浴　。ǘ┊a(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性　?。ㄈ┕δ茏儺愋远?、 建筑物的分類　?。ㄒ唬┌捶课莩兄亟Y(jié)構(gòu)分類　　1．鋼結(jié)構(gòu)?！　。?）磚木結(jié)構(gòu)。是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物。在企業(yè)核算和房地區(qū)產(chǎn)業(yè)務(wù)中，往往把征用土地費(fèi)或開發(fā)費(fèi)用核算在建筑物價(jià)格中，因此，建筑物價(jià)格中通常隱含地價(jià)。而且國家還規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)由國家無償取得。而對(duì)于劃撥用土地上的建筑物評(píng)估則不受土地使用權(quán)年限的限制?！　?．環(huán)境優(yōu)劣的影響?！　?．產(chǎn)權(quán)。五、建筑物的評(píng)估程序　　（一）明確評(píng)估目的　?。ǘ┵Y料準(zhǔn)備　　（三）準(zhǔn)備有關(guān)文件　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表的準(zhǔn)備　?。ㄎ澹┰u(píng)定測算　?。┐_定評(píng)估結(jié)果，撰定評(píng)估說明或評(píng)估報(bào)告第二節(jié) 建筑物評(píng)估的原則一、 替代原則二、 最有效用原則三、 供需原則四、 房地合一原則第三節(jié) 建筑物評(píng)估的成本法　　建筑物評(píng)估的成本法建筑物評(píng)估中的成本法是基于建筑物的再建筑物的再建造費(fèi)用或投資的角度來考慮?！　。ㄒ唬┣捌谫M(fèi)用　?。ǘ┙ㄖ惭b工程費(fèi)　　一般包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、計(jì)劃利潤、定編費(fèi)、稅金等?！　　　?．資金成本計(jì)算時(shí)建設(shè)工期是指政黨建設(shè)條件下，完成整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的合理工期。　?。ㄒ唬╊A(yù)決算調(diào)整法　　1．項(xiàng)目決算與重置價(jià)值的聯(lián)系。地材價(jià)差額可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄎ~站發(fā)布的地材價(jià)格指數(shù)計(jì)算： ?。?）人工費(fèi)和機(jī)械調(diào)整費(fèi)。最后，將上述直接費(fèi)、間接費(fèi)、其它間接費(fèi)、利潤、稅金相加即為重置基價(jià)。由于預(yù)決算高速法是以待估建筑物預(yù)決算資料中的工程量為基礎(chǔ)進(jìn)行現(xiàn)行價(jià)格的調(diào)整而確定評(píng)估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的為假設(shè)前提的。然后以估測出的典型建筑物的重置成本與該建筑物原預(yù)決算價(jià)格比較，求出一個(gè)調(diào)整系數(shù)，推算出其它楨、相似建筑物的重置成本。主要原因是：　?。?）由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)新材料代替了舊材料，特別是以價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的材料代替；　?。?）設(shè)計(jì)或結(jié)構(gòu)改進(jìn)、項(xiàng)目工程量發(fā)生變化；　　（3）材料價(jià)格和費(fèi)用項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化。這種方法一般只限用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡單，以及運(yùn)用其它方法有困難的建筑物的重置成本估算。在具體測算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，還應(yīng)注意統(tǒng)計(jì)資料中的年度價(jià)格指數(shù)是定基價(jià)格指數(shù)還是環(huán)比價(jià)格指數(shù)?！　。ㄒ唬┦褂媚晗薹ā　∈褂媚晗薹ㄊ侵咐媒ㄖ锏膶?shí)際已使用年限占建筑物全部使用壽命的（年限）的比率作為建筑物的有形損耗率；或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好和損壞量程度，劃分為5個(gè)等級(jí)。房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設(shè)備基本完好，成色略舊并有少量或微量損壞，基本能正常使用。房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有有明顯的損壞和變形，并且不齊全，需進(jìn)行大修或翻建。成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B　　式中：G——結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)；　　　　　S——裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)；　　　　　B——設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)。但是，在資產(chǎn)評(píng)估中，土地使用權(quán)的評(píng)估通常造成的價(jià)值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)的?！　〗ㄖ锏脑O(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷，將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用。這種兩極分化的情況也會(huì)造成建筑物的功能性貶值。所以，在測算建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，可參照下列公式進(jìn)行：經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額/正常資產(chǎn)收益率或： 式中：——第i年的建筑物年收益凈損失額；　r——折現(xiàn)率；　n——預(yù)計(jì)建筑物收益損失持續(xù)的時(shí)間，通常以年為單位。若想單獨(dú)評(píng)估房屋建筑物的自身價(jià)格可采用成本法或用市場法評(píng)估出房地合一價(jià)格后，再運(yùn)用合理的方法單獨(dú)評(píng)估土地價(jià)值，然后進(jìn)行軋差得出建筑物的價(jià)值?！　?． 選擇的交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性，如用途、結(jié)構(gòu)類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建材質(zhì)地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面要相同或相似?！　〈朔ǜm用于房地產(chǎn)出售、購置、投資決策等經(jīng)濟(jì)行為。該基準(zhǔn)價(jià)格每年修訂一次，年年公布，作為房產(chǎn)和地產(chǎn)的評(píng)估依據(jù)，把待估房產(chǎn)和地產(chǎn)與標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)和地產(chǎn)對(duì)照，從中查出與待估房產(chǎn)和地產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的價(jià)格，再作必要的調(diào)整，修正成待估房地產(chǎn)的價(jià)格。　?。?）查閱各種報(bào)刊、雜志、年鑒上有關(guān)的信息、廣告?！　?．驗(yàn)證資料的準(zhǔn)確性?！　^(qū)域因素修正的確定可用不同的方法：　　雙百分制比較法。　?。﹤€(gè)別因素的修正　　　個(gè)別因素是指形成個(gè)別房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在因素，以房地產(chǎn)本身的物理性質(zhì)為基礎(chǔ)，是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異的依據(jù)?！　±耗炒u混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為25年，用建筑物殘余估價(jià)法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。二、土地的分類及其特性　　1．按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途，土地可分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性；土地的經(jīng)濟(jì)特性是指人們在利用土地的過程中，出現(xiàn)的有關(guān)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面的特性?！　?．土地的不可替代性。三、土地資產(chǎn)價(jià)格體　?。ㄒ唬┗鶞?zhǔn)地價(jià)　?。ǘ?biāo)定地價(jià)　　（三）土地使用權(quán)出讓底價(jià)　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓價(jià)格　　（五）出租價(jià)格四、土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)　　（一）土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定　　（二）土地價(jià)格六要由土地的需求決定　?。ㄈ┩恋貎r(jià)格具有明顯的區(qū)域性　?。ㄋ模┩恋貎r(jià)格的上漲性五、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素　?。ㄒ唬┮话阋蛩亍　?．行政因素?！　。ǘ﹨^(qū)域因素　　1．影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素　　（1）商業(yè)繁華程度。　?。?）其它因素。　?。?）公用設(shè)施完備度。　?。ㄈ﹤€(gè)別因素　　1．位置因素?！　?．土地利用因素?！　?．面積因素?！　。?）規(guī)劃限制?！　。?）交通便捷度。　?。?）環(huán)境優(yōu)劣度。　　3．經(jīng)濟(jì)因素?！　?．經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性?！　?．土地空間位置的固定性?！　?．按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢，土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地?！　?．權(quán)歸屬，土地可分為國家所有土地和集體所有土地。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)范疇，但它又是無形資產(chǎn)中的對(duì)物產(chǎn)權(quán)?！　∮捎诮ㄖ餁堄喙纼r(jià)法屬于收益法中的一種，此法的運(yùn)用要求被評(píng)估對(duì)象可以獲得正常收益，即只有有客觀收益的房地產(chǎn)才能運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法，另外，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法還要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離，甚至是沖突的出現(xiàn)?！　〕墒於刃拚姆椒ㄊ鞘紫纫页鼋灰讓?shí)例和待估對(duì)象之間環(huán)境條件成熟的差距，即找到待估對(duì)象達(dá)到交易實(shí)例同等環(huán)境成熟程度所需時(shí)間，然后以交易實(shí)例價(jià)格乘以復(fù)利率的折現(xiàn)值即可?！　±脙r(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為：估價(jià)期日價(jià)格=調(diào)整系數(shù)*交易日期價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是指房地產(chǎn)在不同時(shí)期價(jià)格的漲落程度，不是任何類型的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)都可以采用的，采用的價(jià)格指數(shù)必須是與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。　?。?）以購買房地產(chǎn)者的身份直接向當(dāng)事人收集租售實(shí)例資料。　?。ㄒ唬┵Y料收集　　1．收集途徑?！　。ㄒ唬┙灰讓?shí)例比較法（直接法）　　此法以待估的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，在市場上找到相類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為參照物，將交易實(shí)例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)狀況逐一比較，對(duì)各種差異因素作比較調(diào)整，將交易實(shí)例的價(jià)格修正成待估房地產(chǎn)的價(jià)格?！　?．交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。對(duì)于交易實(shí)例少、房地產(chǎn)市場產(chǎn)易不透明、信息不暢的地區(qū)則不宜采用。這里所提及的類似房地產(chǎn)是指其用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)相同或相似的房地產(chǎn)。五、建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值的分析測算　　建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例低于正常建筑物有效使用面積與其建筑物面積的比例部分所形成的價(jià)值損失，也是建筑物的一種功能性貶值。關(guān)于建筑物用途及使用強(qiáng)度與其占用土地最佳使用不一致、不協(xié)調(diào)形成的功能性貶值的量，從理論上講，相當(dāng)于建筑物所占用土地的現(xiàn)實(shí)用途與其最佳使用之間的價(jià)值差。　　建筑物用途與強(qiáng)度不合理是相對(duì)于其所占用的土地的最佳使用而言的。房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件已處危險(xiǎn)狀態(tài)，隨時(shí)有倒塌的可能。房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有部分損壞或變形、老化，需進(jìn)行中、大修理。房屋的結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、裝修、設(shè)備齊全完好，成色新，使用良好。　?。ǘ┐蚍址ā　〈蚍址ㄊ侵冈u(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，分解建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)成部分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。　　對(duì)于定基價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，其公式為：　　對(duì)于環(huán)比價(jià)格指數(shù)，在計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí)，其公式為：　　式中：為從建筑物竣工年度后第1年至評(píng)估基準(zhǔn)日年度的各年環(huán)比價(jià)格指數(shù)。該指標(biāo)可向統(tǒng)計(jì)部門調(diào)查取得?！　。ㄈ﹥r(jià)格指數(shù)調(diào)整法　　價(jià)格指數(shù)高速法是指根據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其它相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。即根據(jù)待估建筑物工程竣工圖紙或按評(píng)估要求繪制工程圖，按照編制工程預(yù)決算方法，在計(jì)算工程量基礎(chǔ)上按現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格和費(fèi)率，編制工程預(yù)算書，再按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算間接成本，從而計(jì)算出建筑物重置成本?！　☆A(yù)決處調(diào)整法主要適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估。計(jì)算出重置基價(jià)后，應(yīng)計(jì)加附加稅費(fèi)。通常可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ~管理部門規(guī)定的費(fèi)率計(jì)算，即：調(diào)整后的其它直接費(fèi)=工程決算直接費(fèi)評(píng)估基準(zhǔn)日其它直接費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)　?。?）計(jì)算重置基價(jià)。即鋼材、木材和水泥價(jià)格調(diào)整進(jìn)行?！　　　?．計(jì)算資金投入時(shí)，通常按建設(shè)期內(nèi)均勻投入進(jìn)行測算?！　。ㄎ澹┖侠砝麧橾　　應(yīng)該注意的是在計(jì)算工業(yè)用廠房時(shí)一般不考慮合理利潤?！　⊥ǔ？蛇x擇各類別中的典型建筑物和價(jià)值量大的重點(diǎn)建筑物作為重點(diǎn)勘察對(duì)象，進(jìn)行詳細(xì)分析和測算，其余建筑物可參照其進(jìn)行修正，得出評(píng)估值?！　?．供需狀況?！　?．新舊程度。　?。ǘ┙ㄖ锕δ?、用途及評(píng)估方法　　建筑物的評(píng)估方法的確定不僅要取決于其特定的評(píng)估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關(guān)。正常條件下，即使土地剩余出年限小于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限，在用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出年限作為唯一的約束條件進(jìn)行計(jì)算。因此， 為了準(zhǔn)確客觀地評(píng)價(jià)地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開，針對(duì)其價(jià)值影響特性進(jìn)行分別評(píng)估。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑?！　。ǘ┌捶课萁ㄖ锸褂霉δ芊诸悺　〗ㄖ锇词褂霉δ軇澐譃閮纱箢?，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑物?！　?．混合結(jié)構(gòu)。房屋建筑基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)。　　6．設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)?！　?．設(shè)備制造廠家。　　則： 第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的市場法　　機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場法，也稱為市場比較法，這種方法是根據(jù)市場上類似設(shè)備交易的價(jià)格資料，通過對(duì)評(píng)估對(duì)象和市場參照物各種因素的分析比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。目前，由于新發(fā)動(dòng)機(jī)產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場對(duì)老產(chǎn)品的需求減少?！　?duì)于收益率下降引起的經(jīng)濟(jì)性貶值，我們首先預(yù)測未來因收益率下降造成的收益損失額，然后對(duì)每年的損失額折現(xiàn)，計(jì)算貶值額?！　?．分析比較被評(píng)估機(jī)器設(shè)備地超額運(yùn)營成本因素；經(jīng)分析比較，被評(píng)估的電焊機(jī)與新型電焊機(jī)相比，引起超額運(yùn)營成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高?！　?．超額運(yùn)營成本是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用低于老設(shè)備?！　?．技術(shù)鑒定法。　　使用這種方法評(píng)估人員要注意區(qū)分可補(bǔ)償性損耗和不可補(bǔ)償性損耗?！　。?）使用上述兩個(gè)公式都要注意設(shè)備的耐用年限、尚可使用年限、已使用年限的計(jì)算口徑必須一致，如果按兩班工作制作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算口徑則都應(yīng)換算成該口徑下的年限。　?。ㄒ唬?shí)體性貶值　　也稱有形損耗。　　5．增值稅的取費(fèi)基數(shù)為：關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅， 計(jì)算公式為：　增值稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）增值稅率　?。ㄗⅲ簻p免關(guān)稅，同時(shí)減免增值稅）　　6．銀行財(cái)務(wù)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為貨價(jià)人民幣數(shù)，計(jì)算公式為：　　銀行財(cái)務(wù)費(fèi)用=貨價(jià)費(fèi)率　　我國現(xiàn)行銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率一般為4‰~5‰?！　〗ㄔO(shè)單位管理費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，工程保險(xiǎn)費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以向有關(guān)運(yùn)輸部門，如：鐵路、公路、船運(yùn)、航空等部門查詢得到?！　『怂銠C(jī)器設(shè)備重置成本的方法很多，在這里我們介紹一種估算智囊團(tuán)成本常用的方法，我們稱之為綜合估價(jià)法。我國比較缺乏這方法的統(tǒng)計(jì)資料。計(jì)算公式為： 或：RC1=RC2 　　　　式中：X——規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)；　 　RC1——被評(píng)估設(shè)備重置成本；　　RC2——參照物重置成本；　　　　 A1——被評(píng)估設(shè)備的能力；　　A2——參照物的能力　　當(dāng)X=1，被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線形關(guān)系；當(dāng)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與設(shè)備價(jià)格呈非線形關(guān)系，設(shè)備的價(jià)格上漲速度大于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度；當(dāng)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與設(shè)備價(jià)格呈非線形關(guān)系，設(shè)