【正文】 第一章 總論　　第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義　　一、 資產(chǎn)評估的概念　　資產(chǎn)評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟(jì)活動，它是市場經(jīng)濟(jì)條件下客觀存在的經(jīng)濟(jì)范疇?！　∫话愕卣f，資產(chǎn)評估是指通過對資歷產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟(jì)活動。具體地說，資產(chǎn)評估是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算的過程?！　≠Y產(chǎn)評估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。評估的主體是指資產(chǎn)評估由誰來承擔(dān)，它是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)行的重要保證；評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象，它是對資產(chǎn)評估內(nèi)容上的界定；評估的特定目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇；評估的價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性；資產(chǎn)評估方法是確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。　　二、 資產(chǎn)評估的特點　　一般來說，資產(chǎn)評估具有以下特點：　?。ㄒ唬┈F(xiàn)實性　　現(xiàn)實性是指以評估基準(zhǔn)期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算?！　≠Y產(chǎn)評估只能是評估某一時點的資產(chǎn)價值，評估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時點。　　資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：　　1．資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù)，只要求說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當(dāng)前狀況?！　?．以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來?！　?．現(xiàn)實性強(qiáng)調(diào)客觀存在。　　（二）市場性　　資產(chǎn)評估是服務(wù)于市場的活動，在市場交易活動發(fā)生的條件下，資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值作出評定估算和報告，并且，這一估算和報告結(jié)果必須接受市場檢驗。　?。ㄈ╊A(yù)測性　　資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實?，F(xiàn)實的評估價值必須反映資的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實評估價值是不存在的?！　。ㄋ模┕浴　」允侵纲Y產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點：一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)?！　。ㄎ澹┳稍冃浴　∽稍冃灾纲Y產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力?！　∪?、資產(chǎn)評估和會計計價的不同　?。ㄒ唬┒甙l(fā)生的前提條件不同　　會計學(xué)中的資產(chǎn)計價嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷，以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時間的估價行為?！　。ǘ┒叩哪康牟煌　媽W(xué)中的資產(chǎn)計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資產(chǎn)的效用。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織、實體中的權(quán)益的依據(jù)?！　。ㄈ﹫?zhí)行操作者不同　　資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的。資產(chǎn)評估則是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估的社會中介機(jī)構(gòu)完成的?！　‘?dāng)然，資產(chǎn)評估與會計計價也有聯(lián)系的，會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)，還在會計制度中有相應(yīng)規(guī)定。　　第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象　　一、資產(chǎn)的含義　　資產(chǎn)評估的對象，是指被評估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評估的客體。　　對于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，可以從以下幾個方面理解?！　。ㄒ唬┵Y產(chǎn)是一種權(quán)利　?。ǘ┵Y產(chǎn)是一種獲利能力　　（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配　　二、資產(chǎn)的分類　?。ㄒ唬┌促Y產(chǎn)存在形態(tài)分類　　按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)?！　∮行钨Y產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。　　無形資產(chǎn)是指那些沒有物質(zhì)而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識等經(jīng)濟(jì)資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等?！　。ǘ┌促Y產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類　　按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)?！　雾椯Y產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)?！　≌w資產(chǎn)是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體?！　。ㄈ┌促Y產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類　　按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)?！　】纱_指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)?！　〉谌?jié) 資產(chǎn)評估的價值類型　　一、 資產(chǎn)評估的特定目的　　根據(jù)我國現(xiàn)行制度規(guī)定，對占有國有資產(chǎn)的單位發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)行為時需要評估：　　1．資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓　　2．企業(yè)兼并　　3．企業(yè)出售　　4．企業(yè)聯(lián)營　　5．股份經(jīng)營　　6．中外合資、合作　　7．企業(yè)清算　　8．抵押　　9．擔(dān)?！?　10．企業(yè)租賃　　對于上述經(jīng)濟(jì)行為，前7種屬于必須評估的范圍，后3種則根據(jù)具體情況，當(dāng)事只可自行決定是否可以評估?！　《①Y產(chǎn)評估價值的含義　　資產(chǎn)評估價值是資產(chǎn)評估的結(jié)果?！　≠Y產(chǎn)評估價值的含義可以通過以下方面理解?！　?．資產(chǎn)使用價值決定資產(chǎn)評估價值，資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)?！　?．資產(chǎn)評估價值與馬克思《資本論》中所稱的價值不是同一概念?！　?．資產(chǎn)評估價值與會計記錄的價值也有很大差別。　　通過對資產(chǎn)評估價值的分析，可以看出資產(chǎn)評估價值具有以下特點：　　1．時效性。資產(chǎn)評估價值反映的是特定時點的價值。同樣的資產(chǎn)，在不同的時期內(nèi)價值是不一樣的。評估基準(zhǔn)日是資產(chǎn)評估報告的重要內(nèi)容，而評估報告有效期的規(guī)定（政策規(guī)定為一年），則是對報告使用人的約束?！　?．目的性。相同的資產(chǎn)，因評估目的不同而適用不同的價值類型，具有不同的價值?！　?．意見性。資產(chǎn)評估價值只是為資產(chǎn)評估委托者提供的參考意見，是買賣雙方交易的底價，并不是實際成交價，最后的成交價由資產(chǎn)買賣雙方確定。　　4．估計性。資產(chǎn)評估價值是基于客觀事實，憑借評估機(jī)構(gòu)及操作人員經(jīng)驗和專業(yè)知識，對資產(chǎn)價值進(jìn)行系統(tǒng)分析和邏輯判斷，從而根據(jù)資產(chǎn)的功能及評估目的對該資產(chǎn)在某一時間內(nèi)的價值作出合理的結(jié)論?！　∪?、 資產(chǎn)評估價值類型　　資產(chǎn)評估價值由于其評估特定目的不同，價值含義也不一樣，表現(xiàn)不為的同價值類型?！　〔煌脑u估目的，決定了不同的價值類型。一般地，評估價值類型主要有以下幾種?！　。ㄒ唬┕_市場價值　　公開市場價值是指資產(chǎn)在公開市場上應(yīng)該實現(xiàn)的價值。　?。ǘ┩顿Y價值　　投資價值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評估價值。　?。ㄈ┲刂脙r值　　重置價值是指在現(xiàn)在市場條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本作為資產(chǎn)評估價值?！　。ㄋ模┣逅銉r格　　清算價格是指在非正常市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現(xiàn)行市價，這是由市場供求狀況決定的?！　∫话銇碚f，在市場機(jī)制比較健全的情況下，資產(chǎn)價值會因競爭而趨于合理，以市場售價評定其清算價格仍有一定意義。清算價格一般取決于下列幾個因素?！　?．資產(chǎn)的通用性。專用設(shè)備的清算價格一般會較大幅度地低于市場價格。一項具有某一特殊屬性（使用價值）的財產(chǎn)對于所有者來說并不具有特殊價值?！　?．清算時間的限制。一般地，清算時間越長，在市場上討價還價的余地越大，清算價格會越高。　　第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)　　資產(chǎn)評估與其它學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。適用資產(chǎn)評估的假設(shè)有以下幾種?！　∫?、繼續(xù)使用假設(shè)　　從資產(chǎn)評估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?！　≡诖_認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件：　　1．資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；　　2．資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命；　　3．資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；　　4．資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上允許轉(zhuǎn)作他用；　　5．資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好?！　《?、公開市場假設(shè)　　公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件。公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場住處的機(jī)會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷?！　」_市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣?！　∷^最大最佳效用是指資產(chǎn)在可的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。　　三、清算（清償）假設(shè)　　清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開廣場上出售?！　≡谫Y產(chǎn)評估中，由于資產(chǎn)未來效用不同而形成了“三種假設(shè)”。在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果各不相同。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值；在公開市場假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的公平市場價值；在清算（清償）假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的清算價格?！　〉谖骞?jié) 資產(chǎn)評估的原則　　資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。它包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。　　一、資產(chǎn)評估的工作原則　?。ㄒ唬┆?dú)立性原則　　獨(dú)立性原則要求在資產(chǎn)評估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作始終堅持獨(dú)立的第三者立場。評估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的社會公正性機(jī)構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖影響。評估機(jī)構(gòu)和評估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系?！　。ǘ┛陀^性原則　　客觀性原則是指評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)?！　。ㄈ┛茖W(xué)性原則　　科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適用的價值類型和方法，制定科學(xué)的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理?！　。ㄋ模I(yè)性原則　　專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)?！　《?、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則　?。ㄒ唬┴暙I(xiàn)原則　　貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其它相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。貢獻(xiàn)原則要求在評估一項由多個資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產(chǎn)的價值?！　。ǘ┨娲瓌t　　替代原則是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。　?。ㄈ╊A(yù)期原則　　預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定?！　?yīng)當(dāng)說明的是，被評估資產(chǎn)的價值，客觀存在的是一個量，而人們對它的評估又是一個量。資產(chǎn)評估就是要通過對資產(chǎn)的全面認(rèn)識和判斷，來反映其客觀價值。但是，一般來說，要使評估值與資產(chǎn)客觀價值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評估者的目標(biāo)或任務(wù)應(yīng)是努力縮小這個差距。第二章 資產(chǎn)評估的基本方法　　第一節(jié) 市場法 　　一、市場法與其適用的前提條件　?。ㄒ唬┦袌龇ǖ暮x　　市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法。　?。ǘ┦袌龇☉?yīng)用的前提條件　　應(yīng)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件?！　?．需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場?！　?．參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的?！　《?、運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式　　一般地說，在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產(chǎn)的評估價值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，需要進(jìn)行價格調(diào)整，因此市場法也稱作市場成交價格比較法，是指一項被評估資產(chǎn)需要評估時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定被評估資產(chǎn)價值。參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面；　　一是時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)價格的差異?！　《堑赜蛞蛩亍５赜蛞蛩厥侵纲Y產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。　　三是功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響?！　∪⑦\(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析　?。ㄒ唬┻\(yùn)用市場法評估資產(chǎn)程序　　1．明確評估對象?！　?．進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。 　　3．分析整理資料并驗證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。　　4．把被評估資產(chǎn)與參照物比較?！　?．分析調(diào)整差異，做出結(jié)論?！　。ǘ┦袌龇ǖ膬?yōu)缺點　　市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在：　　1．能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得?！　?．評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結(jié)果易于被各方面理解和接受?！　∈袌龇ǖ娜秉c表現(xiàn)在：　　1．需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。 　　2．不適用于專用機(jī)器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估?！　〉诙?jié) 成本法　　一、成本法及其適用的前提條件　　（一）成本法的含義　　成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。　　采用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)如下?！　?．資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)階級的原始價值越大，反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。采用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按