【正文】 　?。?）環(huán)境質(zhì)量度。　　土地的經(jīng)濟(jì)特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：　　1．用途多樣性。　　年房租收入=2400*12=28800（元）　　年總費(fèi)用：　　　房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）=1200（元）　　　房產(chǎn)稅（按年租金的12%）=28800*12%=3456（元）　　　土地使用稅（每年按2元/ 計(jì)）=200*2=400（元）　　　管理費(fèi)（按年租金的3%計(jì)）=28800*3%=864（元）　　　修繕費(fèi)（按年租金的4%計(jì)）=28800*4%=1152（元）　　　保險(xiǎn)費(fèi)=288（元）　　　年總費(fèi)用=1200+3456+400+864+1152+288=7360（元）　　　年總純收益=288007360=21440（元）　　　另運(yùn)用市場(chǎng)法及成本逼近法等求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元，則土地使用權(quán)總價(jià)為200 1000=200000（元）　　　歸屬土地的年純收益200000*8%=16000（元）　　　故歸屬建筑的年純收益=21440—16000=5440　　　建筑物折舊率=1/25*100%=4%　　　建筑物價(jià)格=5440*（10%+4%）=38857（元）　　　建筑物每平方米價(jià)格為38857*120=324（元）第五章 土地使用權(quán)的評(píng)估第一節(jié) 土地使用權(quán)及其評(píng)估特點(diǎn)一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)　　土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的權(quán)利?！　。?）通過(guò)各類房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)組織、經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)組織，在同行中交流信息，相互提供經(jīng)手的交易實(shí)例資料?！　∈袌?chǎng)法評(píng)估適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)。有時(shí)當(dāng)建筑物的用途、使用強(qiáng)度等與其占用的土地的最佳使用嚴(yán)重沖突的時(shí)候，甚至可能出現(xiàn)建筑物的功能性貶值超過(guò)其考慮了成新率后的重置成本。　　1．完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。由于重編預(yù)算法所需的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料較多，而且費(fèi)時(shí)，工作量較大，因此，此法主要適用于測(cè)算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡(jiǎn)單的建筑物。人工費(fèi)的調(diào)整可按下述公式計(jì)算：　　機(jī)械費(fèi)的調(diào)整一般可依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖこ潭~管理部門(mén)發(fā)布的取費(fèi)系數(shù)計(jì)算，即： 調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=定額直接費(fèi)當(dāng)?shù)匾?guī)定的取費(fèi)系數(shù)　　（4）其它直接費(fèi)調(diào)整。成本法一般適用于不改變用途持續(xù)使用的房屋建筑物單獨(dú)評(píng)估其價(jià)值的情況?！　≡谠u(píng)估已出讓土地上的建筑物時(shí)，就要相應(yīng)考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評(píng)估建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限間的吻合關(guān)系，而且還應(yīng)考慮土地是否可以輸續(xù)期等因素?！　?．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?！　「鶕?jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)?！　?．超額投資成本主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低?！　?．車輛購(gòu)置附加費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為：到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅；車輛購(gòu)置附加費(fèi)=（到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅）費(fèi)率四、機(jī)器設(shè)備各項(xiàng)貶值的估算:　　機(jī)器設(shè)備的貶值有三種類型，它們是實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。非標(biāo)、自制設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格資料一般難以獲得，評(píng)估時(shí)經(jīng)常使用核算的方法來(lái)確定其重置成本。如果評(píng)估的是單臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員應(yīng)慎重使用這種方法?！　AF價(jià)，即目的地邊境交貨價(jià)，買方辦理進(jìn)口手續(xù)，支付進(jìn)口稅款，承擔(dān)接貨后的一切費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)。重置可以是對(duì)單臺(tái)機(jī)器設(shè)備，也可以是對(duì)整個(gè)工廠、車間或一條生產(chǎn)線等整體性資產(chǎn)?！　?duì)機(jī)器設(shè)備的抽樣核查，一般采用分層抽樣（也稱為類型抽樣）的方法?！　?．對(duì)于整體性的機(jī)器設(shè)備，它是為了實(shí)現(xiàn)某種功能，由若干機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體?！　。?）服務(wù)設(shè)備?！　?．成本法是按全新資產(chǎn)的購(gòu)建成本扣除被評(píng)估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗（或貶值）后確定評(píng)估價(jià)值；市場(chǎng)法則是按參照物價(jià)格，并考慮被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來(lái)確定評(píng)估值?！　。ㄈ┦找嫫谙蕖　∈找嫫谙奘侵纲Y產(chǎn)收益的期間，通常指益年期?；竟綖椋骸　　　　　≠Y產(chǎn)評(píng)估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率　　有的資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其未來(lái)預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，　　各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評(píng)估，其步驟如下：　　第一步，預(yù)測(cè)該項(xiàng)資未來(lái)若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和。　　4．計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值?！　?．估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。7 。在無(wú)更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價(jià)水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評(píng)估日期的市場(chǎng)物價(jià)水平，后者反映的是當(dāng)初購(gòu)建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。　?。ㄈ╊A(yù)期原則　　預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過(guò)去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來(lái)收益的期望值決定?！　∷^最大最佳效用是指資產(chǎn)在可的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。　?。ㄋ模┣逅銉r(jià)格　　清算價(jià)格是指在非正常市場(chǎng)上限制拍賣的價(jià)格。　　通過(guò)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的分析，可以看出資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值具有以下特點(diǎn)：　　1．時(shí)效性?！　〉诙?jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象　　一、資產(chǎn)的含義　　資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，是指被評(píng)估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評(píng)估的客體。　　3．現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在?！　≠Y產(chǎn)評(píng)估只能是評(píng)估某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)?！　。ㄈ﹫?zhí)行操作者不同　　資產(chǎn)計(jì)價(jià)是由本企業(yè)的財(cái)會(huì)人員來(lái)完成的?！　?．資產(chǎn)使用價(jià)值決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要依據(jù)?！　。ㄒ唬┕_(kāi)市場(chǎng)價(jià)值　　公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)值?！　《⒐_(kāi)市場(chǎng)假設(shè)　　公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件?！　《①Y產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則　?。ㄒ唬┴暙I(xiàn)原則　　貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其它相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)衡量確定?！　《堑赜蛞蛩亍ＹY產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)階級(jí)的原始價(jià)值越大，反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的?！　?fù)原重置成本是指運(yùn)用原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。計(jì)算公式為：　　4．規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法?！　《⒐δ苄再H值及估算　　功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。　　 五、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析　　（一）運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序　　運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行：　　1．確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本?！　。ㄒ唬┵Y產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況　　在資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益具有特定時(shí)期的情況下，通地預(yù)測(cè)有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評(píng)估值，基本公式是： 　　式中：R —未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時(shí)， 中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額； n——收益年期； r——折現(xiàn)率?！　”窘鸹逝c折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的?！　?．市場(chǎng)法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立的價(jià)格，是交易過(guò)程中采用的?！　?．機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快，對(duì)于政策規(guī)定的高能耗、低效能、污染大的機(jī)器設(shè)備，盡管實(shí)體成新程度高，但仍應(yīng)按低值甚至按報(bào)廢處理。二、機(jī)器設(shè)備評(píng)估特點(diǎn)　　1．機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)有一個(gè)組成部分，它通常與企業(yè)的其它資產(chǎn)，如：房屋建筑物、土地、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等，共同完成某項(xiàng)特定的生產(chǎn)目的?！　。ǘ┏闃雍瞬椤　〕闃雍瞬槭窃跐M足核查任務(wù)要求的前提條件下，根據(jù)隨機(jī)抽樣的原理，核查被機(jī)器設(shè)備的一種方法。第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的成本法　　機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法是通過(guò)估出全新機(jī)器設(shè)備的更新重置成本，然后扣減實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值，來(lái)確定機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值的方法。　　FCA價(jià)，即貨交承運(yùn)人價(jià)，賣方負(fù)責(zé)在買方指定的地點(diǎn)（火力沖、集裝箱集散地或碼頭等），將貨物交給承運(yùn)人接受，并支付貨物出口稅款，其余一切由買方承擔(dān)。該方法是比較簡(jiǎn)便易行的。我國(guó)比較缺乏這方法的統(tǒng)計(jì)資料。　　5．增值稅的取費(fèi)基數(shù)為：關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅， 計(jì)算公式為：　增值稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）增值稅率　?。ㄗⅲ簻p免關(guān)稅，同時(shí)減免增值稅）　　6．銀行財(cái)務(wù)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為貨價(jià)人民幣數(shù)，計(jì)算公式為：　　銀行財(cái)務(wù)費(fèi)用=貨價(jià)費(fèi)率　　我國(guó)現(xiàn)行銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率一般為4‰~5‰?！　?．技術(shù)鑒定法。目前，由于新發(fā)動(dòng)機(jī)產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)老產(chǎn)品的需求減少。房屋建筑基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)。因此， 為了準(zhǔn)確客觀地評(píng)價(jià)地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開(kāi)，針對(duì)其價(jià)值影響特性進(jìn)行分別評(píng)估?！　?．供需狀況。即鋼材、木材和水泥價(jià)格調(diào)整進(jìn)行。即根據(jù)待估建筑物工程竣工圖紙或按評(píng)估要求繪制工程圖，按照編制工程預(yù)決算方法，在計(jì)算工程量基礎(chǔ)上按現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格和費(fèi)率，編制工程預(yù)算書(shū)，再按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算間接成本，從而計(jì)算出建筑物重置成本?！　。ǘ┐蚍址ā　〈蚍址ㄊ侵冈u(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，分解建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)成部分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率?！　〗ㄖ镉猛九c強(qiáng)度不合理是相對(duì)于其所占用的土地的最佳使用而言的。這里所提及的類似房地產(chǎn)是指其用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)相同或相似的房地產(chǎn)。　?。ㄒ唬┵Y料收集　　1．收集途徑?！　∮捎诮ㄖ餁堄喙纼r(jià)法屬于收益法中的一種，此法的運(yùn)用要求被評(píng)估對(duì)象可以獲得正常收益，即只有有客觀收益的房地產(chǎn)才能運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法，另外，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法還要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離，甚至是沖突的出現(xiàn)?！　?．土地空間位置的固定性。　?。?）交通便捷度?！　。ㄈ﹤€(gè)別因素　　1．位置因素。三、土地資產(chǎn)價(jià)格體　?。ㄒ唬┗鶞?zhǔn)地價(jià)　　（二）標(biāo)定地價(jià)　　（三）土地使用權(quán)出讓底價(jià)　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓價(jià)格　?。ㄎ澹┏鲎鈨r(jià)格四、土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)　　（一）土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定　?。ǘ┩恋貎r(jià)格六要由土地的需求決定　?。ㄈ┩恋貎r(jià)格具有明顯的區(qū)域性　?。ㄋ模┩恋貎r(jià)格的上漲性五、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素　?。ㄒ唬┮话阋蛩亍　?．行政因素。二、土地的分類及其特性　　1．按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途，土地可分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地。　　3．驗(yàn)證資料的準(zhǔn)確性。　　2． 選擇的交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性，如用途、結(jié)構(gòu)類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建材質(zhì)地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面要相同或相似。　　建筑物的設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷，將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用。房屋的結(jié)構(gòu)件、裝修、設(shè)備基本完好，成色略舊并有少量或微量損壞，基本能正常使用。這種方法一般只限用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，以及運(yùn)用其它方法有困難的建筑物的重置成本估算。最后，將上述直接費(fèi)、間接費(fèi)、其它間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金相加即為重置基價(jià)。　?。ㄒ唬┣捌谫M(fèi)用　?。ǘ┙ㄖ惭b工程費(fèi)　　一般包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、定編費(fèi)、稅金等。而對(duì)于劃撥用土地上的建筑物評(píng)估則不受土地使用權(quán)年限的限制。　?。?）磚木結(jié)構(gòu)。一、 市場(chǎng)法評(píng)估的基本步驟　?。ㄒ唬?duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行鑒定，獲取評(píng)估對(duì)象的基本資料　?。ǘ┻M(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，選取市場(chǎng)參照　　（三）因素比較　?。ㄋ模┯?jì)算評(píng)估值 二、比較因素　　機(jī)器設(shè)備的比較因素包括：個(gè)別因素、交易因素、地域因素、時(shí)間因素四大類?！　∮?jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值的步驟如下：　　1分析比較被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本因素；　　2確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本；　　3．計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本；　　4．確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值?！　〈_定設(shè)備實(shí)體性貶值，通常有以下幾種方法。計(jì)算公式為：式中：P——設(shè)備價(jià)格；　　　　　——主材費(fèi)；　　　　　——成本主材費(fèi)率　　　——主要外購(gòu)件費(fèi)；　　　　　 ——成本利潤(rùn)率　　　　——銷售稅金率；　　　——非標(biāo)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)率；　　n——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量?！　。?）企業(yè)賬面的設(shè)備原始成本一般還包括運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)以及其它費(fèi)用，上述費(fèi)用的物價(jià)變化指數(shù)與設(shè)備價(jià)格變化指數(shù)往往是不同的，應(yīng)分別計(jì)算?！　≡u(píng)估人員一般應(yīng)考慮下列因素：　　1．市場(chǎng)價(jià)格的多樣性。如勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅等等。然后通過(guò)分析和量化這些因素與價(jià)值之間的關(guān)系，對(duì)評(píng)估對(duì)象作出估價(jià)。一部分屬于不動(dòng)產(chǎn)或介于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時(shí)間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動(dòng)這些資產(chǎn)將可能導(dǎo)致機(jī)器先斬后奏部分損失或完全失效?！　。?）非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備?！　≠Y產(chǎn)評(píng)估方法的選擇主要應(yīng)考慮以下因素?！　?．計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)。　　第三步，將求得的年等值收益額進(jìn)行本金化計(jì)算，確定該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值?！　?．在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的具體情況加以分析確定?！。?）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本?！　≈刂贸杀镜墓浪阋话憧梢圆氏铝蟹椒ǎ骸　?．重置核算法?！　。?）資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會(huì)不斷下降、價(jià)值會(huì)逐漸減少。 　　3．分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。但是，一般來(lái)說(shuō)，要使評(píng)估值與資產(chǎn)客觀價(jià)值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評(píng)估者的目標(biāo)或任務(wù)應(yīng)是努力縮小這個(gè)差距。在不同假設(shè)條件下，評(píng)估結(jié)果各不相同。清算價(jià)格一般取決于下列幾個(gè)因素。評(píng)估基準(zhǔn)日是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的重要內(nèi)容，而評(píng)估報(bào)告有效期的規(guī)定（政策規(guī)定為一年），則是對(duì)報(bào)告使用人的約束。　　有形資產(chǎn)是指那