【正文】 　?。?）環(huán)境質(zhì)量度?！　⊥恋氐慕?jīng)濟特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：　　1．用途多樣性。　　年房租收入=2400*12=28800（元）　　年總費用：　　　房租損失準備費（以半月租金計）=1200（元）　　　房產(chǎn)稅（按年租金的12%）=28800*12%=3456（元）　　　土地使用稅（每年按2元/ 計）=200*2=400（元）　　　管理費（按年租金的3%計）=28800*3%=864（元）　　　修繕費（按年租金的4%計）=28800*4%=1152（元）　　　保險費=288（元）　　　年總費用=1200+3456+400+864+1152+288=7360（元）　　　年總純收益=288007360=21440（元）　　　另運用市場法及成本逼近法等求得土地使用權價格每平方米1000元，則土地使用權總價為200 1000=200000（元）　　　歸屬土地的年純收益200000*8%=16000（元）　　　故歸屬建筑的年純收益=21440—16000=5440　　　建筑物折舊率=1/25*100%=4%　　　建筑物價格=5440*（10%+4%）=38857（元）　　　建筑物每平方米價格為38857*120=324（元）第五章 土地使用權的評估第一節(jié) 土地使用權及其評估特點一、土地使用權及其實質(zhì)　　土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的權利?！　。?）通過各類房地產(chǎn)估價協(xié)會組織、經(jīng)紀人協(xié)會組織，在同行中交流信息，相互提供經(jīng)手的交易實例資料?！　∈袌龇ㄔu估適用于有充足房地產(chǎn)交易實例的地區(qū)。有時當建筑物的用途、使用強度等與其占用的土地的最佳使用嚴重沖突的時候，甚至可能出現(xiàn)建筑物的功能性貶值超過其考慮了成新率后的重置成本。　　1．完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。由于重編預算法所需的技術經(jīng)濟資料較多，而且費時，工作量較大，因此，此法主要適用于測算建筑物更新重置成本或構造較簡單的建筑物。人工費的調(diào)整可按下述公式計算：　　機械費的調(diào)整一般可依據(jù)當?shù)亟ㄖこ潭~管理部門發(fā)布的取費系數(shù)計算，即： 調(diào)整后的機械費=定額直接費當?shù)匾?guī)定的取費系數(shù)　?。?）其它直接費調(diào)整。成本法一般適用于不改變用途持續(xù)使用的房屋建筑物單獨評估其價值的情況?！　≡谠u估已出讓土地上的建筑物時，就要相應考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經(jīng)濟壽命年限間的吻合關系，而且還應考慮土地是否可以輸續(xù)期等因素?！　?．鋼筋混凝土結(jié)構?！　「鶕?jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)?！　?．超額投資成本主要是由于新技術、新材料、新工藝的運用，使得相同功能的新設備比老設備的重置成本降低。　　9．車輛購置附加費的取費基數(shù)為：到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅；車輛購置附加費=（到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅）費率四、機器設備各項貶值的估算:　　機器設備的貶值有三種類型，它們是實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值。非標、自制設備的市場價格資料一般難以獲得，評估時經(jīng)常使用核算的方法來確定其重置成本。如果評估的是單臺設備，評估人員應慎重使用這種方法?！　AF價，即目的地邊境交貨價，買方辦理進口手續(xù)，支付進口稅款，承擔接貨后的一切費用和風險。重置可以是對單臺機器設備，也可以是對整個工廠、車間或一條生產(chǎn)線等整體性資產(chǎn)?！　C器設備的抽樣核查，一般采用分層抽樣（也稱為類型抽樣）的方法?！　?．對于整體性的機器設備，它是為了實現(xiàn)某種功能，由若干機器設備組成的有機整體。　?。?）服務設備。　　4．成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗（或貶值）后確定評估價值；市場法則是按參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進行調(diào)整來確定評估值?！　。ㄈ┦找嫫谙蕖　∈找嫫谙奘侵纲Y產(chǎn)收益的期間，通常指益年期?；竟綖椋骸　　　　　≠Y產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率　　有的資產(chǎn)評估時，其未來預期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，　　各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，其步驟如下：　　第一步，預測該項資未來若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和?！　?．計算確定被評估資產(chǎn)的價值?！　?．估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。7 。在無更新重置成本時可采用復原重置成本。重置成本與原始成本的內(nèi)容構成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平，后者反映的是當初購建資產(chǎn)時的物價水平。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響?！　。ㄈ╊A期原則　　預期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定?！　∷^最大最佳效用是指資產(chǎn)在可的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途?！　。ㄋ模┣逅銉r格　　清算價格是指在非正常市場上限制拍賣的價格。　　通過對資產(chǎn)評估價值的分析，可以看出資產(chǎn)評估價值具有以下特點：　　1．時效性?！　〉诙?jié) 資產(chǎn)評估的對象　　一、資產(chǎn)的含義　　資產(chǎn)評估的對象，是指被評估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評估的客體?！　?．現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在?！　≠Y產(chǎn)評估只能是評估某一時點的資產(chǎn)價值，評估基準期一般以“日”為基準時點?！　。ㄈ﹫?zhí)行操作者不同　　資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的?！　?．資產(chǎn)使用價值決定資產(chǎn)評估價值，資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)?！　。ㄒ唬┕_市場價值　　公開市場價值是指資產(chǎn)在公開市場上應該實現(xiàn)的價值?！　《?、公開市場假設　　公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件?！　《?、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則　?。ㄒ唬┴暙I原則　　貢獻原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部分的價值，取決于它對其它相關的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定?！　《堑赜蛞蛩?。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)階級的原始價值越大，反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的?！　驮刂贸杀臼侵高\用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現(xiàn)時價格復原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。計算公式為：　　4．規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法?！　《?、功能性貶值及估算　　功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值?！　?五、運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點分析　?。ㄒ唬┻\用成本法評估資產(chǎn)的程序　　運用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進行：　　1．確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本。　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)未來收益期有限的情況　　在資產(chǎn)未來預期收益具有特定時期的情況下，通地預測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)，各年預期收益折現(xiàn)值之和，即為評估值，基本公式是： 　　式中：R —未來第i個收益期的預期收益額，收益期有限時， 中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額； n——收益年期； r——折現(xiàn)率?！　”窘鸹逝c折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的?！　?．市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立的價格，是交易過程中采用的。　　4．機器設備更新?lián)Q代比較快，對于政策規(guī)定的高能耗、低效能、污染大的機器設備，盡管實體成新程度高，但仍應按低值甚至按報廢處理。二、機器設備評估特點　　1．機器設備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)有一個組成部分，它通常與企業(yè)的其它資產(chǎn)，如：房屋建筑物、土地、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，共同完成某項特定的生產(chǎn)目的?！　。ǘ┏闃雍瞬椤　〕闃雍瞬槭窃跐M足核查任務要求的前提條件下，根據(jù)隨機抽樣的原理，核查被機器設備的一種方法。第三節(jié) 機器設備評估中的成本法　　機器設備評估的成本法是通過估出全新機器設備的更新重置成本，然后扣減實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值，來確定機器設備評估價值的方法?！　CA價，即貨交承運人價，賣方負責在買方指定的地點（火力沖、集裝箱集散地或碼頭等），將貨物交給承運人接受，并支付貨物出口稅款，其余一切由買方承擔。該方法是比較簡便易行的。我國比較缺乏這方法的統(tǒng)計資料?！　?．增值稅的取費基數(shù)為：關稅完稅價+關稅+消費稅， 計算公式為：　增值稅=（關稅完稅價+關稅+消費稅）增值稅率　?。ㄗⅲ簻p免關稅，同時減免增值稅）　　6．銀行財務費的取費基數(shù)為貨價人民幣數(shù)，計算公式為：　　銀行財務費用=貨價費率　　我國現(xiàn)行銀行財務費率一般為4‰~5‰?！　?．技術鑒定法。目前，由于新發(fā)動機產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場對老產(chǎn)品的需求減少。房屋建筑基本組成有基礎、主體承重結(jié)構和屋頂及圍護結(jié)構。因此， 為了準確客觀地評價地產(chǎn)價值和建筑物價值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開，針對其價值影響特性進行分別評估?！　?．供需狀況。即鋼材、木材和水泥價格調(diào)整進行。即根據(jù)待估建筑物工程竣工圖紙或按評估要求繪制工程圖，按照編制工程預決算方法，在計算工程量基礎上按現(xiàn)行工程預算價格和費率，編制工程預算書，再按現(xiàn)行標準計算間接成本，從而計算出建筑物重置成本?！　。ǘ┐蚍址ā　〈蚍址ㄊ侵冈u估人員借助于建筑物成新率的評分標準，分解建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構成部分的評分標準進行對照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率?！　〗ㄖ镉猛九c強度不合理是相對于其所占用的土地的最佳使用而言的。這里所提及的類似房地產(chǎn)是指其用途、建筑結(jié)構、所處地區(qū)相同或相似的房地產(chǎn)?！　。ㄒ唬┵Y料收集　　1．收集途徑。　　由于建筑物殘余估價法屬于收益法中的一種，此法的運用要求被評估對象可以獲得正常收益，即只有有客觀收益的房地產(chǎn)才能運用建筑物殘余估價法，另外，運用建筑物殘余估價法還要求建筑物的用途、使用強度以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離，甚至是沖突的出現(xiàn)?！　?．土地空間位置的固定性?！　。?）交通便捷度?！　。ㄈ﹤€別因素　　1．位置因素。三、土地資產(chǎn)價格體　　（一）基準地價　?。ǘ硕ǖ貎r　?。ㄈ┩恋厥褂脵喑鲎尩變r　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓價格　?。ㄎ澹┏鲎鈨r格四、土地資產(chǎn)價格的特點　?。ㄒ唬┩恋貎r格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定　?。ǘ┩恋貎r格六要由土地的需求決定　　（三）土地價格具有明顯的區(qū)域性　?。ㄋ模┩恋貎r格的上漲性五、影響地產(chǎn)價格的因素　?。ㄒ唬┮话阋蛩亍　?．行政因素。二、土地的分類及其特性　　1．按社會經(jīng)濟用途，土地可分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機關用地、生活住宅用地、園林、風景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地。　　3．驗證資料的準確性。　　2． 選擇的交易實例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性，如用途、結(jié)構類型、裝修標準、建材質(zhì)地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權性質(zhì)等方面要相同或相似。　　建筑物的設計以及結(jié)構上的缺陷，將導致建筑物不能充分發(fā)揮其應有的功能和最大限度發(fā)揮其效用。房屋的結(jié)構件、裝修、設備基本完好，成色略舊并有少量或微量損壞，基本能正常使用。這種方法一般只限用于單位價值小、結(jié)構簡單，以及運用其它方法有困難的建筑物的重置成本估算。最后，將上述直接費、間接費、其它間接費、利潤、稅金相加即為重置基價?！　。ㄒ唬┣捌谫M用　?。ǘ┙ㄖ惭b工程費　　一般包括直接工程費、間接工程費、計劃利潤、定編費、稅金等。而對于劃撥用土地上的建筑物評估則不受土地使用權年限的限制?！　。?）磚木結(jié)構。一、 市場法評估的基本步驟　?。ㄒ唬υu估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料　?。ǘ┻M行市場調(diào)查，選取市場參照　?。ㄈ┮蛩乇容^　?。ㄋ模┯嬎阍u估值 二、比較因素　　機器設備的比較因素包括：個別因素、交易因素、地域因素、時間因素四大類。　　計算超額運營成本引起的功能性貶值的步驟如下：　　1分析比較被評估機器設備的超額運營成本因素；　　2確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本；　　3．計算凈超額運營成本；　　4．確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)值?！　〈_定設備實體性貶值，通常有以下幾種方法。計算公式為：式中：P——設備價格；　　　　　——主材費；　　　　　——成本主材費率　　　——主要外購件費；　　　　　 ——成本利潤率　　　　——銷售稅金率；　　　——非標設備設計費率；　　n——非標準設備的生產(chǎn)數(shù)量?！　。?）企業(yè)賬面的設備原始成本一般還包括運雜費、安裝費、基礎費以及其它費用，上述費用的物價變化指數(shù)與設備價格變化指數(shù)往往是不同的，應分別計算?！　≡u估人員一般應考慮下列因素：　　1．市場價格的多樣性。如勘察設計費、管理費、聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費、投資方向調(diào)節(jié)稅等等。然后通過分析和量化這些因素與價值之間的關系，對評估對象作出估價。一部分屬于不動產(chǎn)或介于動產(chǎn)與不動產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動這些資產(chǎn)將可能導致機器先斬后奏部分損失或完全失效?！　。?）非標準設備?！　≠Y產(chǎn)評估方法的選擇主要應考慮以下因素?！　?．計算和對比分析有關指標及其變化趨勢?！　〉谌?，將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產(chǎn)評估值?！　?．在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應用。評估人員應根據(jù)資產(chǎn)的具體情況加以分析確定?！。?）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。　　重置成本的估算一般可以彩下列方法：　　1．重置核算法?！　。?）資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少。 　　3．分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。但是，一般來說，要使評估值與資產(chǎn)客觀價值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評估者的目標或任務應是努力縮小這個差距。在不同假設條件下，評估結(jié)果各不相同。清算價格一般取決于下列幾個因素。評估基準日是資產(chǎn)評估報告的重要內(nèi)容，而評估報告有效期的規(guī)定（政策規(guī)定為一年），則是對報告使用人的約束?！　∮行钨Y產(chǎn)是指那