新的房地產(chǎn)調(diào)控措施-資料下載頁
2025-06-29 02:28本頁面
【正文】 2005年土地政策的核心思想是嚴(yán)格保護(hù)耕地。對(duì)此有四個(gè)主要政策：一是基本農(nóng)田總量不減少，確保16億畝基本農(nóng)田。二是占用耕地施行“占補(bǔ)平衡”制度，除了補(bǔ)償農(nóng)民之外，還需要拿出費(fèi)用開墾耕地。三是從今年開始建立耕地保護(hù)省長負(fù)責(zé)制，考核省長兩個(gè)指標(biāo)：耕地保有量和耕地面積。四是在土地管理上實(shí)行垂直管理，建立國家土地督察制度。新增建設(shè)用地使用費(fèi)全交國庫2004年對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展來講，土地政策是第一次參與了宏觀調(diào)控。去年8月31日對(duì)經(jīng)營性土地問題的最后處理，同時(shí)暫停新增建設(shè)用地審批半年，這些措施對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、對(duì)整個(gè)資源的配置都有重大影響。推進(jìn)建設(shè)用地要貫徹“節(jié)約利用”和“集約利用”原則?；痉结樖巧罨恋毓芾砀母铮瑖?yán)格土地管理。今年建設(shè)用地政策很多將涉及到新的改革方針。例如：一是禁止非法壓低地價(jià)進(jìn)行招商。二是嚴(yán)格控制工業(yè)用地范圍。三是工業(yè)用地申請(qǐng)改變性質(zhì)，實(shí)行公開化。四是凡占用耕地的必須繳納新增建設(shè)用地使用費(fèi)。以前地方政府只把30%交給中央，70%全部免掉，這樣造成整個(gè)用地成本不均衡，今年開始百分之百交到國庫，再由中央財(cái)政返回地方分解。建立國有土地收益基金建立國有土地收益基金。目前土地出讓年限是40年、50年和70年不等。過去有的地方政府出讓土地，把70年土地收益用于本屆政府土地開發(fā)和城市建設(shè)?，F(xiàn)在有很多中等城市，特別中部城市已經(jīng)賣到?jīng)]有地可賣的程度，以后政府怎么辦？從今年開始設(shè)立國有土地建設(shè)資金，就是把出讓土地收益納入基金，包括為以后政府使用。這樣，就減少了地方政府以地生財(cái)、賣地搞建設(shè)的利益沖突，從而大大抑制政府違法占地圈地的動(dòng)機(jī)。集體建設(shè)用地進(jìn)市場在符合規(guī)劃的條件下，集體建設(shè)用地將進(jìn)入市場，使用權(quán)依法扭轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地歷來在我國不得進(jìn)入市場，不得出讓，不得出租，不得轉(zhuǎn)讓。從今年開始要出臺(tái)集體建設(shè)用地進(jìn)入市場的辦法。城市規(guī)劃外不得建新區(qū)城市規(guī)劃區(qū)以外，不得設(shè)立開發(fā)區(qū)、園區(qū)，也不得設(shè)立城市新區(qū)和小區(qū)。這一條是針對(duì)很多地方的房地產(chǎn)開發(fā)中，是以新區(qū)或者以園區(qū)的方式來立項(xiàng)目。這次已經(jīng)把規(guī)劃新區(qū)和園區(qū)統(tǒng)統(tǒng)納入城市規(guī)劃，納入土地利用規(guī)劃中的建設(shè)用地范圍。這說明所有的建設(shè)用地申請(qǐng)，只能在城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，不得以新區(qū)的形式來提供土地。清理整頓仍是樓市重點(diǎn)房地產(chǎn)市場已經(jīng)連續(xù)幾年列為國務(wù)院清理整頓市場秩序的專項(xiàng)整治重點(diǎn)，今年房地產(chǎn)市場整頓仍然是政策著力點(diǎn)。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展年限并不是很長，市場的擴(kuò)張速度非?？臁Ｔ谶@個(gè)過程中，市場中的一些不規(guī)范的行為仍然還存在。比如虛假廣告、假中介和假按揭等等一些不規(guī)范的行為，嚴(yán)重干擾房地產(chǎn)市場發(fā)展。以稅收改變“瘸腿”現(xiàn)象市場結(jié)構(gòu)不平衡，市場“瘸腿”現(xiàn)象需要通過政策制度的創(chuàng)新來調(diào)整。一個(gè)很重要的政策就是稅收政策。如果把稅收調(diào)整好，對(duì)大房子征高稅，市場自然會(huì)去生產(chǎn)那些受政策鼓勵(lì)的房子。我們要改變目前“不售不稅”的格局，把房地產(chǎn)市場變成鼓勵(lì)交易、活躍市場、調(diào)整收入的重要領(lǐng)域。完善轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制現(xiàn)在無論是開發(fā)商還是買房者，對(duì)銀行的貸款依賴程度比較高，作為企業(yè)來講，融資渠道非常有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，60%到70%的房地產(chǎn)項(xiàng)目是靠銀行貸款的，在政策上出臺(tái)擴(kuò)展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道是必需的。隨著金融對(duì)房地產(chǎn)支持力度加大，風(fēng)險(xiǎn)也加大。金融業(yè)對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度無非是兩個(gè)，一個(gè)是防范風(fēng)險(xiǎn)，另一個(gè)是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)調(diào)整各種利率我國住房貸款實(shí)行浮動(dòng)利率，意味著購房者不能對(duì)自己買一套住房所付出的總費(fèi)用有一個(gè)準(zhǔn)確預(yù)期。如果利率持續(xù)走高的話，就會(huì)持續(xù)對(duì)還款產(chǎn)生很大壓力。另外就是政策性利率的問題，隨著風(fēng)險(xiǎn)加大，隨著貸款規(guī)模加大，銀行本身政策性利率能不能抗拒它的風(fēng)險(xiǎn)？因此調(diào)整金融政策，是下一步關(guān)系到房地產(chǎn)市場發(fā)展的重大問題
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